Gayrimenkule yönelik spekülatif sermaye akışlarına "fren" basılıyor

Ticari bankalar büyük gayrimenkul kredilerini sıkı bir şekilde kontrol edecek. Fotoğraf : Duc Thanh

Gayrimenkul kredisi keskin bir şekilde arttı

Vietnam Devlet Bankası'na göre, Ağustos 2025 sonu itibarıyla tüm sistemdeki toplam kredi %11'den fazla arttı. Bu arada, Dau Tu Gazetesi'ne göre, bireylerin ev satın alma ve ev onarımı için kullandıkları krediler yavaş büyürken, gayrimenkul sektöründeki krediler tek başına yaklaşık %30, yani tüm sistemin kredi büyüme oranının yaklaşık 3 katı arttı.

Geçtiğimiz hafta Vietnam Devlet Bankası ile çalışan Başbakan Yardımcısı Ho Duc Phoc, kredilerin öncelikli alanlara yönlendirilmesini talep ederken, özellikle büyük bir kısmını oluşturan gayrimenkul kredileri olmak üzere ticari bankaların nakit akışının sıkı bir şekilde kontrol edilmesini istedi.

Sermaye yapısına bakıldığında, çoğu gayrimenkul işletmesinin hâlâ büyük ölçüde banka kredisine bağımlı olduğu görülmektedir. Yüksek gayrimenkul fiyatları, piyasadaki toparlanma belirtileri ve Devlet Bankası'nın kredi alanını genişletmesi, bankaların yatırımcılara yoğun kredi vermesine yol açmıştır.

Bu arada, diğer orta ve uzun vadeli sermaye seferberliği kanalları henüz belirgin bir toparlanma göstermedi. Gayrimenkul işletmeleri, yıl başından Ağustos 2025 sonuna kadar yaklaşık 61.000 milyar VND tutarında tahvil ihraç etti ve bu rakam, toplam tahvil ihraçlarının %17'sini oluşturdu. Ancak bu rakam, yıl başından bu yana vadesi dolan tahvil miktarını karşılamaya yetmiyor.

"Gayrimenkul için en önemli sermaye seferberliği kanalı olması beklenen şirket tahvilleri şimdiye kadar yavaş bir toparlanma gösterdi, ancak vade baskısı rekor seviyede. Olumlu nokta, en zorlu dönemin geride kalmış olması (en yüksek vade Ağustos 2025'te). Piyasa toparlanmaya devam ederse, işletmeler toplu iflas riskinden kaçınacaktır. Ancak önümüzdeki dönemde işletmelerin sermaye kaynaklarını çeşitlendirmesi, yatırımları yaymaktan kaçınması ve vadesi geçmiş borçları kontrol altına alması gerekiyor. Özellikle bankaların daha sağlıklı ve daha sürdürülebilir segmentlere sermaye akışını düzenlemesi gerekiyor," diye tavsiyede bulundu Başbakanlık Politika Danışma Kurulu üyesi Dr. Can Van Luc.

Uzmanlara göre, gayrimenkul piyasası geçtiğimiz yıl toparlanma belirtileri gösterdi ve birçok segment güçlü fiyat artışları yaşadı, ancak likidite hala çok zayıf. Bunun temel nedeni, sermaye akışlarının arza doğru kayması ve lüks projelerde yoğunlaşması. Segmentlerin irrasyonelliği, gayrimenkul satın almak için kredi talebinin yavaş artmasına neden oldu. Konut kredisi faiz oranları makul seviyede olmasına rağmen, yüksek konut fiyatları karşılanabilir seviyenin üzerinde seyrediyor ve bu da gerçek alıcıları hâlâ tereddütlü kılıyor.

Maybank Yatırım Bankası Yatırım Danışmanlığı Direktörü Phan Dung Khanh, "Emlak fiyatları hâlâ yüksek, ancak emlakçılar satışların durgunluğundan şikayetçi. Hâlâ satışta olan birkaç milyar VND değerindeki orta segment dışında, çoğu ürünün satışı zor ve piyasa likiditesi son derece zayıf," dedi.

Gayrimenkul spekülasyonu zorluklarla karşı karşıya

Bay Khanh, Hükümetin yeni hamlesinin, önümüzdeki dönemde spekülatif gayrimenkul alım satımına sermaye akışının sıkılaşacağını gösterdiğini söyledi. Aynı zamanda, spekülasyonu sınırlama, piyasanın sürdürülebilir bir şekilde gelişmesini sağlama ve ekonomik büyümeye hizmet etme yönünde birçok yasa tasarısı inceleniyor ve değiştiriliyor.

Emlak piyasasının, konut fiyatlarının aşırı yükselmesi durumunda balon belirtileri gösterdiği görüşüne ilişkin olarak, Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi CEO'su Nguyen Quang Huy, fiyatlardaki keskin artışın tamamen spekülasyondan değil, arz-talep yapısındaki dengesizlikten kaynaklandığını söyledi.

Bay Huy, "Projelerin yasallaşmasının yavaş ilerlemesi arz sıkıntısına yol açarken, konut, sanayi bölgeleri ve lojistik altyapıya olan talep çok büyük. Yüksek konut fiyatları, illa ki spekülatif bir balondan değil, arz darboğazlarından kaynaklanıyor," diye analiz etti.

Dr. Can Van Luc'un hesaplamalarına göre, Vietnam'da bir dairenin fiyatı şu anda ortalama bir ailenin yaklaşık 26 yıllık gelirine denk geliyor; dünya ortalaması ise sadece 15 yıl civarında. İnsanların gelirinin emlak fiyatlarındaki artış hızına yetişememesi zorlu bir sorun ve konut fiyatlarını düşürmek de son derece büyük bir zorluk.

Uzmanlar, konut kredisi faiz oranlarının şu anda düşük olması ve piyasanın alım gücünü korumasına yardımcı olmasına rağmen, faiz oranlarının tekrar yükselmesi durumunda birçok borçlunun mali durumlarını dengeleme yeteneğini kaybedeceği ve bunun da piyasa istikrarsızlığına yol açacağı konusunda uyarıyor. Aslında, birincil gayrimenkuller hala satılık, ancak ikincil gayrimenkuller (al-sat) likit olmadığından, yüksek fiyatlı ürünlere sahip olanlar için büyük riskler oluşturuyor.

Dr. Can Van Luc, "Çift haneli ekonomik büyümeye ulaşmak için hem finans hem de gayrimenkul piyasalarının istikrarlı olması gerekiyor. İkisinden birinde sorun varsa, gayrimenkul yüzünden dört yıl boyunca zorlanan Çin gibi bir kriz riski çok açık," diye uyardı.

Devlet yönetim ajansı ile ilgili olarak, İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Bay Vuong Duy Dung, gayrimenkul arzının hâlâ sınırlı olduğunu ve talebin çok altında olduğunu söyledi. Hükümet, özellikle yatırım, inşaat ve planlama süreçlerindeki engelleri kaldırmaya odaklanıyor. İşlem maliyetleri ve uyum maliyetleri azaldığında arz artacaktır.

"Konut fiyatlarına gelince, piyasa yapısı ayarlanmış olsa da, düşük maliyetli kesim ve düşük gelirlilere yönelik konutlar hâlâ ciddi eksiklikler taşıyor. Hükümet, önümüzdeki dönemde bu kesimlerin gelişimini teşvik etmek için daha fazla çözüm sunacak ve aynı zamanda özellikle arazi kullanım ücretleri olmak üzere işletmelerin girdi maliyetlerini düşürecek politikalar uygulayacak," dedi Bay Dung.

VWAS Forum 2025: “Yeni Dönem, Yeni Dayanıklılık”

Finans - Yatırım Gazetesi tarafından 25 Eylül 2025 Perşembe günü Pullman Hotel'de (Hanoi) düzenlenen üçüncü Vietnam Finans Danışmanları Zirvesi 2025 (VWAS 2025), önde gelen yerli ve uluslararası uzmanları bir araya getirerek, yeni kurumların ve yeni dinamiklerin ekonomi ve finans piyasaları üzerindeki etkileri üzerine derinlemesine tartışmalara odaklanacak. Forumda ayrıca, geleneksel yatırım varlık sınıflarının çığır açan büyüme noktaları ve kripto varlıklarla ilgili fırsatlar ayrıntılı olarak analiz edilecek.

Forumda şu etkinlikler yer alıyor:

2 oturumdan oluşan ana çalıştayda "Piyasa dayanıklılığına destek" ve "Varlık sınıfları için atılımlar bulma" konuları ele alınacak ve tartışılacak.

Bankacılık, sigortacılık, gayrimenkul, fon yönetimi, menkul kıymetler ve finansal teknoloji alanlarında 2025 yılında tipik finansal ürün/hizmetlerin onurlandırılması.

Ayrıntılar: wwa.vir.com.vn

Kaynak: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html