Gayrimenkul şirketlerinden alınan istatistikler, 2025 yılında piyasaya sürülen yeni daire sayısında %214'ün üzerinde bir artış ve %70'in üzerinde bir satış oranına rağmen, satış fiyatlarının düşmediğini, aksine yeni bir rekor kırdığını ve Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesindeki daire fiyatlarının metrekare başına 103 milyon VND'yi aştığını gösteriyor.
Arz arttıkça fiyat da artar.
Avison Young Vietnam'a göre, 2025'in dördüncü çeyreğinde, geliştiricilerin talep kapasitesini ve fiyat trendlerini yakından izlemesi nedeniyle Ho Chi Minh City'deki daire arzı temkinli bir şekilde artacak. Bu pazardaki talep oranının yaklaşık %65-75'e ulaşması bekleniyor.
Öte yandan, Hanoi'de , çoğunlukla büyük ölçekli projelerden olmak üzere 10.000'den fazla yeni dairenin piyasaya sürülmesiyle arzda bir artış kaydedildi. Arzda yaşanan bu keskin artışa rağmen, Hanoi'deki satış oranı %70 ile %80 arasında dalgalanarak yüksek seviyede kaldı ve konut ve yatırıma yönelik olumlu talebin devam ettiğini gösterdi. Özellikle orta ve üst segmentler lider rolünü sürdürerek konut piyasası yapısının giderek daha yüksek fiyatlı ürünlere doğru yönelmesine neden oldu.
Avison Young'un tahminlerine göre, 2026 yılında, konut arzındaki artışa rağmen, birincil piyasa fiyatları yükselmeye devam edecek ve bölgeler arasında belirgin bir farklılaşma gösterecek; ancak bu artış önceki dönemlere göre daha yavaş bir tempoda gerçekleşecek. Ho Chi Minh Şehrinde yaklaşık 15.000, Hanoi'de 10.000 ve Da Nang'da 4.000 yeni konutun inşa edileceği öngörülüyor. Birincil piyasa fiyatlarının Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi'de %20-25 oranında artabileceği, Da Nang'da ise yaklaşık %10-15 oranında bir artış görülebileceği tahmin ediliyor.
Faiz oranlarının yeniden yükselme eğiliminde olmasıyla lüks daire piyasasının soğuması muhtemel. Fotoğraf: TAN THANH
One Mount Market Research ve Customer Insights Center tarafından hazırlanan 2025 ve 2026 yılları için Ho Chi Minh Şehri apartman piyasası raporu, hem arzda hem de talepte bir patlama olduğunu gösteriyor. 2025 yılında Ho Chi Minh Şehrinde yeni arzın yaklaşık 30.600 daireye ulaşması bekleniyor; bu da bir önceki yıla göre %214'lük bir artış anlamına geliyor. Satılan daire sayısının da %124 oranında keskin bir artışla yaklaşık 30.400 adede ulaşması öngörülüyor. Ho Chi Minh Şehrinin merkez bölgesindeki ortalama emilim oranı ise yaklaşık %70 ile yüksek seviyede kalmaya devam ediyor.
Özellikle, bol arz olmasına rağmen, apartman dairesi piyasası yeni bir fiyat seviyesi belirledi. Ho Chi Minh şehrinin kalbinde ortalama satış fiyatı 103,2 milyon VND/m2'yi aşarken, eski Binh Duong bölgesinde ortalama 51,8 milyon VND/m2'ye ulaştı. Bu birim, önümüzdeki dönemde birincil piyasa fiyatlarının yılda ortalama %10-15 oranında artmaya devam edebileceğini öngörüyor.
One Mount, apartman fiyatlarındaki sürekli artışın nedenlerini açıklarken dört temel faktöre işaret ediyor. Birincisi, özellikle 2026'dan itibaren yeni bir arazi fiyat listesinin uygulanması ve eski arazi fiyat çerçevesinin terk edilmesiyle birlikte arazi politikasındaki değişikliklerden kaynaklanan artan girdi maliyetleri. İkincisi, Ho Chi Minh Şehrinin merkezinde uygun fiyatlı ve orta sınıf konutların neredeyse hiç bulunmamasıyla oluşan çarpık pazar segmenti yapısı. Üçüncüsü, ulaşım altyapısının olumlu etkileri ve uluslararası bir finans merkezinin oluşumu. Son olarak, 2026'da faiz oranlarının artması beklendiği için sermaye maliyetlerinden kaynaklanan baskı.
Alıcılar giderek daha temkinli davranıyor.
Gerçekte, özellikle metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin üzerinde olan lüks daireler segmenti son zamanlarda büyük ilgi çekiyor ve birçok projede alıcılar spekülatif amaçlarla depozito yatırmak ve yatırım yapmak için yarışıyor. Ancak, 2025 yılının sonundan itibaren yükselen faiz oranlarıyla birlikte geliştiriciler daha temkinli davranmaya başladı ve birçok proje piyasaya sürülme süreçlerini yavaşlattı. Alıcılar da risklerden çekiniyor, çünkü yıllık %3-5'lik faiz artışı, 5-10 yıllık kredi süreleri boyunca önemli bir finansal baskı yaratıyor.
Vietcombank'ın bir şubesi, müşterilerine yaptığı son duyuruda, Ho Chi Minh Şehrinde tapu veya satış sözleşmesiyle daire ve müstakil ev satın almak için verilen krediler ve yeniden finansman kredileri (borç satın alma) için faiz oranlarının, borçlunun ilk 24 ay için sabit faiz oranını seçmesi durumunda, yıllık minimum %9,6'dan başlayıp yıllık maksimum %13,9'a kadar çıktığını belirtti.
Sadece Vietcombank değil, birçok başka banka da gayrimenkul kredilerindeki faiz oranlarını önemli ölçüde artırdı. BIDV'de ise banka, en son gayrimenkul kredisi faiz oranları çizelgesinde, konut kredileri için faiz oranlarını ilk 6 ay için minimum %9,7/yıl; ilk 12 ay için minimum %10,1/yıl ve ilk 18 ay için %13,5/yıl'a kadar yükseltti.
Bazı bankalar gençlere veya 35 yaş altındakilere yönelik tercihli konut kredisi paketlerini sunmayı durdururken, diğerleri faiz oranlarını yukarı çekmelerine rağmen bu paketleri sunmaya devam ediyor.
ACB'de konut kredileri için faiz oranı şu anda yıllık %8,3 olup, ilk 12 ay için tercihli faiz oranı ve ilk 24 ay için yıllık %8,8'dir. Müşteriler ACB'nin iş ortağı bankaları aracılığıyla bir proje kapsamında ev satın almak için kredi çekerlerse, faiz oranı ayrıca 0,5 puan daha düşürülecektir.
Nguoi Lao Dong gazetesinin muhabirleriyle konuşan birçok ticari bankanın yöneticileri, mevduat faiz oranlarının geçen yılın sonundan bu yana yeni bir seviyeye ulaşması nedeniyle kredi faiz oranlarında artışın kaçınılmaz olduğunu kabul etti. Bu nedenle, özellikle üretim, ticaret ve diğer öncelikli sektörlere kredi akışını önceliklendirmek amacıyla şu anda kontrol altında tutulan gayrimenkul sektöründe kredi faiz oranlarında artış kaçınılmazdır.
Yakında soğuyacak.
Tin Thanh Gayrimenkul Şirketi Direktörü Bay Doan Quoc Duyet'e göre, faiz oranlarının tekrar yükselme eğiliminde olmasıyla birlikte lüks daire piyasasının soğuması muhtemel. Bu segment, son 2-3 yıldır gayrimenkul piyasasının büyüme döngüsü boyunca en güçlü fiyat artışlarını gördü, bu nedenle bir düzeltme kaçınılmaz. Hatta, yeni piyasaya sürülen veya yakında piyasaya sürülecek bazı projeler şimdiden likiditenin yavaşlama belirtilerini göstermeye başladı.
Sayın Duyet, gayrimenkul piyasasının önceki dönemdeki gibi tekdüze bir artış yaşamak yerine, segmentler arasında rotasyon göstermeye devam edeceğine inanıyor. "Faiz oranları yükseldiğinde, para yeniden dağıtılacaktır. Atıl fonları olanlar yine de yaşamak veya uzun vadeli yatırım için ev satın alabilirken, kısa vadeli yatırım sermayesi altın gibi diğer kanallara kayma eğiliminde olacaktır," dedi Sayın Duyet.
Gayrimenkul sektörüne ilişkin olarak Sayın Duyet, son zamanlarda önemli bir büyüme göstermeyen segmentlerin zamanla daha fazla ilgi çekeceğine inanıyor. Özellikle, makul fiyatlara sahip, yasal statüsü net ve planlama ve altyapı avantajlarından yararlanan banliyö bölgelerindeki arsa parsellerinin büyüme potansiyeli taşıdığı düşünülüyor. Tin Thanh Gayrimenkul Şirketi Müdürü, "Bu segmentteki birçok yatırımcı banka kredilerine aşırı bağımlı değil, bu nedenle faiz oranı dalgalanmalarından daha az etkileniyorlar. Buna karşılık, lüks apartman segmentinde, geliştiriciler talebi canlandırmak için daha yüksek fiyatlar ve teşvikler sunmak zorunda kalıyorlar. Daha eski apartman projelerinde ise, kredi geri ödemeleri vadeye ulaştığında bazı yatırımcılar satış yapmak zorunda kalacak, bu da ek ikincil arz yaratacak ve genel fiyat seviyesi üzerinde baskı oluşturacaktır," şeklinde analizde bulundu.
Sayın Duyet'e göre, bu durum yeni projeleri olumsuz etkileyecek ve üst segmentte fiyat artışı potansiyelini sınırlayacaktır. Satış fiyatları dikkatlice değerlendirilmelidir; eskiden olduğu gibi şişirilmiş fiyatlara veya sürü psikolojisine dayalı alımlara yer kalmayacaktır. Çünkü alıcılar artık sadece fiyat artışı beklemek yerine, yaşam, kiralama veya nakit akışı sağlama amacıyla kullanılabilecek, gerçek değer üreten ürünlere öncelik vermektedir.
Daha fazla etkileyici faktör ekleyin.
DKRA Danışmanlık ve DKRA Grubu Yatırım Direktörü Yardımcısı Vo Hong Thang'a göre, kredi imkanlarının yetersizliği ve faiz oranlarındaki ani artış, borç sermayesi kullanan hem yatırımcıları hem de ev sahiplerini tereddüte düşürdü. Çünkü faiz oranları yükseldikten sonra, 1-3 ay içinde düşüşe geçmeleri zor oluyor. Ayrıca, kredi büyümesi üç aylık periyotlarla kontrol edildiğinden, tüm bankaların kredi imkanı bulunmuyor ve bu da kredi kuruluşlarının serbestçe kredi vermesini engelliyor. Alıcılar ve yatırımcılar sermayeye erişmekte zorlandığında, piyasa kaçınılmaz olarak duracaktır. Bunun yanı sıra, 1-3 mülke sahip olanların bilgilerinin şeffaflığıyla ilgili bazı faktörler, henüz tam olarak netleşmemiş olsa da, bazı yatırımcıların geliştirmenin ilk aşamalarında "kimliklerini açıklamaktan" çekinmelerine neden oluyor.
Kaynak: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-gap-ap-luc-lon-196260202201937749.htm
Yorum (0)