Devletin tüm projeler için araziyi geri alması gerekiyor.

Yarım yamalak mekanizma 1 proje, 2 arsa fiyatını riske atıyor

Değiştirilen Arazi Kanunu Tasarısı'nın 79. maddesi, devletin ulusal çıkarlar doğrultusunda sosyo -ekonomik kalkınma amacıyla araziyi geri aldığı 31 özel durumu sıralamaktadır. Bunlar, yeniden yerleşim projeleri, kırsal yerleşim alanı projeleri, sanayi kümeleri, gümrüksüz satış bölgeleri, ham petrol depoları, akaryakıt ve benzin istasyonları ve halk pazarlarıdır.

Dolayısıyla, işletmelerin arazi devri için halkla pazarlık yapması gereken çok az sayıda kalkınma projesi kalmıştır. Örneğin, ticari konut projeleri, karma konut ve ticari-hizmet projeleri, çok amaçlı kompleksler, eğlence alanları, büyük ölçekli kentsel alanlar vb.

Geçtiğimiz hafta sonu bu taslak üzerinde yapılan tartışma oturumunda, birçok Ulusal Meclis milletvekili (NA milletvekili), ülke genelinde eşitlik ve birlik sağlamak amacıyla Devletin tüm sosyo-ekonomik kalkınma projeleri için arazi geri alma inisiyatifi alması gerektiğini söyledi. Hem Devletin arazi geri alma hem de işletmelerin kendi başlarına pazarlık yapmalarına izin verme mekanizması sürdürülürse, aynı projede iki tür arazi fiyatı olduğunda istemeden eşitsizlik yaratılacaktır. Bu durum aynı zamanda uzun davalara ve arazi kaynaklarının israfına yol açacaktır.

Devletin sosyo-ekonomik kalkınma projeleri için toprakları geri kazanması gerekir.

Ho Chi Minh şehrinde bir emlak şirketinin Genel Müdür Yardımcısı Bay Duong Cong Thuyen, Ulusal Meclis Milletvekillerinin yukarıdaki teklifini çok takdir etti. İşletmeler için projelerde tazminat ve arazi izinlerinden sorumlu kişi olan Bay Thuyen, müzakere ve arazi izinlerinin en zor adımlar olduğunu kabul etti. İşletme projeyi hayata geçirirse, arazi sahipleri genellikle piyasa fiyatından bile çok daha yüksek tazminat talep ediyor. Bu nedenle, birçok tazminat projesinin ömrü tükenmiş durumda ve sadece birkaç yüzdesi kalmış olmasına rağmen hâlâ tamamlanmadı.

"Toprak sahibi olanların çoğu yerel halk değil, spekülatör ve yatırımcıdır, bu yüzden acilen konuta ihtiyaçları olmadığı için çok "sert" davranıyorlar. Ancak sonraki dönemlere ödenen tazminat önceki dönemlere ödenen tazminattan yüksekse, önceki dönemlerin daha fazla para talep etmek için geri dönme olasılığı çok yüksektir. Bütçeli sermaye projeleri de dahil olmak üzere birçok projenin uzamasının, sermaye artışına uğramasının ve hatta uygulanamamasının nedeni budur," diyen Thuyen, açık sözlülükle şu değerlendirmeyi yaptı: Ulusal Meclis milletvekilleri, toplumsal ve ekonomik hayatın özü olan sıcak konulara değindiler. Halkın ve iş dünyasının yüreğine seslendiler.

Thuyen, "Bu nedenle, taslak komitesinin, Arazi Kanunu'nu bu kez en iyi verimliliği sağlayacak şekilde tamamlamak ve değiştirmek için yukarıdaki görüş ve önerileri ciddiyetle ele alacağını umuyorum" diye vurguladı.

Ulusal Meclis delegeleri, devletin tüm ticari konut projeleri için arazi geri almasını öneriyor.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, Merkez Yürütme Komitesi'nin iki yöntem öngören 18. Kararı'na atıfta bulunarak şunları söyledi: Birincisi, Devlet'in ticari konut projeleri yapan işletmeler de dahil olmak üzere arazi tahsis etmek ve kiralamak için ihale ve açık artırma düzenlemesi yapmasıdır. Bu, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların isteğidir. İkinci yöntem ise yatırımcıların projeyi gerçekleştirmek için arazi kullanım haklarını kendilerinin müzakere etmesidir. İhale ve açık artırma yöntemi seçilirse, Devlet temiz arazi fonu oluşturmak için tazminat ödemek zorundadır. Sadece projeye ihale verip ardından yatırımcıyı seçmek durumunda kalınırsa, tazminat için işletmeden para almak çok zordur. Genellikle, 1. Bölge'deki (Ho Chi Minh Şehri) bir projede, işletme ihaleyi kazanıp yatırımcı olarak seçilir, ardından işletme tazminat için Devlet'e para aktarırdı. Ancak halk, projenin yatırımcısının hangi işletme olduğunu bildikleri ve sadece işletmenin müzakere etmesini istedikleri için bu fikre sıcak bakmadı. Bu nedenle proje uzun yıllar sürdü ve Devlet bunu uygulamak zorunda kaldı.

"Devlet araziyi geri aldıysa, tüm projeleri de geri almalıdır. Ardından araziyi açık artırmayla satar ve arazi kirasındaki fark, işletmelerin cebine değil, halkın altyapı yatırımlarına harcanır. Bu iyi yapılırsa, devlet hem kamu hem de özel yatırımlar için birincil arazi pazarını kontrol eder ve yönetir," diye önerdi Bay Chau.

Projelere eşit davranılmalıdır.

Sadece arazi edinimi değil, turizm sektörü de Arazi Kanunu Tasarısı'nda (değiştirilmiş) "unutuldu", ancak Thanh Nien'in geçen hafta Parlamento'da birçok Ulusal Meclis milletvekilinin de dile getirdiği Arazi Kanunu Tasarısı hakkında yorum yapan bir dizi makalesi vardı.

Milletvekili Ta Van Ha'ya (Quang Nam heyeti) göre: Politbüro'nun turizmi öncü bir ekonomik sektör haline getirmeyi amaçlayan 08/2017 sayılı kararı. Ancak, (değiştirilmiş) Toprak Kanunu taslağı toplam 16 bölüm, 265 madde ve 226 sayfadan oluşuyor, "ancak turizmle ilgili sadece 11 kelime var ve bunlardan 2'si turizm endüstrisiyle ilgili, 9'u ise Orman Kanunu'nda değişiklik yapma sorununu çözmekle ilgili."

Öncü ekonomik sektöre böyle bir yanıtın tatmin edici olmadığına inanıyor ve turizm gelişimi için arazi geri kazanımının önemini vurguluyor. Bu nedenle, bu Ulusal Meclis üyesi, 79. Maddeye, turizm gelişimi için arazinin devlet geri kazanımına tabi tutulmasını öngören bir düzenleme konusu eklemeyi önerdi.

Sosyo-ekonomik kalkınma projeleri için arazi fonu oluşturulması konusunda geçerli görüş bildiren Ulusal Meclis milletvekillerini karşılayan Nguyen Tat Thanh Üniversitesi'nden Dr. Huynh Thanh Dien, herhangi bir proje alanında, özellikle büyük projelerde, arazi temizliğinin her zaman en zor adım olduğunu belirtti. İşletmelerin araziyi geri alma hakkı olmadığı, yalnızca anlaşmalara bağlı oldukları için araziyi yoğunlaştırmanın çok zor olacağını belirtti.

Örneğin, büyük turistik alanlar, konut, ticaret merkezleri, eğlence merkezleri vb. içeren karma kullanımlı kentsel alanlar inşa etmek için çok geniş bir arazi alanı gerekir. İşletmelerin halkla pazarlık yapıp ardından arazi toplamasına izin vermek, birlik eksikliğine yol açacaktır. Bazen büyük bir proje sistematik ve kapsamlı bir şekilde yatırım yapılsa da, halkın araziyi devretmeyi kabul etmemesi nedeniyle bazı noktalarda "leopar derisi" izleri görülebilir. Bu durumda, proje uygulaması uzar, maliyetler artar ve bölgenin veya tüm bölgenin ekonomik kalkınmasını teşvik etme hedefi gerçekleştirilemez. Ayrıca, artan proje maliyetleri ürün fiyatlarının da yükselmesine yol açar ve nihai kaybeden tüketici olur.

"Devlet, arazi geri kazanımı, planlama ve proje geliştirme süreçlerini üstlenir ve ardından nitelikli ve deneyimli yatırımcıları kamuya açık ve şeffaf bir şekilde seçmek için ihale açar. Bu, kalkınma planlamasının doğru bir şekilde yürütülmesiyle ilgili tek kapsamlı ve sistematik yoldur ve hiçbir şikayet olmayacaktır. Devlet arazi geri kazanımı yaptığında arazi fiyatının sabit olacağını, ancak piyasayı takip ederse fiyatın ne olacağını söylemeye bile gerek yok. Bu düzenleme çok muğlak. Ekonomik kalkınma projelerinin, yerel kalkınma, bölgesel kalkınma ve tüm ülkenin genel ekonomik kalkınması için genel planın bir parçası olduğunu ve insanlara daha fazla iş imkanı sağladığını, bu nedenle eşit muamele görmeleri gerektiğini göz önünde bulundurmak gerekir. Sanayi bölgeleri, hizmet alanları, turizm, eğlence alanları ve kentsel alanlar gibi işlevsel alanlara sahip ekonomik bölgelerdeki projeler bile Devlet tarafından arazi geri kazanımına tabi tutulmalıdır. Bu nedenle, eğlence alanları, ticari ve hizmet işletmeleriyle birleştirilmiş yeni kentsel alanlar, eğlence alanları ve organizasyonlar da dahil olmak üzere arazi geri kazanımına tabi projeler hakkında ayrıntılı düzenlemelere sahip olmak gerekir. Çok amaçlı kompleks; eğlence alanı, turistik alan, kentsel alan ve ekonomik bölgedeki diğer işlevsel alanlar...", diye belirtti Dr. Dien.

Millet Meclisi Delegesi: Askıya alınmış imar planları ve atık alanları oluşturan kişi ve kuruluşlar tazminat ödemek zorunda mı?

İşletmelerin kendi masraflarını kendilerinin karşılamalarına izin verilmesi, büyük projelere imza atılmasını zorlaştırıyor.

Günümüzde halktan arazi satın almaktan daha zor bir şey yok. Doğru yapılırsa, devletin mali birikimi her geçen gün artacaktır. Devlet, turizm projeleri ve çok amaçlı eğlence alanları da dahil olmak üzere tüm projeler için arazi geri alıyor. İşletmelerin kendi gelirlerini tazmin etmelerine izin verilirse, büyük projeler veya büyük kentsel alanlar ortaya çıkmaz.

Bay Le Hoang Chau   (Ho Chi Minh Şehri Emlak Derneği Başkanı)

Zorluklardan dolayı İŞLETMEYİ suçlamayın.

İşletmeler, arazi temizliğinin en zor kısmıyla tek başlarına ilgilenmek zorunda bırakılırsa, kentsel alanları ve ekonomiyi sistematik olarak geliştirmek imkânsız hale gelecektir. Devlet, özellikle arazi sektöründeki zorlukların sorumluluğunu işletmelere yüklememelidir. Yerel yönetimlerin uygulamada birlik olabilmesi için yasanın ayrıntılı ve özel düzenlemeler içermesi gerekir. Çünkü yasada açık düzenlemeler yoksa, devlet kurumları uygulamaya cesaret edemez ve proje sekteye uğrar. Arazi Kanunu'nda şu anda değişiklik yapılmasının temelinde bu yatar, aksi takdirde geriye doğru bir adım atılmış olur.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Üniversitesi)

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm