Arazi özel bir varlık olduğundan, arazi kullanım haklarının devri arazi hukuku düzenlemelerine ve noter tasdik prosedürlerine uygun olmalıdır. Bu nedenle, devir sözleşmesinin geçerliliği ile arazi kullanım haklarının devrinin geçerliliği arasında bir fark vardır.
Sözleşmenin yürürlüğe girip girmediği bilinmeden imzalandı.
Borçlarını ödemek için acilen büyük bir paraya ihtiyaç duyan Bayan PTG ve kocası (Dong Tam beldesi, Dong Nai ili sakinleri), çok yıllık bitkilerle ekili 4 sao (yaklaşık 0,4 hektar) arazi için (arazi tapusu mevcut) 800 milyon VND karşılığında Bay HVB (Dong Nai ili, Tan Loi beldesi sakini) ile bir devir sözleşmesi imzaladılar. Bay HVB'nin hemen ödeme yapacak parası olmadığı için sadece 100 milyon VND depozito yatırdı ve kalan tutarı bir ay sonra ödemeyi taahhüt etti. Daha sonra her iki taraf da sözleşmeyi noter tasdik ettirmek için en yakın noterliğe gitti.
 |
| Dong Nai İl Barosu'ndan avukatlar, Ağustos 2025'te Dong Tam beldesi sakinlerine hukuki danışmanlık hizmeti verdi. Fotoğraf: Doan Phu |
Bir ay geçmesine rağmen Bay HVB hâlâ taahhüdünü yerine getirmemişti. Bu nedenle Bayan PTG ve kocası, araziyi ona devretmemeye karar verdiler ve bunun yerine başka biriyle noter onaylı bir devir sözleşmesi imzaladılar. Başka birinin araziyi elinden "kapması" nedeniyle Bay HVB, Bayan PTG ve kocasından araziyi satın alamadığı için, depozitosunun iadesini talep etmek üzere onlarla yüzleşti. Bayan PTG ve kocası depozitoyu iade etmezlerse, Bay HVB, aralarındaki işlemi engellemek için dava açmak üzere bir avukat tutmakla tehdit etti.
Daha fazla komplikasyondan kaçınmak için Bayan PTG ve kocası, 100 milyon VND tutarındaki depozitoyu Bay HVB'ye iade etmeyi kabul ettiler. Ancak yine de şunu öğrenmek istiyorlar: Kendileri ile Bay HVB arasında ve kendileriyle sonraki devralan arasında yapılan 4 sao (yaklaşık 1200 metrekare) arazinin devrine ilişkin sözleşmelerden hangisi şu anda geçerli, hangisi değil?
Birçok insan, arazi devir sözleşmelerinin ne zaman yürürlüğe girdiğinden ve arazi devir sözleşmesinin yürürlüğe giriş tarihi ile arazi kullanım haklarının devredilmesinin yürürlüğe giriş tarihi arasındaki farktan habersiz olduğundan, sözleşmeyi feshetmeye çalışırken sıklıkla zorluklarla karşılaşmaktadır. Örneğin, Bay DVR'nin (Dong Nai eyaleti, Gia Kiem beldesinde ikamet eden) durumu buna bir örnektir.
Bay DVR şunları belirtti: Fiyatta anlaştıktan sonra, Bayan NTD'ye (Dong Nai ili, Bien Hoa mahallesinde ikamet eden) 150 metrekarelik konut arsasını tapu senediyle birlikte devretmek üzere bir sözleşme hazırladı. Her iki taraf da sözleşmeyi imzaladı ve ardından noter onayına sunuldu. Ancak, sözleşmede belirtilen süre sonunda Bayan NTD'nin kendisine ödeme yapacak kadar parası yoktu. Bu nedenle, mülkiyet devrini Bayan NTD'ye gerçekleştirmedi.
Bay DVR, kendisi ile Bayan NTD arasındaki devir sözleşmesinin yürürlüğe girip girmediğini ve Bayan NTD'nin ödeme ve mülkiyet devri işlemlerinin yapılacağı gün hazır bulunmaması durumunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olup olmadığını öğrenmek istiyor.
Sözleşme imzalandığı tarihten itibaren mi yoksa noter tasdik edildiği tarihten itibaren mi yürürlüğe girer?
2015 Medeni Kanunu'nun 401. maddesi, hukuken akdedilen bir sözleşmenin akdedildiği andan itibaren yürürlüğe girdiğini öngörmektedir. Sözleşmenin yürürlüğe girdiği andan itibaren taraflar, üzerinde anlaştıkları hak ve yükümlülüklerini birbirlerine karşı yerine getirmek zorundadırlar.
Aynı zamanda, 2015 Medeni Kanunu'nun 500 ila 503. maddeleri, arazi kullanım haklarına ilişkin sözleşmenin, arazi kullanıcısının arazi kullanım haklarını arazi kanununa uygun olarak diğer tarafa devrettiği ve diğer tarafın da arazi kullanıcısıyla yaptığı sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülüklerini yerine getirdiği taraflar arasında yapılan bir anlaşma olduğunu belirtmektedir. Arazi kullanım haklarına ilişkin sözleşmenin içeriği, arazi kullanım amacı, arazi kullanım süresi, arazi kullanım planlaması, arazi kullanım planları ve arazi kanunu ile diğer ilgili kanunlarda öngörülen diğer hak ve yükümlülüklerle çelişmemelidir.
Arazi kullanım haklarına ilişkin sözleşmeler, 2015 Medeni Kanunu, arazi kanunu ve diğer ilgili kanunların hükümlerine uygun olarak yazılı olmalıdır. Arazi kullanım hakları sözleşmelerinin icrası, arazi kanunu ve diğer ilgili kanunlarda öngörülen doğru usullere uygun olarak yapılmalıdır. Arazi kullanım haklarının devri, Arazi Kanununda belirtildiği gibi tescil edildiği andan itibaren geçerlilik kazanır.
"Arazi kullanım haklarının devrine ilişkin sözleşme, noter tasdikinin yapıldığı anda yürürlüğe girer. Arazi kullanım haklarının devri, arazi hukuku düzenlemelerine uygun olarak değişikliklerin tescil edildiği andan itibaren geçerlilik kazanır."
Avukat NGUYEN DUC, Dong Nai İl Barosu.
Ayrıca, 2024 Noterlik Kanunu'nun 6. maddesi, noter tasdikli bir belgenin, noter tarafından imzalandığı ve noterlik uygulama kuruluşu tarafından damgalandığı andan itibaren geçerlilik kazandığını açıkça belirtmektedir. Noter tasdikli bir belge, ilgili taraflar için yasal olarak bağlayıcıdır ve tarafların yetkili devlet kurumundan noter tasdikli işleme ilişkin prosedürlerin yürütülmesini talep etmeleri için temel teşkil eder.
Dong Nai İl Barosu Avukatı Nguyen Duc şunları belirtti: Yukarıda belirtilen düzenlemelere göre, Bayan PTG ve eşi ile Bay HVB arasında 4 sao (yaklaşık 1000 metrekare) arazinin devrine ilişkin sözleşme, şekil şartlarına uymadığı (noter tasdikli veya tasdikli olmadığı) için henüz yürürlüğe girmemiştir. Ancak, çift ile sonraki bir taraf arasında kurulan sözleşme, noter tasdikinden itibaren yürürlüğe girer. Bay HVB'nin, çiftin kabul ettiği depozitonun iadesini talep etmesi, arazi devir sözleşmesinin yasal olarak geçerli olup olmamasıyla ilgili değildir.
Bay DVR'nin durumuna gelince: Kendisi ile Bayan NTD arasındaki devir sözleşmesi geçerlidir. Ancak, Bayan NTD sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmediği için, sözleşmenin iptalini talep etme hakkına sahiptir. Noter onaylı bir sözleşmenin iptali aşağıdaki koşulları gerektirir: Sözleşmeye taraf olan tüm taraflardan yazılı bir anlaşma veya taahhüt bulunmalıdır. Ayrıca, iptal belgesinin noter tasdiki, daha önce sözleşmeyi tasdik eden aynı noterlik ofisi tarafından ve yetkili bir noter tarafından yapılmalıdır.
Noter onaylı sözleşme noterde iptal edilemezse, Bay DVR, Bayan NTD'nin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ciddi şekilde ihlal ettiği ve sözleşmede belirtilen taahhütleri yerine getirmediği gerekçesiyle mahkemeden sözleşmenin iptalini talep ederek dava açma hakkına sahiptir.
Doan Phu
Kaynak: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/
Yorum (0)