Gayrimenkul kredilerinden kaynaklanan risklerin önlenmesi

Ulusal Meclis, 2026 Sosyo-Ekonomik Kalkınma Planı'na ilişkin yakın zamanda kabul edilen Kararda, %10 veya daha fazla GSYİH büyümesi hedefinin yanı sıra, kredi akışlarının üretim ve ticaret sektörlerine, öncelikli alanlara ve ekonominin büyüme itici güçlerine yönlendirilmesini de talep etmiştir.

Ulusal Meclis ayrıca potansiyel risk taşıyan sektörlerde kredi kontrolü, gayrimenkul, borsa vb. alanların etkin yönetimi çağrısında bulundu.

Sermaye akışlarını öncelikli sektörlere yönlendirme, kredi risklerini kontrol etme ve gayrimenkul piyasasını etkin bir şekilde yönetme ihtiyacının Ulusal Meclis kararına dahil edilmesi ilk kez olmuyor. Kredi piyasasının çift haneli büyüme oranlarına ulaşma baskısıyla karşı karşıya olduğu bir dönemde, bu gereklilik daha da acil bir hal alıyor.

2026 yılı için belirlenen kredi büyüme hedefiyle birlikte, bu durum ekonomiye yaklaşık 3,5-4 trilyon VND'nin enjekte edileceği anlamına geliyor. Ancak, bu sermaye akışının yanlış yöne gitmesi durumunda ekonomi için önemli riskler oluşacaktır.

Çin'den alınan dersler, gayrimenkul kredilerinin toplam ödenmemiş kredilere oranının %50'ye ulaştığında temerrüt riskinin öngörülemez hale geldiğini göstermektedir. Vietnam'da, Vietnam Devlet Bankası tarafından açıklanan resmi istatistikler %20'nin üzerindedir, ancak uzmanlar tüketici kredisi ödenmemiş kredilerinin tamamı dahil edildiğinde gerçek rakamın %30'un üzerinde olduğuna inanmaktadır.

Önümüzdeki yıllarda kredi genişlemesi devam ederken, riskli krediyi kontrol edecek etkili mekanizmalar bulunmamakta ve sermaye gayrimenkule akmaya devam etmektedir; bu durumda bu oran kısa süre içinde %40'a yükselecektir. O noktada, riskin yayılmasını kontrol etmek daha da zorlaşacaktır.

Birçok bankanın 2025 yılının 3. çeyreğine ait finansal raporlarına göre, gayrimenkul sektörüne verilen krediler toplam kredilerin yaklaşık üçte birini oluşturuyor. Tüketici kredileri de dahil edildiğinde bu oran çok daha yüksek oluyor.

Hükümet sermayeyi üretime ve ticarete yönlendirmeyi amaçlasa da, önemli miktarda sermayenin özellikle gayrimenkul spekülasyonuna aktığı açıktır.

Gayrimenkul kredilerinin bankalar ve müteahhitler arasında "dolaşması" -bankaların müteahhitlere konut inşa etmeleri için kredi vermesi, ardından alıcılara aynı mülkleri satın almaları için kredi vermesi ve müteahhitlerin de bu gelirleri yeni projeler başlatmak için kullanması- önemli riskler de taşımaktadır. Başka bir deyişle, gayrimenkul piyasasının riskleri doğal olarak bankacılık sistemine de aktarılmaktadır.

Bu nedenle, bu sermaye akışlarını kontrol edecek etkili mekanizmalar olmadan, gayrimenkul kredilerinin GSYİH'ye oranı büyüdükçe bu riskler önümüzdeki birkaç yıl içinde belirgin hale gelecektir. Bu ilişki, tüm hükümet çabalarına rağmen konut fiyatlarının düşmesini de engellemektedir.

Şu anda İnşaat Bakanlığı, konut ve gayrimenkul piyasası hakkında bir bilgi sistemi ve veri tabanı oluşturulması ve yönetilmesi (bu sistem, ulusal bir konut ve gayrimenkul piyasası veri tabanının oluşturulması ve işletilmesi için temel teşkil edecektir); Gayrimenkul ve Arazi Kullanım Hakları İşlem Merkezi modeli için pilot mekanizmalar ve politikalar araştırılması ve önerilmesi; Ulusal Konut Fonu kurulması için yasal çerçeve ve prosedürlerin mükemmelleştirilmesi; ve gayrimenkul fiyatlarını kontrol etme ve sınırlama mekanizmalarına ilişkin bir Kararname geliştirilip Hükümete sunulması gibi çeşitli çözümler önermek üzere ilgili kurumlarla koordinasyon içinde çalışmaktadır.

Bugüne kadar, gayrimenkul fiyatlarını kontrol etme mekanizmaları konusunda oldukça yüksek bir fikir birliği olmasına rağmen, gayrimenkul kredilerini kontrol etme çözümü tartışmalı olmaya devam etmektedir. Birçok kişi gayrimenkul kredilerini kontrol etmenin gerekli olduğunu, ancak risk kontrolü ve büyüme desteği arasında denge kurarken bankaların iş operasyonlarına aşırı müdahaleden kaçınması gerektiğini savunmaktadır. Krediyi gayrimenkulden uzaklaştırmanın en önemli yolu, yatırım ve iş ortamını teşvik etmek, pazarları genişletmek, tüketici talebini canlandırmak ve böylece sermaye akışını üretim sektörüne yönlendirmektir.

Özellikle gayrimenkul sektörü için, bu kredi akışını kontrol altına almanın acil çözümü, işletmeler için diğer sermaye artırma kanallarını, özellikle tahviller, menkul kıymetler ve kripto paralar yoluyla genişletmektir. Ayrıca, düşük ve orta gelirli kişiler için konut arzını artırmak çok önemlidir. İşlemlerde şeffaflığı sağlamak ve arazi, yatırım, planlama, kredi ve vergilendirme ile ilgili kapsamlı bir politika sistemi kurmak, gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturmak için hayati çözümler olarak kabul edilmektedir.

Bu çözümlerin koordineli bir şekilde uygulanması, kredi akışlarının doğru yöne yönlendirilmesini sağlamanın yanı sıra, gayrimenkul piyasasındaki risklerin bankacılık sektörüne geçmesini de önleyecektir.

Kaynak: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html