Gayrimenkul arz sorunlarının çözümü

Ticari konut projelerinin gerçekleştirilebilmesi için arazi kullanım hakkı devri alma şartlarının genişletilmesi gerekmektedir.

15. Ulusal Meclis'in (UA) 8. oturumunda Hükümet, kentsel alanlardaki (20 hektarın altındaki) NƠTM projelerine ilişkin yasal zorlukları ortadan kaldırmak amacıyla arazi kullanım hakları (QSDD) alma veya ülke çapında uygulama kapsamına sahip QSDD'ye sahip olma anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin (NƠTM) pilot uygulamasının başlatılmasına ilişkin taslak kararı UA'ya sundu. UA tarafından onaylanması halinde, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren 5 yıl içinde uygulamaya konulacaktır.

Birçok projeyi çözmek

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı Do Duc Duy'a göre, 1 Temmuz 2015'ten itibaren 2014 Konut Kanunu, Arazi Kanunu'ndan farklı düzenlemelere tabi tutuluyor. Buna göre, Yeni Kırsal Kalkınma projesini uygulamak için arazi kullanmanın koşulu, konut arazisi veya konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olmak; arazi kullanma hakkı alınması durumunda ise, söz konusu arazinin konut arazisi olması gerekiyor.

Bu düzenleme, 2024 tarihli Tapu Kanunu’nun 127’nci maddesinin 1’inci fıkrasının b bendi ve 6’ncı maddesinde miras olarak kalmaya devam ederek, özellikle yeni alanlarda ve konut alanı olmayan alanlarda kentsel alan ölçeğinde NƠTM projelerinin uygulanmasına ilişkin durumları daraltmıştır.

Çevre ve Şehircilik Bakanı, "Gerçekte, haneler ve bireyler için zaman içinde tahsis edilebilecek azami arazi sınırı 400 metrekaredir, geri kalanı aynı arsa üzerinde tarım arazisidir, dolayısıyla yatırımcılar yerleşim alanlarında arazi kullanım hakkı devri alsalar bile bunu yapamazlar" dedi.

Ayrıca, gayrimenkul projelerinin çoğu, aslen konut arazisi olmayan araziler üzerinde gerçekleştirilmekte olup, projenin detaylı planlaması konut arazisi, trafik arazisi, yeşil alan gibi pek çok farklı arazi türünü de kapsamaktadır. Dolayısıyla 2024 Tapu Kanunu'nun 127. maddesinin 1. fıkrasının b bendi hükümlerine göre pek çok proje fiilen uygulanamamaktadır.

Taslak karar, kısmen yatırımcıların araziye erişimindeki zorluklardan kaynaklanan artan emlak fiyatları bağlamında gayrimenkul projelerinin arzındaki zorlukları çözmek amacıyla geliştirildi. Bakan Do Duc Duy, "Yeni kırsal projelerin hayata geçirilmesi için arazi kullanım hakkı devri koşullarının genişletilmesi, vatandaşlardan gelen şikayetlerin azaltılması, yatırımcılar ve yerel yönetimler arasında araziye erişimde adaletin sağlanması ve yeni kırsal projelerin istikrarlı bir şekilde arz edilmesi gerekiyor" dedi.

Ho Chi Minh Şehri, 7. Bölge'de ticari bir konut alanı. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Hükümetin sunumuna göre, bu karar, gayrimenkul işletmeleri tarafından ülke genelinde 4 durumda yapılan projelere uygulanır: Arazi kullanım hakkı almak; arazi kullanım hakkına sahip olmak; arazi kullanım hakkına sahip olmak ve arazi kullanım hakkını almak; çevre kirliliği nedeniyle taşınması gereken işletmelerin arazi alanlarında NƠTM projeleri uygulamak, imar planı ve şehir planlaması gereği taşınması gereken işletmeler.

Arazi kullanım hakkı sözleşmesi veya arazi kullanım hakkına sahip olma yoluyla Yeni Kırsal Kalkınma Projesi'nin uygulanmasının şartlarına ilişkin olarak, yatırımcı; tarım arazisi; konut dışı tarım arazisi; konut arazisi ve arazi kullanım hakkı sözleşmesi durumunda olduğu gibi aynı parselde bulunan diğer arazilerden bir veya birkaçı için Yeni Kırsal Kalkınma Projesi'ni uygular; bununla birlikte belirli kriterleri karşılaması gerekir.

Küçük ölçekte pilot olarak uygulanmalı

Bu konuyu görüşen birçok Ulusal Meclis milletvekili, temel olarak yeni kırsal alanlarda yatırım projelerinin uygulanması ve iş yapılmasındaki zorluk ve engelleri ortadan kaldıracak bir kararname çıkarılmasının gerekliliği konusunda hemfikirdi. Milletvekili Tran Hoang Ngan (HCMC heyeti), bu politikanın pilot uygulamasının ülkenin sosyo-ekonomik kalkınmasını desteklemede, özellikle yeni kırsal alanlar inşa etmedeki zorlukları ortadan kaldırmada, arazi kullanıcıları ve yatırımcıların yeni kırsal alanlar ve kentsel kalkınma projelerini uygulamada proaktif olmaları için uygun koşullar yaratmada ve halkın konut ve konut ihtiyacının giderilmesine katkıda bulunmada önemli bir etkiye sahip olacağını kabul etti.

Ancak birçok endişe de mevcut. Delege Do Van Yen (Ba Ria - Vung Tau heyeti), taslak kararda pilot uygulama için çok geniş bir arazi yelpazesi önerisinin Arazi Kanunu'na uygun olmadığını belirtti. Ayrıca, bir pilot uygulama yapılacaksa, ülke çapında yaygınlaştırılmak yerine, acil konut ihtiyacı olan il ve şehirlere odaklanarak daha dar bir ölçekte uygulanması gerektiğini belirtti.

Temsilci Yen ayrıca, Hükümetin etkiyi değerlendirmesi, "tarım arazilerini toplamak için politikalardan faydalanma" veya "ihlalleri yasallaştırma" durumundan kaçınması ve daha sıkı, daha makul ve etkili düzenlemeler getirmesi gerektiğini öne sürdü.

Tüm bölgelerdeki NTM'lerin mevcut durumunun yeniden değerlendirilmesi gerektiği görüşünü dile getiren Milletvekili Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh heyeti), hala doldurulmamış, boş bırakılmış, terk edilmiş veya yasal prosedürleri tamamlanmamış birçok proje, çalışma ve NTM olduğunu belirtti. NTM pazarının arz ve talebi hala her bölgeye bağlı ve "her bölgenin ihtiyacı yok".

Temsilci Ha, taslağı onaylamadan önce, bölgedeki pazar arz ve talebini anlamak için Yeni Kırsal Bölge'nin mevcut durumunun değerlendirilmesi gerektiğini öne sürdü. Hükümet ve ilgili kurumlar kapsamlı bir değerlendirme yapmalı; pilot projenin bir bölge veya uygun bir yerleşim yeri veya alan seçip seçmemesi gerektiğini ve belirli bir adrese sahip olması gerektiğini değerlendirmelidir.

Bayan Ha, "Taslakta önerilen pilot proje, arazi alım satımı, devri, toplanması ve birleştirilmesi yoluyla çıkar sağlayan, araziyi etkin bir şekilde kullanmayan, daha sonra kar elde eden ve üretim malzemelerini girdiye dönüştürerek Yeni Kırsal Kalkınma Projesi'nin uygulanmasını bekleyen örgütlerin, kişilerin ve gayrimenkul işletme örgütlerinin oluşmasına yol açabilir" uyarısında bulundu.

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, inceleme raporunda, komitede, yeni kırsal kalkınma projelerinin uygulanması amacıyla konut arazileri dışındaki arazi kullanım haklarının alınmasına izin verilmesinin, tarım arazileri ve diğer arazi türleri için fiyat çılgınlığına yol açacağı konusunda endişeli görüşler bulunduğunu belirtti. Bu durum, araziyi geri alma ve tazmin etme ihtiyacı duyduğunda hem vatandaşlar, işletmeler hem de devlet için birçok zorluğa yol açabilir.

Ekonomi Komitesi Başkanı, Hükümetin, tarım ve tarım dışı (ticari ve hizmet) arazileri kullanma hakkını alma veya kullanma hakkına sahip olma konusunda anlaşmalar yoluyla pilot mekanizmanın uygulanmasını gözden geçirmesini ve açıklığa kavuşturmasını, böylece politika suistimallerinin önlenmesini önerdi.

Yaygın dönüşümden kaçının

Ulusal Meclis Bilim, Teknoloji ve Çevre Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Phuong Tuan, yerel yönetimler arasında adaleti sağlamak, kriter ve koşulların düzenlenmesinde ortaya çıkabilecek karışıklıkları önlemek ve bir "talep-hibe" mekanizmasının ortaya çıkmasını önlemek için kararın ülke genelinde uygulanması gerektiğini kabul etti. Ancak, düzenlemeleri hazırlayan kurumun, düzenlemeler yürürlüğe girdikten sonra arazi kullanım amaçlarının yaygın olarak değiştirilmesinin yalnızca sosyal güvenliği değil, aynı zamanda gıda güvenliğini de etkilemesini önlemek için özel düzenlemeler yapmasını önerdi.

Her yerleşim yerinin arazi kullanım planlarının incelenmesi

Milletvekili Nguyen Truc Son (Ben Tre heyeti), taslak kararın Ulusal Meclis tarafından yakın zamanda kabul edilen Yatırım Yasası (değişiklik), Arazi Yasası (değişiklik) ve Konut Yasası'ndan (değişiklik) farklı bazı noktalar içerdiğini söyledi. Projeyi pilot olarak uygularken, ulusal arazi kullanım planlamasının, arazi kullanım planlarının, özellikle de yerel arazi kullanım planlarının gözden geçirilmesi gerekiyor. Konut arazisi ve kentsel arazi planlamasına dahil olmayan projeler pilot olarak uygulanırsa, uygulanabilir olur mu?

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Sayın LE HOANG CHAU :

Yatırım alanlarının belirlenmesine ilişkin detaylı düzenlemeler

HoREA, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi ve ilgili birimlere, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 83/2024/QD-DT sayılı Kararı hakkında yorum yapmaları için bir öneride bulunmuştur. Buna göre, Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi ve Can Gio olmak üzere 5 ilçedeki yerleşim yerleri ve yönetmeliklere göre konut inşaat projelerine yatırım yapmak üzere arazi kullanım hakları ihalesine tabi olmayanlar hariç olmak üzere, gayrimenkul ve konut projesi yatırımcılarının, teknik altyapıya sahip arazi kullanım haklarını, kendi evlerini inşa etmeleri için bireylere devredebilecekleri alanların belirlenmesinin ayrıntılandırılması yönünde 2. Maddenin 1. Fıkrasındaki hükümlerin değerlendirilmesi ve değiştirilmesi gerekmektedir.

Zira, 2023 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nun 31. maddesinin 6. fıkrası uyarınca, gayrimenkul proje yatırımcıları ve konut inşaat yatırım projeleri, Tapu Kanunu hükümlerine göre konut inşaat yatırım projeleri için arsa kullanım hakkı ihalesine konu olmayan mahalle, ilçe, özel sınıf, I. sınıf, II. sınıf ve III. sınıf kentsel alanlarda bulunmayan araziler için teknik altyapı ile birlikte arsa kullanım hakkını devredebilirler. Geriye kalan alanlar için ise İl Halk Komitesi, proje yatırımcılarının kendi konutlarını inşa etmeleri için teknik altyapı ile birlikte arsa kullanım hakkını devredebilecekleri alanları mahalli koşullara göre belirler.

Sayın STK DUC SON , DRH Holdings Anonim Şirketi Genel Müdürü:

Ev alıcıları için fırsatlar yaratmak

Şimdiye kadar, projelerin hayata geçirilebilmesi için NƠTM uygulamasının aşağıdaki koşulları karşılaması gerekmektedir: ilçe düzeyindeki arazi kullanım planlamasına uygunluk; yapı planlaması ve şehir planlamasına uygunluk; onaylı yerel konut geliştirme programlarına ve planlarına uygunluk. Uygulama, Arazi Kanunu ile Konut Kanunu arasındaki örtüşme ve çelişkinin arttığını, sermaye ve gayrimenkul piyasalarının çarpıklaştığını ve hem işletmeler, yatırımcılar hem de konut ihtiyacı olan kişiler için risklerin arttığını göstermektedir. Hükümetin pilot uygulama önerisi, sermaye piyasasını açacak, işletmeler için sermaye kullanım aşamasındaki mali yükün istikrara kavuşmasına ve azalmasına yardımcı olacak, proje yatırımına hazırlanma süresini ve maliyetini kısaltacak; piyasayı şeffaf hale getirecek ve konut alıcılarına makul fiyatlarla konut arzına erişim fırsatları yaratacaktır. Bu darboğaz çözülürse, uzun yıllardır bekleyen milyonlarca işletmenin "kurtarılmasına" yardımcı olabilir.

S.Nhung kaydetti

Kaynak: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm