Geliştirici firma bankayla ortaklık mı kuruyor?
Gerçekte, birçok proje, evleri müşterilere satmadan önce, projenin tamamını bankaya ipotek ettirmiştir. Geliştirici, müşterilere satıştan önce ipoteği kaldırmak yerine, bunu yapmamış ve bugüne kadar borcunu ödememiştir; bu da bankanın sakinlerin evlerine el koymasına yol açmıştır. Birçok yüksek katlı binada bile, evleri müşterilere sattıktan sonra, geliştirici başka amaçlar için para ödünç almak üzere bu evleri bankaya ipotek ettirmeye devam etmektedir. Sakinler ancak borcu ödeyemediklerinde ve banka anapara ve faizi tahsil etmek için el koyduğunda gerçeği anlamaktadırlar. Bu nedenle, her daire için ayrı ayrı mülkiyet belgesi düzenlenememektedir.
Ho Chi Minh şehrindeki bir apartman binası, sakinlerinin mülkiyet belgelerini banka kredileri için teminat olarak kullanıyor.
Evi aniden haczedilen bir sakin şu soruyu sordu: "Bireyler para ödünç aldığında, bankalar teminat varlıklarını çok dikkatli bir şekilde inceler, yasal durumlarını, değerlerini ve belgelerini kontrol eder... Geliştiricilerin zaten satılmış daireleri teminat olarak kolayca kullanıp bankanın prosedürlerini nasıl atlatabildiklerini anlamıyorum?" Bu paradoksal duruma tanık olan birçok insanın da aklına gelen bir soru bu.
Gerçekte, düzenlemelere göre, bir müşteriyle gayrimenkul satın alma sözleşmesi imzalanırken, eğer mülk bankaya ipotekliyse, geliştirici ipoteği kaldırmak zorundadır. Ev müşteriye oturum için teslim edilirken, evin denetlenmesi ve tüm şartları karşıladığının tespit edilmesi gerekir. Belirli bir süre sonra, geliştirici müşteri için mülkiyet belgesini (pembe kitap) almakla yükümlüdür. Bu düzenlemedir, ancak gerçekte, henüz denetlenmemiş ve oturum için tüm şartları karşılamadığı tespit edilmemiş, hatta yangın güvenliği sertifikası olmayan veya yasa dışı olarak inşa edilmiş birçok apartman binası hala satılmakta ve müşterilere teslim edilmektedir. Özellikle, "apartmanları erken satma" uygulaması, sakinlerin evlerini kaybetme riskine yol açan nedenlerden biridir. Özellikle, proje tamamlanmadan ve prosedürler sonuçlanmadan önce, sadece arsa mevcutken bile, birçok geliştirici satışa başlar. Alıcılar, projenin ilerlemesine göre tek seferde veya taksitler halinde ödeme yapabilirler. Dolayısıyla, proje resmi olarak müteahhidin adına kayıtlı olsa da, mülk aslında müşteriye aittir. Birçok durumda, bankalar müteahhidin evleri müşterilere zaten sattığının farkındadır, ancak yine de göz yumarak müteahhidin borç almak için mülkleri ipotek etmesine izin verirler.
Hoang Thu Hukuk Bürosu Müdür Yardımcısı Avukat Nguyen Mau Thuong şunları söyledi: "Geliştiricinin gayrimenkulü önceden ipotek ettirip, müşterilerin bilgisi olmadan sattığı durumlar var. Geliştiricinin evleri müşterilere sattıktan sonra projeyi ipotek ettirerek bankadan para ödünç aldığı durumlar da var. Satış sözleşmeleri herhangi bir kurumda kayıtlı olmadığı, sadece şirkette saklandığı için banka, gayrimenkulün geliştirici tarafından gerçekten satılıp satılmadığının farkında değil. Geliştiricinin bunu kasıtlı olarak gizlemesi ve yetersiz banka değerlemesiyle birlikte, bu daireler aslında satılmış olmasına rağmen geliştiriciye kredi verilmesi de mümkün."
Avukat Nguyen Mau Thuong, "İnşaat sırasında müteahhit sermaye yetersizliği nedeniyle arsa kullanım haklarını ve gelecekteki varlıkları (evleri) bankaya ipotek etti. Alıcıların satın aldıkları dairelerin ipotekli olduğunu bilmelerinin hiçbir yolu yoktu. İdeal olarak, ipoteği elinde bulunduran bankanın bu bilgiyi kamuoyuna duyurması ve insanların bilmesini sağlaması gerekirdi. Müteahhit ipoteği kaldırdıktan sonra alıcılar satış sözleşmesini imzalamalıydı. Ancak burada müteahhit, belirsiz iş birliği anlaşmaları veya alım satım sözü veren sözleşmeler imzalayarak yasayı çiğnedi. Şimdi bu durum ortaya çıktığına göre, alıcılar tüm zararları çekiyor. Gayrimenkulün bankaya ipotekli olması ve müteahhidin yine de müşterilere satması, müteahhidin müşterileri dolandırdığını açıkça kanıtlıyor. Müteahhit cezai olarak sorumlu tutulmalıdır. Bu durumda banka da sorumludur; aklanamaz," şeklinde değerlendirmede bulundu.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Sayın Le Hoang Chau
Ev sahiplerine mülkiyet belgesi verilmesi zorunludur.
Hukuki yönleri analiz eden Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, 2006 tarihli Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun 2024 tarihli Gayrimenkul İşletme Kanunu kadar katı olmadığını, çünkü kanunun sadece geliştiricilerin alıcılardan ve kiracılardan yasa dışı yollarla sermaye toplamalarını ve zimmete geçirmelerini yasakladığını belirtti. Kanun ayrıca projelerin tamamlandıktan sonra veya gelecekte pazarlanmasına da izin veriyordu.
"Ancak, Medeni Kanun bir varlığın iki kez alınıp satılamayacağını öngörmektedir. Eğer binanın tamamı bir bankaya ipotek edilmişse, müşterilere satılamaz. Eğer müteahhit ipotekli mülkü müşterilere satmaya devam ederse, kanunu ihlal etmiş olur. Banka da suçludur çünkü ipotek kabul ederken ipotekli varlığı yönetmek zorundadır; müteahhidin bunu müşterilere sattığından habersiz olduğunu iddia edemez. Özellikle ipotekli varlık gelecekteki bir konut ise, kredi fonlarının amaçlanan amaç için kullanıldığından ve dağıtıldığından emin olmak için dikkatlice izlenmelidir. Dolayısıyla, banka suçludur ve sorumludur; alıcı ise masum bir taraf, bir mağdurdur," diye analiz eden Bay Chau şunları ekledi: "Eğer müteahhit projenin ipotekli olduğunu tamamen açıklamış ve müşteri yine de satın almışsa, müşteri sorumludur. Tersine, eğer müteahhit ipoteği gizlemiş ve yine de projeyi müşterilere satmışsa, müşteri mağdurdur. Bir daire müşteriye satıldıktan sonra ipotek edilmişse, müteahhit de banka da suçludur." Yetersiz değerlendirme nedeniyle de bir hata söz konusu. Bu durumda müşteri masum ve korunmuş durumda. Dolayısıyla devletin müşterilere arazi mülkiyet belgeleri vermesi gerekiyor; müteahhit ve banka bu konuyu kendi aralarında halletmeli veya birbirlerini mahkemeye vermelidir."
"2013'ten beri bu tür tavsiyelerde bulunuyoruz, ancak bugüne kadar halkın meşru hakları hâlâ korunmadı," diye vurguladı Bay Le Hoang Chau.
Ho Chi Minh Şehri Barosu Avukatı Vu Anh Tuan da şunları doğruladı: Bir müteahhidin, gayrimenkulü banka kredisi için teminat olarak kullanarak insanlara gayrimenkul satması dolandırıcılıktır. Bankalar ve alıcılar, müşterilerini korumak için müteahhit hakkında polise şikayette bulunmalı ve mahkemede dava açmalıdır. Bir banka müteahhide dava açtığında, ilgili hak ve yükümlülüklere sahip taraflar olarak konut alıcılarının hakları mahkeme tarafından değerlendirilecek ve çözüme kavuşturulacaktır. Ayrıca, müteahhit hakkında soruşturma yürütülüp ceza davası açılırsa, banka ve konut alıcılarını ilgilendiren hukuki hususlar da ele alınacak; müşterilerin mülklerine el konulamaz.
Ho Chi Minh Şehrinde bugüne kadar yaklaşık 60.000 evin tapu belgesinin henüz verilmediği biliniyor. Bu projelerin çoğunda, müteahhitler konut sakinlerinin evlerini ipotek ederek bankalardan borç almış ancak kredileri geri ödeyememiş ve bu durum bankaların tapu belgelerini vermemesine yol açmıştır. Son zamanlarda, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi de, apartman binalarının yönetimi ve tapu belgelerinin verilmesindeki sorumluluğu konusunda Halk Komitesini sorgulamak üzere bir toplantı düzenlemiştir. Buna göre, müteahhitlerin ve bankaların ihlallerine ek olarak, yetkililerin de gevşek yönetim ve uygulama konusunda, hatta örtbas etme ve yanlış uygulamaları hoş görme belirtileri gösterme konusunda bir sorumluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle, müteahhitlerin ve bankaların ihlallerinin ele alınması ile konut alıcılarına tapu belgesi verilmesinin birbirinden ayrılması gerekmektedir.
[reklam_2]
Kaynak: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
Yorum (0)