Ek arazi bedeli: İşletmenin suçu değil, ama yükü siz mi çekiyorsunuz?

İşletmeler, projenin arsa bedelinin henüz belirlenmediğini ancak buna rağmen yüzde 5,4 oranında ek arsa kullanım bedeli ödemek zorunda kaldığını, bunun da mantıksız olduğunu düşünüyor.

Maliye Bakanlığı'nın görüşüne sunulan, 30 Temmuz 2024 tarihli, Arazi Kullanım Ücretleri, Arazi Kiraları ve 104 Sayılı Arazi Geliştirme Fonu Kararnamesi'ni düzenleyen Hükümet'in 103 Sayılı Kararnamesinin bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapan Kararname Taslağı, iş dünyası tarafından özel ilgi görüyor.

Zira, tasarıda, arsa tahsisi, arsa kiralama, arsa kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi, yıllık arsa kiralamasından tek seferlik arsa kiralamasına geçilmesi, detaylı planlamanın düzeltilmesi gibi konularda karar verilmiş ancak arsa bedeli henüz belirlenmemişse, henüz hesaplanmamış süre için arsa kullanım bedeli, arsa kirası olarak ödenmesi gereken tutar üzerinden yıllık %5,4 oranında ek ödeme yapılması gerekmektedir.

Hem akıl hem de duygu bakımından mantıksız

Arazi kullanım bedeli hesaplanmadığında ödenecek ek arazi bedelinin makul olmadığını bilen işletme, yine de bu bedeli ödemek zorundadır; çünkü ancak o zaman arazi işletmeye alınıp satışa sunulabilir.

Bunlar, GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı ve Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep'in VietNamNet muhabiriyle yaptığı paylaşımlar .

Yaklaşık 500 milyar VND tutarındaki arazi kullanım bedelinin yanı sıra işletmenin Phu Tho'daki bir proje için yaklaşık 27 milyar VND tutarında ek arazi bedeli ödediğini söyledi.

Ancak GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı, bu miktarın çok büyük olmadığını, 2014 yılında arsa tahsis kararı almış ve üzerinden 10 yılı aşkın süre geçmiş olmasına rağmen çok daha yüksek ek miktarlar ödemek zorunda kalan başka işletmelerin de olduğunu söyledi.

"Bu mantıksız. Arazi kullanım ücretlerinin ödenmesindeki gecikme işletmenin hatası değil, asıl yükü işletme çekiyor. Birçok tavsiyede bulunduk, ancak Maliye Bakanlığı henüz bir karara varmadı. Proje yürüttüğümüz bölgelerde de bu tahsilatın mantıksız olduğunu kabul ediyorlar, ancak kolluk kuvvetleri oldukları için tavsiyede bulunamıyorlar," dedi Bay Hiep.

İşletmeler, ek arazi kullanım ücretlerine ilişkin düzenlemenin mantıksız olması nedeniyle kaldırılmasını öneriyor. Fotoğraf: Hoang Ha

EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi (EZ Property) Genel Müdürü Sayın Pham Duc Toan, şunları söyledi: Projenin henüz arazi değeri belirlenmediyse, işletmeleri ek arazi kullanım ücreti ödemeye zorlamak hem duygusal hem de mantıksal olarak mantıksızdır.

Bay Toan, "Bazı yerel yönetimler, inşaat izni almadan önce işletmelerin arazi kullanım ücretlerini ödeme yükümlülüklerini yerine getirmelerini şart koşuyor. Arazi değerlemesi devletin sorumluluğunda. İşletmelere, herhangi bir ihlalde bulunmadıkları halde, kendilerine ait olmayan hatalar için para cezası vermek, işletmeleri 'zorlama' eylemidir," dedi.

Bu arada, arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasındaki gecikme, işletmeler için büyük kayıplara neden oluyor. Yani, proje uygulama süreci uzuyor ve her yıl artan arazi fiyatları nedeniyle maliyetler artıyor.

Arazi kullanım bedelinin hesaplanmadığı süre için ödenecek arazi bedeli üzerinden hesaplanan yıllık %5,4'lük cezanın oldukça yüksek olduğunu analiz etti. Örneğin, bir projenin arazi kullanım bedeli 1.000 milyar VND ise, Devlet arazi kullanım bedelini hesaplamayı sadece 1 yıl geciktirirse, işletme ek olarak 54 milyar VND ödemek zorunda kalacak.

Bir işletme vergi ödemesinde gecikme yaşarsa, vergi sektörü, arazi kullanım ücreti ödeme bildiriminin yapıldığı tarihten itibaren 90 gün geçmesine rağmen tam olarak ödeme yapılmaması durumunda, oldukça yüksek bir faiz oranı olan %0,03/gün oranında bir ceza öngörmektedir.

Toan Bey, o zaman işletmelerin çifte vergilendirme durumuna düşeceğinden endişe ediyor.

Aynı görüşü paylaşan Dat Xanh Kuzey Genel Müdürü Bay Vu Cuong Quyet, arazi kullanım ücretlerini belirlemenin devlet kurumlarının sorumluluğunda olduğunu söyledi.

Bay Quyet, VietNamNet muhabirine verdiği demeçte, "Arsa kullanım bedelleri belirlenmeden önce birçok proje 3-5 yıl boyunca 'ıslatılıyor', ardından işletmelere arazi bedelinin hesaplanmasını bekleyen süre boyunca ödenmemiş tutar üzerinden yıllık %5,4 oranında para cezası kesiliyor. Bu, işletmeler için dezavantajlı bir düzenleme. Çünkü gecikme, işletmenin hatasından kaynaklanmıyor, ancak yine de para cezasına çarptırılıyorlar," dedi .

Bu lider, arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına göre belirlendiğini ve yıllık olarak ayarlandığını söyledi. Piyasa fiyatları her yıl artıyor, bu nedenle hükümet arazi kullanım ücretlerini belirlemeyi ne kadar geciktirirse, işletmelerin maliyetleri o kadar artacak.

Quyet, "Arsa bedeli, para cezası ve diğer masraflar satış fiyatına dahil edilecek ve bu masrafları karşılayacak olan son taraf alıcı olacak" dedi.

Ek arazi fiyatı düzenlemelerinin kaldırılması önerisi

Yukarıdaki gerçek karşısında EZ Property Genel Müdürü Pham Duc Toan, ek arazi kullanım ücretlerine ilişkin düzenlemenin kaldırılmasını önerdi.

"Arsa kullanım bedellerinin belirlenmesinde gecikme olması durumunda, ilgili birimlerin sorumluluklarının açıkça tanımlanması gerekmektedir. Bedeller, yalnızca Devlet tarafından belirli arsa bedelleri belirlendiği takdirde tahsil edilmelidir.

Bazı yerel yönetimler risklerden korktukları için değerlendirme yapmaya cesaret edemiyorlar. Bu da uzun yıllardır arazi için mali yükümlülükleri olan hiçbir proje belirlenememesine yol açıyor. Sorun mekanizmada yatıyor; çözülürse, uygulama görevlileri sorumluluğu işletmelere yüklemek yerine, güvenle uygulayacaklardır," dedi Bay Toan.

Bay Nguyen Quoc Hiep, Maliye Bakanlığı'nın politikayı yeniden gözden geçirmesini önerdi, çünkü bu çok mantıksız.

Ona göre, ek arazi harcı tahsiline ilişkin bu hüküm kaldırılmalıdır. Arazi kullanım harcı tahsilatında gecikme olması halinde, sorumluluk arazi değerleme kuruluşuna ait olmalıdır. Aynı zamanda, geçiş koşulları değiştirilmeli ve ödeme yükümlülüğünü yerine getiren herhangi bir birimin tekrar kesinti yapmasına izin verilmelidir.

Ayrıca, devlet kurumları arazi vergisini hesaplamada geç kalırsa, işletmelerin para cezasından muaf tutulması gerektiğini önerdi - Dat Xanh Kuzey lideri.

Devletin, arazi tahsis veya kiralama kararının alındığı tarihten itibaren en geç 3-9 ay, en geç 1 yıl içinde araziye ilişkin mali yükümlülüklerin belirlenmesi gerektiğini açıkça belirtmesi gerektiğini belirtti. Bu sürenin aşılması durumunda, işletmelerin gecikme cezalarından muaf tutulması gerektiğini belirtti. Bu durum, yetkilileri arazi fiyatlarını acilen belirlemeye zorlayarak baskı yaratacak ve projelerin yıllarca "karmaşa" içinde kalmasına yol açacaktır.

Quyet, "Arazi fiyatlarındaki engellerin kaldırılması, bol miktarda arzın sağlanmasına yardımcı olur ve böylece gayrimenkul fiyatlarının yükselmesini önler" önerisinde bulundu.

Sosyal konut projeleri için arazi kullanım ücreti muafiyetinin eş zamanlı hale getirilmesi için yasada değişiklik önerisiHoREA, sosyal konut projeleri, kamu konutları, yeniden yerleşim konutları ve apartman binalarının yeniden inşası için arazi kullanım ücreti muafiyeti konusunu eş zamanlı hale getirmek için yönetmelikte değişiklik yapmayı öneriyor...

Source: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html