Sosyal konut programındaki engeller nelerdir?

VTV.vn - Sosyal konut geliştirme alanında olumlu gelişmeler yaşanmasına rağmen, Ho Chi Minh şehrindeki işletmeler uzun prosedürlerden, sınırlı fonlardan ve çakışan politikalardan şikayet etmeye devam ediyor.

2025 yılı itibarıyla Ho Chi Minh Şehri, planlanan hedefin %100'üne ulaşarak 13.040 daire içeren 14 sosyal konut projesini tamamladı.

Prosedürel darboğazlar

2025 yılında Ho Chi Minh Şehri, planlanan hedefin %100'üne ulaşarak 13.040 dairelik 14 sosyal konut projesini tamamladı. 2026 yılının ilk iki ayında şehir, 2.656 dairelik 2 projeye daha inşaata başladı ve eski 10. Bölge, 14. Mahalle, Ly Thuong Kiet Caddesi 324 numarada bulunan bir proje daha sermaye mobilizasyonu ve gelecekteki konut birimlerinin satışı için onay aldı; toplamda şu anda 9.700 dairelik 11 proje inşaat halinde bulunuyor. Şehir ayrıca sosyal konut geliştirme için yaklaşık 1.730 hektarlık arazi hazırladı ve 8 proje için yatırımcı seçimi yapmayı planlıyor.

Ancak, Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği'nin (Horea) 2026 yılı için gayrimenkul piyasası durumu ve temel görevlerine ilişkin yakın zamanda yayınlanan rapordaki bilgiler, işletmelerin hâlâ zorluklarla karşılaştığını ve uygulama sürecine ne kadar derinlemesine girilirse, politikaların engellerinin ve eksikliklerinin o kadar belirgin hale geldiğini göstermektedir.

Horea, sosyal konut geliştirme projelerinde idari prosedürleri kolaylaştırmak için değerlendirme süreçlerinin entegre edilmesini ve ayrı onay prosedürlerinin azaltılmasını önerdi.

Prosedürler konusunda, işletmelerin şikayet etmek için geçerli nedenleri var. Horea Yönetim Kurulu Başkanı Bay Le Hoang Chau, eski mekanizma kapsamında sosyal konut prosedürlerinin 1000 günden fazla sürebileceğini savunuyor. Düşük gelirli kişilere hizmet etmeyi amaçlayan bir projenin, çeşitli bürokratik engelleri aşmak için bile birkaç yıl sürmesi, "sosyal refah"ın orijinal ruhundan açıkça sapmaktadır. Sosyal konut, işlem süresi açısından öncelikli bir alan olmalıdır, ancak bunun yerine, genellikle görüş alma, değerlendirme, inceleme ve onay bekleme gibi kısır bir döngüye düşmektedir. Sonuç olarak, sermaye maliyetleri artmakta, ilerleme gecikmekte, işletmeler için fırsatlar kaybedilmekte ve insanlar için bekleme devam etmektedir.

Sorun sadece yavaşlık değil, aynı zamanda çok katmanlı, çok aşamalı bir süreç. Bir işletme, aynı sosyal konut projesi için sayısız departman ve kurumdan geçmek zorunda kalıyor. HoREA (Vietnam Gayrimenkul Derneği), değerlendirme aşamalarının entegre edilmesini, ayrı onay prosedürlerinin azaltılmasını öneriyor ve hatta sosyal konut projeleri için detaylı planlama şemaları konusunda topluluk görüşlerinin alınmasının bazı durumlarda "biçimsel", özden yoksun olduğunu, süreci uzattığını ve maliyetleri artırdığını savunuyor.

Buradaki kilit nokta, prosedürlerin sadece projeyi yavaşlatmakla kalmayıp aynı zamanda politika teşviklerini de bozmasıdır. Süreç uzadıkça ve maliyetler arttıkça, sosyal konutlardan elde edilen karlar kısıtlandığında, işletmeler tereddüt etmeye, hatta bundan kaçınmaya meyilli olacaktır. Başka bir deyişle, prosedürler engellere karşı uzun ve zorlu bir yarış olarak kalırsa, bu sektöre güçlü bir özel sermaye akışı beklemek zor olacaktır.

Politikalar yoluyla darboğazların ortadan kaldırılması

Ancak prosedürler tek darboğaz değil. İdari prosedürlerin ardında sermaye ve diğer zorluklar yatıyor. Konut ve Kentsel Gelişim Yatırım Kurumu (HUD) Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Tuan Anh, 2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut birimi hedefine ulaşmak için gereken yatırım sermayesinin yaklaşık 1 trilyon VND'ye ulaşabileceğini söyledi. Banka kredilerinin %20-25'ini oluşturması durumunda, kredi sisteminin yaklaşık 250 milyar VND sağlaması gerekirken, fiilen erişilen sermaye sadece yaklaşık 25 milyar VND veya ihtiyacın yalnızca yaklaşık %10'u kadardır.

İşletmeler için, tercihli sermaye eksikliği girdi maliyetlerinin artması anlamına gelir. Alıcılar için ise, HoREA'ya göre Sosyal Politika Bankası'ndaki mevcut yıllık %5,4 faiz oranı, Mart 2021 ile Haziran 2024 arasındaki yıllık %4,8 oranına kıyasla hala oldukça yüksektir. Hedef kitlenin düşük gelirli kişiler olduğu düşünüldüğünde, bu fark önemlidir. Sosyal konut, yalnızca ticari konuttan daha düşük bir satış fiyatıyla tanımlanamaz; pratik erişilebilirliğiyle de güvence altına alınmalıdır. Faiz oranları yükseldiğinde, ev sahibi olma hayali, bu politikaya en çok ihtiyaç duyanlar için daha da uzaklaşır.

Ho Chi Minh Şehri, 2026-2030 döneminde 181.257 sosyal konut birimi geliştirmeyi hedefliyor; bu birimlerin 28.500'ünün yalnızca 2026 yılında tamamlanması planlanıyor.

Bir diğer sorun ise, sosyal konut projelerinin geliştiricilerinin 1 Ağustos 2024 ile 31 Aralık 2030 tarihleri ​​arasındaki dönemde Sosyal Politika Bankası'ndan tercihli krediye henüz erişememiş olmalarıdır. Uzmanlara göre, bir yandan alıcıların desteğe ihtiyacı varken, diğer yandan da ürünleri üreten işletmelerin de yardıma ihtiyacı var. Sosyal konut, yeterince güçlü finansal kaldıraçlar tasarlanmadan yalnızca işletmelerin sorumluluğu olarak görülürse, büyük, istikrarlı ve sürdürülebilir bir arz elde etmek çok zor olacaktır.

Ayrıca, bazı yeni düzenlemeler öngörülemeyen sonuçlar doğuruyor. Bay Le Hoang Chau, 32/2025/QD-UBND sayılı Karara göre nüfus büyüklüğünü belirleme yönteminin, sosyal konutlar için bile büyük dairelerin oranını artırabileceğini ve orta ve küçük dairelerin sayısını önemli ölçüde azaltabileceğini savunuyor. Bu değerlendirmenin pratikte doğru çıkması durumunda, sosyal konut geliştirme işletmeleri için zorluklar yaratacaktır. Düşük gelirli kişiler için konut geliştirilmesi, istemeden de olsa, onların bütçelerine en uygun olan küçük daire seçeneklerini daraltmaktadır.

HoREA'nın işaret ettiği bir diğer eksiklik ise, 2023 Konut Yasası'nın 78. Maddesinin 1. Fıkrasının sadece konut ve gelir kriterlerini öngörmesi, ikamet kriterini ise içermemesidir. Prensip olarak, erişimi genişletmek mantıklıdır. Ancak, arzın ciddi şekilde yetersiz olduğu bir durumda, bu düzenleme, işletmeleri uygun alıcı veya kiracı listeleri oluştururken zor bir duruma sokmaktadır. Sadece 750 dairesi bulunan ancak ülke genelinde 12.000'den fazla kişinin kayıt yaptırdığı, 10. Bölge, Dien Hong Mahallesi, Ly Thuong Kiet Caddesi 234 numaradaki (eski) sosyal konut projesinin durumu, bu baskının açık bir kanıtıdır. İşletmelere uygun alıcı veya kiracı listeleri oluşturma yetkisi verildiğinde, ancak arz sınırlı ve talep çok yüksek olduğunda, sadece bunalmakla kalmazlar, aynı zamanda bir veya daha fazla kura çekimi düzenlemek için ekstra zaman ve para harcamak zorunda kalırlar. İdari yük kısmen işletmelere kaydırılmıştır.

Ho Chi Minh Şehri, 2026-2030 döneminde 181.257 sosyal konut birimi geliştirmeyi hedefliyor; bunlardan 28.500'ünün yalnızca 2026 yılında tamamlanması planlanıyor. Başbakanın talimatı doğrultusunda, şehrin 2028 yılına kadar en az 1 milyon konut birimine ulaşması gerekiyor. Bu zorlu bir görev, ancak imkansız değil. Birçok işletme, bu engellerin hızla ortadan kaldırılmasını ve şehrin bu yıl sosyal konut geliştirme hedeflerine ulaşmasını umuyor.

Kaynak: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm