Sosyal konutlar gerçekten uygun fiyatlı mı?

VTV.vn - Hanoi'deki birçok sosyal konut projesinin satış fiyatlarının metrekare başına neredeyse 30 milyon VND'ye ulaşmasıyla, orta ve düşük gelirli kişiler için ev sahibi olma hayali uzak bir hedef olmaya devam ediyor.

Fotoğraf: Ngoc Hien

Ev sahibi olma fırsatlarının "önünü açmak" hala uzak bir gerçeklik olmaya devam ediyor.

261/2025/ND-CP sayılı Kararname kapsamındaki yeni mekanizma, gelir tavanını aylık 20-40 milyon VND'ye çıkararak sosyal konut satın alma kriterlerini önemli ölçüde genişletti. Bu düzenleme, çalışanlar için ev sahibi olmanın "kapısını açmak" olarak görülüyor. Ancak, Hanoi'deki sosyal konut projelerindeki gerçek satış fiyatlarına ve ödeme koşullarına bakıldığında, birçok kişi ev sahibi olma hayalinin hala oldukça uzak olduğunu fark ediyor.

Hanoi İnşaat Dairesi'nin raporuna göre, 2024 yılının sonundan günümüze kadar Hanoi'de bir dizi sosyal konut projesi başlatılmış olmasına rağmen, satış fiyatlarında keskin bir artış eğilimi gözlemlenmiştir. 2023 öncesinde, başkentteki sosyal konutların satış fiyatı metrekare başına 13-17 milyon VND arasında değişiyordu.

Şu anda en yüksek fiyatlardan biri, 1 Ekim'de satışa sunulan ve KDV dahil, bakım ücretleri hariç 29,4 milyon VND/m2 fiyatla satılan Thuong Thanh sosyal konut projesi (Rice City Long Chau) için geçerli. Alıcılar, büyüklüğüne bağlı olarak, burada bir eve sahip olmak için 940 milyon ile 2 milyar VND arasında bir ödeme yapmak zorunda kalacaklar. Önceki rekor, 25 milyon VND/m2'lik geçici satış fiyatıyla Thanh Tri ilçesi, Tan Trieu beldesi, Ha Dinh'deki (eski) bir sosyal konut projesine aitti.

BIC Vietnam tarafından tasarlanan ve metrekare fiyatı 27 milyon VND olan Rice City Long Chau sosyal konut projesinin görseli.

Cau Giay semtindeki bir ticaret şirketinde muhasebeci olarak çalışan ve şu anda Phu Dien semtinde bir daire kiralayan 29 yaşındaki Bayan Nguyen Thu Trang şunları paylaştı: “Dört yıldan fazla bir süredir para biriktiriyorum, ayrıca ailemden de biraz para aldım ve şu anda sadece yaklaşık 120 milyon VND'm var. Trung Van projesinde, fiyatı bir milyar VND'nin üzerinde olan 50 m2'lik bir sosyal konut dairesi satın almak için kayıt yaptırmayı planlıyorum. Ancak banka kredisi almak için en az %20 öz sermayeye ihtiyacım var, bu da yaklaşık 200 milyon VND ediyor. Ve yeterli param yok. %5,4 faiz oranı gerçekten düşük olsa bile, kredi almak zaten zor.”

Bayan Trang ayda yaklaşık 18 milyon VND kazanıyor. Kira, yaşam giderleri ve memleketine gönderdiği parayı çıkardıktan sonra, neredeyse hiç önemli bir fazlası kalmıyor. "İstikrarlı bir konuta sahip olabildiğim sürece uzun vadeli kredi çekmekten çekinmem. Ama bu fiyatlarla, sosyal konut hayali ulaşılmaz kalıyor," dedi.

Hanoi'de teknisyen olarak çalışan 29 yaşındaki Duy Anh ve eşi, ellerinde yeterli sermaye olmasına rağmen fiyatın bütçelerini aşması nedeniyle sorun yaşadılar. Evlendikten sonra, her iki ailenin desteği ve birikimleriyle yaklaşık 300 milyon VND biriktirdiklerini ve Long Bien semtindeki bir sosyal konut kompleksinde daire satın almak için kayıt yaptırmayı planladıklarını anlattı.

“55 metrekarelik bir dairenin fiyatı yaklaşık 1,6 milyar VND. Eğer 20 yıl vadeli 1,3 milyar VND kredi çekersek, anapara ve faiz dahil olmak üzere ayda yaklaşık 8 milyon VND ödememiz gerekecek. Eşimle birlikte 30 milyon VND'nin üzerinde kazanıyoruz, bu yeterli gibi görünüyor, ancak yaşam giderlerini ve iki çocuğumuzun masraflarını çıkardıktan sonra geriye hiçbir şey kalmıyor. Başlangıç ​​sermayesiyle bile, paramızın tükenmesinden korktuğumuz için sözleşmeyi imzalamaya cesaret edemiyoruz,” diye hesapladı Duy Anh.

Bu gerçek yaşam öyküleri, günümüzdeki en büyük engelin sadece başlangıç ​​sermayesi eksikliği değil, aynı zamanda sosyal konutların satış fiyatının, istikrarlı gelire sahip olanların bile karşılayamayacağı kadar yüksek olması olduğunu göstermektedir.

Gayrimenkul uzmanlarına göre, mevcut paradoks şu ki, giderek daha fazla insan kredi almaya hak kazanırken, fahiş fiyatlar ve yüksek peşinat şartları nedeniyle sermayeye erişim oranı düşük kalıyor. Bu durum, "sosyal konut hayalini" -kağıt üzerinde daha yakın olsa da- gerçekte hala uzak kılıyor.

Sosyal konutları gerçekten "uygun fiyatlı" hale getirmek için

Gerçekte, mali destek politikaları yalnızca "geçici bir ağrı kesici"dir. Eğer sosyal konutun girdi maliyetleri, arazi ve malzemelerden proje yönetim maliyetlerine kadar artmaya devam ederse, kredi faiz oranları düşse bile, insanlar yine de konut satın almakta zorlanacaklardır.

Ancak uzmanlar, sosyal konutların neden giderek daha pahalı hale geldiğini anlamak için fiyatı oluşturan faktörlere daha derinlemesine bakılması gerektiğini savunuyor. Covic Danışmanlık ve İnşaat Anonim Şirketi'nden mimar Ngo Minh Tam'a göre, sorun sadece malzeme, arazi veya işçilik maliyetlerinde değil, aynı zamanda yatırımcının uygulama kapasitesinde ve gevşek fiyat yönetimi mekanizmasında da yatıyor.

"Girdi maliyetleri sürekli artarken, kesinlikle ucuz sosyal konut talep etmek imkansız; ancak daha endişe verici olan, inşaatın gecikmesi, ek maliyetlerin ortaya çıkması ve tüm bunların satış fiyatına yansıtılması durumudur. Bu durumda, gecikmelerin maliyetini nihayetinde halk üstleniyor," diye analiz etti Bay Tam.

Bu görüş, Ekim ortasında düzenlenen sosyal konut ilerleme değerlendirme konferansında İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh tarafından da vurgulandı: “Gerçekten konuta ihtiyacı olan insanlara satabileceğimiz, gerçek değere sahip gerçek dairelere ihtiyacımız var. Hanoi'deki sosyal konut fiyatları şu anda rekor seviyelerde, muhtemelen yatırımcı kapasitesinin zayıflığından veya fiyatları şişirmek için gevşek politikaların uygulanmasından kaynaklanıyor. Şehrin, insanların hala ev sahibi olma fırsatına sahip olmalarını sağlamak için acil denetimler, kontroller ve denetimler yapması gerekiyor.”

Bakan Yardımcısı, Hanoi'nin hem ilerlemeyi hızlandırmak hem de aşırı yüksek fiyatların nedenlerinden biri olan uzun süren maliyetleri azaltmak için sosyal konut projelerinin idari prosedürlerine öncelik vermesi gerektiğini öne sürdü.

Eğer sosyal konutların girdi maliyetleri, arsa ve malzeme maliyetlerinden proje yönetim maliyetlerine kadar artmaya devam ederse, kredi faiz oranları düşse bile insanlar yine de konut satın almakta zorlanacaklardır. Fotoğraf: VGP.

Eylül 2025 sonunda düzenlenen Konut Politikası ve Gayrimenkul Piyasası Merkezi Yönlendirme Komitesi'nin ilk toplantısında Başbakan Pham Minh Chinh , bakanlıklardan, sektörlerden ve yerel yönetimlerden gayrimenkul ve sosyal konut fiyatlarını gerçek piyasa mekanizmalarına uygun olarak, insanların gelirleriyle uyumlu şekilde düzenlemelerini istedi.

Ticari konut fiyatları, piyasa ilkelerine, ekonomiye ve insanların koşullarına ve imkanlarına uygun olmalıdır; amaç, tüm vatandaşların konuta sahip olmasını sağlayarak maddi ve manevi refahlarının iyileştirilmesine katkıda bulunmaktır.

Bu nedenle, kapsamlı ve her şeyi kapsayan bir çözüme ihtiyaç duyulmaktadır; devlet ve işletmeler arasında, merkezi ve yerel yönetimler arasında yakın iş birliği ve koordinasyon ile mali ve parasal politikaların arazi politikaları ve diğer politikalarla bütünleştirilmesi gerekmektedir. Devlet, özellikle vergi, harç ve diğer mali politikalar yoluyla arazi ve gayrimenkul fiyatlarını düzenlemeli; faiz oranlarını ve kredi vadelerini uygun şekilde düşürecek mekanizmalar ve politikalar oluşturmalı; ve sosyal konut satın almaya hak kazananların gelir düzeylerine ilişkin düzenlemeleri, özel durumlara ve yerel koşullara göre uyarlayarak incelemelidir.

Politikalar gevşemiş olsa da, gelir ve konut fiyatları arasındaki uçurum, ele alınması gereken bir "darboğaz" olmaya devam ediyor. Sosyal konut sorununu çözmek sadece tercihli rakamlar veya gelir düzenlemeleriyle değil, aynı zamanda fiyatların gerçekten karşılanabilir olmasını sağlamak için kontrol edilmesiyle de mümkündür. Ancak o zaman ev sahibi olmak, çalışan insanlar için uzak bir hayal olmaktan çıkacaktır.

Kaynak: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm