Emlak vergisi: Reformu engelleyen engellerin kaldırılması.

Başbakan Pham Minh Chinh'in 7 Ekim'de yayımlanan 190/CD-TTg sayılı resmi yazısında, arzı artırmak, konut fiyatlarını düşürmek ve piyasayı istikrara kavuşturmak için çözümlerin kararlı bir şekilde uygulanmasına ilişkin olarak, Başbakan Pham Minh Chinh, arzı artırmak, konut fiyatlarını halkın karşılayabileceği seviyelere indirmek ve piyasayı istikrara kavuşturmak için kilit çözümlerden biri olarak gördüğü gayrimenkul vergi politikasına ilişkin bir raporun acilen tamamlanması için Maliye Bakanlığı'ndan talepte bulundu.

Açıklayıcı fotoğraf: Tuan Anh/TTXVN

Gayrimenkul vergisi reformu hikayesi yeni değil. Bu hamle, piyasa aşırı ısınma veya çöküş belirtileri gösterdiğinde ortaya çıkar. O zaman, spekülasyonu dizginlemek ve bütçe için sürdürülebilir bir gelir kaynağı oluşturmak amacıyla gayrimenkul vergisi önerisi tekrar gündeme getirilir. Ancak her tartışma turundan sonra, piyasa soğuduğunda bu konu unutulur.

Uzun süren tereddüt, ortalama gelirlerin düşük ve konut fiyatlarının yüksek olduğu bir dönemde, nüfus üzerindeki etkiye ilişkin endişelerden kaynaklanıyor. Bu durum, birbiriyle çatışan iki çıkar grubunun baskısıyla daha da karmaşıklaşıyor: çok sayıda mülke sahip olanlar ve konuta ihtiyaç duyan işçi sınıfı.

Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo'ya göre, bu "çelişki", yönetim organlarının aşırı temkinli davranmasına ve vergi reformunun somut eylemden ziyade çoğunlukla teorik araştırma aşamasında kalmasına neden oluyor. Ancak gecikme devam ederse, piyasa, yatırım kararlarının arazi tutma ve fiyatların yükselmesini bekleme beklentisinden ziyade gerçek nakit akışına dayalı olduğu sağlıklı bir işleyiş durumuna geri dönmekte zorlanacaktır.

Bu kez, hükümetin siyasi kararlılığı daha net görünüyor; zira vergilendirmeyi piyasa düzenini yeniden sağlamak için "güçlü bir çözüm" olarak görüyor. Amaç, piyasa segmentlerini gerçek talebe yaklaştırmak, spekülasyonu dizginlemek, satış fiyatlarını gerçek değerlerine yaklaştırmak ve gerçek konut ihtiyacı olan veya üretim ve işletmeye yatırım yapan alıcılar için sermayeyi serbest bırakmaktır.

Ancak vergilerin etkili olabilmesi için şeffaf bir veri altyapısı şarttır. Bu arada, uzun yıllardır arazi ve işlem bilgi sistemi çeşitli kurumlar arasında parçalı ve dağınık halde kalmıştır. Bakanlıklar, daireler ve yerel yönetimler kendi standartlarına göre veri oluşturmakta, bu da senkronizasyon eksikliğine ve genellikle varlıkların yanlış değerlendirilmesine yol açmaktadır; bu da vergi hesaplamasında önemli bir faktördür.

Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü Direktörü Bui Van Doanh'a göre, uygulanabilir bir vergi politikası geliştirmek için öncelikle verileri "temizlemek" gerekiyor: mülkiyet haklarından, planlamadan, konumdan, alandan, piyasa değerine ve her bir mülkün işlem geçmişine kadar.

Çünkü veri eksikliği, varlık değerlerinin yaygın bir şekilde düşük beyan edilmesine yol açacak ve bu da hem gelir kayıplarına hem de kanuna uyanlar ile kanunu çiğneyenler arasında eşitsizliğe neden olacaktır. Bunun en önemli örneği, vergi reformunu engelleyen en büyük darboğaz olan "iki kademeli fiyatlandırma" sistemidir.

Uzun süredir devam eden bir sorun, "iki fiyatlı" işlemler uygulamasıdır. Gerçek fiyat ile noter onaylı sözleşmede belirtilen fiyat arasında önemli bir fark vardır. Birçok gayrimenkul, vergi yükümlülüklerini azaltmak için sözleşme fiyatının 1,5 ila 2 katı daha yüksek fiyatlarla alınıp satılmaktadır. Uzmanlara göre, bu durum sadece piyasayı bozmakla kalmıyor, aynı zamanda gerçek değere dayalı vergi politikalarının tasarlanmasını da imkansız hale getiriyor.

Ekonomist Vu Dinh Anh, adil bir vergi mekanizmasına sahip olmak için devletin gerçek alım satım fiyatlarını kontrol etmesi gerektiğini analiz etti. Ancak mevcut parçalı veri sistemiyle, yönetim organı fiyat dalgalanmalarını tam olarak izleyemiyor ve bu da yeni politikaların etkili bir şekilde uygulanmasında zorluklara yol açıyor.

Uzmanlar genel olarak günümüzdeki en büyük "darboğazın" vergi koyup koymamak değil, verginin pratikte nasıl işleyeceği konusunda hemfikir. Bunu başarmak için veri şeffaflığı, standartlaştırılmış bilgi, işlemlerin gerçek değerinin doğrulanması ve net bir uygulama yol haritası acil gereksinimlerdir.

Bu engeller ortadan kalktığında ancak vergilendirme, piyasanın istikrarlı ve sürdürülebilir işleyişi için önemli bir araç haline gelecektir. Aksine, eğer konu "gündemde tartışılır, gündemden düşer" şeklinde kısır bir döngüye girmeye devam ederse, gayrimenkul piyasası yıllardır süregelen arz-talep dengesizliğinden kurtulmakta zorlanacaktır.

Piyasada yaygın bir endişe, verginin doğrudan ikinci bir mülke sahip olanları etkileyeceği yönündedir. Ancak uzmanlara göre, politikanın amacı birden fazla mülke sahip olan herkesi hedef almak değil, kullanılmayan veya az kullanılan varlıklara sahip olanları hedef alarak israfı ve arzı sınırlamayı önlemektir.

Doçent Doktor Nguyen Quang Tuyen, meşru ihtiyaçlarını karşılamak için birden fazla mülke sahip olan kişiler ile fiyatların yükselmesini bekleyerek mülk biriktirenler arasında ayrım yapmanın gerekli olduğunu belirtti. Spekülatif gruplar için, varlıklarını ya kullanıma sokmaya ya da devretmeye zorlamak, böylece işlem hacmini artırmak ve vergi gelirlerini desteklemek amacıyla vergilendirme gereklidir.

Bu uzman, vergilendirme nedeniyle piyasa çöküşüyle ​​ilgili endişelerin yersiz olduğunu savunuyor. Satış dalgası yalnızca aşırı finansal kaldıraç kullananlar veya kısa vadeli spekülasyon yapanlar arasında yaşanacaktır. Gerçek finansal kapasiteye sahip olanlar ciddi şekilde etkilenmeyecektir.

Piyasada likidite yaratmak için bir ölçüde spekülatif faaliyetlere hala ihtiyaç duyulmaktadır. Ancak spekülasyon, varlık biriktirip sonra onları atıl bırakmak yerine, vergiyle düzenlenmiş şeffaf ticari faaliyetlere dayanmalıdır.

Ayrıca, uzmanların vergi politikalarının uygulanmasını zorlaştıran bir diğer risk olarak uyardığı durum ise, mülklerin başkasının adına tescil edilmesi olgusudur. Birçok kişi çok sayıda mülke sahip olmakla birlikte, vergi ödemekten kaçınmak için bunları akrabalarının veya tanıdıklarının adına tescil ettirmektedir. Bu durum, düzenlemeye tabi tutulması gereken doğru kişilerin belirlenmesinde önemli bir zorluk teşkil etmektedir.

Bu durumun önüne geçmek için, tapu kayıt sistemi, kayıtlar ve haritalar standartlaştırılmalı ve birbirine bağlanmalıdır. Bilgiler birbirine bağlandığında, yönetim kurumu olağandışı işlemleri tespit edebilecek, gerçek sahipleri belirleyebilecek ve vergi kaçakçılığını önleyebilecektir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm