2023'te arazi mülkiyet belgelerinin verilmesi ve düzenlenmesine ilişkin yeni düzenlemeler.

2023 yılında arazi mülkiyet belgelerinin ve bunların verilmesine ilişkin yeni düzenlemelerde önceki yıllara kıyasla ne gibi değişiklikler yapıldı? Lütfen aşağıdaki makaleye bakınız.

Arazi mülkiyet belgelerine ilişkin bazı yeni düzenlemeler 16 Ekim 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

14/2023/TT-BTNMT sayılı Genelge, 16 Ekim 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, arazi alanında idari işlemlerin yürütülmesi ve kamu hizmetlerinin sağlanması sırasında hane kayıt defterlerinin ve ilgili ikamet belgelerinin sunulması ve ibrazına ilişkin Genelgeyi değiştirmektedir.

Bunlar arasında, tapu kayıt belgelerine ilişkin çeşitli yeni düzenlemeler yer almaktadır; örneğin: kağıt hane kayıt defteri zorunluluğunun kaldırılması; asıl tapu kayıt belgesinin ibraz edilmesine gerek olmayan durumların belirtilmesi; ve tapu kayıt belgesine kimlik numarasının kaydedilmesine izin verilmesi, vb.

1. Kişinin kimlik numarasını tapu senedine kaydedin.

14/2023/TT-BTNMT sayılı Genelge, yerli bireyler için arazi kullanım hakkı belgelerinde arazi kullanıcılarının ve araziye bağlı varlıkların sahiplerinin bilgilerinin kaydedilmesine ilişkin düzenlemeleri aşağıdaki şekilde değiştirmiş ve tamamlamıştır:

Yerli kişiler için, "Bay." (veya "Bayan.") ifadesini, ardından tam adlarını, doğum yıllarını, varsa kimlik belgelerinin adlarını ve numaralarını ve daimi adreslerini yazınız.

Kimlik belgesi Vatandaş Kimlik Kartı ise, "Kimlik Kartı No.:…" yazınız;

- Halk Ordusu kimlik kartı söz konusu olduğunda, "Kimlik kartı numarası:…" yazınız;

- Vatandaşlık Kimlik Kartı söz konusu olduğunda, "Vatandaşlık Kimlik Kartı numarası:…" yazınız;

- Başvuru sahibinin henüz Ulusal Kimlik Kartı veya Vatandaşlık Kimlik Kartı yoksa, "Doğum Belgesi No...." veya "Kişisel Kimlik Numarası:..." yazınız;

Bu nedenle, 16 Ekim 2023 tarihinden itibaren, bir kişiye arazi mülkiyet belgesi verilmiş ancak henüz Vatandaşlık Kimlik Kartı veya Yurtiçi Kimlik Belgesi yoksa, kişisel kimlik numarası kaydedilecektir.

2. Arazi mülkiyet belgesiyle ilgili evrakların işlenmesi sırasında fiziksel hane kayıt defterine duyulan zorunluluğu kaldırın.

Arazi kullanım haklarındaki değişikliklerin ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetinin tescili işlemleri yapılırken, arazi mülkiyet belgeleriyle ilgili prosedürlerde artık kağıt hane kayıt defterlerinin sunulması veya ibraz edilmesi gerekmemektedir.

Bunun yerine, özel duruma bağlı olarak, aşağıdaki gibi farklı gereksinimler olabilir:

- Hanehalklarına tahsis edilen araziler için: Anlaşmada, arazi tahsis edildiği veya kiralandığı sırada araziyi kullanma hakkını paylaşan ve mülkiyete sahip olan hanehalkı üyelerine ilişkin bilgiler yer almalıdır.

- Eşler arasında arazi kullanım haklarının ve araziye bağlı varlıkların bölünmesi veya birleştirilmesi durumlarında: Ulusal nüfus veri tabanından evlilik durumuyla ilgili bilgilere erişin.

Tapu senedindeki Vatandaş Kimlik Numarası veya Ulusal Kimlik Kartı numarası, senette adı geçen kişinin kimliğini veya düzenlenen senet üzerindeki adresi değiştirdiğinde, bilgilere Ulusal Nüfus Veritabanından erişilebilir.

3. 1 Temmuz 2014 tarihinden önce satın alınan ancak mülkiyet devri henüz tamamlanmamış araziler için mülkiyet belgesi başvurusu.

14/2023/TT-BTNMT sayılı Genelge'nin 2. maddesi, 1 Temmuz 2014 tarihinden önce arazi kullanım haklarının ve araziye bağlı varlıkların devri durumlarında, devredenin arazi kullanım hakkı belgesini zaten almış olmasına rağmen, öngörülen devir işlemini henüz tamamlamamış olması halinde, arazi kullanım haklarının ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetinin verilmesi prosedürünün yürütülmesi sırasında sunulacak belgeleri düzenlemektedir:

(1) Arazi kullanım haklarının ve araziye bağlı varlıkların devri, miras veya bağış yoluyla alınması durumunda, hakların devrine ilişkin bir sözleşme veya belge mevcutsa, devredenin Sertifikayı devralana teslim etmemesi halinde dosya şunları içerir:

- 09/ĐK numaralı form kullanılarak arazi ve araziye bağlı varlıklarda değişiklik yapılması için başvuru.

- Mülkiyetin devrine ilişkin bir sözleşme veya belge, ilgili düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır.

(2) Arazi kullanım haklarının devir veya bağış yoluyla alınması, ancak öngörülen şekilde bir sözleşme veya devir belgesi yapılmaması durumunda, dosya şunları içerir:

- 09/ĐK numaralı form kullanılarak arazi ve araziye bağlı varlıklarda değişiklik yapılması için başvuru.

- Verilen asıl sertifika;

- Arazi kullanım haklarının ve araziye bağlı varlıkların devrine ilişkin belgelerde hem devredenin hem de devralanın imzaları bulunmalıdır.

Arazi tapusu verilmesine ilişkin dört yeni düzenleme 20 Mayıs 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek.

20 Mayıs 2023 tarihinden itibaren, 10/2023/ND-CP sayılı Kararname ile değiştirilen ve eklenen, arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesine ilişkin dört yeni düzenleme yürürlüğe girdi.

Buna göre, 20 Mayıs 2023 tarihinden itibaren geçerli olacak olan tapu tesciline ilişkin dört yeni düzenleme şu şekildedir:

1. Çevrimiçi olarak arazi mülkiyet belgesi edinme prosedürleri

Özellikle, 10/2023/ND-CP sayılı Kararnamenin 1. Maddesinin 7. Fıkrası, elektronik ortamda arazi üzerindeki idari işlemlerin uygulanmasına (arazi kullanım hakkı belgelerinin çevrimiçi olarak verilmesi) ilişkin 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin (148/2020/ND-CP sayılı Kararname ile değiştirilmiştir) 60. Maddesinin 6. Fıkrasını aşağıdaki şekilde değiştirir:

- 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 60. maddesinde belirtilen arazi bilgi teknolojisi teknik altyapısı ve halihazırda yönetilen arazi veri tabanına ilişkin özel koşullara dayanarak, araziyle ilgili idari işlemlerin sonuçlarını bildiren ve başvuruları alan kurum, Hükümetin düzenlemelerine uygun olarak elektronik ortamda başvuruların alınmasını ve idari işlemlerin sonuçlarının bildirilmesini organize etmekle sorumludur.

- Kayıt ve belge düzenleme işlemlerinin elektronik ortamda gerçekleştirildiği durumlarda aşağıdaki adımlar izlenmelidir:

Başvuruları almak ve işlemekle görevli kurum, araziyle ilgili prosedürleri ve idari süreçleri arazi kanunu hükümlerine uygun olarak yürütmek zorundadır.

Doğrulama veya açıklama gerektiren durumlarda veya diğer nedenlerle, araziyle ilgili idari işlemler için öngörülen süre içinde başvuru işleminin sonuçları verilemiyorsa, ilgili kurum, gerekçeyi açıkça belirterek, Kamu Hizmeti Portalı aracılığıyla veya SMS yoluyla başvuru sahibine yazılı bir bildirim gönderecektir.

Arazi kullanıcıları ve araziye bağlı varlıkların sahipleri, kanunla öngörülen mali yükümlülüklerini şahsen veya Kamu Hizmeti Portalı'nın ödeme işlevi aracılığıyla çevrimiçi olarak yerine getirmekle yükümlüdürler.

İlgili kurum, arazi kullanıcısının mali yükümlülüklerini yerine getirmesinin ardından, başvuru sahibine asıl düzenlenmiş Sertifikayı ve diğer gerekli belgeleri sunması konusunda bildirimde bulunacaktır.

İdari işlemlerin sonuçları, başvuruların alınması ve sonuçların iletilmesi durumunda, kamu posta hizmetleri aracılığıyla, ilgili kuruma veya talep edilen bir yere teslim edilir; bu teslimat, arazi tescili, araziye bağlı diğer varlıkların tescili ve sertifikaların verilmesi, değiştirilmesi veya yeniden verilmesi durumlarında geçerlidir.

Ayrıca, yönetmelikler, araziyle ilgili idari işlemler talep eden (çevrimiçi tapu belgesi talep eden) arazi kullanıcılarının ve araziye bağlı varlıkların sahiplerinin, sunulan başvuruda beyan edilen bilgilerin ve belgelerin doğruluğundan ve gerçekliğinden yasal olarak sorumlu olduklarını öngörmektedir.

Başvuru dosyasının eksiksizliğini kontrol etmek, başvuruyu alan kurumun sorumluluğundadır; araziyle ilgili idari işlemleri yürüten kurum, yetkisi dahilinde ve kanunla belirlenen süreler içinde hareket etmekle yükümlüdür ve daha önce diğer yetkili kurumlar veya kişiler tarafından onaylanmış, değerlendirilmiş veya işlenmiş olan dosyadaki belgelerin içeriğinden sorumlu değildir.

Aynı zamanda, idari işlemlerin yürütülmesi ve bu işlemleri talep edenlerin mali yükümlülüklerinin yerine getirilmesi amacıyla kurumlar arasında bağlantı, veri paylaşımı ve elektronik birlikte çalışabilirlik, elektronik ortamda idari işlemlerin uygulanmasına ilişkin kanun ve tek duraklı hizmet ve entegre tek duraklı hizmet mekanizmalarının uygulanmasına ilişkin kanun uyarınca gerçekleştirilecektir.

2. Arazi mülkiyet belgesi verme yetkisine ilişkin değişiklikler.

43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 37. Maddesini değiştiren ve tamamlayan 10/2023/ND-CP sayılı Kararnamenin 1. Maddesinin 5. Fıkrası, Arazi Kanununun 95. Maddesinin 4. Fıkrasında ve 105. Maddesinin 3. Fıkrasında belirtilen hallerde arazi kullanım hakkı belgesi verme yetkisine ilişkindir:

Tapu Sicil Müdürlüğü kurmuş olan yerleşim birimlerinde, arazi kullanım sertifikalarının verilmesi ve verilmiş sertifikalardaki değişikliklerin onaylanması aşağıdaki kurumlar tarafından gerçekleştirilir:

- Tapu Sicil Müdürlüğü: Kuruluşlar ve dini kurumlar; yurtdışında ikamet eden ve yatırım projeleri yürüten Vietnamlılar; yabancı kuruluşlar ve bireyler; ve yabancı yatırım sermayesine sahip işletmeler için;

- Tapu Sicil Müdürlüğü Şubesi veya Tapu Sicil Müdürlüğü: Haneler, bireyler, konut toplulukları ve Vietnam'da arazi kullanım haklarına bağlı evlere sahip olan yurtdışında ikamet eden Vietnamlılar için.

Tapu Sicil Müdürlüğü ve şubeleri, tapu senetlerini düzenlemek ve düzenlenmiş senetlerdeki değişiklikleri onaylamak için kendi mühürlerini kullanabilirler.

Mevcut düzenlemelere göre, 01/2017/ND-CP sayılı Kararname ile değiştirilen 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 37. Maddesinin 1. Fıkrası, Tapu Sicil Müdürlüğünün kurulduğu yerleşim yerlerinde Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığının aşağıdaki durumlarda Arazi Kullanım Hakları Belgesi düzenleyeceğini öngörmektedir:

- Arazi kullanıcıları, satın alma, satma veya arazi kullanım amacını değiştirme gibi haklarını kullandıklarında ve yeni bir arazi kullanım belgesi gerektiğinde;

- Yeni veya yeniden düzenlenmiş sertifikaların verilmesi.

Bu nedenle, 10/2023/ND-CP sayılı Kararname, arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesi ve arazi kullanım hakkı sertifikalarındaki değişikliklerin onaylanması yetkisini, vatandaşların bu idari işlemleri gerçekleştirmelerini kolaylaştıracak şekilde (Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığına gitmeye gerek kalmadan Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılabilmesi) değiştirmiştir.

3. Apart oteller için arsa mülkiyet belgelerinin düzenlenmesi.

10/2023/ND-CP sayılı Kararname, 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 32. Maddesinin 5. Fıkrasında yer alan, apart oteller için arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesine ilişkin düzenlemeleri tamamlamaktadır.

Özellikle, turizm kanunu kapsamında ticari ve hizmet arazilerinde turistik konaklama amacıyla (apartman otelleri vb. dahil) kullanılan inşaat projeleri için, eğer arazi kanunu, inşaat kanunu ve gayrimenkul işletme kanununda öngörülen koşulları karşılıyorlarsa:

Ticari ve hizmet amaçlı arazilere bağlı inşaat işlerinin tescilli mülkiyeti; Arazi Kanunu'nun 126. maddesinin 3. fıkrası ve 128. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen arazi kullanım süresi.

Bir inşaat projesinin sahibi, projenin inşaat hukuku ve gayrimenkul ticareti hukuku tarafından öngörülen tüm şartları karşılamasını sağlamaktan yasal olarak sorumludur.

Bu yönetmelikte belirtilen yapı işlerinin mülkiyetinin belgelendirilmesi, 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 32. maddesinin 1, 2, 3 ve 4. bentlerine uygun olarak gerçekleştirilir.

Tapu senedinde gösterilen arsa parseline ilişkin bilgiler, kanunla öngörülen şekilde arazinin kullanım amacını ve süresini doğru bir şekilde yansıtmalıdır.

2013 Arazi Kanunu'nun 126. maddesinin 3. fıkrası ve 128. maddesinin 1. fıkrasına dayanarak, aşağıdaki hususlar öngörülmüştür:

Tarım , ormancılık, su ürünleri yetiştiriciliği ve tuz üretimi için kuruluşların kullanımına; ticari, hizmet ve tarım dışı üretim amaçları için kuruluşların, hanehalklarının ve bireylerin kullanımına; yatırım projelerini uygulamaya yönelik kuruluşlara; ve yurt dışında ikamet eden Vietnamlılar ile yabancı sermayeli işletmelerin Vietnam'da yatırım projelerini uygulamaya yönelik arazi tahsisi ve kiralama süresi, yatırım projesi veya arazi tahsisi veya kiralama başvurusu esas alınarak değerlendirilir ve karara bağlanır, ancak 50 yılı aşamaz.

Büyük yatırım sermayesi gerektiren ancak sermaye geri dönüşünün yavaş olduğu projelerde, sosyo-ekonomik koşulları zor olan bölgelerdeki yatırım projelerinde veya özellikle zor sosyo-ekonomik koşullara sahip ve daha uzun süre gerektiren bölgelerdeki yatırım projelerinde, arazi tahsisi veya kiralama süresi 70 yılı aşamaz;

Satılık, satılık ve kiralama kombinasyonlu veya kiralama-satın alma yöntemiyle yapılan konut projelerinde, yatırımcı için arsa tahsis süresi proje süresine göre belirlenir; arsa kullanım haklarına sahip konut alıcıları, istikrarlı ve uzun vadeli arsa kullanım hakkına sahiptir.

Süre dolduktan sonra, arazi kullanıcısı araziyi kullanmaya devam etmek isterse, Devlet arazi kullanım süresini uzatmayı değerlendirecektir; ancak bu süre, 2013 Arazi Kanunu'nun 126. maddesinin 3. fıkrasında belirtilen süreyi aşamaz.

Belirli süreli arazi türlerine ilişkin arazi kullanım haklarının devri alındığında geçerli olan arazi kullanım süresi, arazi kullanım haklarının devri alınmadan önceki arazi kullanım süresinin kalan süresidir.

Dolayısıyla, bir apart otelin mülkiyet süresi, arsanın kullanım amacına bağlıdır.

4. Arazi mülkiyet belgesi düzenlenirken ek belgeler gerektiren diğer durumlar.

Özellikle, 10/2023/ND-CP sayılı Kararnamenin 1. Maddesinin 11. Fıkrasının b bendine göre, konut geliştirme projeleri dışındaki gayrimenkul iş projelerinde, inşaatın tamamlanmasının ardından yatırımcı, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığına aşağıdaki belgeleri sunmakla yükümlüdür:

- Sertifikalar; proje sahibinin mali yükümlülüklerini yerine getirdiğini kanıtlayan belgeler.

Mali yükümlülüklerde değişiklik olması durumunda, bu değişikliklerin yerine getirildiğini kanıtlayan belgelerin sunulması gerekmektedir (kanunen muafiyet veya gecikmeli ödemeye izin verilen durumlar hariç).

- Kat planı tasarımı, mevcut yapı ve imzalanan sözleşmeyle uyumludur;

- Yatırımcının tamamlanmış proje kalemini veya projenin tamamını kabul etmesine veya tamamlanmış proje kaleminin veya projenin tamamının devreye alınması için kabul sonuçlarını onaylamasına izin veren, ilgili inşaat kuruluşundan gelen bildirim;

- Varlık listesi.

Kaynak: https://baoquocte.vn/nhung-quy-dinh-moi-ve-so-do-cap-so-do-nam-2023-248277.html