Kiralık konutlar: Marjinal bir kesimden ulusal bir stratejiye

Kiralık konutlar, ulusal konut geliştirme politikasının stratejik bir ayağı ve merkezi bir bileşenidir. Ancak zihniyetleri değiştirmek bir şeydir, piyasanın işleyiş biçimini değiştirmek ise çok daha zorlu bir iştir.

Kiralık konutlara olan talep çok yüksek.

Hanoi'de şu anda yaklaşık 2 milyon kişi pansiyonlarda, mini dairelerde ve sakinler tarafından kiraya verilmek üzere inşa edilen diğer konut türlerinde yaşıyor. Bu bilgi, Hanoi Şehir Başkanı ile başkentteki işçiler ve emekçiler arasında yakın zamanda yapılan bir toplantıda ortaya çıktı.

Dolayısıyla, yaklaşık 9 milyonluk nüfusa sahip Hanoi'de bu grup sakinlerin %20'sinden fazlasını oluşturmaktadır. Başka bir deyişle, Hanoi'de yaşayan her dört veya beş kişiden biri kiralık odalarda, mini dairelerde veya diğer kiralık konaklama yerlerinde yaşamaktadır.

Kiracılar, henüz istikrarlı ve düzgün bir konuta sahip olmayan genç bir öğretmen, süpermarket çalışanı, güvenlik görevlisi, şoför, inşaat işçisi veya hizmet sektöründe çalışan biri olabilir.

Elbette, bu insanlar ve orta sınıftaki birçok kişi, özellikle Vietnam'da Konut Fiyatı-Gelir Endeksi'nin (PIR) şu anda 23,7 ile 30 kat arasında değiştiği (bu rakam Haziran 2026 başlarında Vietnam Gayrimenkul Forumu'nda sunulmuştur) göz önüne alındığında, ev satın alabilmekten hala çok uzaktalar.

Bu, ev fiyatlarının işçi gelirlerinden çok daha hızlı arttığı anlamına geliyor. Bir zamanlar güvenli ve müreffeh bir yaşamın temeli olarak kabul edilen istikrarlı bir eve sahip olma hayali, birçok genç aile için giderek daha zor bir hale geliyor.

Kiralık konutlar sadece emlak piyasasıyla ilgili bir hikaye değil, aynı zamanda sıradan insanların şehirde yaşama hakkıyla ilgili bir hikayedir. Fotoğraf: Hoang Ha

Paradoksal olarak, Vietnam şu anda yaklaşık %90 ile dünyanın en yüksek ev sahipliği oranlarından birine sahip. Ancak bu büyük ölçüde önceki nesillerin başarısıdır.

Günümüzün genç iş gücü ve göçmenleriyle durum farklı; emlak danışmanlık firmalarının hesaplamalarına göre Vietnam'da ev fiyatları son beş yılda yaklaşık %59 arttı.

Hai Phong gibi 370.000'den fazla çalışanı olan büyük sanayi merkezlerine bakıldığında, kiralık konut talebi yaklaşık 33.000 birime ulaşırken, Hai Phong yetkililerine göre mevcut arz bu talebin yalnızca yaklaşık %12'sini karşılıyor.

Bac Ninh, Hung Yen ve diğer birçok sanayi bölgesinde de kiralık konut sıkıntısı yaşanıyor.

İşçilerin büyük çoğunluğu hâlâ hane halkları tarafından inşa edilen gayriresmî konutlarda yaşıyor; bu durum yangın güvenliği, yaşam ortamı ve hizmet kalitesi açısından çok sayıda risk oluşturuyor.

Tarafların rolleri

Uzun yıllar boyunca, gayrimenkul işletmeleri için en mantıklı seçenek inşa edip satmaktı. Proje tamamlandıktan sonra ürünler satılıyor, sermaye hızla geri kazanılıyor ve işletmenin uzun yıllar boyunca varlığı yönetmesine gerek kalmıyordu.

Bunlar da ilginizi çekebilir

Başbakan: Kiralık konutların yapımı için temiz arazi hazırlayın.VTV.vn - Başbakan, tüm kesimlerdeki konut planlamasının teknik altyapı, temel sosyal hizmetler, kültür kurumları, sağlık hizmetleri ve eğitim planlamasıyla bağlantılı olması gerektiğini belirtti.

İnşaat Bakanlığı, kiralık konut geliştirilmesinin önünü açacak yasa değişikliklerini Ekim ayında sunmayı planlıyor.İnşaat Bakanlığı, uygun fiyatlı, uzun vadeli kiralık konut geliştirme amaçlı politikaları sonuçlandırmak için yoğun çaba sarf ediyor. Hanoi ayrıca binlerce daireden oluşan bir dizi projenin uygulanmasında da öncü rol oynuyor.

Ho Chi Minh şehrinde çalışanlar için ev sahibi olma fırsatları artıyor.22 Haziran'da Phu Long Gayrimenkul Anonim Şirketi, Dragon Village kentsel alanı içinde Dragon E-Home sosyal konut projesinin inşaatına resmen başladı.

Öte yandan, kiralık konutlar büyük bir sermaye yatırımı, uzun bir geri ödeme süresi ve on yıllarca yönetilebilme ve işletilebilme yeteneği gerektirir.

Sorunun tek sorumlusu şirket değil.

Mevcut mekanizma, işletmelerin hâlâ önemli miktarda arazi kullanım ücretini peşin ödemesini gerektiriyor. Bu arada, piyasa uzun geri ödeme sürelerine sahip projeleri destekleyecek gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT'ler) gibi uzun vadeli finansman kaynaklarından yoksun.

Sorun, Vietnam'da kira getirilerinin şu anda yılda sadece %2-4 civarında olması, bölgedeki birçok pazara göre çok daha düşük ve hatta banka tasarruf mevduatlarından bile daha az cazip olması gerçeğiyle daha da karmaşıklaşıyor. Bu durum, birçok işletmenin bu segmente yatırım yapmaktan çekinmesine neden oluyor.

Kiralık konut piyasası ancak dört tarafın da fayda gördüğü durumlarda gelişebilir: kiracıların makul fiyatlara, işletmelerin yeterince cazip karlara, bankaların istikrarlı nakit akışına ve hükümetin sosyal refah ve istihdam sorunlarına çözüm bulmasına ihtiyacı vardır.

İşletmelerin tercihlerini değiştirmek için hükümet yalnızca idari emirlerle yetinemez. Daha da önemlisi, işletmelerin katılımını sağlayacak kadar cazip mekanizmalar oluşturmalıdır.

Birçok ülke kiralık konutları sadece bir gayrimenkul ürünü olarak görmüyor. Bunu, ulaşım, okullar veya hastaneler gibi kentsel altyapının bir parçası olarak değerlendiriyorlar.

Bu yaklaşımdan yola çıkarak, ticari konutlar, kiralık konutlar, kamu konutları ve sübvansiyonlu konutlar olmak üzere dört grubu açıkça tanımlayan yeni bir politika çerçevesi yavaş yavaş şekilleniyor.

Bu net ayrım, devletin hangi alanların piyasanın bağımsız işleyişine bırakılması gerektiğini, hangi alanların desteğe ihtiyaç duyduğunu ve hangi grupların kamu politikalarıyla güvence altına alınması gerektiğini belirlemesine yardımcı olur.

Bunu başarmak için Hükümet, konut ihtiyaçlarının Haziran 2026'ya kadar acilen gözden geçirilmesini ve bu doğrultuda yakın gelecekte Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nda değişiklikler yapılmasını talep etmiştir.

Çözüm ne olabilir?

Yetkililer, sadece araziyi temizleyip yeni yapılar inşa etmek yerine, işletmelerin mevcut ticari veya sosyal konut projelerini satın alıp kiralık konut modellerine dönüştürmelerine olanak sağlayacak bir mekanizma üzerinde düşünüyorlar.

Aynı zamanda, devlet mülkiyetindeki konut fonlarının bir kısmı, arzı genişletmek amacıyla ticari projelerde kullanılacak.

Düşük kira getirilerini telafi etmek için işletmelere ek gelir elde etmek amacıyla ticari ve hizmet faaliyetleri geliştirme fırsatları verilebilir. Uzun vadeli yatırım sermayesini çekmek için tercihli kredi ve vergi politikaları da incelenmektedir.

Bunlar da ilginizi çekebilir

2 numaralı metro hattı boyunca yer alan 5 kentsel gelişim alanının incelenmesi.Ho Chi Minh Şehri, Metro Hattı 2 (Ben Thanh - Tham Luong) boyunca, toplamda yaklaşık 940 hektarlık bir alanı kapsayan, toplu taşıma odaklı (TOD) 5 kentsel gelişim alanı için planlama etüt sınırlarını onayladı.

Hanoi, tehlikeli eski apartman binalarının (D seviyesi olarak sınıflandırılan) yenileme çalışmalarını 2030 yılından önce tamamlamayı hedefliyor.Eski apartman binalarının yenilenmesi, sosyal konutların geliştirilmesi ve harap haldeki kentsel alanların yeniden yapılandırılması, modern, bütünleşik ve sürdürülebilir bir Hanoi inşa etme hedefiyle, şehrin önümüzdeki dönemdeki temel görevleri olarak belirlenmiştir.

Tayland medyası, Vietnam Futbol Federasyonu'nun (VFF) Vietnam milli takımını çok yakından takip etmesinden dolayı son derece endişeli.Tayland medyasında yer alan haberlere göre, Vietnam milli takımı, yerel lig ve kulüplerden aldığı mutlak destek sayesinde 2026 AFF Kupası'nda Tayland takımına kıyasla önemli bir avantaja sahip.

Sadece işletmeler değil, kiracılar da daha iyi yasal korumaya ihtiyaç duyuyor. Birçok kiracının en büyük endişesi sadece kira değil, aynı zamanda ani fiyat artışları, beklenmedik sözleşme feshi veya çocukları için okul gibi temel kamu hizmetlerine erişimde yaşanan zorluklardır.

İnsanların her ne pahasına olursa olsun ev sahibi olmaya çalışmak yerine uzun vadeli kiralamayı kabul etmelerini istiyorsak, kiracıların haklarının istikrarlı sözleşmeler ve eşit bir yaşam ortamı yoluyla güvence altına alınması gerekir.

Bu süreçte devletin, piyasaya güven oluşturmak için başlangıç ​​sermayesi yatırması, aynı zamanda az kullanılan kamu varlıklarını gözden geçirmesi ve küçük ölçekli kiralık konutlar için teknik standartları iyileştirmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla kiralık konutlar sadece emlak piyasasıyla ilgili bir hikaye değil. Aynı zamanda sıradan insanların şehirde yaşama hakkıyla ilgili bir hikaye.

Sonraki bölüm: Kiralık konut uygulamasının hayata geçirilmesinde dört temel bağlantı.

Kiralık konut: Kazan-kazan durumu için formül nedir? Uzun yıllar boyunca Vietnam'daki emlak şirketlerinin büyük çoğunluğu, kiralık konut olarak tutmak yerine satılık konut inşa etmeyi tercih etti.

Kaynak: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html