Ulaşım odaklı kentsel gelişim (TOD) projelerine yatırım çekmek.

Metro hatları ve çevre yolları boyunca TOD (Ulaşım Odaklı Gelişim) modelini kullanarak kompakt kentsel alanlar inşa etmek, Ho Chi Minh şehrinin Vietnam'ın en akıllı kentsel kümelenmelerinden bazılarını oluşturmasına yardımcı olacaktır.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 98/2023/QH15 sayılı Karar uyarınca, metro hatları ve 3. Çevre Yolu boyunca 11 adet kompakt kentsel alanın TOD (Ulaşım Odaklı Gelişim) modeli temelinde geliştirilmesi planına ilişkin bir karar yayınladı. Buna göre, 2024-2025 döneminde, devam eden 3 büyük ulaşım projesi boyunca 9 lokasyonda TOD gelişiminin uygulanması bekleniyor: 1. Metro Hattı (Ben Thanh - Suoi Tien), 2. Metro Hattı (Ben Thanh - Tham Luong) ve 3. Çevre Yolu.

Şehrin Arazi Geliştirme Merkezinin rolünün güçlendirilmesi

En büyük Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) alanı, Xuan Thoi Thuong beldesinde (Hoc Mon ilçesi) 389 hektardan fazla bir alanı kapsıyor ve 3. Çevre Yolu'na bağlanıyor. En küçük alan ise Tan Binh Bölgesi Sergi Merkezi ve Spor Merkezi (5,1 hektar). Bu konum, 2 ve 5 numaralı metro hatlarına bağlanacak şekilde TOD gelişimi için planlanmıştır. Çevrede halihazırda yerleşim alanları, okullar ve hareketli bir pazar bulunmaktadır.

Geri kalan lokasyonlar 10. Bölge, Tan Phu Bölgesi, Thu Duc Şehri ve Binh Chanh Bölgesi'nde olup, 1, 2 ve 3 numaralı metro hatlarına ve 3 numaralı Çevre Yolu'na bağlantılıdır.

Ho Chi Minh Şehri Kaynak ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Direktörü Dr. Pham Viet Thuan, Ho Chi Minh Şehri hükümetinin önemli ulaşım güzergahları boyunca 11 kompakt kentsel alan geliştirme planını destekleyerek, Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) modelinin dünyanın dört bir yanındaki modern şehirlerde, özellikle Çin, Tayland ve Singapur'da yaygın olarak uygulandığını belirtti. Bu model, kentsel dönüşüme uygun arazilerin etkin bir şekilde kullanılmasını ve geliştirilmesini sağlayarak, kompakt kentsel alanlar ve akıllı şehir kümeleri oluşturmaya yardımcı olacaktır.

Planlamaya ve mevcut arazi durumuna bağlı olarak, Ho Chi Minh Şehri, Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) model şehirleri inşa ederken iki yaklaşım benimsemektedir. Birincisi, mevcut alanların yenilenmesine ve iyileştirilmesine odaklanan grup: öncelikle çevre yollarına veya metro hatlarına bitişik mevcut yerleşim alanları. İkincisi, yeni yatırımlara odaklanan grup: boş araziler, seyrek nüfuslu alanlar veya fabrikaların ve işletmelerin taşınmasının planlandığı mevcut alanlar üzerine inşa edilen projeler…

Metro 1 Hattı boyunca uzanan arazinin etkin bir şekilde kullanılması, Ho Chi Minh Şehrinde akıllı kentsel kümelenmelerin oluşturulmasına yardımcı olacaktır. (Fotoğraf: HOANG TRIEU)

Dr. Thuan, istasyonun çekirdek bölgesinin (400-500 m yarıçap içinde) en uygun yüksek yoğunluklu kentsel gelişime odaklanması gerektiğini öne sürdü. Bu arada, istasyon çevresindeki geçiş bölgesinin (500-1000 m yarıçap içinde) de yüksek yoğunluklu kentsel gelişime odaklanması gerektiğini belirtti. Özellikle 3. Çevre Yolu ile ilgili olarak, kentsel gelişimin kavşaklara, 3. Çevre Yolu'na bağlanan yollara veya yan hatlara bitişik alanlarda yoğunlaştırılması gerektiğini ifade etti.

Dr. Thuan'a göre, uygulamayı kolaylaştırmak için Ho Chi Minh Şehri, kamuoyunu bilgilendirmek ve onaylanan planlara uygun modeller için makul arazi edinme planları geliştirmek amacıyla, Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) alanlarının planlama sınırlarını yayınlamalıdır.

"Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) kentsel kalkınması için arazi tazminatı ve edinimiyle ilgili iş yükü çok büyük. 2024 Arazi Kanunu'na göre, devlet yönetim kurumu olan Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi üzerindeki yükü azaltmak için Ho Chi Minh Şehri'nin, TOD planına hizmet etmek üzere Şehrin Arazi Geliştirme Merkezi'nin rolünü güçlendirmesi gerekiyor. Plan iyi ve doğru yönde uygulanırsa, Ho Chi Minh Şehri'nin gerçekten akıllı kentsel alanlar veya başka bir deyişle, Vietnam'daki en uygun ulaşım bağlantılarına sahip akıllı kentsel kümeler oluşturmasına yardımcı olacaktır," diye belirtti Dr. Thuan.

İyi planlama yatırımcıları cezbeder.

Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) için kaynakların kilidini açmak amacıyla, Ho Chi Minh Şehri Kalkınma Araştırma Enstitüsü'nden Dr. Pham Tran Hai, mekânsal organizasyon, özellikle de TOD alanlarındaki arazilerin yeniden düzenlenmesi konusuna değindi. Buna göre, metro istasyonlarının etrafındaki alan yeniden düzenlenmeli ve sakinler, sermaye katkısında bulunarak TOD projelerine arazi bağışlamaya teşvik edilmelidir. Bağışlanan arazinin büyüklüğüne ve konumuna bağlı olarak, tazminat hesaplanacak ve sakinlere arazi veya bina alanı şeklinde verilecektir. Dr. Hai, "Bu model, özellikle arazi edinimi konusunda zorluk çeken ülkelerde uluslararası kuruluşlar tarafından teşvik edilmektedir" dedi.

Politika konusunda Dr. Hai, araziden elde edilen katma değerin düzenlenmesini önerdi; bu kapsamda iyileştirme ücretleri (TOD alanlarındaki mevcut mülklere uygulanır), etki ücretleri (TOD alanlarındaki projeler için) ve mekânsal gelişim haklarının devri (TOD alanlarındaki araziler için) yer almaktadır. Bunu başarmak için, bu politikaların yasal çerçevesinin iyileştirilmesi, özellikle 2024 Arazi Kanunu'nun 219. maddesindeki arazi kullanım hakları katkısı ve arazi düzenlemesiyle ilgili arazi düzenlemelerinin veya artan taban alanı nedeniyle mekânsal gelişim haklarının satışına ilişkin düzenlemelerin yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

Ho Chi Minh Şehri Ulaşım Dairesi ile yerel yetkililer arasında 2023 yılında TOD (Ulaşım Odaklı Gelişim) projesinin uygulanmasına ilişkin yapılan bir toplantıda, Nha Be Bölgesi Halk Komitesi temsilcisi, Nguyen Huu Tho Caddesi'ndeki arazi edinimi ve ihale süreçlerindeki deneyimlerini paylaştı. Bir TOD projesi olmasa da, Nguyen Huu Tho Caddesi, hükümetin yol yapımı için bütçe ayırdığı, ardından güzergah boyunca arazi edinimi ve bu arazilerin ulaşım altyapısına yeniden yatırım için ihale edildiği bir projeye benzer özellikler göstermektedir. Bu nedenle, Nha Be Bölgesi temsilcisine göre, 1 ve 2 numaralı metro hatları ve 3 numaralı Çevre Yolu için TOD'u etkili bir şekilde uygulamak için, planlama yetkililerinin esnek olması ve genel kriterlere odaklanması, arazi ihalelerini kolaylaştırmak ve yatırımcıları fikirlerini kısıtlamadan çekmek için aşırı ayrıntılardan kaçınması gerekmektedir.

Nha Be bölgesinden bir temsilci, "Planlama sürecinde, yeşil alanlar, ticari alanlar, yollar vb. için sadece belirli hedefler belirlememiz gerekiyor. Buna dayanarak, yatırımcılar kendi fikirlerini ve inşaat tasarımlarını ortaya koyabilirler ki bu da devletin uygulama yapmasından daha etkili olacaktır" diye ekledi.

Tan Binh Bölgesi gibi 2 numaralı metro hattının geçtiği bazı yerleşim yerleri, ihale ve açık artırma yoluyla yatırımcıları davet ederken, yatırımcıların genellikle planlama hedeflerini artırmak için düzenlemeler talep ettiklerini paylaştılar. Bu nedenle, plan uygulanırken, yatırımcıları çekmek için birçok cazip koşulla birlikte hedefler en üst düzeye çıkarılmalıdır.

11 TOD model şehir

Plana göre, 2026'dan 2028'e kadar Ho Chi Minh Şehri, 3. Çevre Yolu boyunca Tan Hiep beldesinde (Hoc Mon ilçesi) ve uzatılan 3. Metro Hattı ve Ho Chi Minh Şehri - Can Tho demiryolu hattına bağlanan Tan Kien istasyonu çevresindeki bölgede (Binh Chanh ilçesi) iki adet Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) alanını uygulamaya devam edecek.

1. aşamada 9 adet TOD kentsel alanı bulunan projenin sınırları, planlaması ve arazinin yasal statüsü 2025 yılının ikinci ve üçüncü çeyreklerinde belirlenecektir. Ardından, planlama 2025 yılının ikinci ve dördüncü çeyreklerinde güncellenecek ve yatırımcı seçimi süreci 2026 yılının başlarında tamamlanacaktır.

Kaynak: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm