Piyasa değişimleri

2024 yılının ilk üç çeyreğini geride bırakırken, piyasanın toparlanmaya başlaması ve işletmelerin sürekli olarak yeni projeler başlatması en belirgin iyileşme belirtisi olarak karşımıza çıkıyor. Ancak piyasa, dördüncü çeyrekte hala birçok zorlukla karşı karşıya.

Güneydeki gayrimenkul piyasasının dördüncü çeyrekte birçok zorlukla karşılaşması bekleniyor.

Piyasa toparlanmaya başlıyor.

2024 yılının ilk sekiz ayında, piyasa 2022-2023 dönemine kıyasla önemli bir toparlanma belirtisi gösterdi, ancak bu toparlanma tüm segmentlerde eşit olmadı.

Arsa bölümü

2024 yılının ilk sekiz ayında Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerde arsa piyasasında 14 proje başlatıldı (3 yeni proje, sonraki satış aşamalarındaki 11 proje).

Piyasaya arz edilen ürün sayısı 787'ye ulaşarak, 2023 yılının aynı dönemine (1.454 adet) kıyasla %46'lık bir düşüş gösterdi.

Yeni arzın tüketim oranı yaklaşık %30'a ulaşarak 237 başarılı işleme karşılık geldi; bu da 2023 yılının aynı dönemine (559 işlem) kıyasla %58'lik bir düşüş anlamına geliyor.

Şehir Evi/Villa Segmenti

Ağustos 2024'te, Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerdeki sıra ev ve villa piyasasında 16 proje başlatıldı (3 yeni proje, sonraki satış aşamalarındaki 13 proje).

Piyasadaki ürün arzı 1.333 adede ulaşarak, 2023 yılının aynı dönemine (659 ürün) kıyasla iki kat artış gösterdi.

Yeni arzın tüketim oranı %61'e ulaşarak 817 ürünün başarılı bir şekilde satılmasını sağladı; bu da 2023 yılının aynı dönemine göre 3,5 katlık bir artış anlamına geliyor.

Daire bölümü

Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerde apartman segmentinde ilk sekiz ayda 30 proje başlatıldı; bunlardan 7'si yeni proje olup, geri kalanı daha önce başlatılan projelerin sonraki aşamalarıdır.

Piyasaya giren yeni arz 5.378 adede ulaşarak 2023 yılının aynı dönemine göre %24'lük bir düşüş gösterdi ve çoğunlukla Ho Chi Minh Şehri ve Binh Duong'da yoğunlaşan projelerin sonraki aşamalarından oluştu.

Yeni piyasaya sürülen arzın %76'sı satıldı ve 4.086 başarılı işlem gerçekleşti; bu da geçen yılın aynı dönemine göre %22'lik bir düşüş anlamına geliyor.

Tatil köyü gayrimenkulü

Tatil beldesi gayrimenkul segmentinde, piyasa kısa vadede pek fazla iyileşme belirtisi göstermedi. Bazı segmentlerde (tatil villaları ve apart oteller) arz artmış olsa da, tüketim oldukça mütevazı kalmakta ve sadece birkaç projede yoğunlaşmaktadır.

Konut gayrimenkul segmentinde, birincil piyasa satış fiyatları yıl başına kıyasla önemli bir dalgalanma göstermedi. İkincil piyasa likiditesi toparlanma belirtileri gösteriyor, ancak bu büyük ölçüde teslimi yapılmış, yasal belgeleri tamamlanmış ve şehir merkezine yakın elverişli konumdaki projelerde yoğunlaşmış durumda. Tatil amaçlı gayrimenkul segmentinde ise ikincil piyasa satış fiyatları keskin bir düşüş gösterdi ve birçok yatırımcı %20 hatta %30'luk kayıpları kabul etti, ancak likidite hala çok zor.

4. çeyrekte piyasa zorlukları

2024 yılında küresel ekonomik büyümenin 2023 yılına kıyasla yavaşlaması bekleniyor. Dünya Bankası (BK), 2024 yılı için küresel ekonomik büyüme tahminini %2,4 olarak belirledi; bu, son üç yılın en düşük seviyesi. Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD) ise 2024 yılı için küresel GSYİH büyümesini %2,9 olarak tahmin ediyor; bu da 2023 yılındaki %3,1'lik büyümeden daha düşük.

Ticaret konusunda, Uluslararası Para Fonu (IMF), dünya ticaret büyümesinin 2024 yılında %3,3'e ulaşacağını öngörüyor; bu oran, 2000-2019 dönemi ortalaması olan %4,9'dan daha düşük. Artan ticaret gerilimleri ve jeoekonomik parçalanmanın, ülkelerin 2023 yılında yaklaşık 3.000 kısıtlama getirmesi (2019'da 1.100 kısıtlamaya kıyasla) nedeniyle 2024 yılında küresel ticaret büyümesini olumsuz etkilemeye devam etmesi bekleniyor.

Bu arada, 2023 yılının sonu itibarıyla küresel toplam borç 313 trilyon dolara ulaşırken, borç/GSYİH oranı da %330 gibi yüksek bir seviyeye çıktı. Bu, küresel ekonomi için rekor bir seviye ve endişe verici bir durum.

Piyasa açısından bakıldığında, arz-talep dengesizliği son on yıldır süregelen bir sorun olmuştur. Yeni arz, ağırlıklı olarak üst düzey ve lüks segmentlerde yoğunlaşırken, nüfusun büyük çoğunluğunun gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayacak uygun fiyatlı konut ve sosyal konut eksikliği yaşanmaktadır. Dahası, piyasa talebi artmış olsa da (hem birincil hem de ikincil piyasalarda) düşük seviyede kalmaktadır. Gayrimenkul piyasasının beklenenden daha yavaş toparlanmasına çeşitli faktörler katkıda bulunmuş olup, yatırımcıların "bekle ve gör" tutumu, toparlanma sürecini engelleyen en önemli faktör olarak kabul edilmektedir. Bu durum, düşük mevduat faiz oranlarına rağmen, yılın ilk üç ayında banka mevduatlarının 14 trilyon VND ile rekor seviyeye ulaşmasıyla açıkça gösterilmektedir.

Yasal politikalara gelince, proje ruhsatlandırmasındaki engeller, özellikle yılın ilk üç ayında, işletmeler ve piyasaya giren yeni projelerin arzı üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Ayrıca, özellikle iç içe geçmiş arazileri içeren projeler için yasal sorunların çözümünde önemli ilerleme kaydedilmiştir. İstatistiklere göre, yalnızca Ho Chi Minh Şehrinde, iç içe geçmiş kamu arazileriyle ilgili yasal ve inşaat gecikmelerinden etkilenen 126 proje bulunmaktadır. Bu sorun, 148/2020/ND-CP sayılı Kararname ve mevcut 2024 Arazi Kanunu ile düzenlenmiş olmasına rağmen, henüz tam olarak çözülmemiştir. Buna ek olarak, arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması sorunlu olmaya devam etmekte olup, son zamanlarda ülke genelindeki yasal proje engellerinin %60-70'ini oluşturmaktadır.

Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu kabul edildi, ancak uygulamada etkin bir şekilde hayata geçirilmesi için yol gösterici genelgeler ve kararnamelere hala ihtiyaç duyulmaktadır.

Finansman konusunda, özellikle yüksek tahvil borcu olan birçok gayrimenkul şirketi zorluklarla karşı karşıya. İstatistiklere göre, 2024 yılında vadesi dolacak kurumsal tahvillerin toplam tutarı 300.000 milyar VND'yi aşacak ve bunun 130.000 milyar VND'den fazlası yalnızca gayrimenkul tahvillerinden oluşacak.

Gayrimenkul piyasasındaki mevcut zorlu likidite durumu göz önüne alındığında, bu çok büyük bir rakam. Ayrıca, proje hukuki süreçleri durmuş durumda ve işletmeler bankalardan yeni kredi almakta zorlanıyor.

Piyasa değişimleri

Gayrimenkul piyasasının toparlanması için ekonomiden olumlu sinyaller gelmesi şarttır. Buna göre, Vietnam'ın 2024 yılı için ekonomik büyüme tahmini %6-6,5 olup, Haziran 2024'teki Hükümetin olağan toplantısında alınan 108/NQ-CP sayılı Karar ve çevrimiçi Hükümet-yerel yönetim konferansı doğrultusunda %7'ye ulaşmayı hedeflemektedir. Bu durum, genel olarak ekonomi ve özellikle gayrimenkul piyasası için ivme yaratmaktadır.

Ayrıca, ithalat ve ihracat cirosundan gelen olumlu sinyaller de dikkat çekicidir; 2024 yılının ilk sekiz ayında ülke genelinde ithal ve ihraç edilen malların toplam değeri 511,11 milyar ABD dolarına ulaşarak 2023 yılının aynı dönemine göre %16,7 artış göstermiştir. Bunun 265,09 milyar ABD doları ihracat, 246,02 milyar ABD doları ise ithalat olup, 19,07 milyar ABD doları ticaret fazlası oluşmuştur. Bu durum, ticaret fazlası yaratmış ve ülke için döviz rezervlerini artırmıştır.

Bu arada, sermaye piyasasında, iç kredi faiz oranları hafif bir artış gösterse de, Vietnam Merkez Bankası'nın yönergeleri doğrultusunda düşük seviyelerde kalmaya devam ediyor.

Piyasa perspektifinden bakıldığında, gayrimenkul piyasasının toparlanma senaryosu, şehir merkezlerinde, mevcut yeni kentsel alanlarda, tüm olanaklara sahip yoğun nüfuslu bölgelerde veya kira geliri üretebilen ticari gayrimenkul türlerinde daha net gözlemlenebilir…

Mevcut piyasayı gözlemlediğimizde, işlemlerin öncelikle gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan uygun fiyatlı konutlarda yoğunlaştığı, şehir merkezine yakın elverişli konumlarda, eksiksiz yasal belgelere sahip ve net inşaat ilerlemesi olan büyük şehirlerde yüksek seviyelerde seyrettiği görülmektedir. Bu durum, Ho Chi Minh Şehri ve komşu illerdeki B ve C sınıfı dairelerin olağanüstü işlem hacmine de kısmen yansımaktadır; bu daireler, bu yılın ilk beş ayında tüm piyasada tüketilen toplam yeni arzın %62'sini oluşturmaktadır.

Bu başarı kısmen, geliştiricilerin genel zorluklar ortamında piyasayı canlandırmak amacıyla, müşteriler için faydalı birçok teşvik içeren satış politikalarını, esnek ödeme politikalarını, bankalardan anapara ve faiz ödemelerinde ödeme erteleme sürelerine yönelik desteği, açılış günü hediyelerini vb. uygulamaları titizlikle hayata geçirmeleri sayesinde elde edildi.

Düşük talebin bu yılın sonuna kadar devam etmesi muhtemel. Buna göre, Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi gibi büyük, yoğun nüfuslu şehirlerdeki konut gayrimenkulleri piyasanın ilgisini çekmeye ve komşu illere yayılmaya devam edecek. Bu segmentte, apartman daireleri hem arz hem de tüketim açısından piyasadaki baskın konumlarını koruyacak. Mevcut, yoğun nüfuslu ve entegre altyapıya sahip yerleşim alanlarındaki arsa ve sıra evler/villaların da önümüzdeki dönemde umut verici işaretler göstermesi bekleniyor.

Turizm sektörü, 2024 yılının ilk sekiz ayında 11,4 milyon uluslararası ziyaretçiyle (2023 yılının aynı dönemine göre %45,8 artış) olumlu işaretler gösterse de, tatil beldesi gayrimenkullerinin toparlanması aynı oranda gerçekleşmedi. Bu gayrimenkul segmentleri, yavaş bir toparlanma oranı ve kısa vadede önemli bir büyüme beklentisi olmaması nedeniyle birçok zorlukla karşılaşmaya devam edecektir.

2020'den 2023'ün başlarına kadar kaçınılmaz bir uyum döneminden geçtikten sonra, gayrimenkul piyasası sürdürülebilir uzun vadeli gelişim için sağlam bir temel oluşturmuştur. Buna göre, piyasanın 2024'ün son aylarında bazı olumlu işaretler göstermeye devam etmesi muhtemeldir, ancak yine de orta düzeyde kalacaktır. Mevcut sorunların tamamen çözülmesiyle birlikte, 2025'in ortalarında - 2026'nın başlarında daha önemli iyileşme belirtilerinin ortaya çıkması beklenmektedir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html