Kaliteli kiralık konutlarda ciddi bir kıtlık var.
Yirmi yılı aşkın süren hızlı kentleşmenin ardından, kentleşme oranı %24'ten (2000 yılında) yaklaşık %44'e (2025 yılında) yükseldi. Bir dizi büyük ölçekli kentsel alan ortaya çıktı ve şehirlerin çehresini hızla değiştirerek altyapıyı ve konut kalitesini kademeli olarak iyileştirdi. Bu gelişme, ekonomik büyümeye önemli katkı sağladı, yatırımları artırdı ve onlarca ilgili sektöre ivme kazandırdı.
Ancak konut piyasası yapısı eksiklikler ortaya koyuyor: Satılık konut piyasası hızla büyürken, devletin sistematik rehberliğiyle desteklenen profesyonel, uzun vadeli bir kiralık konut sistemi henüz kurulmadı. Mevcut kiralık piyasası büyük ölçüde kendiliğinden gelişen, parçalı, kapsamlı planlamadan yoksun ve sakinleri için istikrarlı bir yaşam kalitesi garanti etmiyor.
Vietnam Gayrimenkul Piyasa Değerlendirme Enstitüsü'ne (VARS IRE) göre, kiralık konut segmentinin yeniden şekillendirilmesi, meşru yatırım veya mülk edinme ihtiyaçlarını kısıtlamayı değil, gerçek konut ihtiyaçları, mülkiyet, yatırım ve kiralama faaliyetleri arasında daha uyumlu bir piyasa yapısı oluşturmayı amaçlamaktadır.
Vietnam Genel İşçi Konfederasyonu'na göre, şu anda sanayi bölgelerinde yaklaşık 4,5-5 milyon işçi bulunuyor ve bunların çoğu sıkışık koşullarda kiralık konutlarda yaşıyor. Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde, özellikle gençler ve göçmen işçiler arasında olmak üzere, kiralık konutlarda yaşayan hane halkı oranı artıyor, ancak kaliteli konut sıkıntısı ciddi boyutlarda. İşçilerin çoğu, küçük, altyapısı harap ve potansiyel yangın güvenliği riskleri taşıyan gayri resmi kiralık konut alanlarında yaşıyor. Büyük şehir merkezlerinde ev sahibi olmak giderek zorlaşıyor.
Bu bağlamda, net kullanım değeri, şeffaf yasal statüsü, uygun ulaşım bağlantıları ve makul fiyatlarıyla öne çıkan banliyö ve uydu kentlerdeki konut ürünleri giderek daha önemli bir rol oynayacaktır. Bu, yalnızca şehir merkezinde konuta henüz erişemeyen müşteriler için alternatif bir çözüm olmakla kalmayıp, aynı zamanda konut ihtiyaçları ile uzun vadeli yatırımlar arasında sürdürülebilir bir denge kurmanın da anahtarıdır.
Konut kiralama konusunda teşvik mekanizmalarına ve yasal düzenlemelere ihtiyaç vardır.
Ancak asıl sorun, insanların uygun maliyetle kaliteli konutlara erişim ihtiyacında yatmaktadır. Bu nedenle, birçok gelişmiş ülkede kiralık konutlar, sosyal güvenlik sisteminin ve kentsel istikrarın hayati bir unsuru olarak kabul edilmektedir.
VARS IRE'ye göre, uluslararası deneyimler, devletin rolünün kiralık konutların sürdürülebilir gelişimi için belirleyici olduğunu göstermektedir. Almanya'da, ev sahipliği oranı sadece yaklaşık %46 olmasına rağmen, güçlü bir kiracı koruma sistemi ve referans niteliğinde bir kira kontrol mekanizması sayesinde yaşam kalitesi dünyanın en iyileri arasında yer almaktadır (Mietspiegel). Singapur ise, Konut Geliştirme Kurulu (HDB) tarafından yönetilen kamu kiralık konut sistemini sürdürerek ve düşük gelirli kişilere önemli sübvansiyonlar sağlayarak devlet merkezli bir modeli tercih etmiştir. Güney Kore'de ise, Arazi ve Konut Kurumu (LH), Ulusal Kentsel Fon'dan sağlanan fonlarla 20-30 yıllık uzun vadeli kiralamalar için doğrudan dairelere yatırım yapmakta ve bunları satın almaktadır.
Satılık konut modelinin aksine, hızlı yatırım getirisi sağlayan kiralık konutlar, genellikle 15 ila 25 yıl arasında değişen çok uzun bir geri ödeme süresi gerektirirken, kar marjları da yüksek değildir. Sadece geleneksel piyasa mekanizmalarına güvenilirse, özel sektörün katılımı zorlaşacaktır. Bu nedenle, VARS IRE, Ulusal Kiralık Konut Fonu'nun uygulanmasını teşvik etmenin yanı sıra, Vietnam'ın konut geliştirme konusundaki zihniyetini değiştirmesi ve kiralık konutları eğitim, sağlık veya toplu taşıma gibi temel bir sosyal altyapı olarak görmesi gerektiğini savunmaktadır. Büyük kentsel alanlar planlanırken, Devlet, işletmeleri uzun vadeli kiralık konutları veya yüksek kaliteli sosyal konutları proaktif olarak entegre etmeye teşvik etmek için teşvik mekanizmaları ve vergi ve arazi kullanım ücreti teşvikleri getirmelidir.
Ayrıca, konut tasarruf fonları, tercihli düşük faizli krediler ve kiralık konut geliştiren işletmeler için vergi muafiyetleri ve indirimleri yoluyla bu segment için uzun vadeli bir finansal sistem tasarlanması gerekmektedir. "Özel bir kurumsal tasarım" olmadan, özel sektörün bu segmentte geniş ölçekte yer alması zor olacaktır.
Bir diğer önemli konu ise kiracıların haklarını korumak için kiralama piyasasına yönelik ayrı bir yasal çerçeve oluşturulması gerekliliğidir. Özellikle, kira sözleşmeleri, fiyat artış sınırları, kiralık mülkler için kalite standartları ve ev sahiplerinin sorumlulukları konusunda özel düzenlemeler içeren bir Kira Kanunu'nun kademeli olarak geliştirilmesi gerekmektedir.
Devletin öncü rolünün yanı sıra, işletmelerin de işçi ve çalışanlar için konut geliştirme çalışmalarına katılmaları teşvik edilmelidir. Büyük bir iş gücüne sahip işletmeler, çalışanları için kiralık konut inşa etmeye yatırım yaparken vergi, altyapı ve finansal mekanizmalar açısından desteğe ihtiyaç duyarlar.
Kaynak: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
