Milyonlarca dolarlık "oyun alanı" hâlâ israf ediliyor.

Ders 1: Üzücü Bir Gerçek…

Gayrimenkul piyasası hiç bu kadar durgun olmamıştı. Çok az yeni gayrimenkul projesi başlatılırken, eski projeler neredeyse tamamen durmuş durumda. Birçok gayrimenkul acentesi asgari düzeyde faaliyet gösteriyor veya hatta kapanıyor, bu da binlerce iş kaybına yol açıyor. Aynı zamanda, kurumsal borç ve tahvil yükümlülükleri artıyor ve her an patlama riski taşıyor.

"Büyülü" cazibesi kayboldu.

Genel olarak gayrimenkul sektörü ve özellikle lüks gayrimenkul piyasası, ülkenin büyümesine ve GSYİH'sine önemli katkı sağlayan kilit ekonomik sektörlerden biridir. Dahası, gayrimenkul milyonlarca işçiye istihdam ve gelir sağlamakta ve birçok diğer sektörle yakından bağlantılıdır: inşaat malzemeleri üretimi, turizm ve tatil köyleri, finans ve bankacılık, inşaat vb. Bununla birlikte, sıkı kontrol altındaki krediler ve çözülmemiş yasal sorunlar bağlamında, gayrimenkul proje geliştiricileri yeterli finansal güce ve eksiksiz yasal belgelere sahip olmamakta, bu da alıcıların eskisi kadar hızlı ve kolay yatırım yapmasını zorlaştırmaktadır. Bu durum, satışların yavaşlamasına, gayrimenkul piyasasında neredeyse serbest düşüşe ve benzeri görülmemiş derecede karamsar bir görünüme yol açmıştır.

Son zamanlarda, Covid-19 pandemisinin etkisiyle küresel ekonomi zorluklarla karşı karşıya kaldı, enflasyon arttı ve yükselen banka faiz oranları, özellikle lüks segment olmak üzere gayrimenkul piyasasını derinden etkiledi. Birçok yeni gayrimenkul projesi henüz ruhsatlandırılmadı ve eski projeler planlanan takvimin gerisinde kaldı, bu da giderek artan bir arz kıtlığına yol açtı. Bu arada, birçok gayrimenkul projesi satıldı ancak geliştiriciler bunları planlandığı gibi tamamlamadı, bu da çok sayıda terk edilmiş, otlarla kaplı villaya ve atığa neden oldu.

Otlarla kaplı, terk edilmiş villalar kaynak israfını temsil ediyor.

Birçok yabancı yatırımcı, Vietnam'ın gayrimenkul piyasasının büyük nüfusu ve yüksek mülk talebi nedeniyle cazip olduğuna inanıyor. Vietnam kentleşmeyi hızlandırırken, hükümet de turizm sektörünü büyümenin kilit sektörü olarak geliştirmeye kararlı. Dahası, artan sayıda varlıklı müşteri, doğasında var olan riskleri kabul etseler bile, bunu potansiyel olarak yüksek getiri sağlayan bir yatırım kanalı olarak görüyor.

"
Planlama ve Yatırım Bakanlığı verilerine göre, gayrimenkul sektöründeki kayıtlı doğrudan yabancı yatırım (FDI) sermayesi 2021'de sadece 2,6 milyar ABD dolarına ulaşırken, 2022'de 4,5 milyar ABD dolarına yükseldi ve 2023'ün ilk çeyreği de olumlu işaretler göstermeye devam ediyor. Gayrimenkul, işleme ve imalat sanayinden sonra doğrudan yabancı yatırım sermayesini çeken ikinci en büyük sektör konumunda.

Nam Tu Liem bölgesinde lüks gayrimenkul uzmanı olan Bay Le Minh Hiep şunları söyledi: "İki arkadaşımla birlikte yatırım yaptık. Birkaç yıl önce iyi karlar elde ettik ve hızlı bir şekilde likidite sağladık, ancak 2021'den bugüne kadar neredeyse hiç villa almadık, daha önce aldıklarımızın bazıları ise satılmadı. Satın almak isteyenler olsa da, çok düşük fiyat teklif ediyorlar." Bay Hiep sözlerine şöyle devam etti: "Neyse ki, onları satın alırken bankadan kredi çekmedik. Eğer bugüne kadar faiz ödemek zorunda kalsaydık, onları hızlıca satmaktan başka çaremiz kalmazdı."

Gayrimenkul piyasasının yıllar önceki gibi zirve noktasında olmadığı açıkça görülüyor.

Arz ve talep bir hayal ürünü mü?

Gayrimenkul uzmanları, lüks gayrimenkul (özellikle villalar) stokunun oldukça büyük olduğuna inanıyor. Ancak, yeterli finansal kaynağa sahip saygın lüks gayrimenkul projelerinin çok az sayıda hayata geçirilmesi nedeniyle yeni arz giderek azalacak. Bu arada, Hanoi ve kuzey illerindeki villa ve dükkanlı konut (ticari işletmeyle birleştirilmiş konut modeli) arzı keskin bir şekilde azaldı. Şu anda arz, ağırlıklı olarak 2020'den önce başlatılan gayrimenkul projelerinden geliyor. 2021'den 2023'ün ilk çeyreğine kadar sadece birkaç lüks gayrimenkul projesi başlatıldı ve bu segment ağırlıklı olarak üst sınıfa yönelik olup düşük gelirli kesime hitap etmiyor. Bu nedenle, zaten durgun olan piyasa daha da durgunlaşıyor.

Dai Phong Yatırım ve İnşaat - Gayrimenkul Anonim Şirketi Satış Direktörü Sayın Dinh Van Troi şu yorumda bulundu: Hanoi'de villa ve sıra ev arzı uzun süredir sürekli olarak yetersiz kalmıştır. 2022 ve 2023 başlarındaki yeni arz ise ağırlıklı olarak geliştirme aşamasındaki projelerden ve Hanoi'nin banliyölerinde yoğunlaşmış projelerden gelmektedir. Bu durum piyasaya bazı ek ürünler sunacak olsa da, seçim açısından miktar önemsizdir.

*Quang Ninh eyaletinin Ha Long şehrine bağlı Bai Chay mahallesinde bulunan Thuy San Hill Villas projesinde birçok tamamlanmamış inşaat bulunmaktadır.*

Quang Ninh eyaletinde gazeteciler tarafından yapılan bir araştırmaya göre, villa ve dükkan arzı hala bol olsa da, bunlar çoğunlukla BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group gibi eski gayrimenkul projelerinden kaynaklanıyor ve neredeyse hiç yeni gayrimenkul projesi hayata geçirilmiyor; yeni arz dip noktasına ulaşmış durumda.

Bu arada, Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong ve Hoa Binh gibi illerdeki arz da pek umut verici değil. Bu illerde ve şehirlerde az sayıda lüks gayrimenkul projesi bulunuyor, işlem hacimleri sınırlı ve son yıllarda çok az sayıda lüks gayrimenkul projesi hayata geçirildi. Eski projeler yavaş bir tempoda ilerlerken, birçok villa ve dükkan, mülkiyeti kendilerine ait olmasına rağmen kullanılmıyor; bu da terk edilmeye, atıl kalmaya ve potansiyel sosyal sorunlara yol açıyor.

Bu, arz tarafı. Talep tarafına gelince, uzmanlar yeşil alanlara, optimum olanaklara sahip, entegre kompleksler içinde yer alan ve ulaşım bağlantıları elverişli villaların ve dükkanların müşteriler için en iyi tercih olacağını öngörüyor. Buna ek olarak, kentleşme oranı, doğal nüfus artış oranı ve orta ve üst sınıfların yükselişi de önümüzdeki dönemde villalara olan talebi artıracak önemli etkenler arasında yer alıyor.

Aslında, Covid-19 pandemisinden sonra ekonomi güçlü bir şekilde toparlandığında, hükümetin gayrimenkul piyasası için engelleri ve zorlukları ortadan kaldırmaya yönelik politikaları yerel yönetimler tarafından ciddiyetle uygulanırsa, kredi limitlerinin gevşetilmesi ve garantili kurumsal tahvillerle birlikte, şirketler, firmalar ve bireyler kısa süre içinde gerekli sermayeye erişebileceklerdir. Buradan hareketle, gayrimenkul projeleri hayata geçirilecek ve piyasaya çeşitli yüksek kaliteli gayrimenkul ürünleri sunulacaktır: villalar, dükkanlar, tatil köyleri, sağlık tesisleri vb. ve gayrimenkul piyasasının alım satım faaliyetleri yeniden canlanacaktır.

Birleşme ve devralmalar giderek artıyor.

Bu doğal bir kanundur: güçlüler zayıfları alt eder ve zayıflar genellikle güçlülerin bünyesine katılır ve onlarla birleşir; bu durum son zamanlarda gayrimenkul sektöründe normalleşmiştir. Ancak son zamanlarda, hem yerli hem de uluslararası kaynaklardan "köpekbalıkları" ortaya çıkmış, çeşitli yatırım fonları veya nakit kullanarak yüksek kaliteli gayrimenkul projeleri ve geliştirme için yasal statüsü temiz projeleri ele geçirmektedirler.

2023 yılının başından günümüze kadar, Vietnam gayrimenkul şirketlerinin dört tipik gruba ayrılabildiği gözlemlenmektedir: yüksek riskli, dengeli, güçlü ve "yeni oyuncular". Bunlar arasında, "yeni oyuncular" grubu, birleşme ve devralmalar yoluyla gayrimenkul piyasasına girme fırsatları arayan şirketleri ve yatırım fonlarını içermektedir.

Tipik örnekler arasında FLC Grubu ve Tan Hoang Minh Grubu yer alıyor… Liderleri yasal sorunlara karıştıktan sonra, bir dizi büyük şirket bu grupların umut vadeden projelerine yatırım yapmak istedi. Bamboo Airways, FLC Grubu'ndan resmen ayrıldı ve bunun sonucunda, Grubun Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… bölgelerindeki birçok gayrimenkul projesi durdurulma veya daha fazla araştırma ve geliştirme için diğer ortaklara devredilme riskiyle karşı karşıya kaldı.

*Ülkede şu anda birçok lüks gayrimenkul projesi yabancı yatırımcıların ilgisini çekiyor.*

Ayrıca, şu anda birçok başka satın alma anlaşması da görüşme aşamasında. Birçok ekonomi ve gayrimenkul uzmanına göre, mevcut durgun gayrimenkul piyasası ve zorlu finansal koşullar göz önüne alındığında, bu durum devam ederse, birçok proje geliştiricisi işletme sermayesinden yoksun kalacak ve gayrimenkul projelerini devretmeyi veya tamamen satmayı düşünmek zorunda kalabilir. Bunun yanı sıra, birçok yabancı şirket ve yatırım fonu, işletmeler zorluklarla karşılaştığında ve satışa zorlandığında yerli gayrimenkul projelerini satın almak için fırsat kollayarak fon hazırlıyor.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, Hükümet ve Ulusal Meclis Daimi Komitesinin, Ulusal Meclis'in 21 Haziran 2017 tarihli 42/2017/QH14 sayılı Kararında öngörülen pilot mekanizma kapsamında, işletmelerin gayrimenkul projelerini müzakere yoluyla devretmelerine izin verilmesini değerlendirmesini önerdi. Bay Chau'ya göre, bu uygulama hayata geçirilirse, vadesi yaklaşan tahvilleri olanlar da dahil olmak üzere gayrimenkul işletmeleri için nakit akışı ve likidite sorunlarını hafifletecektir. İşletmelerin talebe bağlı olarak müzakere yoluyla proje devretmelerine izin verilmesi, hem Devlet için vergi gelirlerini artıracak hem de gayrimenkul piyasasının devlet yönetiminin etkinliğini ve verimliliğini artıracaktır. Ayrıca şeffaflığı artıracak ve Devlet bütçesi için gelir kayıplarına yol açan, hisse devri kılıfına bürünmüş "kayıt dışı" proje devirleri sorununu ortadan kaldıracaktır.

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang şunları belirtti: "Bu segmentte geliştiriciler tarafından doğrudan satılan gayrimenkul arzı, piyasaya giren yeni konut sayısının azlığından dolayı oldukça sınırlıdır. Bununla birlikte, ana ürün grubu hala sıra evler olup, bunu villalar ve ardından dükkanlı evler takip etmektedir; ancak bunlar mevcut toplam arzın yalnızca küçük bir yüzdesini oluşturmaktadır."

2. Ders: Yavaşça bitiş çizgisine doğru yarışmak
Gayrimenkul projesi geliştiricileri gecikmeler için sayısız neden sunuyor, ancak bunların çoğu yavaş arazi tahsisi, yasal mekanizmalardaki ve vergi politikalarındaki değişiklikler ve birçok işletmenin zayıf mali kapasitesine bağlanıyor; bunların hepsi proje tamamlanma gecikmelerine katkıda bulunuyor.

Gayrimenkul projelerinde gecikmeler yaygın.

63 il ve şehrin çoğunda gayrimenkul projeleri planlanan takvimin gerisinde kalmıştır; ancak lüks gayrimenkul segmenti ağırlıklı olarak elverişli coğrafi konuma, turizm geliştirme potansiyeline ve iyi gelişmiş ulaşım ve altyapıya sahip büyük il ve şehirlerde yoğunlaşmıştır.

Hanoi, en çok gecikmiş gayrimenkul projesine sahip bölgedir. Eksik istatistiklere göre, Hanoi'de şu anda yüzlerce gecikmiş proje bulunmakta olup, bu da 5.000 hektardan fazla bir alanın gelişmeden kalmasına ve önemli bir israfa yol açmasına neden olmaktadır.

Bazı gayrimenkul projeleri on yıla kadar gecikti; örneğin Hoai Duc bölgesindeki Kim Chung - Di Trach kentsel alanı (şimdi Hinode Kraliyet Parkı kentsel alanı olarak yeniden adlandırıldı). Bir diğer örnek ise, bir zamanlar yaşam cenneti olarak tanıtılan Song Da Kentsel ve Sanayi Bölgesi Geliştirme Yatırım Anonim Şirketi (Sudico) tarafından geliştirilen Nam An Khanh kentsel alanıdır. Ancak, arazi temizleme çalışmaları tamamlanmamış durumda ve birçok villa ve sıra ev terk edilmiş halde kalmış, bu da kaynak israfına yol açmıştır. Sudico'nun medya ekibinden bir temsilci, gayrimenkul piyasasındaki son düşüş nedeniyle birçok villa yatırımcısının olumlu bir piyasa dönüşü bekleyerek arazilerini elinde tuttuğunu belirtti. Bu durum, bazı villaların terk edilmesine ve projenin genel estetiğinin bozulmasına neden olmuştur.

Phu Tho eyaletinde, Song Thao Co., Ltd. tarafından yatırım yapılan Thanh Thuy Kaplıca Tesisi projesi, 87 hektardan fazla bir alanı kapsıyor, yirmi yılı aşkın süredir gecikiyor ve sayısız ihlale maruz kalıyor... Proje şu anda terk edilmiş durumda ve yerel halk burayı hayvancılık için otlak alanı olarak kullanıyor.

Thanh Thuy Kasabası Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Tran Van Kien açıkça şunları belirtti: "Thanh Thuy kaplıca projesindeki sorun şu anda yatırımcının kapasitesinden kaynaklanıyor. Projenin temiz bir alanı ve eksiksiz yasal belgeleri var, ancak yatırımcının zayıf kapasitesi nedeniyle uygulanamıyor. Seçmenlerin birçok endişesini dile getirmesi nedeniyle yerel halkımız da çok endişeli, ancak bu konuyu ele alma yetkisi Phu Tho iline ait."

*Thanh Thuy kaplıca tesisi projesi şu anda terk edilmiş durumda ve yerel halk burayı hayvancılık için otlak alanı olarak kullanıyor.*

Ha Nam eyaletinde, kamu işleri ve hizmetleri için ayrılmış arazilerin ticari konutlara (dükkanlara) dönüştürülüp daha sonra terk edilmesi gibi bir başka tuhaf emlak projesi daha var. Bu, Thang Loi Thanh Liem Ticari ve Konut Kompleksi projesidir. Bugüne kadar projenin yapısı tamamlanmış, bazı sakinler taşınmış, planlanan birçok bileşen inşa edilmemiş ve bazı yapılar bozulma ve terk edilme belirtileri göstermektedir.

Hükümet Denetleme Kurumu tarafından 17 Ocak 2023 tarihli ve 161/TB-TTCP sayılı Denetim Sonuç Bildirimi'nde, Ha Nam ilindeki Thang Loi Thanh Liem Şirketi'nin kapsamlı ticari merkez projesiyle ilgili olarak, arazi kullanım haklarının ihalesi yapılmadan tahsis edildiği ve bunun 2013 Arazi Kanunu'nun 118. maddesini ihlal ettiği belirtilmiştir. Daha da önemlisi, bu arazi alanı konut amaçlı değil, kamu işleri, hizmetler ve ticari amaçlar için planlanmış olup, bu da 2009 Şehir Planlama Kanunu'nun 26. maddesini ve 7 Nisan 2010 tarihli 37/2010/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesi'nin 14. maddesini ihlal etmektedir.

"Tümörü" çıkarmak

Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho ve Hoa Binh dahil olmak üzere birçok bölgede gayrimenkul projeleri gecikmiş durumda veya yıllardır durmuş halde. Sadece Hanoi'de bile şu anda yüzlerce gayrimenkul projesi gecikmiş durumda veya henüz hayata geçirilmemiş. Bu projelerin birçoğu kırmızı alarm almış ve bazıları Hanoi Halk Komitesi tarafından kesin olarak iptal edilmiştir.

Tipik bir örnek, Phuong Vien Ticaret ve Turizm Hizmetleri Anonim Şirketi tarafından yatırım yapılan Me Linh bölgesindeki Phuong Vien lüks konut projesidir. Projeye 2008 yılında arsa tahsis edilmiş ancak gelişme yavaş ilerlemiştir. Bu nedenle, Hanoi Halk Komitesi, proje için arsa tahsis kararını iptal etmek üzere 4058/QD-UBND sayılı Kararı yayınlamıştır. Ayrıca, Truong Giang İnşaat Şirketi'nin bahçe villaları inşaatı; Anh Duong Anonim Şirketi'nin Sunny Light villa bölgesi için teknik altyapı inşaatı; Vinalines Vinh Phuc Gayrimenkul Anonim Şirketi'nin Vinalines Yeni Kentsel Alan projesi gibi diğer projeler de bulunmaktadır… Hanoi Halk Komitesi, bu projeler için de arsa tahsis kararlarını iptal etmiştir.

*Hoai Duc bölgesindeki Tan Viet Kentsel Alan Projesi'ndeki villalar ve sıra evler hâlâ seyrek nüfuslu.*

Song Thao Co., Ltd. tarafından yatırım yapılan Thanh Thuy Kaplıca Tesisi Projesi ile ilgili olarak, Phu Tho İl Doğal Kaynaklar ve Çevre Müdürlüğü Arazi Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Sayın Ha Minh Duc şunları belirtti: “21 Haziran 2022 tarihli 2308/UBND-KGVX numaralı belgede, Phu Tho İl Halk Komitesi, İl Vergi Dairesine Song Thao Şirketinden ödenmemiş arazi kiralama bedellerini tahsil etme talimatı verdi. Aynı zamanda, İl Planlama ve Yatırım Dairesi, Thanh Thuy İlçe Halk Komitesi ve diğer ilgili kurumlar, şirketin uygulamaya devam edebilmesi için toplam proje alanından yaklaşık 37 hektarlık bir alanı inceleme ve ayırma göreviyle görevlendirildi. Sayın Duc şunları ekledi: Şu anda, yatırımcı henüz 1/500 ölçekli detaylı planlama onay işlemlerini tamamlamadı, bu nedenle Phu Tho İl Halk Komitesinin talimatı doğrultusunda alanın ölçülmesi ve ayrılması için bir dayanak bulunmamaktadır. 25 Mart'ta, 2022 yılında Phu Tho İl Halk Komitesi, proje için verilen Yatırım Teşvik Belgesini iptal etme kararı aldı.

Quang Ninh ili Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Tran Nhu Long şunları söyledi: "Önümüzdeki dönemde Quang Ninh, gecikmiş ve teknik altyapının tamamlanmasını uzatmış projelerin arazi kullanımını gözden geçirmeye, denetlemeye ve incelemeye devam edecektir. İl, yasalara uygun olarak arazileri kararlılıkla ele alacak ve geri kazanacak, 'askıya alınmış' planlama ve 'askıya alınmış' projelerin tekrarını önleyecek, bütçe kayıplarına ve arazi kaynaklarının israfına yol açan çıkar çatışmaları ve yolsuzlukla mücadele edecek ve gayrimenkul piyasasının sağlıklı gelişimine katkıda bulunacaktır."

Bunlar, yerel yetkililer tarafından kararlılıkla iptal edilen ve uygulanan bazı tipik projelerdir. Bununla birlikte, hâlâ gecikmiş, defalarca uzatılmış ve otlarla kaplanmış, ancak ele alınmamış birçok proje bulunmaktadır. Örneğin, Quang Ninh'de, Cao Xanh - Ha Khanh Yeni Kentsel Alanı; The Bay View Tower karma kullanımlı ticari ve apartman projesi (Ha Long City) gibi birçok proje gecikmiştir. Ayrıca, birçok gayrimenkul projesi kullanıma açılmış ancak düşük doluluk oranlarına sahiptir; birçok villa ve dükkan, mülkiyeti kendilerine ait olmasına rağmen, boştur, bozulma belirtileri göstermekte, kaynak israfına neden olmakta ve kentsel estetiği bozmaktadır.

Ha Long Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Huu Nha şunları söyledi: "Son zamanlarda şehir, 'arazi istifleme' durumunun çok uzun sürmesini, yabani otların büyümesini, arazi kaynaklarının israfına yol açmasını ve çevre sağlığını ve kentsel peyzajı etkilemesini önlemek amacıyla, gecikmiş veya kanuna aykırı olan onlarca projeyi gözden geçirmiş ve il yönetimine değerlendirme ve işlem yapılması için öneriler sunmuştur."

Gayrimenkul projeleri, özellikle lüks projeler için, yerel yönetimlerin ciddi ihlaller, gecikmeler ve uzun süreler içeren projeleri denetlemek ve kararlı bir şekilde ele almak için güçlü önlemler alması gerekmektedir. Ayrıca, planlama açısından zayıf olan, sınırlı mali kaynaklara sahip olan veya kasıtlı olarak araziyi elden çıkarıp uygulamaya koymayan projeleri de ciddi şekilde ortadan kaldırmaları şarttır.

Bir ilde lüks gayrimenkul projeleri varsa, bizim ilimizde de olmalı diye düşünme alışkanlığından kurtulmamız gerekiyor.
3. Ders: Geçici olarak bir milyon dolarlık villada kalmak
Milyon dolarlık villalarda yaşayan düşük gelirli insanlar, yaşamak için villalar ve dükkanlar kiralıyor, bakkal açıyor, sebze satıyor veya bira tezgahı işletiyor. İnanılmaz gibi geliyor ama yaşanabilir, medeni ve modern olması gereken çoğu kentsel alanda bu durum mevcut.

Villaları ve dükkanları "pazara" dönüştürmek...

Hanoi'de, yerleşim alanlarının yanında veya apartman binalarının eteğinde bulunan geniş cepheli birçok villa ve dükkanın sıklıkla kafe, restoran, bakkal, fast food restoranı, taze ürün dükkanı vb. olarak kiraya verildiğini görmek kolaydır. Kanunen yasak olmamasına rağmen, bu durum istemeden de olsa medeni ve modern olarak kabul edilen kentsel alanlar için dağınık bir görünüm yaratmaktadır.

*Dükkanların bitişiğindeki arsalara insanlar dükkan, restoran ve diğer işletmeler açmak için kira ödüyorlar.*

Dan Phuong ilçesi Tan Tay Do yeni kentsel alanında bir dükkan kiralayan Hoai Duc ilçesi sakini Bay Nguyen Quang Truong şunları söyledi: "İki arkadaşımla birlikte fast food, kahve vb. satmak için dükkanı kiraladık. Başlangıçta, ev sahibinden aylık 5 milyon VND'ye kiraladık. Daha sonra, gece satış yaptığımız için orada uyuyabilmemize izin verilmesi için aylık 2 milyon VND daha ödemek zorunda kaldık."

Burada dükkan kiralama konusunda uzmanlaşmış bir "hizmet aracıcısı" şunları söyledi: Kiracılar çoğunlukla diğer illerden gelen işçilerdir ve kahvaltı dükkanı, sebze tezgahı, bar vb. açmak için düşük fiyatlarla kiralama yaparlar. Kira sözleşmesi bağlayıcı değildir, büyük bir depozito gerekmez ve ev sahibi geri aldığında para iade edilmelidir.

Küçük esnafın iş yapmak için dükkan kiraladığı bu bölge, kendiliğinden gelişen, geçici bir pazara dönüştü. Tan Tay Do kentsel bölgesindeki HHA apartmanında yaşayan bir kişi şunları söyledi: "Alım satım için uygun olsa da, her sabah ve hafta sonları çok sayıda alıcı ve satıcı oluyor ve kentsel alana birçok araç girip çıkıyor, bu da potansiyel bir trafik güvenliği tehlikesi oluşturuyor. Ayrıca dükkanların atık su ve çöp boşaltması da çok çirkin bir görüntü yaratıyor."

Hoai Duc ve Gia Lam ilçeleri ile Nam Tu Liem, Bac Tu Liem ve Hoang Mai ilçelerindeki çeşitli kentsel alanlarda saha çalışması yapan muhabirler, villaların ve dükkanların sahipleri tarafından kiraya verilmesi olgusunun yaygın olduğunu gözlemledi. Her konumun kendine özgü özellikleri ve kira fiyatları olsa da, hepsinin ortak bir noktası var: Bir zamanlar medeni ve modern bir kentsel manzara olan yerlerin çirkin görünümüne katkıda bulunuyorlar.

Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen ve Thanh Hoa gibi illerde ve şehirlerde de durum pek farklı değil. Kiracı sayısı az ve fiyatlar düşük olsa da, durum hâlâ kaotik. Bu arada, terk edilmiş mülkler otlarla kaplı ve yıpranma belirtileri gösteriyor.

Milyon dolarlık villalarda çok sayıda "hayır" cevabı var.

Hanoi'nin Hoai Duc bölgesindeki Nam An Khanh kentsel alanında, Bayan Nguyen Thi Bich tarafından, geçici konaklama arayan potansiyel kiracılar gibi davranarak bir villa turuna katıldık. Burada, zaman zaman içinde oturanları olan villalar ve dükkanlar gördük. Villaların dış cepheleri henüz tamamlanmamış, geçici kapıları plastik panellerden, hatta bazılarında ince oluklu saclardan yapılmıştı... İçeride ise kıyafetler gelişigüzel asılıydı, işçiler tahta kalaslarla, bazıları doğrudan beton zemine serilmiş hasırlarla derme çatma uyku alanları kurmuşlardı, geçici yemek pişirme alanları kurulmuştu ve en önemlisi, düzgün tuvaletler yoktu.

Bayan Bich, "Villayı kaç kişi için kiralamayı planlıyorsunuz? Eğer çok kişiyseniz, 200-300 metrekarelik villanın tamamını kiralayabilirsiniz, fiyatı ayda sadece 6-8 milyon VND arasında değişiyor, istediğiniz kadar kişi konaklayabilir. Kabul ederseniz, bana bildirin ki sahibiyle iletişime geçeyim." diye sordu.

İşçilerin çoğu Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang gibi yerlerden geliyor. Villalarda ve dükkanlarda yoğunlaşmış halde yaşıyorlar ve gündüzleri temizlikçi, inşaat işçisi, tamirci vb. olarak çalışıyorlar. Milyon dolarlık villalarında bir araya geliyorlar ancak birçok şeyden yoksunlar: elektrik yok, temiz su yok, tuvaletler çalışmıyor...

anh-4(1).jpg — *Serbest çalışan bir kişinin milyon dolarlık villasındaki derme çatma yaşam koşulları - Fotoğraf: Ngoc Vu*

Thanh Hoa eyaletinden olan ve şu anda Hoang Mai bölgesindeki bir villada yaşayan Le Khac Nam şunları söyledi: "9. sınıfta okulu bıraktım ve komşumun peşinden buraya inşaat işçisi olarak çalışmaya geldim. Şimdi inşaat işçisiyim. Herkesin desteği ve rehberliği olmasaydı, şu anda nerede olacağımı bilmiyorum."

Son birkaç gündür, öğrencilerin yaz tatilinde olması nedeniyle birçok çocuk, ebeveynleri tarafından memleketlerinden alınarak Hanoi'ye getirildi. Bu çocuklar ilk kez milyon dolarlık villalarda ebeveynleriyle birlikte kalıyorlar. Nghe An eyaletinden Bayan Le Thi Hai şunları söyledi: "Çocuğum yaz tatilindeydi ve ailesini özlediğini söyledi, bu yüzden onu burada oynamaya getirdim. Klima yok ve bazı geceler o kadar sıcak oluyor ki geç saatlere kadar uyuyamıyoruz. Çocuğum için üzülüyorum ama başka seçeneğim yok. Onu bir iki hafta burada bırakıp, sonra memleketimize, büyükanne ve büyükbabasının yanına geri götürmeyi planlıyorum."

30'dan fazla işçi için yemek pişiren baş aşçı Bayan Hoang Thi Sy şunları söyledi: "Son birkaç gündür yatakhane alanı çok daha hareketli. Beş çocuk ebeveynleri tarafından oyun oynamaya getirildi. Gün boyunca hem yemek pişiriyorum hem de çocuk bakıcılığı yapıyorum. İyi olan şu ki, hepsi farklı yerlerden gelmelerine rağmen çok uyumlu bir şekilde birlikte oynuyorlar ve birbirlerine karşı çok düşünceliler."

Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh gibi bazı kentsel alanlarda, düşük gelirli işçilerin geçici olarak villalarda ikamet ettiği bir durum söz konusudur.

Dükkanlı evler hâlâ mevcut, ancak sayıları çok fazla değil. Onlara gazetecilik bakış açısıyla yaklaştığımızda, kesinlikle cevap vermeyi reddettiler veya bazı durumlarda, ev sahibi veya müteahhidin kiralamaya devam etmelerine izin vermeyeceğinden korktukları gerekçesiyle, anonim kalmamızı veya fotoğrafımızın çekilmemesini talep ettiler.

(Not: Bu makaledeki karakter isimleri gizliliği korumak amacıyla değiştirilmiştir.)

Ders 4: Kurumsal çerçeveyi iyileştirmek ve lüks gayrimenkulleri gerçek değerine geri döndürmek.
Gayrimenkul geliştiricileri ve yatırımcıları, uzun vadeli faydalar için kısa vadeli kazançlardan fedakarlık etmeli, işletmelerini proaktif bir şekilde yeniden yapılandırmalı, temel projelere odaklanmalı, borçlarını azaltmalı, kurumsal tahvilleri etkin bir şekilde kontrol etmeli ve kredi kuruluşlarına aşırı bağımlılığı sınırlamalıdır. Düzenleyici kurumlar açısından ise Devlet, merkezi düzeyden yerel düzeye kadar kapsamlı bir yasal çerçeveyi hızla tamamlamalı ve yönetim yetkilerinin dağılımını net bir şekilde tanımlamalı, mevcut durumda olduğu gibi sorumlulukların örtüşmesini ve koordinasyon eksikliğini önlemelidir.

Küçük faydalardan fedakarlık etmek

İşletmeler için kâr her zaman en büyük önceliktir ve kısa vadeli kazançları uzun vadeli genel faydalar için feda etmek gerçekten çok zor bir seçimdir. Ancak, lüks gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir şirket için, kârsız veya düşük kârlı projelerden vazgeçme ihtiyacıyla yüzleşmek, aynı zamanda işletmeyi yeniden yapılandırmak, borçları azaltmak ve temel iş ve projelere odaklanmak cesaret, öngörü ve belirli bir anlayış gerektirir. Ancak o zaman bu, akıllıca bir karar olarak değerlendirilebilir.

Gayrimenkul geliştirme alanında uzun bir geçmişe sahip olan VinaPol Anonim Şirketi'nin Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü Sayın Dinh Van Nghi, şu açık sözlülüğüyle görüşlerini paylaştı: Gayrimenkul işletmeleri bu zamanı kendilerini yeniden değerlendirmek, işletmelerini yeniden yapılandırmak, borçlarını azaltmak, kredi kuruluşlarına olan bağımlılıklarını azaltmak, yüksek riskli projelerden cesurca vazgeçmek ve dağınık ve parçalı yatırımlardan kaçınmak için kullanmalıdır. Nicelik ve hızlı gelişmenin peşinde koşmaktan kaçınmalıdırlar, çünkü zorluklar ortaya çıktığında geri dönüş için çok geç olacaktır.

Yatırımcılar için, paraya sahip olmanın yanı sıra, yatırım yapmayı veya uzun vadeli ikamet için satın almayı düşündükleri gayrimenkul projesinin yasal yönlerini iyice araştırmak çok önemlidir. Bu zor değil, ancak "at kaçtıktan sonra ahır kapısını kilitlemek" durumundan kaçınmak için ciddi bir değerlendirme gerektirir. Gerçekte, birçok üst düzey gayrimenkul projesi, inşaat halinde olmalarına ve hatta sakinleri olmasına rağmen, hala eksiksiz yasal prosedürlerden ve entegre altyapıdan yoksundur. Bu durum, villaların ve dükkanların sahiplerinin elinde olmasına rağmen boş kalmasına, terk edilmesine ve otlarla kaplanmasına yol açarak kaynak israfına neden olur.

Yerli gayrimenkul şirketleri kemerlerini sıkmak, borçlarını azaltmak, kredi kuruluşlarına olan bağımlılıklarını azaltmak ve dağınık ve parçalı yatırımlardan kaçınarak yüksek riskli projeleri cesurca sonlandırmak zorunda kalıyorlar - İllüstrasyon fotoğrafı.

Yerel yönetimler, güçlü mali kapasiteye sahip saygın yatırımcıları dikkatlice seçmeli, trendleri körü körüne takip etmekten kaçınmalı ve lüks gayrimenkullerin kontrolsüz, plansız gelişimini önlemelidir. Bu, daha sonra birçok olumsuz sonuca yol açabilecek hatalı bir yaklaşımdır. Ayrıca, yerel yönetimler denetim ve gözetimi güçlendirmeli ve yatırımcıların ihlallerini, gecikmeleri ve hatta proje iptallerini açıkça ele alarak, kaynak israfına ve devlet için vergi ve harç kayıplarına yol açan terk edilmiş projeleri önlemelidir.

Devletin "eli " gereklidir.

Gerçekte, genel olarak gayrimenkul piyasası ve özellikle lüks gayrimenkul piyasası uzun zamandır fiyatlandırmada gevşek bir tutum sergilerken, bu sektördeki vergi ve harçlar düşük ve piyasanın gelişim hızıyla orantısız kalmaktadır. Bu durum, yaygın spekülasyona ve fiyat enflasyonuna yol açarak, gerçek konut ihtiyacı olanların konuta erişmesini zorlaştırmaktadır. Şehir ve kırsal alanlar arasındaki fiyat farkından bahsetmeye gerek bile yok; Hanoi, Hai Phong ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde bile önemli fiyat farklılıkları bulunmaktadır. Bu nedenle, birçok gayrimenkul uzmanı, devletin gayrimenkul piyasasını düzenlemek için doğrudan müdahale etmesi gerektiğine inanmaktadır, çünkü devlet şu anda bunu kontrol etmek için yeterli yasal araçlara sahiptir.

Birçok uzmana göre, lüks gayrimenkul piyasası darboğazlar yaşıyor ve bu da arz ve talep arasında dengesizliğe yol açarak diğer birçok sektörün büyüme ivmesini azaltıyor. Bu nedenle, gayrimenkul piyasasının acilen canlandırılması gerekiyor. Bu, yerli ve yabancı sermayenin gayrimenkule akışını artıracak ve gayrimenkul şirketlerinin ve projelerinin birleşme ve devralmaları piyasa ilkelerine göre ilerleyecektir... böylece ekonomik büyümeye katkıda bulunacak ve diğer tüm sektörlerin gelişimi için domino etkisi yaratacaktır.

"
Vietnam Komünist Partisi Merkez Komitesi'nin 16 Haziran 2022 tarihli 18-NQ/TW sayılı kararı, "Kurum ve politikaları yenilemeye ve geliştirmeye devam ederek, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğini ve verimliliğini artırarak, ülkemizi gelişmiş yüksek gelirli bir ülke haline getirme ivmesi yaratacağız" demiştir ve bu kararın önümüzdeki dönemde Vietnam gayrimenkul piyasası üzerinde güçlü ve çok yönlü bir etki yaratması beklenmektedir.

Öte yandan, projeleri hayata geçiren işletmeler için araziyle ilgili sorunların çözümüne yönelik idari prosedürler, basitleştirilmiş olsa da, hâlâ engeller ve gecikmelerle karşı karşıya kalmaktadır.

Bu kısır döngü, bir projeden diğerine, bir işletmeden diğerine, yıllar geçtikçe kendini tekrar eder... Bu nedenle "yetersiz yasal dayanak korkusu" veya "üstlerden talimat beklemek" gibi ifadeler, yatırım projelerinin durmasına ve uygulanamamasına, sonuç olarak da sosyal kaynakların etkisiz kullanımına yol açar.

Yatırım sermayesi desteğiyle ilgili olarak, isminin açıklanmasını istemeyen bir gayrimenkul geliştirme şirketi şunları belirtti: "Şu anda kredi kuruluşları, işletmelerin borç geri ödemelerini erteleme ve uzatma konusunda çok iyi iş çıkarıyorlar: Hükümet, gayrimenkul için kredi limitlerinin 'gevşetilmesi' yönünde talimat verdi, ancak bence buna işletmeler için tahvil ihracının kolaylaştırılması da eşlik etmelidir. Şu anda banka kredilerine erişmekte çok zorlanıyoruz. Korku yaygınlaştı ve 'toplumsal bir hastalık' haline gelme riski taşıyor."

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[reklam_2]
Kaynak