Gayrimenkul işlemlerinde dolandırılmaktan nasıl kaçınabilirsiniz?

Noter aracılığıyla gerçekleştirilen işlemler.

Uzmanlara göre, özellikle inşaat halindeki gayrimenkulleri satın alanlar, şu anda birçok riskle karşı karşıya ve kolayca aldatılıyorlar. İlk olarak, evin kalitesi reklamda belirtildiği kadar iyi olmayabilir. Bir diğer risk ise alıcıların tapularını zamanında alamamalarıdır. Yasaya göre, müteahhit tapuyu alıcıya teslim tarihinden itibaren 3 ay içinde vermek zorundadır. Gerçekte, şanslılarsa 3 yıl sürebilir, ancak birçok proje tapu alınmadan on yıllarca sürebilir. Bir diğer risk ise müteahhitin tasarım özelliklerine göre inşaat yapması veya hatta alıcının tapusunu bir bankaya ipotek etmesidir. Alıcılar ancak krediyi geri ödeyemediklerinde ve banka mülke el koyduğunda bunu öğrenirler. Bu nedenle, inşaat halindeki gayrimenkullerin alıcılarını korumak için düzenlemelere ihtiyaç vardır.

Şu anda, bankaların proje aşamasındaki konut alıcılarına garanti vermesini gerektiren düzenlemeler bulunmaktadır. Buna göre, geliştirici mülkü teslim edemezse, banka müşteriye tazminat ödeyecektir. Ancak çoğu geliştirici bunu göz ardı etmektedir. Bu nedenle, banka garantilerinin yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir. Dünyanın birçok ülkesinde bu zorunluluk yoktur ve alıcılar banka garantisi veya bir sigorta şirketinden sorumluluk sigortası arasında seçim yapabilirler. Ayrıca, geliştiriciler genellikle müşterilerin avans ödemelerinin bloke edilmiş bir hesaba yatırılmasını talep ederler. Geliştirici bu parayı ancak mülk teslim edildiğinde çekebilir. Geliştiricilerin mevcut finansal kapasitesi çok düşük ve yetersizdir. Bu durum, işletmelerin çeşitli diğer kaynaklardan sermaye toplamak için gerekli kaynaklara sahip olmamasına yol açmaktadır.

İnsanlar 3 numaralı Noter Ofisinde gayrimenkul işlemlerini gerçekleştiriyorlar.

Ekonomi ve Hukuk Üniversitesi'nden (Vietnam Ulusal Üniversitesi Ho Chi Minh Şehri) Doçent Dr. Nguyen Ngoc Dien, gayrimenkulün her zaman insanların dikkatini çeken yüksek değerli bir varlık olduğunu savunuyor. Gayrimenkulle ilgili işlemler her zaman güvenliksizlik, sahte belgeler ve taraflar arasında çok sayıda anlaşmazlık ve kayıp riskiyle karşı karşıyadır; bu nedenle, sıkı bir yasal çerçeve gereklidir.

Gelişmiş ülkelerde güvenliği sağlamak için işlemler, mülkün hukuki durumunun kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektiren, güvenli işlemleri sağlayan, kayıpları önleyen ve noterlik hizmetleri için sigorta sağlayan noter tasdik hizmetleri aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu, noter tarafından yürütülen bir inceleme zincirini takip eden çok sıkı bir hukuk sistemiyle bağlantılıdır.

Vietnam'da, Doçent Dr. Nguyen Ngoc Dien'e göre, mevcut noter tasdik hizmeti modelinin uygulanması en optimal ve mantıklı çözümdür. Gelecekte, gelişmiş ülkelerde benimsenen modellere benzer şekilde, bu modelin daha da geliştirilmesine, çeşitli aşamaları birbirine bağlayacak yasal çerçevelerin oluşturulmasına, özgünlüğün ve doğrulamanın artırılmasına ve ilgili tüm taraflar için en yüksek güvenlik seviyesinin sağlanmasına odaklanılmalıdır.

Borsadan geçme zorunluluğunu kaldırın.

Ho Chi Minh Şehri Hukuk Üniversitesi öğretim üyesi Dr. Luu Quoc Thai, avans ödemelerinin kullanımında güvenlik, şeffaflık ve kontrol sağlamak için, gelecekte inşa edilecek konutların alım satımında ödemelerin bankalar aracılığıyla yapılması gerektiğine inanıyor. Bu önlem, yatırımcının avans ödemesinin tamamını bir emanet hesabına aktarması şartıyla banka garantilerinin yerini alabilir. Fonlar yalnızca yatırımcının proje inşaat ilerlemesine göre dağıtılacaktır. Bu çözüm ayrıca banka garantileriyle ilişkili maliyetleri azaltmaya ve gayrimenkul sektöründe kara para aklamayı amaçlayan "şüpheli" işlemleri en aza indirmeye yardımcı olacaktır.

Bu arada, eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo'ya göre, şu anda yapım aşamasındaki (tapu kaydı olmayan) evlerin satışında müteahhitler aracı kurumlar aracılığıyla satış yapıyor. Tapu kaydı olan gayrimenkuller için ise tüm işlemlerin noterden geçmesi gerekiyor.

Noterler, devlet tarafından kamu hizmeti sunmak üzere yetkilendirilmiş kişilerdir; yasal bir konumda olup, tarafları düzenlemelere uygun olarak işlem yapmaya yönlendiren, yasallığı ve güvenliği sağlayan "bekçi" görevi görürler. Öte yandan, gayrimenkul alım satımları, yasal uyumluluğu sağlamak için gerekli idari ve devlet yönetim araçlarından yoksun özel hizmetlerdir ve bu da hem alıcılar hem de satıcılar için anlaşmazlıklara ve risklere yol açmaktadır. Profesör Dang Hung Vo, "Yasayı, alım satım işlemleri yoluyla mekanik olarak uygulamak yerine, etkin bir şekilde uygulanmasını sağlayacak şekilde kodlamalıyız. Bu nedenle, gayrimenkul alım satım işlemlerine ilişkin düzenlemeler, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu taslağından çıkarılmalıdır" dedi.

Gayrimenkul işlemlerinin takas yoluyla yapılması zorunlu olmamalıdır.

Ho Chi Minh Şehri 7 Numaralı Noterlik Bürosu Başkanı Noter Hoang Manh Thang'a göre, mevcut noterlik sistemi ve gayrimenkul işlemleri doğaları, ölçekleri, ürün ve hizmetleri ve prosedürleri bakımından farklılık göstermektedir. Noterlik, devlet tarafından organize edilen bir kamu hizmeti, devlet yönetimi ve düzenlemesi için bir araç, bir savunma mekanizması olup yasal, delil niteliğinde ve dolaşım değeri taşımaktadır. Öte yandan, özel gayrimenkul işlemleri, gayrimenkul işlemlerine hizmet eder, küçük ölçekte faaliyet gösterir, gayrimenkul şirketlerine bağlıdır ve esas olarak sözlü veya yazılı anlaşmalara dayanır; bu da kolayca ciddi ekonomik ve yasal sonuçlara, anlaşmazlıklara ve dolandırıcılığa yol açabilir.

En büyük endişe, borsadaki aracıların yasal olarak aleyhte bilgileri gizleyebilmesi veya taraflı reklam yapabilmesidir. Anlaşmazlıklar ortaya çıktığında veya ürünler kusurlu veya gecikmiş olduğunda sorumluluk kimdedir? Borsalar aracılığıyla gerçekleştirilen işlemler, yasal güvenliği ve işlem güvenliğini garanti altına alacak mekanizmalardan yoksundur. Bu nedenle, bu husus Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nda yapılacak olan taslak değişikliklere dahil edilemez.

Çoğunluk, gayrimenkul işlemlerinin bir işlem salonundan geçmesi zorunluluğuna karşı çıkıyor çünkü mevcut işlem salonlarının işlemlerin yasallığını doğrulama kapasitesi yetersiz. Bu düzenleme etkisizdir ve kaldırılmalıdır.

16 Haziran saat 12:00'de kısa bir özet: Kapsamlı bir haber bülteni.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm