Milyon dolarlık "oyun alanı" hâlâ boşa harcanıyor

Ders 1: Üzücü gerçek

Emlak piyasası hiç bu kadar kasvetli olmamıştı. Yeni emlak projeleri başlarken, eski projeler neredeyse "aktif değil" durumda. Birçok emlak sektörü düşük performansla faaliyet gösteriyor ve bazen kapanmak zorunda kalıyor. Bu da binlerce çalışanın işinden ayrılmasına neden oluyor. Bununla birlikte, kurumsal borçlar ve tahvil borçları artıyor ve her an "patlama" riskiyle karşı karşıya.

"Sihirli" çekim soğudu

Genel olarak gayrimenkul sektörü ve özellikle de lüks gayrimenkul piyasası, ülkenin büyümesine ve GSYİH'sine büyük katkı sağlayan temel ekonomik sektörlerden biridir. Ayrıca, gayrimenkul milyonlarca çalışanın iş ve gelir elde etmesine yardımcı olur ve birçok sektörle yakından ilişkilidir: İnşaat malzemeleri üretimi, turizm - tatil köyleri, bankacılık ve finans, inşaat... Ancak, sıkı bir şekilde kontrol edilen kredi koşulları ve henüz çözülmemiş bir dizi yasal zorluk nedeniyle, gayrimenkul projesi yatırımcıları finansal olarak yeterince güçlü değil ve yasal belgeler de eksik, bu nedenle "müşteriler" eskisi kadar hızlı ve kolay ödeme yapmıyor. Bu durum satışların yavaşlamasına, gayrimenkul piyasasının neredeyse serbest düşüşe geçmesine ve benzeri görülmemiş bir kasvetli tablonun oluşmasına yol açıyor.

Son zamanlarda, Covid-19 pandemisinin etkisiyle dünya ekonomisi zorluklarla karşı karşıya kaldı. Enflasyon ve artan banka faiz oranları, özellikle lüks gayrimenkul sektöründe olmak üzere gayrimenkul piyasasını derinden etkiledi. Birçok yeni gayrimenkul projesi ruhsatlandırılmadı, eski projeler programın gerisinde kaldı ve arz giderek azaldı. Bu arada, birçok gayrimenkul projesi satıldı, ancak yatırımcılar bunları planlandığı gibi kullanıma hazır hale getirmedi. Bu da, otlarla kaplı, israfa neden olan bir dizi terk edilmiş villanın ortaya çıkmasına yol açtı.

Terk edilmiş villa, otlarla kaplı, kaynakları israf ediyor

Birçok yabancı yatırımcı, Vietnam'daki emlak piyasasının kalabalık bir nüfusa ve yüksek bir gayrimenkul talebine sahip olduğuna inanıyor ve bu da onlar için her zaman cazip bir yatırım fırsatı. Vietnam, kentleşmeyi teşvik ederken, Hükümet kalkınmanın öncüsü olarak bacasız bir sanayi inşa etmeye kararlı. Ayrıca, üst düzey müşteri sayısı da artıyor ve bunu yüksek kârlılığa sahip bir yatırım kanalı olarak görüyorlar, ancak birçok risk taşıdığı da aşikâr.

"

Planlama ve Yatırım Bakanlığı verilerine göre, 2021 yılında gayrimenkule yatırılan kayıtlı doğrudan yabancı yatırım sermayesi sadece 2,6 milyar ABD dolarına ulaşırken, 2022 yılına gelindiğinde bu rakam 4,5 milyar ABD dolarına yükseldi ve 2023'ün ilk çeyreğinde de olumlu sinyaller gelmeye devam etti. Gayrimenkul, işleme ve imalat sanayinden sonra doğrudan yabancı yatırım çeken ikinci sektör oldu.

Nam Tu Liem bölgesinde lüks bir emlak yatırımcısı olan Bay Le Minh Hiep şunları söyledi: "İki arkadaşımla birlikte yatırım yaptık. Birkaç yıl önce iyi kârlar elde ettik ve hızlı bir likiditeye sahiptik, ancak 2021'den bu yana neredeyse hiç villa satın almadık ve daha önce "elimizde tuttuğumuz" villaların bazıları henüz satılmadı. Bazıları satın almak istese de, çok düşük bir fiyat teklif ettiler." Bay Hiep şunları ekledi: "Neyse ki, satın aldığımızda bankadan borç almadık. Şimdiye kadar borç alıp faiz ödeseydik, acilen satmak zorunda kalırdık."

Gayrimenkulün artık yıllar önce olduğu gibi zirvede olmadığı görülüyor.

Arz ve talep sanal mıdır?

Emlak uzmanları, lüks gayrimenkul segmentindeki (özellikle villalar) stokun oldukça büyük olduğunu belirtiyor. Ancak, yeterli finansal potansiyele sahip prestijli lüks gayrimenkul projelerinin çok az olması nedeniyle yeni arz giderek azalacak. Bu arada, Hanoi ve kuzey illerinde villa ve dükkan (ticari işletmeyle birleştirilmiş bir konut modeli) arzı keskin bir şekilde azaldı. Şu anda arz, çoğunlukla 2020 öncesinde hayata geçirilen gayrimenkul projelerinden oluşuyor. 2021'den 2023'ün ilk çeyreğine kadar, lüks segmentle ilgili yalnızca bir avuç gayrimenkul projesi hayata geçirildi ve bu segment çoğunlukla düşük gelirli kesime değil, üst sınıfa yönelik. Dolayısıyla, zaten kasvetli olan piyasa şimdi daha da kasvetli.

Dai Phong İnşaat Yatırım - Gayrimenkul Anonim Şirketi Satış Direktörü Sayın Dinh Van Troi şunları söyledi: Hanoi'deki villa ve müstakil ev arzı uzun süredir sürekli olarak yetersizdi. 2022 ve 2023 başlarındaki yeni arz ise çoğunlukla devam eden projelerden geliyor ve Hanoi'nin banliyölerinde yoğunlaşıyor. Bazı açılardan, pazara daha fazla ürün sunacak, ancak seçim açısından önemli bir fark yaratmayacak.

Ha Long Şehri (Quang Ninh) Bai Chay Mahallesi'ndeki Thuy San Tepesi Villa Alanı projesinde çok sayıda tamamlanmamış çalışma bulunmaktadır.

Quang Ninh eyaletindeki muhabirlerin yaptığı bir araştırmaya göre, villa ve dükkan arzı hala bol miktarda bulunuyor, ancak bunlar çoğunlukla BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group gibi eski gayrimenkul projelerinden geliyor... ve neredeyse hiçbir yeni gayrimenkul projesi hayata geçirilmiyor, yeni arz dip seviyeye ulaştı.

Bu arada, Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh vb. bölgelerdeki arz da pek umut verici değil. Bu il ve şehirlerde çok az lüks gayrimenkul projesi, sınırlı işlem hacmi ve son yıllarda hayata geçirilen çok az lüks gayrimenkul projesi var. Eski projeler durma noktasına gelirken, birçok villa ve dükkan, sahiplerine ait olmasına rağmen kullanıma sunulmuyor ve bu da terk edilmeye, israfa ve potansiyel olarak toplumsal sorunlara yol açıyor.

Arz bu şekilde ve talep açısından uzmanlar, yeşil alan, optimum altyapı, karmaşık ve rahat ulaşım bağlantıları ile öne çıkan villa ve dükkanların müşterilerin ilk tercihi olacağını söylüyor. Ayrıca, kentleşme oranı, doğal nüfus artış hızı ve orta ve üst sınıfın artışı da önümüzdeki dönemde villa tüketimine olan talebi artıracak temel itici güçler arasında yer alıyor.

Aslında Covid-19 pandemisinden sonra ekonomi güçlü bir şekilde toparlandıktan sonra, Hükümetin gayrimenkul piyasası için engelleri ve zorlukları ortadan kaldırmaya yönelik politikaları yerel yönetimler tarafından ciddi bir şekilde uygulamaya konulur, ayrıca "kredi odası" gevşetilir, şirket tahvilleri garanti altına alınır, ardından şirketler, firmalar ve bireyler kısa sürede gerekli sermayeye erişir, oradan gayrimenkul projeleri devreye girer ve piyasaya çeşitli üst düzey gayrimenkul ürünleri sunulur: villa gayrimenkulü, dükkan, tatil köyü, sağlık hizmeti... gayrimenkul piyasasının alım satım gücü tekrar canlanır.

Birleşme ve satın almalar ortaya çıkıyor

Bu doğal bir kanundur; güçlüler zayıfları ezer, zayıflar satın alınır ve güçlülerle birleşir, bu son zamanlarda gayrimenkul sektöründe olağan bir durumdur. Ancak son zamanlarda, yurt içi ve yurt dışından "köpekbalıkları" ortaya çıktı; bunlar, yüksek kaliteli gayrimenkul projelerini, yasal belgeleri temiz, geliştirme için gerekli projeleri geri satın almak için birçok yatırım fonu kullanıyor veya nakit harcıyorlar.

2023'ün başından bu yana, Vietnam'daki gayrimenkul şirketlerinin 4 tipik gruba ayrıldığı görülüyor: Risk, denge, potansiyel ve "yeni oyuncular". Bu "yeni oyuncular" grubu, birleşme ve satın almalar yoluyla gayrimenkul piyasasına girme fırsatı arayan şirketleri ve yatırım fonlarını kapsıyor.

Tipik örnekler arasında FLC Group ve Tan Hoang Minh yer alıyor... Liderin yasal sorunlara karışmasının ardından, bir dizi "büyük adam" bu grupların potansiyel projelerine atılmak istedi. Bamboo Airways, FLC Group'tan resmen ayrıldı ve Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc ve Phu Tho'da bu grubun birçok gayrimenkul projesine imza attı... Projenin uygulanmasını durdurma veya araştırma ve uygulamaya devam etmek için başka ortaklara devredilme riskiyle karşı karşıya.

Yurt içinde çok sayıda lüks gayrimenkul projesi şu anda yabancı yatırımcının ilgisini çekiyor.

Ayrıca, birçok başka satın alma da müzakere aşamasında. Birçok ekonomi ve gayrimenkul uzmanına göre, mevcut durgun emlak piyasası ve zorlu finansal durum göz önüne alındığında, bu durum devam ederse, birçok proje yatırımcısının artık yatırım yapacak parası kalmayacak ve gayrimenkul projelerini devretmeyi veya satmayı düşünmek zorunda kalabilirler. Ayrıca, birçok şirket ve yabancı yatırım fonu, işletmeler zorluklarla karşılaştığında ve satmak zorunda kaldığında, yerli gayrimenkul projelerini satın alma fırsatını bekleyerek para hazırlıyor.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Sayın Le Hoang Chau, şu öneride bulundu: Hükümet ve Ulusal Meclis Daimi Komitesi, Ulusal Meclis'in 21 Haziran 2017 tarihli 42/2017/QH14 sayılı Kararı'nda öngörülen pilot mekanizmaya göre, işletmelerin gayrimenkul projelerini anlaşma yoluyla devretmelerine izin vermeyi değerlendirsin. Sayın Chau'ya göre, bu uygulama, vadesi dolmak üzere olan tahvil ihraç eden işletmeler de dahil olmak üzere gayrimenkul işletmelerinin nakit akışı ve likidite zorluklarını ortadan kaldıracaktır. İşletmelerin talebe göre anlaşma yoluyla proje devretmelerine izin verilmesi, hem vergileri toplayacak hem de gayrimenkul piyasasının devlet yönetiminin etkinliğini ve verimliliğini artıracak, şeffaflığı artıracak ve hisse devri kisvesi altında yapılan ve devlet bütçesine zarar veren "yeraltı" proje devirlerinin önüne geçecektir.

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Direktörü Do Thu Hang şunları söyledi: "Bu segmentteki mevcut projelerde yatırımcılardan doğrudan satılan arz, piyasaya sürülen yeni konut sayısının az olmasından dolayı oldukça sınırlı. Ancak, müstakil evler hâlâ ana ürün yelpazesini oluşturuyor; ardından villalar ve ardından da mevcut toplam arzın yalnızca küçük bir kısmını oluşturan dükkânlar geliyor.

Ders 2: Yavaşça "bitirmek" için yarışmak

Gayrimenkul projesi yatırımcıları tarafından bunun için pek çok neden sıralanıyor ancak bunların çoğu, arsanın yavaş temizlenmesi, yasal mekanizmalarda ve vergi politikalarında yaşanan değişiklikler ve ayrıca birçok işletmenin zayıf finansal kapasitesi... ve bunun sonucunda projenin yavaş tamamlanmasından kaynaklanıyor.

Yavaş ilerleyen gayrimenkul projeleri geniş bir alanı "kapsar"

63 il ve ilçenin büyük bölümünde gayrimenkul projeleri gecikmiş durumda ancak üst segment gayrimenkul sektörü ağırlıklı olarak coğrafi konumu, turizm potansiyeli, ulaşım ve altyapı gelişimi açısından avantajlı büyük il ve ilçelerde yer alıyor.

Gayrimenkul projelerinin en çok geciktiği bölge Hanoi'dir. Eksik istatistiklere göre, Hanoi'de şu anda programın gerisinde kalan yüzlerce proje bulunmaktadır ve bu da 5.000 hektardan fazla bir alanın değerlendirilmemiş olması anlamına gelmekte ve büyük bir israfa yol açmaktadır.

Bazı gayrimenkul projeleri on yıla kadar gecikiyor, örneğin: Hoai Duc Bölgesi'ndeki Kim Chung - Di Trach Kentsel Alanı (şimdiki adı Hinode Royal Park Kentsel Alanı - PV olarak değiştirildi). Veya bir zamanlar yaşam cenneti olarak tanıtılan Song Da Kentsel ve Endüstriyel Park Geliştirme Yatırım Anonim Şirketi'nin (Sudico) Nam An Khanh Kentsel Alanı. Ancak, arazi temizleme çalışmaları tamamlanmadı, birçok villa ve müstakil ev hâlâ terk edilmiş durumda ve bu da kaynak israfına yol açıyor. Sudico'nun medya temsilcisi şunları söyledi: Son dönemdeki durgun gayrimenkul piyasası nedeniyle, villalara yatırım yapan birçok müşteri sadece arsa tutuyor ve piyasada olumlu değişiklikler bekliyor. Bu durum, bazı villaların terk edilmesine ve projenin genel güzelliğinin kaybolmasına neden oluyor.

Song Thao Company Limited tarafından yatırımı yapılan Phu Tho'daki Thanh Thuy Sıcak Mineralli Su Tesisi Projesi, 87 hektardan büyük bir alanı kapsıyor, programın 20 yıldan fazla gerisinde ve çok sayıda ihlal içeriyor... Proje şu anda terk edilmiş durumda ve insanlar tarafından hayvan otlatma yeri olarak kullanılıyor.

Thanh Thuy Kasabası Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bay Tran Van Kien, "Thanh Thuy kaplıca projesinin sorunu şu anda yatırımcının elinde. Proje şu anda temiz bir alana ve eksiksiz yasal belgelere sahip, ancak yatırımcının kapasitesi düşük olduğu için uygulanamıyor. Bölgemiz de çok sabırsız çünkü seçmenlerin farklı görüşleri var, ancak projeyi yönetme yetkisi Phu Tho eyaletine ait." dedi.

Thanh Thuy Sıcak Maden Suyu Tesisi Projesi şu anda terk edilmiş durumda ve yerel halk tarafından hayvan otlatma alanı olarak kullanılıyor.

Ha Nam eyaletinde, kamusal alan ve hizmet arazilerini ticari konutlara (dükkan) dönüştürüp sonra terk etmeyi amaçlayan, aynı derecede heyecan verici bir gayrimenkul projesi var. Bu, Thang Loi Thanh Liem Company Limited'in ticari ve konut kompleksi. Projenin kaba inşaatı şimdiye kadar tamamlanmış, bazı haneler ev satın alıp taşınmış, planlamadaki birçok öğe henüz inşa edilmemiş ve bazı projelerde ise bozulma ve terk edilme belirtileri görülüyor.

Hükümet Müfettişliği'nin 17 Ocak 2023 tarihli ve 161/TB-TTCP sayılı Teftiş Sonuç Bildirimi'nde, Ha Nam ili, Thang Loi Thanh Liem Şirketi'nin Karmaşık Ticaret Merkezi projesine ilişkin olarak arazi tahsis etmiş ancak arazi kullanım hakları ihalesi yoluyla ihaleye çıkmamış ve bu durum 2013 tarihli Arazi Kanunu'nun 118. maddesini ihlal etmiştir. Daha da önemlisi, bu arazi alanı, 2009 tarihli Şehir Planlama Kanunu'nun 26. maddesi ve Hükümet'in 7 Nisan 2010 tarihli 37/2010/ND-CP sayılı Kararnamesinin 14. maddesini ihlal ederek, konut işlevi olmayan kamu hizmetleri, hizmetler ve ticaret arazisi olarak planlanmıştır.

"Tümörü" çıkarın

Gayrimenkul projelerinin takvimin gerisinde kaldığı, hatta yıllardır durgun olduğu bölgeler şunlardır: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Sadece Hanoi'de, takvimin gerisinde kalıp hayata geçirilmemiş yüzlerce gayrimenkul projesi bulunuyor. Bunlardan birçoğuna kırmızı alarm verilmiş, birkaç proje de Hanoi Halk Komitesi tarafından iptal edilmiş durumda.

Tipik bir örnek, Phuong Vien Ticaret ve Turizm Hizmetleri Anonim Şirketi tarafından yatırım yapılan Me Linh Bölgesi'ndeki Phuong Vien Lüks Konut Projesi'dir. Projeye 2008 yılında arazi tahsis edilmiş ancak uygulama süreci yavaş ilerlediğinden, Hanoi Halk Komitesi arazi ıslahı hakkında 4058/QD-UBND sayılı Karar çıkararak söz konusu proje için arazi tahsis kararını iptal etmiştir. Ayrıca, şu projeler de mevcuttur: Bahçe villaları inşa etme projesiyle Truong Giang İnşaat Şirketi; Sunny Light villa bölgesi için teknik altyapı inşa etme projesiyle Anh Duong Anonim Şirketi; Vinalines Yeni Kentsel Alan projesiyle Vinalines Vinh Phuc Gayrimenkul Anonim Şirketi... Hanoi Halk Komitesi arazi ıslahı kararı almıştır.

Tan Viet Kentsel Alan Projesi, Hoai Duc Bölgesi'ndeki villalar ve müstakil evler hala seyrek nüfusludur.

Song Thao Company Limited tarafından yatırım yapılan Thanh Thuy Sıcak Maden Suyu Tesisi Projesi hakkında, Phu Tho Eyaleti Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Sayın Ha Minh Duc şunları söyledi: "21 Haziran 2022 tarihli 2308/UBND-KGVX sayılı belgede, Phu Tho Eyaleti Halk Komitesi, İl Vergi Dairesi'ne Song Thao Şirketi'nin borçlu olduğu arazi kirasını tahsil etmesi talimatını vermiş ve aynı zamanda, eyalet Planlama ve Yatırım Dairesi, Thanh Thuy İlçe Halk Komitesi ve ilgili kurumlara, şirketin uygulaması için projenin toplam alanında yaklaşık 37 hektarlık bir alanı inceleme ve ayırma görevi vermiştir. Sayın Duc şunları ekledi: Şu anda, Yatırımcı henüz 1/500 Ayrıntılı Planlama'yı onaylama prosedürlerini gerçekleştirmediğinden, Phu Tho Eyaleti Halk Komitesi'nin talimatına göre alanı ölçmek ve ayırmak için bir dayanak bulunmamaktadır. 25 Mart 2022 tarihinde, Phu Tho ili Halk Komitesi, yukarıdaki projenin Yatırım Teşvik Belgesi'nin iptaline karar verdi.

Quang Ninh Eyaleti Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Tran Nhu Long şunları söyledi: Quang Ninh, önümüzdeki dönemde, programın gerisinde kalan projelerin arazi kullanımını incelemeye, denetlemeye ve incelemeye devam edecek, teknik altyapının tamamlanmasını geciktirecek, yasalara uygun olarak kararlılıkla ele alacak ve iyileştirecek, "askıya alınmış" planlama, "askıya alınmış" projelerin tekrarlanmasına izin vermeyecek ve grup çıkarlarını, olumsuzluğu, bütçe kaybını, arazi kaynaklarının israfını önleyecek ve bunlarla mücadele edecek ve emlak piyasasının sağlığına katkıda bulunacaktır.

Bunlar, yerel yetkililer tarafından kararlılıkla iptal edilip kanunla yürürlüğe konulan tipik projelerden bazılarıdır. Bununla birlikte, hâlâ programın gerisinde kalan, defalarca uzatılan ve yabani otların yetiştiği, ancak henüz ele alınmayan birçok proje bulunmaktadır. Örneğin, Quang Ninh'de Cao Xanh - Ha Khanh Yeni Kentsel Alanı; Bay View Tower karma kullanımlı ticari ve apartman hizmet projesi (Ha Long Şehri) gibi birçok proje programın gerisinde kalmaktadır. Ayrıca, birçok gayrimenkul projesi hayata geçirilmiş olmasına rağmen doluluk oranları yüksek değildir. Birçok villa ve dükkânın sahipleri vardır ancak henüz yerleşmemiş, bu da bozulma belirtileri göstererek kaynak israfına ve kentsel güzelliğin kaybına yol açmaktadır.

Ha Long Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Huu Nha şunları söyledi: Şehir, son zamanlarda, yabani otların büyümesine izin vererek uzun süre "toprak tutma" durumunu önlemek, arazi kaynaklarının israfına neden olmak, çevre sanitasyonu ve kentsel peyzajı etkilemek amacıyla, programın gerisinde kalan ve yasayı ihlal eden onlarca projeyi değerlendirme, ele alma ve iptal etme konusunda kararlı bir şekilde inceleme, rapor ve öneri uyguladı.

Gayrimenkul projelerinde, özellikle lüks gayrimenkul projelerinde, yerel yönetimlerin ciddi ihlalleri olan, yavaş ilerleyen, uzun yıllar süren, kötü planlama, sınırlı finansal potansiyel ve kasıtlı olarak "arazi tutma" yoluyla uygulamaya konulmayan projeleri ciddi şekilde ele almak ve denetlemek için güçlü önlemler alması gerekiyor.

Şu ilde lüks gayrimenkul projesi varsa bizim ilde de olmalı anlayışını ortadan kaldırmamız gerekiyor.

Ders 3: Milyon dolarlık bir malikanede kalmak

Düşük gelirli insanlar milyon dolarlık villalarda yaşıyorlar, villa kiralıyorlar, dükkanlar açıp yaşıyorlar, bakkal dükkânları açıyorlar, sebze satıyorlar, birahaneler... geçimlerini sağlamak için iş yapıyorlar, şaka gibi geliyor ama yaşanabilir, medeni ve modern olması beklenen çoğu kentsel alanda (KDT) bu durum mevcut.

Villaları ve dükkanları… “pazarlara” dönüştürmek

Hanoi'de konut alanlarının yanında veya apartmanların eteğinde bulunan geniş cepheli birçok villa ve dükkânın, sıklıkla kafe, restoran, market, fast food, taze gıda mağazaları vb. olarak kiraya verilerek kullanıldığını görmek zor değildir. Bu durum kanunen yasak olmasa da, medeni ve modern sayılan kentsel alanlarda istemeden de olsa bakımsız bir görüntü yaratmıştır.

Yan yana dükkanlar kiralanarak halk tarafından dükkan, dükkân... açmak, ticaret yapmak için kullanılıyor.

Hoai Duc bölgesinde yaşayan Bay Nguyen Quang Truong, Dan Phuong bölgesindeki Tan Tay Do yeni kentsel alanında bir dükkan kiraladığını söyledi: "İki arkadaşımla birlikte dükkanı fast food ve kahve satmak için kiraladık... Başlangıçta, ayda 5 milyon VND'ye (ev sahibinden - PV) mal satmak için kiraladık. Daha sonra, bütün gece satış yaptığımız için, gece kalmak için ayda 2 milyon VND ek ücret ödemek zorunda kaldık.

Burada dükkan kiralama konusunda uzmanlaşmış bir "hizmet komisyoncusu" şunları söyledi: Kiracılar çoğunlukla taşradan gelen işçiler, kahvaltı dükkanları açmak, sebze satmak, birahane açmak için ucuza kiralıyorlar... Kira bağlayıcı değil, çok fazla para yatırmaya gerek yok, ev sahibi aldığında geri vermek zorunda.

Küçük esnafın işlerini organize etmek için dükkan kiralamaya yoğunlaşması, burayı kendiliğinden bir bit pazarına dönüştürdü. Tan Tay Do Kentsel Alanı'ndaki HHA Apartmanı'nda yaşayan bir sakin şunları söyledi: Alım satım yapmak kolay, ancak her sabah ve hafta sonları çok sayıda alıcı ve satıcı oluyor, çok sayıda araç kentsel alana girip çıkıyor ve bu da potansiyel olarak trafik güvenliği sorunlarına yol açıyor. Dükkanların atık su ve çöplerini boşaltmasından bahsetmiyorum bile... ki bu da çok dağınık.

Muhabirler Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem ve Hoang Mai bölgelerindeki bazı kentsel alanlara gittiler ve sahipleri tarafından kiraya verilen villa ve dükkanların durumunun her yerde görüldüğünü, her yerin farklı özelliklere ve farklı kira fiyatlarına sahip olduğunu gördüler. Ancak hepsinin ortak bir noktası vardı: medeni ve modern kentsel alanın sefilliğine katkıda bulunuyorlardı.

Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa vb. il ve şehirlerde durum pek de iç açıcı değil. Kiracı sayısı az ve fiyatlar daha uygun olsa da, durum hâlâ çok dağınık. Terk edilmiş evler ise otlarla kaplanmış ve bakımsızlık belirtileri gösteriyor.

Milyon dolarlık villada çok sayıda "hayır" var

Geçici olarak kalmak için villa kiralayan biri olarak, Bayan Nguyen Thi Bich önderliğinde Hanoi Şehri, Hoai Duc Bölgesi, Nam An Khanh Kent Bölgesi'ni gezdik. Burada, insanların yaşadığı birkaç villa ve dükkan gördük. Villanın dış cephesi henüz tamamlanmamış olsa da, kapılar geçici olarak plastik panellerle donatılmıştı, bazı kapılar ince oluklu saclardan yapılmıştı... içeride ise kıyafetler gelişigüzel asılmış, yatak yerleri işçiler tarafından geçici olarak tahta levhalardan yapılmış, bazı yerlerde beton zemine doğrudan hasır serilmişti, mutfak geçici olarak kurulmuştu ve daha da önemlisi, burada düzgün bir tuvalet yoktu.

Bayan Bich sordu: "Villayı kaç kişi için kiralamayı düşünüyorsunuz? Çok kişi varsa, villanın tamamını kiralamanız gerekiyor. Alan 200-300 metrekare arasında değişiyor. Fiyat aylık sadece 6-8 milyon VND civarında. Kaç kişi kalmak istediğinizi kendiniz seçebilirsiniz. Kabul ederseniz, ev sahibini arayayım."

Çalışanların çoğu Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang'dan geliyor... villalarda, dükkânlarda yaşıyorlar, gün boyunca kapıcı, inşaat işçisi, tamirci olarak çalışıyorlar... geceleri milyon dolarlık bir villada toplanıyorlar ama her şeyden "yoksunlar": elektrik yok, temiz su yok, tuvaletler çalışmıyor...

Bir serbest çalışanın milyon dolarlık villadaki geçici hayatı - Fotoğraf: Ngoc Vu

Le Khac Nam (Thanh Hoa'dan) şu anda Hoang Mai bölgesindeki bir villada geçici olarak yaşıyor. "9. sınıfta okulu bıraktım ve komşumun peşinden inşaat işçisi olarak çalışmaya geldim. Şimdi bir inşaat işçisiyim. Herkesin desteği ve rehberliği olmasaydı, şimdi nerede olurdum bilmiyorum." dedi.

Bu günlerde öğrenciler yaz tatilinde, birçok çocuk ebeveynleri tarafından Hanoi'ye götürülüyor, ilk kez ebeveynleriyle milyon dolarlık bir villada kalıyorlar. Bayan Le Thi Hai (Nghe An'dan) şunları söyledi: Çocuğum yaz tatilinde, ailesini özlediğini söyledi, bu yüzden onu buraya oynamaya götürmek için geri döndüm. Klima yok, bazı günler hava o kadar sıcak oluyor ki gece geç saatlere kadar uyuyamıyorum, çocuğum için üzülüyorum ama başka yolu yok. Çocuğumun 1-2 hafta kalmasına izin vermeyi ve sonra onu kırsala, büyükanne ve büyükbabasının yanına geri götürmeyi planlıyorum.

30'dan fazla çalışana yemek pişiren şef Hoang Thi Sy, "Bu günlerde pansiyon çok daha neşeli. Aileleri tarafından karşılanan 5 çocuk var. Gün içinde hem yemek pişiriyorum hem de dadılık görevini üstleniyorum. İyi olan şu ki, her biri farklı bir memleketten geliyor, ancak çok uyumlu bir şekilde birlikte oynuyorlar ve birbirlerine çok güveniyorlar." dedi.

Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh'deki bazı kentsel alanlarda... burada düşük gelirli işçiler geçici olarak villalarda yaşıyorlar,

Dükkanlar hâlâ var, ancak sayıları az. Muhabir olarak onlara başvurduğumuzda, cevap vermeyi reddettiler veya bazı durumlarda aktif olarak bilgi vermemelerini veya fotoğraf çekmemelerini istediler... çünkü ev sahibinin veya yatırımcının onları kiralamaya devam etmeyeceğinden korkuyorlardı.

(Not: Bu makaledeki isimler gizliliği korumak amacıyla değiştirilmiştir.)

Ders 4: Kurumları mükemmelleştirmek, lüks gayrimenkulleri gerçek değerine getirmek

Gayrimenkul proje geliştiricileri ve yatırımcıları, küçük ve kısa vadeli çıkarları uzun vadeli çıkarlar uğruna feda etmeli, işletmeleri proaktif bir şekilde yeniden yapılandırmalı, temel projelere odaklanmalı, borçlarını azaltmalı, kurumsal tahvilleri iyi kontrol etmeli ve kredi kuruluşlarına aşırı bağımlılığı sınırlamalıdır. Yönetim ajanslarına gelince, Devletin merkezden yerel düzeylere kadar açık bir yasal sistemi kısa sürede tamamlaması ve yönetim yetkisini net bir şekilde bölerek, şu anda olduğu gibi çakışma ve uyumsuzluktan kaçınması gerekmektedir.

Küçük faydaları feda edin

İşletmeler için faydalar her zaman en önemli önceliktir; kısa vadeli faydalardan vazgeçip genel, uzun vadeli faydalar elde etmek gerçekten de son derece zor bir seçimdir. Ancak, lüks gayrimenkul sektöründe uzmanlaşmış bir işletme için, kârsız veya düşük kârlılıklı projeleri feda ederken aynı zamanda işletmeyi yeniden yapılandırma, borçları azaltma, ana faaliyet alanına, çekirdek projelere odaklanma gibi akıllıca bir kararla yüzleşme cesaretine, vizyona ve belirli bir anlayışa sahip olmak gerekir.

Gayrimenkul projeleri geliştirmede uzun yıllara dayanan deneyime sahip bir birim olan VinaPol Anonim Şirketi'nin Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü Sayın Dinh Van Nghi, samimi bir şekilde şunları söyledi: Gayrimenkul işletmeleri bu dönemi değerlendirerek kendilerine dönüp bakmalı, işletmeyi yeniden yapılandırmalı, borçlarını azaltmalı, kredi kuruluşlarına bağımlılığını azaltmalı, yüksek riskli projeleri cesurca sonlandırmalı, dağınık ve parçalı bir şekilde yatırım yapmamalıdır. Miktarın peşinden koşmaktan ve aceleci bir şekilde geliştirmekten kaçının, çünkü zorluklarla karşılaştığınızda geri dönmek için çok geç olacaktır.

"Tanrılar" için, paraya sahip olmanın yanı sıra, yatırım yapmayı veya uzun vadeli ikamet için satın almayı planladığınız gayrimenkul projesinin yasal yönlerini de dikkatlice incelemeniz gerekir. Bu zor değildir, ancak yatırımcıların "inek kaybolduktan sonra ahırın kapısını kapatmaktan" kaçınarak bunu ciddiye almalarını gerektirir. Nitekim, halihazırda inşa edilmiş ve hatta müşterilerin taşınmasına izin verilmiş olmasına rağmen, yasal prosedürleri tamamlanmamış ve altyapısı henüz uyumlu hale getirilmemiş birçok lüks gayrimenkul projesi bulunmaktadır. Bu durum, villaların ve dükkanların sahiplerinin olmasına rağmen içinde kimsenin yaşamadığı, terk edilmiş, otlarla kaplı ve kaynakları israf eden bir duruma yol açmaktadır.

Yurt içi gayrimenkul şirketleri kemer sıkmak, borçlarını azaltmak, kredi kuruluşlarına bağımlılığı azaltmak ve dağınık ve parçalı bir şekilde yatırım yapmak yerine yüksek riskli projeleri cesurca kesmek zorunda kalıyor - Açıklayıcı fotoğraf.

Yerel yönetimler ayrıca itibarlı ve güçlü finansal potansiyele sahip yatırımcıları dikkatlice seçmeli, trendleri takip etmemeli, planlama odaklı olmayan, lüks gayrimenkulleri yaygın olarak geliştirme zihniyetinden kaçınmalıdır. Bu, ileride birçok sonuca yol açabilecek yanlış bir zihniyettir. Ayrıca, yerel yönetimlerin denetim ve gözetimi güçlendirmesi, yönetmelikleri ihlal eden, ilerlemeyi geciktiren, hatta projeleri iptal eden, kaynak israfına yol açan ve devletin vergi ve harç gelirlerini kaybetmesine neden olan yatırımcılarla dürüstçe ilgilenmesi gerekmektedir.

Devletin "elini" tutmak gerek

Aslında, genel olarak emlak piyasası ve özellikle lüks emlak piyasası, fiyatlar açısından uzun süredir "gevşek" bir seyir izliyor. Bu sektördeki vergi ve harçlar ise piyasanın gelişim hızına ayak uyduramayacak kadar düşük ve bu durum, aşırı spekülasyona ve fiyat enflasyonuna yol açarak, gayrimenkul ihtiyacı olan kişilerin konut edinmesini zorlaştırıyor. Kentsel ve kırsal alanlar arasındaki emlak fiyatlarındaki farktan bahsetmeye bile gerek yok; Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde bile belirgin farklılıklar mevcut. Bu nedenle, birçok emlak uzmanı, devletin emlak piyasasını düzenlemeye doğrudan katılması gerektiğine inanıyor, çünkü şu anda devlet bu piyasayı kontrol etmek için yeterli yasal araca sahip.

Birçok uzmana göre, lüks gayrimenkul piyasası tıkanıklık yaşıyor ve bu da arz-talep dengesizliğine yol açarak birçok sektörün büyüme ivmesini düşürüyor. Bu nedenle, gayrimenkul piyasasındaki tıkanıklığın derhal giderilmesi, böylece yurtiçi ve yurtdışından gayrimenkule para akışının artırılması ve işletmelerin ve gayrimenkul projelerinin alım satımı, birleşmesi gibi işlemlerin piyasa kurallarına göre gerçekleşmesi gerekiyor... Bu sayede ekonomik büyümeye katkıda bulunulacak ve diğer tüm sektörlerin gelişmesi için bir yayılma etkisi yaratılacak.

"

Merkez Komitesi'nin 16 Haziran 2022 tarihli 18-NQ/TW sayılı Kararı'nda şu ifadelere yer verildi: "Kurum ve politikaların yenilenmesi ve mükemmelleştirilmesi, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğinin ve verimliliğinin artırılması, ülkemizin yüksek gelirli gelişmiş bir ülke haline gelmesi için ivme yaratılması", önümüzdeki dönemde Vietnam gayrimenkul piyasasının birçok yönü üzerinde güçlü bir etki yaratması bekleniyor.

Öte yandan, işletmelerin arsa projelerini hayata geçirebilmeleri için gereken idari prosedürler çözülmüş olsa da, hala karmaşık ve uzun süreçlerden geçilmiyor.

Bu kısır döngü, projeden projeye, işletmeden işletmeye, yıldan yıla tekrar tekrar kendini tekrarlıyor... İşte bu yüzden "yeterli yasal dayanak olmaması korkusu" veya "üstlerden talimat beklemek" diye bir deyim var; yatırım projeleri tıkanıyor, hayata geçirilemiyor ve toplumsal kaynaklar etkin bir şekilde kullanılamıyor.

Yatırım sermayesi desteği konusunda, gayrimenkul projesi geliştirme konusunda uzmanlaşmış bir şirket (adı gizli) şunları söyledi: "Şu anda kredi kuruluşları, işletmeler için borçları erteleme ve uzatma konusunda çok iyi bir iş çıkarıyor: Hükümet, gayrimenkul için "kredi alanını genişletme" talimatı verdi, ancak bence bu, işletmeler için tahvillerin serbest bırakılmasıyla birlikte yapılmalı. Şu anda banka kredilerine erişimimiz çok zor. Korku zihniyeti her yere yayıldı ve "toplumsal bir hastalığa" dönüşme riskiyle karşı karşıya."

Birçok gayrimenkul uzmanı, devletin gayrimenkul piyasasını düzenlemeye doğrudan katılması gerektiğine inanıyor, çünkü şu anda devletin bunu kontrol etmek için yeterli yasal araçları var.

Arazi yönetimi ve kullanımına ilişkin kurum ve politikaların, sosyalist odaklı bir piyasa ekonomisinin kalkınma kurumlarıyla eşzamanlı ve tutarlı bir şekilde tamamlanması, arazi kaynaklarının kilidini açacak ve Devletin, arazinin en ekonomik, sürdürülebilir ve etkili kullanımını sağlamak için araziyi yönetmesine, kullanmasına ve kullanmasına yardımcı olacaktır. Bunun için de Arsa Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu vb. kanunlarda yapılacak değişikliklerin tamamlanması, acil bir ihtiyaç olan senkronizasyon ve birliğin sağlanması gerekmektedir. Buna ek olarak, Devlet toprak yönetimi aygıtının organizasyonunu mükemmelleştirmek, düzenleme ve birliği sağlamak, aracıları ortadan kaldırmak, ademi merkeziyetçiliği ve yetki devrini teşvik etmek ve buna gücün teftiş, denetim ve kontrolüne yönelik bir mekanizmanın eşlik etmesi gerekmektedir.

Delege Dang Bich Ngoc - Hoa Binh Eyaleti Ulusal Meclis Delegasyonu

Askıya alınan ve ertelenen projeler sorununun çözülmesi gerekiyor

Bu 5. Oturuma sunulan Arazi Kanun Tasarısı Taslağı (değiştirilmiş), geniş bir kamuoyu müzakeresinden sonra yapılan bir senteze dayanmaktadır. Şahsen, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın, bu 5. Oturumda 15. TBMM'ye sunulan Arazi Kanun Tasarısı Taslağının (değiştirilmiş) taranması, değerlendirilmesi ve ayarlanmasına dayanarak ülke çapında seçmenlerin ve halkın görüşlerini sentezleme ve toplama yönündeki çabalarını çok takdir ediyorum.

Taslak yasanın askıya alınan ve ertelenen projeler sorununu ele alması gerekiyor. Örneğin şu anda birçok il ve şehirde birçok projeye yatırım ruhsatı verilmiş ancak birçok nesnel faktörden dolayı yavaş yavaş uygulanıyor ya da sadece birkaç prosedür adımı atılıp 5 yıl, hatta 10 yıl boyunca hayata geçirilmiyor, bu da arazi kaynaklarının israfına ve halkın hayal kırıklığına uğramasına neden oluyor.

Umarım bu kez Arazi Kanunu Taslağı'nda (değiştirilen) yerellerin bu konuyu temelden ve derinlemesine ele almasına yardımcı olacak katı ve spesifik düzenlemeler olmalıdır. Çünkü geçmişte pek çok proje askıya alınmıştı ya da ertelenmişti ama incelenip kontrol edildiğinde yatırımcıların hâlâ gerekçeleri vardı: Kısmen uygulandı ya da objektif koşullar nedeniyle.

Avukat Nguyen Hong Bach - Hong Bach and Associates Hukuk Bürosu Direktörü

Para yatırırken dikkatli olun

Şu anda, mevcut ekonomik durumda, gayrimenkul yatırımı yatırımcılar için hala güvenli bir hedeftir. Bu nedenle gayrimenkul projeleri oldukça ilgi görüyor. Bu nedenle gayrimenkul projelerini, özellikle de üst düzey gayrimenkulleri dikkatli bir şekilde öğrenmek yatırımcılar için son derece gerekli ve anlamlıdır.

Ancak gayrimenkul yatırımcılarının “para yatırırken” dikkatli olmaları gerekiyor. Öncelikle yatırımcının yasallığını, markasını ve itibarını dikkatle incelemeleri gerekiyor. İkincisi, projenin ilerleyişini bilmeleri gerekir, bu nedenle alıcıların, haklarını ve çıkarlarını etkileyebilecek risklerden kaçınmak için projenin inşaat sürecini izlemesi ve güncellemesi gerekir. Üçüncüsü, Proje Yatırım Ruhsatı, İnşaat Ruhsatı gibi belgelerin yasallığı... alıcıların yukarıdaki belgelere dikkat etmesi gerekir, çünkü bir anlaşmazlık olduğunda hakların ele alınması daha kolay olacaktır. Dördüncüsü, sözleşme şartlarının içeriği ve diğer maliyetler. Gayrimenkul projesi yatırımcıları, sözleşmeyi imzalamadan ve "para yatırma" kararı vermeden önce, sözleşmede belirtilen sözleşme şartlarını dikkatlice okuyup anlamalıdır.

Bayan Do Thu Hang - Kıdemli Direktör, Araştırma ve Danışmanlık Departmanı, Savills Hanoi

Projenin yasallığına dikkat edin

Üst düzey segmentteki mevcut projelerde doğrudan yatırımcılardan satılan arzın çok sınırlı olduğu söylenebilir, kısmen küresel mali krizin etkisiyle, kısmen de pek çok projenin tamamlanamaması veya inşaata başlamak için yasal prosedürlerin tamamlanmasında zorluk yaşanması nedeniyle inşaatına yeni başlayan yeni gayrimenkul projeleri parmakla sayılabilecek durumdayken... bunlar, önümüzdeki dönemde üst düzey gayrimenkul arzının sınırlı olmasının ana nedenleridir.

Ancak yatırımcıların proje hakkında en net bilgilerle donatılması ve aynı zamanda birçok tarafı birbirine bağlayan belirli taahhütlerin olması gerekiyor. Buna ek olarak, yasal çerçeve kapsamlı, eksiksiz, açık olmalı ve ayrıntılı talimatlar içermelidir... yatırımcıları saflaştırmaya ve sürdürülebilir pazar gelişimini teşvik etmeye, fiyatlarda birçok dalgalanma yaratmayı önlemeye ve aynı zamanda Devlete fayda sağlamaya devam etmeye yardımcı olmalıdır.

Kaynak: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html