Arazi kaynaklarının kullanımının serbest bırakılması, ekonomik büyümeye önemli katkı sağlayacaktır.
Politbüro, 2050 vizyonuyla 2021-2030 dönemi için Ulusal Arazi Kullanım Planlama Düzenleme Projesi hakkında 04-TB/TW sayılı Bildiriyi yayınladı.
Siyasi Büro, Hükümet Parti Komitesine , Tarım ve Çevre Bakanlığı Parti Komitesini, ilgili kurumlarla koordinasyon sağlayarak, Merkez Komitenin 2022 tarihli 18 sayılı Kararının uygulanmasına ilişkin acil bir ön inceleme yapması, arazi politikalarında temel değişiklikler önermesi ve bunları 3. Merkez Komite Konferansına değerlendirme ve yorum için sunması yönünde görevlendirdi.
Bu doğrultuda, Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılmasına yönelik bir teklif, görüşülmek ve karara bağlanmak üzere Ulusal Meclis'e sunulmuştur.
Hanoi Hukuk Üniversitesi Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Nguyen Quang Tuyen, Tuoi Tre gazetesine verdiği röportajda durumu analiz etti ve çeşitli önerilerde bulundu.
Çift haneli büyüme hedefliyoruz.
* Sizce, yürürlüğe girmesinin üzerinden bir yıldan fazla zaman geçtikten sonra Arazi Kanunu'nda neden değişiklik yapmamız gerekiyor? Bu, mevcut kanunun bu kaynağı kalkınma için tam olarak kullanmadığı anlamına mı geliyor?
Doç. Dr. Nguyen Quang Tuyen, Hanoi Hukuk Üniversitesi Konseyi Başkan Yardımcısı
- Arazi Kanunu'nda yapılan mevcut değişiklik öncelikle çift haneli büyümeyi hedeflerken, aynı zamanda iki kademeli yerel yönetim sistemi ve arazi yönetiminde teknolojinin uygulanması bağlamına uygun düzenlemeleri de içermektedir.
Gerçekte, işletmeler hala araziye erişimde zorluklarla karşılaşıyor; bu nedenle, arazi tahsisi ve kiralama prosedürleri, mevcut manuel yöntemler yerine yapay zekâ (YZ) teknolojisinin uygulanmasıyla kolaylaştırılmalı ve basitleştirilmelidir.
İkinci olarak, arazi veri tabanı bilgilerinin eksiksiz, temiz ve güncel bir şekilde hızlı bir şekilde tamamlanması ve standartlaştırılması gerekmektedir. Arazi yönetim kurumlarının standartlaştırılmış bilgi ve verilere sahip olmaması ve her kurumun farklı verilere sahip olması durumunda, entegrasyon ve birlikte çalışabilirlik imkansız hale gelecek ve birleşik yönetimi çok zorlaştıracaktır.
Örneğin, yerel yönetimler idari arazi yönetimi verilerini derleyebilirken, bir bireyin kaç parsel araziye sahip olduğu ve bu arazilerin hangi bölgelerde bulunduğuyla ilgili veriler henüz entegre edilmemiştir.
Bir kişinin mülkiyetindeki arazinin, yönetmelikleri "atlatmak" amacıyla başka birinin adına kaydedildiği vakalara dair henüz hiçbir kayıt bulunmamaktadır. Kadastro harita sistemi ve arazi parsel şemaları bugüne kadar senkronize edilmemiştir.
Üçüncüsü, işletmelerin üretim için araziye erişimini desteklemek amacıyla, arazi kullanım ücretlerinin ve araziyle ilgili mali yükümlülüklerin uygun seviyelerde belirlenmesi gerekmektedir.
* Arazi ıslahı da daha net düzenlemelere ihtiyaç duyan önemli bir konu mu?
- Arazi edinimi konusunda, arazi ediniminin sosyo-ekonomik kalkınmaya hizmet ettiği, ortak faydalar sağladığı ve bölge genelinde kalkınmanın dalgalanma etkisini yarattığı açıkça tanımlanmalıdır. Bu gibi durumlarda, Devlet bunu uygulamak için idari mekanizmaları kullanmalıdır.
Ancak, bir işletmenin kendi projelerine hizmet etmek amacıyla araziyi geri aldığı durumlarda, bu süreç medeni hukuk mekanizmaları çerçevesinde yürütülmelidir.
Arazi Kanunu'nda ne tür değişiklikler yaparsak yapalım, tazminat, insanların yeni evlerine taşınmaktan mutluluk duyacakları şekilde hesaplanmalıdır. Aksi takdirde, devlet, insanların eski evlerini güvenle terk edebilmeleri için bir yeniden yerleşim konut fonu oluşturmalıdır.
Son yıllarda arazi satışlarından elde edilen gelir arttı - Fotoğraf: NAM TRAN
Hâlâ çözülmesi gereken birçok arazi sorunu ve büyük proje var.
Kurumları iyileştirmenin yanı sıra, toprağın gerçekten de büyümenin itici gücü haline gelmesini sağlamak için başka neler yapmamız gerekiyor?
Tarım ve Çevre Bakanlığı'na göre, 30 Mart 2025 tarihi itibarıyla ülke genelinde yaklaşık 198.428 hektarlık araziyi ve yaklaşık 3,3 milyon milyar VND'lik toplam yatırım sermayesini kapsayan, zorluk ve engellerle karşılaşan 4.489 proje ve arazi sorunu kaydedilmiştir. Bu rakam, 2026 yılındaki toplam kamu yatırım sermayesinin üç katıdır.
Bugüne kadar bakanlıklar, merkezi ve yerel kurumlar, yetki alanları dahilinde toplam yaklaşık 52.790 hektarlık bir alanı ve yaklaşık 804.953 milyar VND'lik toplam yatırım sermayesini kapsayan 1.151 projeyi çözüme kavuşturmuştur.
Bu sorunu çözmek için Ulusal Meclis yakın zamanda 2026 tarihli 29 numaralı kararı kabul etti. Tutarlı bir uygulama için bu mekanizmanın değiştirilen yasaya eklenmesi gerekiyor.
Ayrıca, kaynakların serbest bırakılması, kayıp ve israfın önlenmesi amacıyla, illerin, belediyelerin ve iki kademeli yerel yönetim kuruluşlarının birleşmesinden sonra devlet kurumlarının fazla ofis binalarının nasıl ele alınacağına dair hükümlerin de kanuna eklenmesi gerekmektedir.
Son olarak, Arazi Kanunu'nda yapılacak değişiklikler, gayrimenkul piyasasındaki konut arzı ve talebi arasındaki dengesizliği gidermelidir. Bu, orta ve düşük gelirli çalışanların çoğunluğuna konut sağlamayı amaçlayan bir sosyal refah sorunudur. Kanun, piyasa arz ve talebini dengelemek için çeşitli konut türlerinin geliştirilmesine yönelik arazi kullanım planlamasına çözümler sunmalıdır.
3.338
Bunlar, yaklaşık 145.638 hektarlık bir alanı kapsayan ve toplamda 2,5 trilyon VND'nin üzerinde yatırım gerektiren, çözüme kavuşturulmamış sorunları olan önemli arazi projeleridir. Bunlardan 1.814 proje yerel yönetimlerin, 1.524 proje ise Ulusal Meclis'in yetki alanına girmektedir.
* Sayın Pham Duc Toan (EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi Genel Müdürü):
Arazi kullanım ücretlerini tahsil edin, ancak işletmelerin hazırlıksız yakalanmasına izin vermeyin.
İşletmeler için en acil sorun, arazi tahsisi ve arazi kullanım ücreti hesaplamasıdır. Arazi tahsisi konusunda şu soru hala cevapsız kalmaktadır: Hangi biçimde olmalıdır? Örneğin, toplu ödeme ile arazi kiralama, yıllık ödemeler veya toplu arazi kullanım ücreti ile arazi tahsisi – bunlar hala çözülmemiş sorunlardır. Arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması da karmaşıktır; K katsayısı mevcut olmasına rağmen, bazı yerel yönetimler bunu yerel uygulamalara ve piyasa bilgilerine dayanarak eklemekte ve bu da genellikle işletmeler için kayıplara yol açmaktadır.
Arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında, bazı yerel yönetimler ücretleri tekrar tekrar hesaplamaktadır. Bazı durumlarda, yerel yönetim bir proje için arazi kullanım ücretini zaten belirlemiş olabilir, ancak denetim veya teftiş kurumları devreye girdiğinde, ek arazi kullanım ücretleri eklerler.
Yaklaşık on yıl önce Hung Yen'de bir projeyi tamamlayan bir şirket vardı. Yerel yetkililere arazi kullanım ücretlerini ödemişler, arazi mülkiyet belgelerini almışlar ve insanlar evlerini inşa edip taşınmışlardı. Ancak bir denetimden sonra, projenin arazi kullanım ücretleri yeniden hesaplandı ve bu da yüz milyarlarca dongluk ek bir maliyete yol açtı.
Bu yasa revizyonu, vatandaşları ve işletmeleri kolaylaştırmak ve arazi kullanım verimliliğini en üst düzeye çıkarmak için arazi tahsisi ve arazi kullanım ücreti hesaplamasındaki engelleri ele almalıdır. Aynı zamanda, işletmelerin kendi başlarına müzakere etmelerine izin vermek yerine, uygun arazi tahsisini destekleyecek bir mekanizmaya ihtiyaç vardır.
* Dr. Pham Viet Thuan (Ho Chi Minh Şehri Kaynak ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü):
Arsa fiyatlarının bir yük haline gelmesine izin vermeyin.
Mevcut düzenlemelere göre, arazi tazminatı durumlarında arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında ve yerleşim alanlarında arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında, arazi tahsisi veya kiralanmasında arazi kullanım ücretleri ve arazi kirasının hesaplanmasında K katsayısı arazi fiyat tablosuyla çarpılır...
K katsayısının eklenmesi, devlet tarafından arazilerine el konulan kişilere fayda sağlarken, diğer birçok arazi kullanıcısı için arazi fiyatlarını artıracaktır. Özellikle, vergi ve harçların hesaplanmasında kullanılan arazi fiyatı keskin bir şekilde artacak, bu da arazi kullanım amacını değiştirme prosedürlerinden geçerken insanlar üzerinde ağır bir mali baskı oluşturacak ve gayrimenkul işletmeleri için girdi maliyetlerinin fırlamasına ve konut fiyatlarının yükselmesine neden olacaktır.
Hane halkları ve bireyler için, mülkiyet devri, arazi kullanım amacının değiştirilmesi veya yeni arazi kullanım sertifikalarının verilmesi sırasında ödenmesi gereken arazi kullanım ücretleri, kişisel gelir vergisi ve kayıt ücretleri önemli ölçüde artacaktır. Özellikle kentsel veya banliyö bölgelerdeki birçok hane halkının arazi kullanım ücretlerini ödeyecek mali imkanı bulunmamaktadır ve kırsal kesimdekiler de zorluklarla karşı karşıyadır.
İşletmeler ve ekonomi açısından bakıldığında, gayrimenkul projeleri artan maliyetlerle karşı karşıya kalacaktır. Yüksek bir K katsayısının uygulanması, yatırımcıların devlete ödemesi gereken arazi edinme maliyetlerini ve arazi kullanım ücretlerini önemli ölçüde artıracaktır. Yatırımcılar daha sonra bu maliyetleri evlerin satış fiyatına yansıtacak, bu da konut fiyatlarının karşılanabilirliğin çok ötesinde kalmasına, sosyal eşitsizliğin artmasına ve işçilerin konuta erişiminin daha da zorlaşmasına neden olacaktır.
Ayrıca, üretim alanı, sanayi kümeleri ve bölgelerindeki araziler veya işyerleri kiralama maliyetlerindeki artış, ürün ve hizmet fiyatlarını yükselterek enflasyon baskısı yaratacak ve ekonominin rekabet gücünü azaltacaktır.
Arazi fiyatlarının bir yük haline gelmesini önlemek ve üretim ile ekonomik büyümeyi teşvik etmek için, K katsayısının uygulanmasına yönelik esnek bir yöntem öngörerek Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılması ve iyileştirme yapılması şarttır. Değiştirilen Arazi Kanunu, K katsayısını arazi fiyatlarını düzenlemek için etkili bir araç haline getirmeli ve böylece her dönemin ve bölgenin pratik gerçeklerine uygun olarak büyümeyi düzenlemeli ve teşvik etmelidir.
Kaynak: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm
