Thời điểm giao dịch đất đai phát sinh hiệu lực

Arazi özel bir varlık olduğundan, arazi kullanım haklarının devri tapu kanunu hükümlerine ve noter onayına uygun olmalıdır. Bu nedenle, devir sözleşmesinin geçerliliği ile arazi kullanım haklarının devrinin geçerliliği arasında fark vardır.

Bir sözleşme imzaladım ancak henüz yürürlüğe girip girmediğini bilmiyorum

Borçlarını kapatmak için acilen yüklü miktarda paraya ihtiyaç duyan Bayan PTG (Dong Nai ili, Dong Tam komününde ikamet eden) ve kocası, Bay HVB'ye (Dong Nai ili, Tan Loi komününde ikamet eden) toplam 2 hektarlık çok yıllık araziden (kırmızı kitapta) 4 sao araziyi 800 milyon VND karşılığında devretmek için bir sözleşme imzaladılar. Bay HVB'nin hepsini tek seferde ödeyecek parası olmadığı için, sadece 100 milyon VND yatırdı ve bir ay sonra araziyi satın almak için tüm tutarı ödemeyi taahhüt etti. Bunun ardından iki taraf, sözleşmeyi noterde onaylamak için en yakın noter ofisine gitti.

Dong Nai İl Barosu avukatları, Ağustos 2025'te Dong Tam komünü sakinlerine hukuki danışmanlık hizmeti veriyor. Fotoğraf: Doan Phu

Bir ay sonra, Bay HVB hala taahhüdünü yerine getirmedi. Bu nedenle, Bayan PTG ve kocası araziyi artık ona devretmedi, ancak noter tasdikli bir devir sözleşmesini başkasına yaptırdı. Bayan PTG ve kocasından araziyi satın alamadığı için, Bay HVB, Bayan PTG ve kocasıyla görüşerek ödediği depozitonun iadesini talep etti. Bayan PTG ve kocası depozitoyu iade etmezse, bir avukat tutarak dava açacak ve onunla başkası arasındaki işlemi engelleyecekti.

Karmaşık durumu daha da karmaşık hale getirmek için Bayan PTG ve eşi, 100 milyon VND tutarındaki depozitoyu Bay HVB'ye iade etmeyi kabul ettiler. Ancak kendisi ve eşi hâlâ şunu bilmek istiyorlar: Kendisi, Bay HVB ve daha sonra devralan arasında 4 sao arazinin devrine ilişkin hangi sözleşme yürürlüğe girdi, hangisi yürürlüğe girmedi?

Arazi devir sözleşmesinin ne zaman yürürlüğe gireceğinin bilinmemesi ve arazi devir sözleşmesi ile arazi kullanım haklarının devri arasındaki yürürlüğe girme zamanının farklı olması nedeniyle, birçok kişi sözleşmeyi feshetmek istediğinde zorluklarla karşılaşmaktadır. Örneğin, Bay DVR (Dong Nai eyaletinin Gia Kiem ilçesinde ikamet etmektedir).

Bay DVR şunları söyledi: Fiyatı kesinleştirdikten sonra, kırmızı kitaplı 150 metrekarelik konut ^arazisini Dong Nai eyaletinin Bien Hoa semtinde ikamet eden Bayan NTD'ye devretmek için bir sözleşme imzaladı ve her iki taraf da sadece imzaladı, sözleşme noter tasdikli. Ancak, sözleşmede belirtilen son tarihten sonra, devralan Bayan NTD, kendisine verecek yeterli parayı hala hazırlamadı. Bu nedenle, ismi Bayan NTD'ye devretme prosedürünü tamamlamadı.

Bay DVR, kendisi ile Bayan NTD arasındaki devir sözleşmesinin yürürlükte olup olmadığını ve ödeme tarihi ve isim değişikliği prosedürü geldiğinde ancak Bayan NTD'nin yokluğunda sözleşmeyi iptal etme hakkının olup olmadığını bilmek istiyor?

İmza veya noter onayı anından itibaren mi geçerlidir?

2015 tarihli Medeni Kanun'un 401. maddesi, hukuken akdedilen bir sözleşmenin, akdedildiği andan itibaren hüküm ifade ettiğini öngörmektedir. Sözleşmenin yürürlüğe girdiği andan itibaren, taraflar birbirlerine karşı taahhüt ettikleri hak ve yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.

Aynı zamanda, 2015 tarihli Medeni Kanun'un 500. maddesinden 503. maddesine kadar, arazi kullanım hakkı sözleşmesinin, arazi kullanıcısının Arazi Kanunu hükümlerine göre arazi kullanım hakkını diğer tarafa devrettiği; diğer tarafın arazi kullanıcısıyla sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülüklerini kullandığı, taraflar arasında yapılan bir anlaşma olduğu hükme bağlanmıştır. Arazi kullanım hakkı sözleşmesinin içeriği, kullanım amacı, arazi kullanım süresi, planlama, arazi kullanım planı ve arazi kanunu ile ilgili diğer kanunların hükümlerine göre belirlenen diğer hak ve yükümlülüklere aykırı olamaz.

Arazi kullanım haklarına ilişkin sözleşmeler, 2015 tarihli Medeni Kanun, Tapu Kanunu ve diğer ilgili yasal düzenlemelere uygun bir şekilde yazılı olarak yapılmalıdır. Arazi kullanım haklarına ilişkin sözleşmelerin uygulanması, Tapu Kanunu ve diğer ilgili yasal düzenlemelerde öngörülen doğru usul ve esaslara uygun olmalıdır. Arazi kullanım haklarının devri, Tapu Kanunu'nda öngörülen tescil tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

"Arazi kullanım hakkı devir sözleşmesi noter onayı anında yürürlüğe girer. Arazi kullanım hakkı devri, tapu kanunu hükümlerine göre değişikliklerin tescil edildiği tarihten itibaren hüküm ifade eder."
Avukat NGUYEN DUC, Dong Nai İl Barosu.

Ayrıca, 2024 tarihli Noterlik Kanunu'nun 6. maddesi, noter tasdikli belgelerin noter tarafından imzalandığı ve noterlik kurumunun belgeye damga vurduğu andan itibaren geçerli olduğunu açıkça belirtmektedir. Noter tasdikli belgeler, ilgili taraflar için geçerli olup, işlemde yer alan tarafların yetkili devlet kurumlarından noter tasdikli işlemle ilgili işlemlerin yapılmasını talep etmelerine temel teşkil etmektedir.

Avukat Nguyen Duc (Dong Nai Eyalet Barosu) şunları söyledi: Yukarıdaki düzenlemelere dayanarak, Bayan PTG ile Bay HVB arasındaki 4 sao arazi devri sözleşmesi, resmi koşullara uyulmadığı (noter tasdikli veya onaylı olmadığı) için henüz yürürlüğe girmemiştir. Çiftin Bay HVB ile yaptığı sözleşme ise, noter tasdikinden itibaren yürürlüğe girmektedir. Bay HVB'nin depozitoyu geri istemesi ve çift tarafından kabul edilmesi konusu, arazi devri sözleşmesinin yürürlüğe girip girmemesiyle ilgili değildir.

Bay DVR'ın durumunda: Kendisi ve Bayan NTD arasındaki devir sözleşmesi yürürlüğe girebilir. Ancak, Bayan NTD sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmediği için, imzalanan sözleşmenin iptalini talep etme hakkına sahiptir. Noter tasdikli bir sözleşmenin iptali aşağıdaki koşulları karşılamalıdır: Sözleşmeye katılan tüm kişilerin mutabakatı ve yazılı taahhüdü. Aynı zamanda, noter tasdikli sözleşmenin iptaline ilişkin noter onayı, önceki noterlik kurumunda ve bir noter tarafından yapılmalıdır.

Noterlik kurumunda düzenlenen noter tasdikli sözleşmenin iptal edilmemesi halinde Sayın DVR'nin, Sayın NTD'nin sözleşmesel yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal ettiği ve sözleşmede taahhüt edilen yükümlülükleri gereği gibi yerine getirmediği gerekçesiyle sözleşmenin iptalini mahkemeden talep ederek dava açma hakkı bulunmaktadır.

Doan Phu

Kaynak: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/