Uzmanlar, "Gayrimenkul Piyasası 2026 - Volatilite Ortamında Stratejik Varlık Konumlandırma" başlıklı seminerde görüşlerini paylaştılar.
Piyasada güçlü bir sarsıntı yaşanıyor.
Gayrimenkul piyasası, hem dış hem de iç ekonomik faktörlerden kaynaklanan iki büyük baskıyla aynı anda karşı karşıya kaldığı, benzeri görülmemiş derecede zorlu bir döneme giriyor. Bir yandan, 2025'in dördüncü çeyreğinden itibaren kredi faiz oranlarındaki belirgin yükseliş eğilimi sermaye maliyetlerini hızla artırdı; diğer yandan, jeopolitik istikrarsızlık, özellikle Orta Doğu'daki çatışma ortamında büyümeyi sürdürme baskısı, tedarik zincirlerine, enerji fiyatlarına ve yatırımcı duyarlılığına yayılıyor. Bu bağlamda, kritik soru artık piyasanın zor olup olmadığı değil, gayrimenkul işletmelerinin yeni gelişim yörüngesinden sapmamak için neye hazırlanmaları gerektiğidir.
Vietnam Gayrimenkul Derneği'nin DKRA Grubu ve Güney Bölge Televizyon Merkezi - VTV9 iş birliğiyle 2 Nisan'da düzenlediği "Gayrimenkul Piyasası 2026 - Volatilite Ortamında Stratejik Varlık Konumlandırma" seminerinde konuşan Doçent Dr. Tran Dinh Thien, dünyanın "anormallik ve istikrarsızlık" durumunda olduğunu, uzun süreli jeopolitik çatışmaların sadece enerji ve altın fiyatlarını yükseltmekle kalmayıp küresel tedarik zincirlerini de aksattığını belirtti. Vietnam gibi açık bir ekonomi için dış şoklar, üretim, ticaret, gayrimenkul, kredi ve diğer faaliyetleri doğrudan etkiliyor.
Özellikle, gayrimenkul kredileri için geçerli faiz oranı, tercihli dönemde yıllık %9,6-10 civarında olup, tercihli dönemden sonra yıllık %13-15'e kadar çıkabilmektedir. Sermaye maliyetlerindeki bu hızlı artışlarla birlikte, banka kredisine büyük ölçüde bağımlı iş modelleri kaçınılmaz olarak azalan güvenlik marjlarıyla karşı karşıya kalmaktadır. Sonuç olarak, sermaye akışları artık eskisi kadar eşit bir şekilde yayılmamakta, bunun yerine gerçek değere sahip, değerini koruyabilen ve uzun vadeli sürdürülebilirliğe sahip varlıkları arayan daha seçici bir hale gelmektedir.
Kredi kontrolleri, finansal kaldıraç üzerindeki kısıtlamalar, daha sıkı yasal şeffaflık gereklilikleri ve veri dijitalleşmesinin teşvik edilmesi, piyasayı gerçek değerine dönmeye zorluyor.
Kredi kontrolleri, finansal kaldıraç üzerindeki kısıtlamalar, daha sıkı yasal şeffaflık gereklilikleri ve veri dijitalleşmesinin teşvik edilmesi, piyasayı gerçek değerine geri döndürüyor. Yasal risk taşıyan projeler ve borç sermayesine büyük ölçüde bağımlı işletmeler hayatta kalmakta giderek daha fazla zorlanıyor. Buna karşılık, eksiksiz yasal çerçevelere ve altyapıya sahip projeler yatırım için birer dayanak noktası olarak ortaya çıkıyor. Uzmanlara göre, mevcut arınma sadece bir düşüş döngüsü değil, şişirilmiş değerleri ortadan kaldırarak piyasa için yeni bir düzen kurma sürecidir.
DKRA Grubu Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO'su Sayın Pham Lam, küresel çatışmaların ekonomik düzeni yeniden şekillendirdiğine ve Vietnam'ın dünya ekonomik haritasında öne çıkması için fırsatlar yarattığına inanıyor. 2025 yılı sonundan bu yana piyasa birçok kısa vadeli dalgalanmadan etkilenmiş olsa da, güçlü eleme süreci, şeffaf yasal çerçevelere, iyi likiditeye ve istikrarlı sermaye temellerine sahip projeler için avantajlar yaratırken, aynı zamanda bilgiye, finansal kapasiteye ve ihtiyatlı stratejilere sahip yatırımcılar için de fırsatlar açıyor.
Arazileri parsellere ayırma ve arsa satma dönemi sona erdi.
Tip I, II ve III şehirlerde arsa parsellerinin bölünmesi ve satışına getirilen yasak, kendiliğinden arzda %80'lik bir düşüşe neden olarak piyasayı daha sıkı bir eleme aşamasına soktu. Bu yeni bağlamda, baskın segment iyi planlanmış 1/500 ölçekli yerleşim planlarına sahip projeler içindeki arsalar olurken, yatırım odağı altyapı değişikliklerinden ve yatırımlardan faydalanan büyük şehirlerin banliyö bölgelerine kayacak. CBRE Vietnam Konut Proje Pazarlama Direktörü Bay Vo Huynh Tuan Kiet'e göre, gayrimenkul piyasası birçok arsa ürünü için "arsa bölme döneminin" sonuna tanık oluyor.
Bay Kiet, bunun aynı zamanda "ölü varlıkların", özellikle de tatil amaçlı gayrimenkul olarak "gizlenmiş" tarım arazileri ve orman arazilerinin ortadan kaldırılması süreci olduğuna inanıyor; çünkü bu tür varlıklar, daha sıkı sınıflandırma düzenlemeleri nedeniyle resmi olarak likiditelerini kaybediyor. Başka bir deyişle, yeni döngüde, yasal temeli olmayan ve gerçek kullanım ihtiyaçlarıyla bağlantılı olmayan varlıkların alım satımı giderek zorlaşacak ve piyasada eskisi gibi kontrolsüz arazi bölme ve satışına yer kalmayacak.
Birçok uzman, yeni dönemde gayrimenkul piyasasının artık arazi bölme ve arsa satışı uygulamalarını içermeyeceğine inanıyor.
Öte yandan, apartman daireleri en az önümüzdeki 5 yıl boyunca kentsel gayrimenkulün "omurgasını" oluşturmaya devam edecekken, endüstriyel gayrimenkul, lojistik ve tam donanımlı projeler ile TOD (Ulaşım Odaklı Gelişim) modeli yatırımın odak noktası haline gelecek.
Ayrıca, Ho Chi Minh Şehri'ne sınır olan bölge, kentsel gelişim, lojistik, limanlar, havaalanları ve 3. Çevre Yolu, 4. Çevre Yolu, Ben Luc - Long Thanh otoyolu, 4. Metro Hattı ve Can Gio köprüsü gibi büyük altyapı projelerinin sinerjisi nedeniyle giderek daha cazip hale geliyor. Bununla birlikte, Hiep Phuoc - Can Giuoc bölgesi önümüzdeki 3-5 yıl içinde yeni bir büyüme merkezi olarak kabul ediliyor. Ancak uzmanlar, altyapıdan faydalanmanın mutlaka arazi fiyatlarındaki artışları takip etmek anlamına gelmediği konusunda da uyarıyor.
Özellikle VNREA Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, arazi fiyatlarını mantıksız derecede yükseltmenin kalkınmanın önünde bir engel haline geleceği konusunda uyarırken, "her şey dahil" trendinin yaşam kalitesi ve sürdürülebilir ekonomik değer yaratmanın yolu olduğunu belirtti. Bu nedenle işletmeler doğru lokasyonu nasıl seçeceklerini bilmeli, ancak daha da önemlisi, o lokasyon için doğru türde varlık yaratmalıdırlar.
"Piyasa hâlâ fırsatlar sunuyor, hatta çok büyük fırsatlar; ancak bu fırsatlar yalnızca kısa vadede istikrarı sağlamayı ve uzun vadeli hedeflerine sadık kalmayı bilenlere ait," diye vurguladı Bay Pham Lam. Paranın artık ucuz olmadığı, politikaların artık esnek olmadığı ve alıcıların giderek daha talepkar hale geldiği bir döngüde, işletmeler ancak daha sağlıklı bir sermaye yapısına, daha özgün ürünlere, daha net yasal çerçevelere ve daha profesyonel yönetim yeteneklerine sahip olduklarında gelişebilirler. Gayrimenkulün de olumsuzluklara karşı koymasının ve daha sürdürülebilir bir gelişim döngüsüne girmesinin tek yolu budur.
Kaynak: https://vtv.vn/ky-nguyen-phan-lo-ban-nen-da-het-thoi-100260402143728387.htm
Yorum (0)