 |
| Ticari bankalar, kredilerin büyük bir bölümünü oluşturan gayrimenkul sektörüne verilen kredileri sıkı bir şekilde kontrol edecek. Fotoğraf : Duc Thanh |
Gayrimenkul kredilerinde keskin bir artış yaşandı.
Vietnam Devlet Bankası verilerine göre, Ağustos 2025 sonu itibarıyla tüm sistemdeki toplam kredi miktarı %11'den fazla arttı. Öte yandan, Yatırım Gazetesi'nden alınan bilgilere göre, bireylerin ev alım ve tadilat kredileri yavaş bir büyüme gösterirken, gayrimenkul işletmeleri için verilen krediler yaklaşık %30 oranında artarak, tüm sistemdeki kredi büyüme oranının yaklaşık üç katına ulaştı.
Geçtiğimiz hafta Vietnam Devlet Bankası ile yaptığı görüşmede Başbakan Yardımcısı Ho Duc Phoc, kredilerin öncelikli sektörlere yönlendirilmesini, aynı zamanda ticari bankaların nakit akışının, özellikle ekonominin büyük bir bölümünü oluşturan gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin sıkı bir şekilde kontrol edilmesini talep etti.
Sermaye yapısına bakıldığında, gayrimenkul işletmelerinin büyük çoğunluğunun hala öncelikle banka kredisine bağımlı olduğu açıkça görülüyor. Yükselen gayrimenkul fiyatları, piyasa toparlanma belirtileri ve Vietnam Devlet Bankası'nın kredi limitlerini gevşetmesi, bankaların geliştiricilere agresif bir şekilde kredi vermesine yol açtı.
Bu arada, diğer orta ve uzun vadeli sermaye artırma kanalları henüz net bir toparlanma göstermedi. Yıl başından Ağustos 2025 sonuna kadar gayrimenkul şirketleri yaklaşık 61.000 milyar VND tutarında tahvil ihraç etti; bu da toplam ihraç edilen tahvillerin %17'sini oluşturuyor. Ancak bu rakam, yıl başından bu yana vadesi dolan tahvilleri telafi etmek için yeterli değil.
Başbakanlık Politika Danışma Konseyi üyesi Dr. Can Van Luc, “Gayrimenkul sektörü için en önemli fonlama kanalı olması beklenen kurumsal tahviller, şu ana kadar yavaş bir toparlanma gösterirken, vadeye yaklaşma baskısı rekor seviyede. Olumlu tarafı ise en zor dönemin geride kalmış olması (en yüksek vade dönemi Ağustos 2025'te). Piyasa toparlanmaya devam ederse, işletmeler toplu iflas riskinden kaçınacak. Ancak önümüzdeki dönemde işletmelerin finansman kaynaklarını çeşitlendirmeleri, dağınık yatırımlardan kaçınmaları ve vadesi geçmiş borçları kontrol altına almaları gerekiyor. Özellikle bankaların, sermaye akışını daha sağlıklı ve sürdürülebilir segmentlere yönlendirmeleri gerekiyor” tavsiyesinde bulundu.
Uzmanlara göre, geçtiğimiz yıl gayrimenkul piyasası toparlanma belirtileri gösterdi ve birçok segmentte keskin fiyat artışları yaşandı, ancak likidite hala çok zayıf. Bunun temel nedeni, sermaye akışlarının arza doğru kayması ve büyük ölçüde lüks projelere yoğunlaşmasıdır. Piyasa segmentlerindeki bu dengesizlik, konut kredilerine olan talebin büyümesini yavaşlattı. Makul ipotek faiz oranlarıyla bile karşılanabilirliği aşan yüksek ev fiyatları, gerçek alıcıları hala tereddütte bırakıyor.
Maybank Yatırım Bankası Yatırım Danışmanlığı Direktörü Phan Dung Khanh, "Gayrimenkul fiyatları yüksek kalmaya devam ediyor, ancak emlakçılar satışların durgunluğundan şikayetçi. Birkaç milyar VND değerindeki orta segment dışında, çoğu gayrimenkulün satılması zor ve piyasa likiditesi son derece zayıf," yorumunu yaptı.
Spekülatif gayrimenkul piyasası zorluklarla karşı karşıya.
Sayın Khanh, hükümetin son dönemdeki eylemlerinin, önümüzdeki dönemde özellikle gayrimenkul alım satımı olmak üzere spekülatif gayrimenkule yönelik sermaye akışları üzerindeki kontrolü sıkılaştıracağına işaret ettiğini düşünüyor. Aynı zamanda, spekülasyonu kısıtlamak ve ekonomik büyümeye hizmet eden sürdürülebilir piyasa gelişimini teşvik etmek amacıyla birçok yasa tasarısı inceleniyor ve değiştiriliyor.
Konut fiyatlarının aşırı yükselmesiyle emlak piyasasının balon belirtileri gösterdiği görüşüne ilişkin olarak, Nguyen Trai Üniversitesi Finans-Bankacılık Fakültesi CEO'su Sayın Nguyen Quang Huy, keskin fiyat artışının esas olarak arz-talep yapısındaki dengesizlikten kaynaklandığına ve tamamen spekülasyondan kaynaklanmadığına inanmaktadır.
"Projeler için yasal sürecin yavaş ilerlemesi arz kıtlığına yol açarken, konut, sanayi parkları ve lojistik altyapısına olan talep çok yüksek. Yüksek konut fiyatları, spekülatif bir balon değil, arz darboğazının bir sonucudur," diye analiz etti Bay Huy.
Dr. Can Van Luc'un hesaplamalarına göre, Vietnam'da bir dairenin fiyatı şu anda ortalama bir ailenin gelirinin yaklaşık 26 yılına denk gelirken, dünya ortalaması sadece 15 yıl civarında. İnsanların gelirlerinin gayrimenkul fiyatlarındaki artış hızına ayak uyduramaması zorlu bir sorun ve konut fiyatlarını düşürmek büyük bir zorluk teşkil ediyor.
Uzmanlar, ipotek faiz oranlarının şu anda düşük olmasının piyasa satın alma gücünü korumaya yardımcı olduğunu, ancak faiz oranlarının tekrar yükselmesi durumunda birçok borçlunun mali durumlarını dengeleme yeteneğini kaybedeceğini ve bunun da piyasa istikrarsızlığına yol açacağını belirtiyor. Gerçekte, birincil gayrimenkul hala iyi satılıyor, ancak ikincil gayrimenkul (alınıp tekrar satılan) düşük likiditeye sahip ve bu da yüksek fiyatlı mülk sahipleri için önemli riskler oluşturuyor.
"Çift haneli ekonomik büyüme elde etmek için hem finans hem de gayrimenkul piyasalarının istikrarlı olması gerekiyor. Bunlardan birinde sorun yaşanırsa, dört yıl boyunca gayrimenkul piyasasıyla mücadele eden Çin'deki gibi bir kriz riski çok açık," diye uyardı Dr. Can Van Luc.
Devlet yönetim ajansı ile ilgili olarak, Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi (İnşaat Bakanlığı) Müdür Yardımcısı Sayın Vuong Duy Dung, mevcut gayrimenkul arzının sınırlı olduğunu ve talebin önemli ölçüde altında kaldığını belirtti. Hükümet, özellikle yatırım, inşaat ve planlama süreçlerindeki engelleri kaldırmaya odaklanmaktadır. Prosedür ve uyumluluk maliyetleri azaldığında, arz da artacaktır.
"Konut fiyatlarına gelince, piyasa yapısı düzenlenmiş olsa da, düşük gelirli kişiler için uygun fiyatlı konutlarda hâlâ ciddi bir eksiklik var. Önümüzdeki dönemde Hükümet, bu kesimlerin gelişimini teşvik etmek için daha fazla çözüm üretecek ve aynı zamanda işletmelerin girdi maliyetlerini, özellikle de arazi kullanım ücretlerini azaltmaya yönelik politikalar uygulayacaktır," dedi Bay Dung.
Finans - Yatırım Gazetesi tarafından düzenlenen üçüncü Vietnam Finans Danışmanları Zirvesi 2025 (VWAS 2025), 25 Eylül 2025 Perşembe günü Pullman Oteli'nde (Hanoi) gerçekleştirilecektir. Zirve, yeni kurumsal çerçevelerin ve yeni itici güçlerin ekonomi ve finans piyasaları üzerindeki etkisini derinlemesine tartışmak üzere önde gelen yerli ve uluslararası uzmanları bir araya getirecektir. Forum ayrıca, geleneksel yatırım varlık sınıflarının atılım noktalarını ve kripto varlıklarla ilgili fırsatları ayrıntılı olarak analiz edecektir.
Forum aşağıdaki etkinlikleri içermektedir:
Ana konferans, "Pazar Direncine Destek" ve "Varlık Sınıfları İçin Çığır Açan Gelişmeler Bulma" konularında sunum ve tartışmalardan oluşan iki oturumu içeriyordu.
Bankacılık, sigorta, gayrimenkul, fon yönetimi, menkul kıymetler ve fintech sektörlerinde 2025 yılında öne çıkan finansal ürün/hizmetleri ödüllendirmek.
Daha fazla bilgi için lütfen şu adresi ziyaret edin: www.vir.com.vn
Kaynak: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
