Pazar tezgahı satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

400 milyon VND sermaye ile uzmanlar, büfe satın almak için ipotek çekmeyi tavsiye ediyor, ancak fiyat, konum ve iş planının dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gerekiyor.

Merhaba uzman, 31 yaşında, bekarım ve Vietnam'ın orta kesimindeki kırsal bir bölgede yaşıyorum. Şu anda sadece 400 milyon VND birikimim var. Ailemle birlikte yaşadığım için aylık giderlerim yaklaşık 5 milyon VND civarında. Ortalama aylık gelirim ise 20 milyon VND.

Şu anda yaşadığım il başkentinin banliyölerinde bir bölgede yaklaşık 800 milyon VND'ye bir arsa satın almayı planlıyorum. Kalan tutarı bankadan krediyle karşılayacağım. Şu anda araştırma yapıyorum ve arsa arıyorum.

Yukarıdaki seçeneğe ek olarak, yaşadığım şehirde yaklaşık 800 milyon VND'ye iki katlı büfeler satan bir pazar projesi gördüm. İşletme deneyimim yok ve bir büfe alırsam, çoğunlukla kendim için kullanacağım, kiraya vereceğim veya isterlerse aile üyelerimin iş amaçlı kullanmasına izin vereceğim.

Çevrimiçi alışverişin yükselişi nedeniyle geleneksel pazar tezgahlarının çok az müşterisi olduğunu fark ettim. Ayrıca daha önce iş deneyimim yok ve şu anda idari bir işte çalışıyorum. Tezgah satın almanın riskleri konusunda emin değilim. Bir uzmandan gelecek her türlü tavsiyeye minnettar olurum. Çok teşekkür ederim!

Vinh2293

Danışman:

Hızla gelişen bir ekonomi bağlamında, ticari gayrimenkule yatırım yapmak cazip yatırım trendlerinden biri haline gelmiştir. Ancak herkes bu durumlara nasıl yaklaşacağını ve etkili bir şekilde nasıl yöneteceğini bilmiyor. Sizin özel durumunuza dayanarak, bölgede bir büfe yatırımı yapmayı düşünürken kişisel finansal yönetimin gerekli yönleriyle ilgili aşağıdaki sonuçlara varabiliriz.

Gelir ve fazlalık potansiyeline gelince, aylık 20 milyon VND geliriniz ve 400 milyon VND tasarrufunuz var, aylık yaşam giderleriniz ise 5 milyon VND. Aylık fazlalığınız 15 milyon VND olup, bu da gelirinizin %75'ine denk geliyor. Bu, herhangi bir yatırım kararı için mükemmel bir gösterge ve temel bir finansal kaynaktır.

Şimdi de yatırım hedeflerini ve kredi yönetimi ile risk yönetimiyle ilgili faktörleri değerlendireceğiz. İş amaçlı olarak bölgede arsa veya büfe satın almak istiyorsunuz; amacınız istikrar ve potansiyel pasif gelir elde etmek, ayrıca gayrimenkul değer artışından da gelir sağlamak. Büfe için bütçeniz 800 milyon VND. Dolayısıyla, mevcut mali durumunuz göz önüne alındığında, bankadan 400 milyon VND kredi almanız gerekecek.

Bankadan finansal kaldıraç kullanma konusunda, satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulü teminat olarak kullanarak bir gayrimenkul ipotek kredisi almanızı öneririm. Şu anda, yasalara göre, büfeler için arazi kullanım hakkı belgesi verilebilmektedir. Yasal konulara ek olarak, banka kredisi alırken aşağıdaki prensiplere de dikkat edin.

Kredi faiz ve anapara ödemeleriniz gelirinizin yaklaşık %30'u civarındadır. Mevcut fazla geliriniz %75 civarında oldukça yüksek bir seviyede olduğundan, bu rakam ihtiyaçlarınıza bağlı olarak uygun bir aralıkta artabilir.

Ayrıca faiz oranları ve kredi vadeleri gibi düzenlemelere de dikkat etmeniz gerekiyor. Daha uzun vadeli krediler, aylık anapara ve faiz ödemelerini düşürür; daha kısa vadeli krediler ise banka faizini azaltır, ancak aylık nakit akışınızı zorlar. Ek olarak, bankanın değişken faiz oranı düzenlemelerinin (faiz oranları yükseldiğinde krediyi önemli ölçüde etkileyecektir) ve erken ödeme cezalarının farkında olmalısınız.

Ayrıca, hastalık, tıbbi tedavi, kaza veya iş kaybı gibi büyük miktarda paraya ihtiyaç duyulan öngörülemeyen durumlarda kredi riskini yönetmek için, 3-6 aylık gelirinize eşdeğer bir acil durum fonu ve hayat sigortası poliçesi hazırlamalısınız.

Aşağıda derlediğim tabloda en güncel özel banka kredi faiz oranlarından bazılarına göz atabilirsiniz.

Banka	Teminatsız kredi (%/yıl)	Konut kredisi (%/yıl)
Tarım Bankası	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13.78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6.9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Sacombank	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7.8 - 11.4
SHB	8.5 - 17	6,99 - 10
OCB	20.2'den itibaren	5,99 - 9,5
MSB	9.6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10.8 - 14.4	7 - 9
Vietnambank	9.6	7.7 - 8.5
Vietnamca versiyonu	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
MB	11.9	7 - 9
MB Bankası	12,5 - 20	6 - 9.5

Not: Yukarıdaki banka kredisi faiz oranları karşılaştırma tablosu yalnızca referans amaçlıdır. Banka kredisi faiz oranları, bankanın kredi politikalarına bağlı olarak zaman içinde değişebilir. Kredi paketleri ve politikaları hakkında detaylı bilgi için lütfen doğrudan bankalarla iletişime geçin.

Gayrimenkul değerleme, hukuki değerlendirme ve yatırım/iş planı.

Doğrudan veya çevrimiçi işletme konusunda deneyiminizin olmaması, bu alana yatırım yapma riskini artırıyor. Karar vermeden önce dikkatlice değerlendirmeniz gereken bazı önemli kriterler şunlardır:

Öncelikle, mülkün değerini değerlendirmeniz gerekiyor. Kioskların geçmiş ve mevcut fiyatlarını araştırmanız ve gelecekteki fiyat artış potansiyellerini belirleyen faktörleri tespit etmeniz gerekir. Ayrıca, kioskların işletme faaliyetlerinden veya kiralarından elde edilen aylık nakit akışını da değerlendirmeniz gerekir. Kiosklar henüz faaliyette değilse, öngörülen gelir ve karlarını değerlendirmelisiniz.

İkinci olarak, makroekonomik durumu değerlendirmeniz gerekiyor. Bu, yatırım kararınızın zamanlamasının doğru olup olmadığını belirlemek için çok önemlidir. Örneğin, bir yükseliş döneminde gayrimenkul sahibiyseniz, fiyatlar çok keskin bir şekilde yükselmiş olabilir ve finansal kaldıraç kullanımı faiz oranlarının artmasına yol açabilir ve gayrimenkul, önceki yükseliş nedeniyle büyüme potansiyelini kaybedebilir. Bu yatırım etkisiz hale gelecektir. Eğer deneyiminiz yoksa, kapsamlı bir bakış açısı için kişisel finans uzmanlarına danışabilirsiniz.

Üçüncüsü, mülkün konumunu ve potansiyelini değerlendirin. Yoğun nüfuslu bir bölgedeki bir büfe, yeni bir bölgedeki büfeden tamamen farklı olacaktır çünkü büfenin geliştirilmesinin temel amacı ticari faaliyettir. Yerleşik bir kişi olmadan, sermaye kazançları (mülk değerindeki artıştan elde edilen kar) ve nakit akışı (arazideki ticari faaliyetlerden elde edilen kar) etkili olmayacaktır. Bu nedenle, büfenin konumunu, potansiyelini, nüfus yoğunluğunu, çevredeki altyapıyı (elektrik, yollar, okullar ve diğer olanaklar) iyice araştırmak, daha doğru bir yatırım kararı vermenize yardımcı olacaktır.

Dördüncüsü, mülkün hukuki değerlendirmesidir. Deneyimli yatırımcılar için bu nispeten basittir. Ancak, az deneyime sahip biriyseniz, gereksiz risklerden kaçınmak için gayrimenkul sahibi olurken ödenecek vergilerle ilgili gerekli yasal prosedürleri ve düzenlemeleri araştırmak için zaman ayırmalısınız. Şu anda, gayrimenkul sahibi olmak, kayıt ücretlerine ve yıllık arazi kullanım vergisine dikkat etmeyi gerektiriyor. Eğer bir büfe ise, bölgenin hizmet bedeli veya bakım ücreti alıp almadığını öğrenmeniz gerekir. Arazi kullanım hakkı ücretleri de dikkate alınmalıdır.

Son olarak, yatırımınızı ve iş planınızı değerlendirin. Bu faaliyet için detaylı bir planınızın olmasını öneririm çünkü neredeyse tüm birikimlerinizi ve aylık fazlanızın bir kısmını tüketecektir. Bu nedenle, detaylı bir plan oluşturmak çok önemlidir. Şu üç unsura odaklanabilirsiniz: mali kapasitenizi değerlendirmek, bütçe oluşturmak ve nakit akışını (gelir ve giderler) yönetmek.

Tran Manh Hoang Viet
Kişisel Finans Planlama Uzmanı
FIDT Yatırım Danışmanlığı ve Varlık Yönetimi Şirketi

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/luu-y-gi-khi-mua-ki-ot-cho-4715354.html