Emlak alım satımında dolandırılmamak için ne yapılmalı?

Noter aracılığıyla işlem

Uzmanlara göre, özellikle gelecekte ev satın alacak olan ev alıcıları şu anda birçok riske maruz kalıyor ve kolayca kandırılabiliyor. İlk olarak, evin kalitesi reklam edildiği kadar iyi olmayabilir. Bir diğer risk ise ev alıcılarının pembe kitabı zamanında teslim alamamasıdır. Yasaya göre, evi teslim ettikten 3 ay sonra yatırımcının müşteriye pembe kitabı vermesi gerekir. Gerçekte, şanslıysanız pembe kitap 3 yıl sonra verilir, ancak birçok projede on yıllardır bu kitap bulunmuyor. Bir diğer risk ise yatırımcının yanlış tasarımlarla inşaat yapması, hatta müşterinin pembe kitabını bankaya ipotek ettirmesidir. Borcu geri ödeyemediğinde banka eve el koyar ve alıcı bunu ancak öğrenir. Bu nedenle, gelecekte ev satın alacak müşterileri koruyacak düzenlemeler olmalıdır.

Şu anda bankaların, gelecekteki konut alıcılarına garanti verdiği bir düzenleme mevcut. Buna göre, yatırımcı evi teslim etmezse, banka müşteriye tazminat ödeyecek. Ancak çoğu yatırımcı bunu görmezden geliyor. Bu nedenle, banka garantilerinin yeniden değerlendirilmesi gerekiyor. Dünya genelindeki ülkeler bunu zorunlu kılmıyor ancak sigorta şirketlerinden yatırımcılara garanti veya sorumluluk sigortası seçeneği sunuyor. Ayrıca, yatırımcılar ev satarken, müşterinin peşinatını bloke edilmiş bir hesaba aktarmaları gerekiyor. Yatırımcı bu parayı ancak ev teslim edildiğinde çekebiliyor. Yatırımcıların şu anda çok düşük ve yetersiz olan finansal kapasitelerini değiştirmek gerekiyor. Bu durum, işletmelerin birçok farklı kaynaktan sermaye seferber etme kapasitesine sahip olmamasına yol açıyor.

Gayrimenkul alım satım işlemleri Noterlik No. 3'te yapılıyor

Ho Chi Minh City Ulusal Üniversitesi Ekonomi ve Hukuk Fakültesi Doçenti Dr. Nguyen Ngoc Dien, gayrimenkulün değerli bir varlık olduğunu ve her zaman insanların ilgisini çektiğini söyledi. Gayrimenkulle ilgili işlemler her zaman güvensizlik, sahte belgeler, taraflar arasında çok sayıda anlaşmazlık ve kayıp riskiyle karşı karşıyadır, bu nedenle sıkı bir yasal düzenlemeye ihtiyaç vardır.

Güvenliğin sağlanması için gelişmiş ülkelerde gayrimenkullerin hukuki durumunun anlaşılması, güvenli işlem yapılması, hasarın önlenmesi, noterlik hizmetlerinin sigortalanması, hukuk sistemiyle sıkı bir şekilde bağlantılı olması, noterler tarafından yapılan inceleme tedarik zincirinin takip edilmesi yoluyla işlemler noterlik hizmetleri aracılığıyla gerçekleştirilmektedir.

Vietnam'da, Doçent Dr. Nguyen Ngoc Dien'e göre, mevcut noterlik hizmet modelinin uygulanması en uygun ve makul çözümdür. Önümüzdeki dönemde, bu modeli daha da mükemmelleştirmeye, aşamaları birbirine bağlayan yasal koridorlar oluşturmaya, güvenilirliği ve doğrulamayı artırmaya ve gelişmiş ülkelerin uyguladığı modeller gibi tüm taraflar için en yüksek güvenliği sağlamaya odaklanmak gerekmektedir.

Zorunlu değişim kurallarını kaldırın

Ho Chi Minh City Hukuk Üniversitesi Öğretim Görevlisi Dr. Luu Quoc Thai, avans ödemelerinin kullanımında güvenlik, şeffaflık ve kontrol sağlamak için gelecekteki konut işlemlerinde ödemelerin bankalar aracılığıyla yapılması gerektiğini söyledi. Yatırımcının avans ödemesinin tamamını bir emanet hesabına aktarması gerekiyorsa, bu önlem banka teminatlarının yerini alabilir. Para, yalnızca yatırımcının proje inşaat ilerlemesine göre dağıtılacaktır. Bu çözüm ayrıca banka teminatlarından kaynaklanan maliyetleri azaltmaya ve gayrimenkul işlemlerinde kara para aklama amacıyla yapılan "belirsiz" işlemleri en aza indirmeye yardımcı olacaktır.

Bu arada, eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dr. Dang Hung Vo'ya göre, şu anda (pembe deftersiz) gelecekteki konut alım satımlarında yatırımcılar, emlak ofisleri aracılığıyla satış yapıyor. Pembe defterli gayrimenkuller için ise tüm işlemlerin noter aracılığıyla yapılması gerekiyor.

Noterler, kamu hizmetlerini sunmak üzere Devlet tarafından yetkilendirilmiş, hukuki bir kurumdur ve tarafların mevzuata uygun işlem yapmalarını sağlayarak yasallığı ve güvenliği sağlayan bir "bekçi" rolü üstlenirler. Özel hizmet olan ticaret katlarında ise, yasallığı sağlayacak idari ve devlet yönetim araçlarına sahip olmak zordur ve bu durum hem alıcılar hem de satıcılar için anlaşmazlıklara ve risklere yol açar. Profesör Dang Hung Vo, "Kanunun nasıl uygulanacağını yasallaştırmalıyız, katlar üzerinden yapılan işlemleri mekanik olarak uygulamamalıyız. Bu nedenle, katlar üzerinden yapılan gayrimenkul işlemlerine ilişkin düzenlemelerin, Gayrimenkul Ticareti Kanunu (değişiklik) taslağından çıkarılması gerekmektedir" dedi.

Gayrimenkul işlemleri kat mülkiyeti yoluyla yapılmamalıdır.

7 No'lu Noterlik Bürosu (HCMC) Başkanı noter Hoang Manh Thang'a göre, mevcut noterlik sistemi ve emlak alım satım katları nitelik, ölçek, hizmet ürünleri ve prosedürler açısından farklılık göstermektedir. Noter tasdiki, devlet tarafından düzenlenen bir kamu hizmeti, devletin bir yönetim ve düzenleme aracı, hukuki değeri, delil değeri ve dolaşım değeri olan bir savunma mekanizmasıdır. Özel emlak alım satım katları ise emlak işlemlerine hizmet eder, tek ölçeklidir, emlak şirketlerine bağlıdır ve çoğunlukla sözlü anlaşmalar veya işlem belgeleridir; bu da ciddi ekonomik ve hukuki sonuçlara, anlaşmazlıklara ve dolandırıcılığa yol açabilir.

En endişe verici nokta, işlem katındaki aracıların olumsuz hukuki konularla ilgili bilgileri gizleyebilmesi veya tarafsız reklam yapabilmesidir. Anlaşmazlıklar çıktığında, ürünler hatalı veya geciktiğinde sorumlu kimdir? İşlem katındaki işlemlerde hukuki güvenliği ve işlem güvenliğini sağlayacak bir mekanizma bulunmamaktadır. Bu nedenle, yakın gelecekte sunulacak olan Gayrimenkul Ticareti Kanunu taslağına (değişiklik) dahil edilemez.

Çoğu kişi, gayrimenkul işlemlerinin kat mülkiyeti yoluyla yapılmasını gerektiren düzenlemeye karşı çıkıyor çünkü kat mülkiyeti şu anda işlemin yasallığını teyit etme yetkisine sahip değil. Bu düzenleme etkisizdir ve kaldırılmalıdır.

16 Haziran saat 12:00'ye hızlı bir bakış: Panoramik haber bülteni

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm