Pazar değişimleri

2024'ün üçüncü çeyreğine girerken, en belirgin işaret, işletmelerin sürekli olarak yeni projeler başlatmasıyla pazarın toparlanmaya başlamasıdır. Ancak, dördüncü çeyrekte pazar hala birçok zorlukla karşı karşıyadır.

Güney gayrimenkul piyasasının dördüncü çeyrekte birçok zorlukla karşılaşması bekleniyor.

Piyasa toparlanmaya başlıyor

2024 yılının ilk 8 ayında pazar, 2022-2023 dönemine kıyasla önemli toparlanma sinyalleri verdi, ancak bu toparlanma segmentler arasında eşitsiz gerçekleşti.

Arazi parçası

Ho Chi Minh City ve çevre bölgelerindeki pazarda 2024 yılının ilk 8 ayında, arsa segmentinde satışa açılan 14 proje kaydedildi (3 yeni proje, 11 proje bir sonraki açılış aşamasında).

Pazar arzı 2023 yılında aynı döneme göre %46 azalarak 787 ürüne (1.454 parsel) ulaştı.

Yeni arzdaki emilim oranı yaklaşık %30'a ulaşarak 237 adet başarılı işlem gören ürüne denk gelirken, 2023'teki aynı döneme (559 işlem) göre %58 düşüş yaşandı.

Şehir evi/villa segmenti

Ağustos 2024'te Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerdeki müstakil ev - villa pazarında 16 projenin satışa sunulduğu kaydedildi (3 yeni proje, 13 proje bir sonraki açılış aşamasında).

Pazar arzı, 2023 yılının aynı dönemine (659 ürün) göre 2 kat artış kaydederek 1.333 ürüne ulaştı.

Yeni arzın emilim oranı 2023 yılında aynı döneme göre 3,5 kat artışla %61'e, yani 817 adet başarılı işlem gören ürüne ulaştı.

Daire segmenti

Ho Chi Minh City ve çevresindeki bölgelerdeki daire segmentinde 8 ayda 30 proje satışa açıldı. Bunlardan 7'si yeni proje, geri kalanı ise daha önce açılan projelerin sonraki etapları.

2023 yılında pazara yeni arz, bir önceki yıla göre %24 azalarak 5.378 üniteye ulaştı; bu miktar çoğunlukla Ho Chi Minh City ve Binh Duong'da yoğunlaşan projelerin bir sonraki aşamalarından oluşuyor.

Piyasaya sunulan yeni arzın tüketim oranı, bir önceki yıla göre %22 azalarak 4.086 başarılı işlemle %76'ya ulaştı.

Tatil köyü gayrimenkulü

Tatil amaçlı gayrimenkul segmentinde, pazar kısa vadede pek fazla iyileşme belirtisi göstermedi. Bazı segmentlerde (tatil villaları ve apartman daireleri) arz artmış olsa da, tüketim hala oldukça mütevazı ve yalnızca bazı projelerde yerel olarak yoğunlaşmış durumda.

Konut gayrimenkul segmentinde, birincil satış fiyatı seviyesi yıl başına kıyasla çok fazla dalgalanmadı. İkincil piyasa likiditesi toparlanma belirtileri gösterse de, çoğunlukla teslim edilmiş, yasal prosedürleri tamamlanmış ve şehir merkezine ulaşımı kolay olan projelerde yoğunlaştı. Tatil amaçlı gayrimenkul segmentinde ise ikincil satış fiyatı keskin bir düşüş yaşadı; birçok yatırımcı %20, hatta %30'luk bir kaybı kabul etse de, likiditeyi sağlamak hâlâ çok zor.

Dördüncü çeyrekte piyasa zorlukları

2024 yılında küresel ekonomik büyümenin 2023 yılına kıyasla azalacağı tahmin ediliyor. Dünya Bankası (DB), 2024 yılında küresel ekonomik büyümenin %2,4'e ulaşacağını ve bunun üst üste 3 yılın en düşük seviyesi olacağını öngörüyor. Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD), küresel GSYİH büyümesinin 2023'teki %3,1'in altında kalarak 2024 yılında %2,9'a ulaşacağını açıkladı.

Ticaret konusunda, Uluslararası Para Fonu (IMF), dünya ticaret büyümesinin 2024 yılında %3,3'e ulaşacağını öngörüyor. Bu oran, 2000-2019 dönemindeki %4,9'luk ortalamanın altında. Artan ticaret gerginlikleri ve jeoekonomik parçalanmanın, ülkelerin 2023 yılında yaklaşık 3.000 kısıtlama (2019'da 1.100 kısıtlama) uygulaması nedeniyle, 2024 yılında küresel ticaret büyümesini etkilemeye devam etmesi bekleniyor.

Bu arada, 2023 yılı sonuna kadar toplam küresel borç 313 trilyon dolara, küresel borç/GSYİH oranı ise %330'a ulaşacak. Bu, küresel ekonomi için rekor bir seviye ve endişe verici.

Piyasa açısından bakıldığında, arz ve talep arasındaki dengesizlik son on yıldır piyasa için zorlu bir sorun olmuştur. Yeni arz çoğunlukla lüks ve üst segmentlerde olup, çoğunluğun gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayacak uygun fiyatlı konut ve sosyal konut eksikliğinden kaynaklanmaktadır. Ayrıca, piyasa talebi artmış olsa da (hem birincil hem de ikincil piyasalarda) düşük kalmaya devam etmektedir. Gayrimenkul piyasasının beklenenden daha yavaş toparlanmasının birçok nedeni vardır ve yatırımcıların "bekleme" zihniyeti, toparlanma sürecini etkileyen ana neden olarak kabul edilmektedir. Bu durum, mobilizasyon faiz oranlarının düşük kalmasına rağmen, yılın ilk üç ayında banka mevduatlarının 14 milyar VND'ye ulaşarak rekor seviyeye ulaşmasında açıkça görülmektedir.

Hukuki politikalar açısından, proje lisanslamadaki zorluklar, genellikle yılın ilk 3 ayında piyasaya yeni arzın yanı sıra işletmeler üzerinde de baskı oluşturmaya devam etmektedir. Ayrıca, son zamanlarda yasal düzenlemeler, özellikle dağınık arazilere sahip projeler için fazla ilerleme kaydetmemiştir. İstatistiklere göre, şu anda yalnızca Ho Chi Minh Şehri'nde, dağınık kamu arazileriyle ilgili yasal ilerleme ve inşaat ilerlemesinden etkilenen 126 proje bulunmaktadır. Bu konu 148/2020/ND-CP Kararnamesi'nde veya şu anda 2024 Arazi Kanunu'nda düzenlenmiş olmasına rağmen, tam olarak açıklığa kavuşturulup çözülememiştir. Ayrıca, arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında hala birçok sorun bulunmaktadır ve bu durum, son zamanlarda ülke çapındaki projelerdeki hukuki sorunların %60-70'inin nedenidir.

Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu çıkarılmış olmasına rağmen, uygulamada etkin bir şekilde uygulanabilmesi için yol gösterici genelge ve kararnamelere ihtiyaç duyulmaktadır.

Sermaye açısından, birçok gayrimenkul şirketi, özellikle yüksek tahvil borcu olanlar, zorluklarla karşı karşıyadır. İstatistiklere göre, 2024 yılında vadesi dolacak şirket tahvillerinin miktarı 300.000 milyar VND'nin üzerindedir ve bunun 130.000 milyar VND'sini yalnızca gayrimenkul tahvilleri oluşturmaktadır.

Bu, gayrimenkul piyasasının mevcut zorlu likidite durumu göz önüne alındığında çok büyük bir rakam. Ayrıca, projenin hukuki statüsü durgun olduğundan, işletmelerin bankalardan yeni kredilere erişimi zorlaşıyor.

Pazar değişimleri

Gayrimenkul piyasasının toparlanması için ekonomiden gelen olumlu sinyallerin desteği olmazsa olmazdır. Buna göre, Vietnam'ın 2024 yılındaki ekonomik büyümesinin %6-6,5'e ulaşması, Haziran 2024'teki olağan hükümet toplantısının 108/NQ-CP sayılı kararı ve hükümetin yerel yönetimlerle gerçekleştirdiği çevrimiçi konferansa göre ise %7'ye ulaşması bekleniyor. Bu durum, genel olarak ekonomi ve özellikle de gayrimenkul piyasası için ivme yaratıyor.

Ayrıca, ithalat-ihracat cirosundan gelen olumlu sinyal de dikkat çekici bir gelişmedir. 2024 yılının ilk 8 ayında ülke genelindeki ithalat-ihraç mallarının toplam değeri, 2023 yılının aynı dönemine göre %16,7 artarak 511,11 milyar ABD dolarına ulaşmıştır. Bunun 265,09 milyar ABD doları ihracat, 246,02 milyar ABD doları ithalat, 19,07 milyar ABD doları dış ticaret fazlası gerçekleşmiştir. Böylece hem dış ticaret fazlası oluşmuş hem de ülkeye döviz kaynakları artırılmıştır.

Sermaye piyasasında, iç borç verme faiz oranları Devlet Bankası'nın yönlendirmesiyle bir miktar artsa da düşük seviyesini koruyor.

Piyasa perspektifinden bakıldığında, gayrimenkul piyasasının toparlanma senaryosu şehir merkezlerinde, mevcut yeni kentsel alanlarda, yoğun nüfuslu bölgelerde, tam donanımlı sosyal tesislerde veya kiralama yoluyla nakit akışından yararlanabilen ticari gayrimenkul türlerinde daha net gözlemlenebilir...

Mevcut piyasa göz önüne alındığında, işlem hacmi ağırlıklı olarak, büyük şehirlerde her zaman yüksek seviyede olan gerçek konut talebini karşılayan, merkeze ulaşımı kolay, yasal belgeleri tam ve inşaat ilerlemesi hızlı olan uygun fiyatlı konut türünde yoğunlaşmaktadır. Bu durum, Ho Chi Minh Şehri ve çevre illerdeki B ve C sınıfı daire ürünlerinin olağanüstü işlem hacmine kısmen yansımış olup, bu yılın ilk 5 ayında tüm pazardaki yeni arzın toplam tüketiminin %62'sini oluşturmaktadır.

Bu durum kısmen yatırımcıların, genel zorluklar ortamında piyasa talebini canlandırmak için müşterilere fayda sağlayan çok sayıda teşvik içeren satış politikalarını, ödeme planı politikalarını, anapara ve faiz ödemesiz dönem desteğini, açılış hediyelerini vb. kapsamlı bir şekilde uygulamalarının bir sonucudur.

Düşük talep durumu yıl sonuna kadar devam edebilir. Buna göre, Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük ve yoğun nüfuslu şehirlerdeki konut sektörü, piyasanın ilgisini çekmeye ve komşu illere yayılmaya devam edecektir. Özellikle, daire sektörü tüm pazarın arz ve tüketiminde lider konumunu korurken, mevcut ve yoğun nüfuslu yerleşim bölgelerindeki arsa segmenti ve bitişikteki müstakil ev/villaların da önümüzdeki dönemde önemli gelişmeler kaydetmesi bekleniyor.

Turizm sektörü, 2024'ün ilk 8 ayında toplam 11,4 milyon uluslararası ziyaretçiyle 2023'ün aynı dönemine göre %45,8'lik bir artışla olumlu sinyaller verse de, tatil beldesi gayrimenkul sektöründeki toparlanma henüz tam olarak yeterli değil. Bu gayrimenkul segmentleri hala birçok zorlukla karşı karşıya kalacak, toparlanma hızı yavaş ve kısa vadede bir atılım yaşanması pek olası değil.

2020'den 2023 başlarına kadar kaçınılmaz bir uyum sürecinden geçen gayrimenkul piyasası, uzun vadede sürdürülebilir kalkınma için sağlam basamaklar oluşturdu. Buna göre, 2024'ün son aylarında piyasanın bazı parlak noktalara sahip olmaya devam etmesi muhtemel, ancak yine de ılımlı bir seviyede olacak. Mevcut birikmiş işlerin tamamen çözülmesiyle birlikte, 2025 ortası ile 2026 başı arasındaki dönemde daha belirgin iyileşme belirtilerinin ortaya çıkması bekleniyor.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html