Apartman segmentinde satın alma gücünün paradoksu.

Finansal faktörlerin yanı sıra, konum da bir dairenin satış potansiyelini önemli ölçüde etkiler.

Orta ve düşük gelirli çalışanlar için uygun fiyatlı konut sorunu sürekli olarak gündeme getirilirken, emlak piyasası dikkat çekici bir paradoks sergiliyor: banliyö bölgelerindeki birçok uygun fiyatlı daire ve ikinci el mülk alıcı bulmakta zorlanırken, şehir merkezindeki orta ve üst segmentteki mülkler önemli bir çekiciliğe sahip olmaya devam ediyor.

Düşük fiyatlı evler için hâlâ alıcı bulmak zor.

Ho Chi Minh Şehri'nde yaşayan Bayan Hoang Nhi, Teco Homes An Phu projesinde (An Phu semti, Ho Chi Minh Şehri) bulunan 62,2 m²'lik dairesini 1,89 milyar VND'ye satmaya çalışıyor ancak henüz bir alıcı bulamadı. Daireyi dört yıl önce taksitli ödeme planıyla aldığını belirten Bayan Nhi, ilk satın alma fiyatının banka kredisi faizi hariç 1,7 milyar VND'nin üzerinde olduğunu söyledi. Mevcut satış fiyatıyla, metrekare başına yaklaşık 30 milyon VND olan daire fiyatı, piyasadaki birçok ticari projeye göre önemli ölçüde düşük olmasına rağmen, Bayan Nhi hala bir alıcı bulamadı.

Thu Thiem yeni kentsel bölgesindeki ve Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesindeki lüks apartman projeleri, yüksek fiyatlarına rağmen cazip olmaya devam ederken, banliyö bölgelerindeki uygun fiyatlı apartman projelerinin satışları nispeten yavaş seyrediyor.

Benzer şekilde, Bay Hoang bir zamanlar Thuan An'daki (Thuan Giao semti, Ho Chi Minh Şehri) Legacy projesinde 46 m²'lik tek odalı bir daire satın almıştı. Orada bir süre yaşadıktan sonra, şehir merkezine gidip gelmenin zahmetli olduğunu fark etti ve satmaya karar verdi. Mobilyalar dahil 1,3 milyar VND'nin üzerinde bir fiyatı kabul etmesine rağmen, alıcı bulması aylar sürdü.

Güneydeki emlakçılara göre, metrekare fiyatı 28-30 milyon VND olan birçok ticari daire sürekli olarak satışa sunuluyor, ancak işlem hacimleri oldukça düşük kalıyor. DKRA Grubu Genel Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, Ho Chi Minh şehrinin merkezindeki birçok tamamlanmış apartman projesinin, fiyatlar önemli ölçüde artmasa bile, hala işlem hacmi yarattığını söyledi. Bu arada, sınır veya banliyö bölgelerindeki projeler daha büyük likidite baskısıyla karşı karşıya. Birçok ev sahibi fiyat indirimlerini kabul ediyor, hatta maliyetin altında satıyor, ancak yine de alıcı bulmakta zorlanıyor.

Uzmanlara göre, en büyük paradoks, ürünün orta gelirli kişiler için tasarlanmış olmasına rağmen, bu grubun erişim konusunda sayısız engelle karşılaşmasında yatıyor. Ho Chi Minh şehrinde uzun yıllardır emlakçılık yapan Bay Dat Minh, bu kesimdeki müşterilerin çoğunun yalnızca yaklaşık 1 milyar VND biriktirdiğini, geri kalanının ise banka kredilerine bağlı olduğunu belirtti. Ancak, gelir beyanları, iş sözleşmeleri ve mali geçmiş gibi şartlar, birçok serbest çalışan, fabrika işçisi veya küçük işletme sahibinin kredi şartlarını karşılamasını zorlaştırıyor.

Smartland Şirketi Strateji ve Dış İlişkiler Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Le Hai Dang, birçok vasıfsız işçinin maaşlarını almak veya para çekmek dışında bankalarla finansal işlem yapma alışkanlığının çok az olduğunu belirtti. Bu nedenle, birçok karmaşık prosedür içeren kredi başvurularını tamamlamak önemli bir zorluk teşkil ediyor. Sermayeye erişemediklerinde ise ev sahibi olmak yerine kirada oturmaya devam etmek zorunda kalıyorlar.

Maddi hususların yanı sıra, konum da uygun fiyatlı konutların satış potansiyelini önemli ölçüde etkiliyor. Şehir merkezindeki arsalar giderek daha kıt ve pahalı hale geliyor; bu da düşük fiyatlı projelerin çoğunun Ho Chi Minh şehrinin merkezinden 20-30 km uzaklıktaki uydu şehirlerde veya banliyö bölgelerinde geliştirilmesine yol açıyor. Fiyat daha makul olsa da, seyahat süresi, trafik sıkışıklığı ve sınırlı altyapı ve hizmetler birçok insanı tereddüte düşürüyor.

Uygun fiyatlı konut segmenti önemli likidite sorunlarıyla karşı karşıyayken, lüks gayrimenkul piyasası tamamen farklı kurallara göre işliyor. Burada hikaye sadece satış fiyatları etrafında değil, aynı zamanda finansal olarak varlıklı müşteriler arasında varlık biriktirme, koruma ve statü teyidi ihtiyacı etrafında da dönüyor.

Gerçeklik bize ne anlatıyor?

Birçok kişi, geliştiricilerin neden daha yüksek talebe sahip düşük maliyetli konut segmentine odaklanmak yerine, metrekare başına yüz milyonlarca dong fiyatlı apartman projeleri geliştirmeye devam ettiğini sorguluyor. Gerçek şu ki, orta ve üst sınıf müşterilerden gelen talep istikrarlı kalmaya devam ediyor ve bu da yüksek kaliteli ürünlerin geliştirilmesi için bir temel oluşturuyor.

Bu müşteri grubu için ev, sadece yaşanacak bir yer değildir. Aradıkları şey, yeşil alanlar, düşük nüfus yoğunluğu, yüksek kaliteli olanaklar, profesyonel yönetim hizmetleri ve benzer yaşam tarzlarına sahip sakinlerden oluşan bir topluluk içeren eksiksiz bir yaşam ortamıdır. Bu faktörler, onları gizlilik, güvenlik ve uzun vadeli değer artışı için daha yüksek bir fiyat ödemeye razı etmektedir.

Savills Vietnam'a göre, yakın zamanda piyasaya sürülen birçok A sınıfı proje olumlu satış oranları kaydetti. Bu projelerin büyük çoğunluğu, birincil piyasadaki satış fiyatlarını 100 milyon VND/m²'nin üzerine çıkaran, en iyi lokasyonlarda yer alıyor. Aslında, birincil piyasanın incelenen bazı segmentlerindeki ortalama satış fiyatının 2025 yılı sonuna kadar yaklaşık 224 milyon VND/m²'ye ulaşması bekleniyor. Yüksek fiyat seviyelerine rağmen, bu segmentteki gayrimenkullere olan talep güçlü kalmaya devam ediyor.

Lüks gayrimenkulün cazibesi, Ho Chi Minh Şehri'nin merkezi bölgesinde ve Thu Thiem yeni kentsel alanında yeni projelere olan ilgiyle daha da ortaya konuyor. Örneğin, Son Kim Land'in Thu Thiem istasyonunda 5.0 modeline yönelik projesi, satış fiyatı henüz açıklanmamış olmasına rağmen yatırımcıların dikkatini çekmeyi başardı. Daha önce, metrekare fiyatı 280-430 milyon VND arasında değişen The Metropole ve The Berkley gibi projeler de olumlu satış oranları kaydetti. Benzer şekilde, The Prive, Eaton Park ve Masterise Cosmo Central gibi birçok diğer proje de daha ilk günden itibaren önemli müşteri ilgisi çekti.

Sayın Nguyen Le Hai Dang, lüks gayrimenkullerin değerinin sadece büyüklüğü veya inşaat maliyetleriyle değil, aynı zamanda kıtlık, konum ve uzun vadede değerini koruma yeteneği gibi faktörlerle de belirlendiğine inanmaktadır. Güçlü finansal kaynaklara sahip olanlar için, ev satın alma kararı genellikle mutlak fiyattan ziyade, ürünün benzersiz değeri, geliştiricinin itibarı ve gelecekteki varlık değer artışı potansiyeline dayanmaktadır.

Gerçekte, Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesinde lüks konut arzı, giderek azalan arazi nedeniyle sınırlıdır. Bu durum, zaman içinde en iyi konumlardaki mülkleri daha da nadir hale getirmektedir.

Sayın Vo Hong Thang'a göre, Ho Chi Minh şehrinin merkezi iş ve finans bölgesine, özellikle Thu Thiem bölgesine yakın konumdaki projeler, konum açısından her zaman benzersiz bir avantaja sahip. Bu kıtlık, varlık biriktirmeyi ve uzun vadeli fiyat artışı beklemeyi amaçlayan zengin müşterileri bu projelere çekmeye yardımcı oluyor. Sayın Thang, "Genel olarak, üst segmentteki fiyat artışı büyük ölçüde arz ve talep yasasını, giderek artan arazi maliyetlerini ve daha katı ürün geliştirme standartlarını yansıtıyor. Bu arada, düşük maliyetli konut segmentindeki zorluklar, yasal prosedürlerden ve kredi koşullarından proje konumuna kadar alıcılar için erişilebilirlik ile ilgili." dedi.

Düğümleri çözmemiz gerekiyor.

Uzmanlara göre, temel çözüm lüks konutların fiyatını piyasa değerinin altına düşürmek değil, yasal engelleri kaldırmak, krediye erişimi genişletmek ve banliyö bölgelerini birbirine bağlayan altyapıya yatırım yapmaktır. Bu engeller ortadan kaldırıldığında, uygun fiyatlı konutlar ihtiyaç sahiplerine ulaşabilir ve emlak piyasasında yıllardır var olan arz-talep açığını kapatmaya yardımcı olabilir.

Kaynak: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm