Bu yarım yamalak mekanizma, bir proje için iki farklı arazi fiyatı belirleme riskini taşıyor.
Değiştirilen Arazi Kanunu taslağının 79. maddesi, devletin ulusal çıkarlar doğrultusunda sosyo -ekonomik kalkınma için araziyi geri aldığı 31 özel durumu listelemektedir. Bunlar arasında yeniden yerleşim projeleri, kırsal yerleşim alanı projeleri, sanayi kümeleri, serbest ticaret bölgeleri, ham petrol depolama tesisleri, gaz ve petrol pompalama istasyonları ve yerel pazarlar vb. yer almaktadır.
Bu nedenle, işletmelerin arazi edinmek için doğrudan sakinlerle müzakere etmesi gereken çok az sayıda kalkınma projesi kaldı. Örnekler arasında ticari konut projeleri, karma kullanımlı projeler (konut ve ticari/hizmet), çok fonksiyonlu kompleksler, eğlence alanları ve büyük ölçekli kentsel alanlar yer almaktadır.
Geçtiğimiz hafta sonu bu taslakla ilgili tartışmalar sırasında, birçok Ulusal Meclis milletvekili, ülke genelinde eşitlik ve tekdüzelik yaratmak için devletin tüm sosyo-ekonomik kalkınma projelerinde arazi ediniminde öncülük etmesi gerektiğini savundu. Devletin arazi edinimi yaparken işletmelerin bağımsız olarak pazarlık yaptığı bir mekanizmanın sürdürülmesi, aynı proje içinde istemeden eşitsizlik yaratacak ve iki farklı arazi fiyatına yol açacaktır. Bu durum, uzun süreli anlaşmazlıklara ve arazi kaynaklarının israfına neden olabilir.
Devlet, sosyo-ekonomik kalkınma projeleri için arazileri geri kazanmalıdır.
Ho Chi Minh şehrinde bir emlak şirketinin Genel Müdür Yardımcısı Sayın Duong Cong Thuyen, Ulusal Meclis milletvekillerinin yukarıdaki önerisini büyük takdirle karşıladı. İş projeleri için tazminat ve arazi tahsisinden sorumlu biri olarak Sayın Thuyen, müzakere ve arazi tahsis sürecinin en zor kısım olduğunu kabul etti. Arazi sahipleri bir işletmenin bir proje uyguladığını bildiklerinde, genellikle çok yüksek, bazen piyasa fiyatlarından bile çok daha yüksek tazminat talep ediyorlar. Bu nedenle, işin sadece birkaç yüzdesi tamamlanmış olsa bile, birçok tazminat projesi sonuçsuz kalıyor.
Sayın Thuyen açıkça şunları belirtti: "Birçok toprak sahibi yerel sakin değil, spekülatör ve yatırımcıdır; bu nedenle acil konut ihtiyaçları olmadığı için çok 'inatçı' davranıyorlar. Ancak daha sonraki alıcılara ödenecek tazminat, önceki alıcılara ödenecekten daha yüksekse, önceki alıcıların daha fazla para talep ederek geri dönme olasılığı yüksektir. Devlet bütçesinden finanse edilenler de dahil olmak üzere birçok projenin gecikmesinin, bütçe aşımının veya hatta uygulanmasının imkansız hale gelmesinin nedeni budur." Sözlerine şöyle devam etti: "Ulusal Meclis milletvekilleri, sosyal ve ekonomik yaşamın en önemli ve temel sorunlarına değindiler. Halkın ve iş dünyasının endişelerini dile getirdiler."
"Bu nedenle, taslak hazırlama komitesinin, en iyi sonuçları elde etmek için bu kez Arazi Kanunu'nu tamamlamak ve değiştirmek üzere yukarıdaki görüş ve önerileri ciddiyetle değerlendireceğini içtenlikle umuyorum," diye vurguladı Sayın Thuyen.
Parlamento üyeleri, devletin tüm ticari konut projeleri için araziyi geri kazanmasını öneriyor.
Vietnam Komünist Partisi Merkez Komitesi'nin iki yöntem öngören 18. Kararına atıfta bulunan Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau şunları söyledi: "Birinci yöntem, devletin ticari konut projeleri üstlenen işletmeler de dahil olmak üzere arazi tahsisi ve kiralaması için ihale ve açık artırmalar düzenlemesidir. Bu, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların arzusudur. İkinci yöntem ise yatırımcıların projeleri geliştirmek için arazi kullanım haklarını kendilerinin müzakere etmesidir. İhale ve açık artırma yöntemi seçilirse, devlet tazminat ödemeli ve temiz bir arazi fonu oluşturmalıdır. Sadece projelere ihale açmak ve ardından yatırımcıyı seçmek, şirketin parasını tazminat olarak kullanmak çok zordur. Örneğin, 1. Bölge'deki (Ho Chi Minh Şehri) bir projede, bir şirket ihaleyi kazandı ve yatırımcı olarak seçildi, ardından tazminat için devlete para transfer etti. Ancak halk, hangi şirketin yatırımcı olduğunu bildiği ve sadece şirketin doğrudan müzakere etmesini istediği için bunu reddetti. Bu nedenle proje yıllarca uzadı ve devlet zorlayıcı önlemlere başvurmak zorunda kaldı."
"Eğer devlet araziyi geri aldıysa, tüm projeleri de geri almalıdır. Ardından, arazi açık artırmaya çıkarılmalı ve arazi kirasından elde edilen fark, işletmelerin ceplerine akmak yerine, devlet tarafından halkın altyapısına yatırım yapmak için kullanılmalıdır. Bu iyi yapılırsa, devlet hem kamu hem de özel yatırımlar için birincil arazi piyasasını kontrol altına alacak ve yönetecektir," diye önerdi Bay Chau.
Tüm projelere eşit muamele edilmelidir.
Thanh Nien gazetesinin bir dizi makalesinde ele aldığı, değiştirilmiş Arazi Kanunu taslağında sadece arazi ıslahı değil, turizm sektörünün de "ihmal edildiği" belirtiliyor. Taslak Arazi Kanunu, geçen hafta Ulusal Meclis'te birçok milletvekili tarafından da dile getirildi.
Ulusal Meclis Milletvekili Ta Van Ha'ya (Quang Nam heyeti) göre: Siyasi Büro'nun turizmi kilit bir ekonomik sektör haline getirme konusundaki 08/2017 sayılı kararına rağmen, (değiştirilmiş) Arazi Kanunu taslağı toplam 16 bölüm, 265 madde ve 226 sayfadan oluşmaktadır, "ancak 'turizm' kelimesi yalnızca 11 kez geçmektedir; bunlardan 2'si turizm endüstrisine, diğer 9'u ise Orman Kanunu'nun değiştirilmesine ilişkindir."
Hükümetin bu büyük beklentilerle dolu kilit ekonomik sektöre yaklaşımının yetersiz olduğunu savunan temsilci, turizm gelişimi için arazi ıslahının önemini vurguladı. Bu nedenle, Ulusal Meclis temsilcisi, 79. Maddeye yeni bir kategori eklenmesini önerdi: turizm gelişimi için kullanılan araziler, bu araziler de devlet ıslahına tabi olmalıdır.
Nguyen Tat Thanh Üniversitesi'nden Dr. Huynh Thanh Dien, Ulusal Meclis milletvekillerinin sosyo-ekonomik kalkınma projeleri için arazi fonu oluşturulmasına ilişkin değerli görüşlerini memnuniyetle karşılayarak, arazi tahsisinin, alanı ne olursa olsun, özellikle büyük projeler için her zaman en zor aşama olduğunu belirtti. İşletmelerin kendilerinin araziyi geri alma hakkı bulunmadığını ve yalnızca anlaşmalara güvenmenin gerekli araziyi temin etmeyi çok zorlaştırdığını vurguladı.
Örneğin, büyük turistik alanlar veya konut, alışveriş merkezleri ve eğlence tesislerini içeren karma kullanımlı kentsel kompleksler geliştirmek, geniş araziler gerektirir. İşletmelerin sakinlerle bağımsız olarak müzakere etmesine ve arazi edinmesine izin vermek tutarsızlıklara yol açar. Bazen, büyük ve iyi planlanmış bir proje bile, sakinlerin arazilerini devretmeyi reddetmesi nedeniyle tamamlanmamış, parçalanmış arazi parselleriyle kalabilir. Bu, proje uygulamasını uzatır, maliyetleri artırır ve yerel veya bölgesel ekonomik kalkınmayı artırma hedefine ulaşamaz. Dahası, artan proje maliyetleri, ürün fiyatlarının yükselmesine ve nihayetinde tüketicilere zarar vermesine yol açar.
"Devlet, arazi edinimi, planlama ve proje geliştirme konularında öncülük etmeli, ardından yeterli kapasite ve deneyime sahip yatırımcıları seçmek için kamuya açık ve şeffaf bir ihale süreci yürütmelidir. Bu, kalkınma planını takip eden ve anlaşmazlıkları önleyecek kapsamlı ve sistematik bir yaklaşımdır. Ayrıca, devlet araziyi edindiğinde arazi fiyatları daha tutarlı olur; piyasa fiyatları izlenseydi, fiyatlar ne olurdu? Bu düzenleme çok belirsiz. Tüm ekonomik kalkınma projelerinin, yerel, bölgesel ve ulusal ekonomik kalkınmanın genel planının bir parçası olarak değerlendirilmesi, insanlar için iş imkanları yaratması ve bu nedenle adil bir şekilde ele alınması gerekmektedir. Sanayi parkları, hizmet bölgeleri, turizm bölgeleri, eğlence bölgeleri ve kentsel alanlar gibi işlevsel alanlara sahip ekonomik bölgelerdeki projeler bile devletin arazi edinimine tabi olmalıdır. Bu nedenle, eğlence bölgeleri, ticari ve hizmet işletmeleriyle birleştirilmiş yeni kentsel alanlar ve çok amaçlı eğlence kompleksleri de dahil olmak üzere arazi edinimine tabi projelerle ilgili ayrıntılı düzenlemelere ihtiyaç vardır." "İşlevler arasında eğlence alanları, turizm alanları, kentsel alanlar ve ekonomik bölge içindeki diğer işlevsel alanlar yer almaktadır..." diye belirtti Dr. Dien.
Ulusal Meclis temsilcisi: Planlama projelerinin durmasına ve arazi israfına yol açan kuruluşlar ve bireyler tazminat ödemekle yükümlü olmalı mı?
İşletmelerin tazminat işlemlerini kendileri yürütmeleri durumunda, büyük ölçekli projeler elde etmeleri zorlaşacaktır.
Şu anda, insanlardan arazi satın almaktan daha zor bir şey yok. Eğer bu iş iyi yapılırsa, devletin mali rezervleri giderek büyüyecektir. Devlet, turizm projeleri ve çok fonksiyonlu eğlence kompleksleri de dahil olmak üzere tüm projeler için arazi satın almaktadır. Eğer işletmeler kendi kendilerini finanse etmek zorunda kalsaydı, büyük projeler veya mega şehirler olmazdı.
Bay Le Hoang Chau (Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı)
Zorlukların yükünü işletmelerin omuzlarına yüklememeliyiz.
İşletmeler, arazinin temizlenmesinin en zor kısmını kendi başlarına üstlenmeye bırakılırsa, sistematik kentsel ve ekonomik kalkınma imkansız hale gelir. Hükümet, özellikle arazi sektöründe, yükü işletmelerin üzerine atmamalıdır. Kanun, yerel yönetimlerin bunları tekdüze bir şekilde uygulayabilmesi için ayrıntılı ve spesifik düzenlemeler içermelidir. Çünkü kanun açıkça tanımlanmazsa, devlet kurumları uygulamaya cesaret edemez ve projeler durur. Bu, Arazi Kanunu'nun bu dönemde değiştirilmesinin temel nedenidir; aksi takdirde, geriye doğru bir adım olacaktır.
Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Üniversitesi)
[reklam_2]
Kaynak bağlantısı
Yorum (0)