Gayrimenkul arzındaki darboğazı gidermek.

Ticari konut projeleri için arazi kullanım haklarının devrine ilişkin koşulların genişletilmesi gerekiyor.

15. Ulusal Meclis'in 8. oturumunda Hükümet, kentsel alan ölçeğindeki (20 hektardan küçük) ticari konut projeleri için yasal zorlukları ortadan kaldırmak amacıyla, ülke çapında uygulanacak şekilde, arazi kullanım hakları (veya mevcut arazi kullanım hakları) anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin uygulanmasına ilişkin bir karar taslağını Ulusal Meclis'e sundu. Ulusal Meclis tarafından onaylanması halinde, 1 Ocak 2025'ten itibaren 5 yıllık bir süre için uygulanacaktır.

Birden fazla projede düğümleri çözmek

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı Do Duc Duy'a göre, 1 Temmuz 2015'ten itibaren 2014 Konut Kanunu, Arazi Kanunu'ndan farklı hükümler içermektedir. Buna göre, sosyal konut projelerinin uygulanması için arazi kullanım şartları, arazinin halihazırda konut arsası veya konut arsası ve diğer arazi olarak kullanım hakkına sahip olması; arazi kullanım hakkının devredilmesi durumunda ise konut arsası olması gerektiğidir.

2024 Arazi Kanunu'nun 127. maddesinin b bendi, 1. fıkrası ve 6. fıkrasında devam eden bu düzenleme, özellikle yeni alanlarda veya mevcut konut alanı bulunmayan alanlarda, kentsel ölçekte sosyal konut projelerinin uygulanmasına ilişkin durumları daraltmıştır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı, "Aslında, yıllar boyunca hane halkları ve bireyler için konut amaçlı arazi tahsisinde azami sınır 400 m2 olmuştur; geri kalan kısım ise aynı parsel içindeki tarım arazisidir. Bu nedenle, yatırımcılar konut alanlarında arazi kullanım hakları edinseler bile bunu yapamazlar," dedi.

Ayrıca, gayrimenkul projelerinin büyük çoğunluğu başlangıçta konut alanı olarak belirlenmemiş araziler üzerinde geliştirilmekte olup, detaylı proje planları konut alanı, ulaşım alanı, yeşil alan vb. çeşitli arazi türlerini içermektedir. Bu nedenle, 2024 Arazi Kanunu'nun 127. maddesinin 1. fıkrasının b bendine göre, birçok proje pratikte uygulanamamaktadır.

Taslak karar, kısmen yatırımcıların araziye erişiminin sınırlı olmasından kaynaklanan, yükselen gayrimenkul fiyatları karşısında gayrimenkul projelerinin arz zorluklarını gidermek amacıyla geliştirilmiştir. Bakan Do Duc Duy, "Ticari konut projelerinin hayata geçirilmesi için arazi kullanım haklarının devrine ilişkin koşulların genişletilmesi, vatandaş şikayetlerinin azaltılmasına katkıda bulunulması; yatırımcılar ve yerel yönetimler arasında araziye erişimde adaletin sağlanması ve ticari konut arzının istikrarlı bir şekilde sürdürülmesi gerekmektedir" dedi.

Ho Chi Minh Şehri, 7. Bölge'de yer alan ticari ve konut alanı. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Hükümetin sunduğu rapora göre, bu karar ülke genelinde dört durumda gayrimenkul iş projelerine uygulanacak: arazi kullanım haklarının alınması; mevcut arazi kullanım hakları; mevcut arazi kullanım hakları ve arazi kullanım haklarının alınması; ve çevresel kirlilik nedeniyle taşınması gereken tesislerin veya inşaat veya şehir planlaması gereği taşınması gereken tesislerin mülkiyetindeki arazilerde ticari konut projelerinin uygulanması.

Arazi kullanım hakları anlaşması veya mevcut arazi kullanım hakları yoluyla sosyal konut projesi uygulama koşullarına ilişkin olarak, sosyal konut projelerini uygulayan yatırımcıların aşağıdaki arazi türlerinden bir veya daha fazlasını kullanmaları gerekmektedir: tarım arazisi; konut alanı dışındaki tarım dışı arazi; arazi kullanım hakları anlaşması durumunda aynı parsel içindeki konut alanı ve diğer arazi; ve belirli kriterleri karşılamaları gerekmektedir.

Bu uygulama küçük ölçekte pilot olarak denenmelidir.

Bu konuyu tartışırken, Ulusal Meclis milletvekillerinin çoğu, yeni konut inşaatındaki yatırım ve iş projelerinin uygulanmasındaki zorlukları ve engelleri ortadan kaldırmak için bir kararname çıkarılmasının gerekliliği konusunda temelde hemfikir oldu. Ho Chi Minh Şehri heyetinden Milletvekili Tran Hoang Ngan, bu politikanın pilot uygulamasının, özellikle yeni konut inşaatındaki zorlukların giderilmesinde, arazi kullanıcıları ve yatırımcılar için yeni konut projeleri ve kentsel gelişim projelerini proaktif bir şekilde uygulamaya koymak için elverişli koşullar yaratılmasında ve halkın konut ihtiyaçlarının karşılanmasına katkıda bulunmasında, ülkenin sosyo-ekonomik kalkınmasını desteklemede dalgalanma etkisi yaratacağını kabul etti.

Ancak, dile getirilen birçok endişe de vardı. Ba Ria - Vung Tau eyaletinden Temsilci Do Van Yen, taslak kararın pilot uygulama için çok geniş bir arazi yelpazesini içerme önerisinin Arazi Kanunu ile tutarsız olduğunu savundu. Ayrıca, bir pilot program uygulanacaksa, ülke geneline yayılmak yerine, acil konut ihtiyacı olan illere ve şehirlere odaklanarak daha küçük ölçekte olması gerektiğini öne sürdü.

Temsilci Yen ayrıca, daha sıkı, daha makul ve daha etkili düzenlemeler getirmek için, "tarım arazilerini ele geçirmek için politikaların kötüye kullanılması" veya "ihlallerin yasallaştırılması" durumlarından kaçınmak amacıyla hükümetin bir etki değerlendirmesi yapması gerektiğini de öne sürdü.

Ulusal Meclis Milletvekili Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh delegasyonu), tüm bölgelerdeki sosyal konutların mevcut durumunun yeniden değerlendirilmesi gerektiği görüşünü dile getirerek, birçok sosyal konut projesinin ve inşaatının boş, kullanılmayan veya yasal işlemleri tamamlanmamış durumda olduğunu belirtti. Sosyal konut piyasasının arz ve talebinin bölgeden bölgeye değiştiğini ve "her bölgenin aynı talebe sahip olmadığını" vurguladı.

Temsilci Ha, taslağı onaylamadan önce yerel bölgelerdeki piyasa arz ve talebini anlamak için sosyal konutların mevcut durumunun değerlendirilmesinin gerekli olduğunu öne sürdü. Hükümet ve ilgili kurumlar kapsamlı bir değerlendirme yapmalı; pilot programın uygun bölgeler veya yerleşim yerleri ve alanlar temelinde seçilip seçilmeyeceğini değerlendirmeli ve yerleri belirlemelidir.

Bayan Ha, "Taslakta önerilen pilot program, arazi alım satımını ve devrini istismar eden, araziyi verimli kullanmadan biriktiren ve konsolide eden, ardından da üretim araçlarını sosyal konut projelerinin uygulanmasını beklemek üzere girdi haline getiren örgütlerin, bireylerin ve emlak işletmelerinin oluşmasına yol açabilir" uyarısında bulundu.

Doğrulama raporunda, Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, bazı komite üyelerinin, sosyal konut projeleri için konut dışı arazilerin kullanım haklarının edinilmesine izin verilmesinin, tarım arazileri ve diğer arazi türlerinin fiyatlarında artışa yol açacağından endişe duyduklarını belirtti. Bu durum, arazi edinimi ve tazminat söz konusu olduğunda hem insanlar hem de işletmeler ve devlet için birçok zorluğa neden olabilir.

Ekonomi Komitesi Başkanı, politikanın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla, tarımsal ve tarım dışı (ticari, hizmet) araziler için arazi kullanım haklarının veya mevcut arazi kullanım haklarının edinilmesine ilişkin anlaşmalar yoluyla pilot mekanizmanın uygulanmasının gözden geçirilmesini ve açıklığa kavuşturulmasını Hükümetten talep etti.

Yaygın din değiştirmeyi önleyin.

Ulusal Meclis Bilim, Teknoloji ve Çevre Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Phuong Tuan, yerel yönetimler arasında adaleti sağlamak, düzenleme kriterleri ve koşullarındaki karmaşıklığı önlemek ve "talep et ve onayla" mekanizmasının ortaya çıkmasını engellemek için kararın ülke çapında uygulanması gerektiği konusunda hemfikir olduğunu belirtti. Bununla birlikte, düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yaygın arazi kullanım değişikliğini önlemek için taslak hazırlayan kurumun özel düzenlemeler eklemesi gerektiğini, bunun sadece sosyal refahı değil, gıda güvenliğini de etkileyebileceğini önerdi.

Her bir yerleşim biriminin arazi kullanım planlarını inceleyin.

Ben Tre heyetinden Temsilci Nguyen Truc Son, taslak kararın Ulusal Meclis tarafından yakın zamanda kabul edilen Yatırım Kanunu (değişiklik yapılmış), Arazi Kanunu (değişiklik yapılmış) ve Konut Kanunu (değişiklik yapılmış) ile bazı farklılıklar içerdiğini belirtti. Projelerin pilot uygulaması yapılırken, ulusal arazi kullanım planı, arazi kullanım planlaması ve özellikle yerel arazi kullanım planlarının gözden geçirilmesi gerektiğini vurguladı. Konut veya kentsel arazi planlamasına dahil olmayan projelerin pilot uygulama olarak hayata geçirilmesinin mümkün olup olmayacağını sorguladı.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Sayın LE HOANG CHAU :

Yatırım alanlarının belirlenmesine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler.

HoREA, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 83/2024/QD-DT sayılı Kararı hakkında görüş almak üzere Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi ve ilgili departmanlara bir öneri sunmuştur. Buna göre, 2. Madde, 1. Fıkra'daki düzenlemenin gözden geçirilmesi ve Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi ve Can Gio ilçelerindeki kasabalar hariç olmak üzere, belediyelerde teknik altyapıya sahip arazilerin kullanım haklarının bireylere konut yapımı için devredilmesine izin verilen alanların ayrıntılı olarak belirtilmesi ve konut inşaat projeleri için arazi kullanım hakkı ihalesine tabi olmaması önerilmektedir.

Çünkü, 2023 Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nun 31. Maddesinin 6. Fıkrasına göre, gayrimenkul projesi veya konut inşaat projesi yatırımcısı, özel, tip I, tip II ve tip III kentsel alanların mahalle, ilçe veya şehirlerinde bulunmayan ve Arazi Kanunu'nda belirtildiği gibi konut inşaat projeleri için arazi kullanım haklarının açık artırmasına tabi olmayan araziler için teknik altyapı ile birlikte arazi kullanım haklarını devretme yetkisine sahiptir. Diğer alanlar için, il Halk Komitesi, yerel koşullara bağlı olarak, proje yatırımcısının teknik altyapı ile birlikte arazi kullanım haklarını bireylere kendi evlerini inşa etmeleri için devretme yetkisine sahip olduğu alanları belirleyecektir.

DRH Holdings JSC Genel Müdürü Sayın NGO DUC SON :

Ev satın almak isteyenler için fırsatlar yaratmak.

Tarihsel olarak, konut projelerinin uygulanması, özellikle sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesi için şu koşulların karşılanmasını gerektirmiştir: ilçe düzeyindeki arazi kullanım planlamasına uygunluk; inşaat ve şehir planlamasına uygunluk; ve onaylanmış yerel konut geliştirme programları ve planlarına uygunluk. Uygulamada, Arazi Kanunu ve Konut Kanunu'nun örtüşen ve çelişkili yapısı artmış, sermaye ve gayrimenkul piyasalarını bozmuş ve hem işletmeler, hem yatırımcılar hem de konut ihtiyacı olanlar için riskleri artırmıştır. Hükümetin önerdiği pilot program, sermaye piyasasını canlandıracak, istikrar sağlayacak ve işletmeler üzerindeki mali yükü azaltacak, proje yatırım hazırlığının süresini ve maliyetini kısaltacak, piyasa şeffaflığını artıracak ve ev alıcılarına uygun fiyatlı konutlara erişim sağlayacaktır. Bu darboğazın ortadan kaldırılması, yıllardır bekleyen milyonlarca işletmeyi potansiyel olarak "kurtarabilir".

S.Nhung yazdı

Kaynak: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm