Yeni projeler hâlâ yavaş yavaş gelmeye devam ediyor.
Özellikle, Vietnam Devlet Bankası (SBV) 2. Bölge Şubesi, Nisan ayı sonu itibarıyla Ho Chi Minh Şehrindeki toplam gayrimenkul kredisi bakiyesinin 1.116 trilyon VND'ye ulaştığını, bunun bir önceki aya göre %0,34 ve 2024 yıl sonuna göre %2,85 artış gösterdiğini bildirdi. Gayrimenkul kredilerinin büyüklüğü korunmaya devam ederek, bölgedeki toplam kredi bakiyesinin yaklaşık %28'ini oluşturdu. Bunun içinde, kişisel kullanım amaçlı gayrimenkul kredileri (ev satın alma kredileri, ev inşaatı için arsa kullanım haklarının devri; ev onarım kredileri vb.) toplam gayrimenkul kredisi bakiyesinin yüksek bir oranını oluşturarak 727.000 milyar VND'ye ulaştı; bu da bir önceki aya göre %0,05 ve 2024 yıl sonuna göre %0,65 artış anlamına geliyor.
Kredi artışına rağmen, piyasadan çok az para çıkıyor.
FOTOĞRAF: DINH SON
Rakamlar oldukça iyi görünse de, gerçek şu ki hem işlemler hem de yeni projeler durgun. Bu nedenle birçok kişi, gayrimenkul kredisine yatırılan trilyonlarca dong nereye gitti diye soruyor.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, gayrimenkul kredisi büyüme rakamlarının çok yüksek olmasına rağmen, bu büyümeden kimin faydalandığını bilmediğini söyledi. Çünkü işletmeler hâlâ yasal belgeleri işlemekte zorlanırken ve bu nedenle sermayeye erişemezken, gayrimenkul satın almak için borç alan kişi sayısı da düşük. Özellikle, yılın ilk dört ayında Ho Chi Minh Şehrinde sermaye artırımına uygun sadece 3 proje vardı ve bunların toplam 3.286 dairesi bulunuyordu; hepsi de lüks dairelerdi. Yılın ilk dört ayında hiçbir proje devredilmedi çünkü yasalara göre, bir proje başka bir ortağa satılmadan önce mali yükümlülüklerini yerine getirmelidir.
"2017'ye kıyasla, piyasa için bir patlama yılı olan bu yıla kıyasla, mevcut arz sadece %10 seviyesinde. Gerçekte, özellikle uygun fiyatlı konutlar, bilhassa sosyal konutlar için hala arz açığı var ve arsa ve ev fiyatları istikrarlı bir şekilde artmaya devam ediyor. Yıl başından bu yana piyasaya sürülen toplam daire sayısı çok az ve işlem sayısı da çok fazla değil, ancak Vietnam Merkez Bankası'nın bildirdiği kredi büyümesi çok garip. Sadece Ho Chi Minh Şehri değil, tüm ülke aynı büyümeyi gösteriyor; bunu anlamıyorum," diye belirtti Bay Le Hoang Chau ve işletmelerin özellikle Ağustos-Aralık 2025 civarında vadesi gelen kurumsal tahvillerin vade tarihlerini karşılamakta zorlandıkları için nakit akışı ve sermaye konusunda hala önemli zorluklarla karşı karşıya olduklarını ekledi. Bu durum, onları borç geri ödeme sürelerini uzatmak için müşterilerle müzakere etmeye ve mücadele etmeye zorluyor.
Uygulamalı Bilişim ve Ekonomi Araştırma Enstitüsü Direktörü Dr. Dinh The Hien de, işletmelerin hala sermaye eksikliği çektiğini, fonlara erişimde zorluk yaşadığını ve piyasaya enjekte edilen para miktarının önemli olmadığını doğruladı. Bu nedenle, gayrimenkul kredilerinde artış olursa, kuruluşların ve bireylerin eski borçlarını ödemek veya mevcut borçlarını yeniden finanse etmek için borçlanmaları muhtemeldir. Faiz oranlarındaki artış ve stok maliyetlerindeki artış, buna bağlı olarak ödenmemiş kredilerin de artmasına neden olacaktır.
"Borsada işlem gören yaklaşık 100 şirketi kapsayan bir araştırmada, gayrimenkul ve inşaat sektöründeki kredi büyümesinin sürekli olarak azaldığını gözlemledim. Bunun nedeni, gayrimenkuldeki nakit akışının iki ana kaynaktan gelmesidir: işletme nakit akışı ve finansman nakit akışı. Ancak, bu kaynakların her ikisi de zorluklarla karşı karşıya olduğundan, gayrimenkul şirketleri bu yıl da birçok zorlukla karşılaşmaya devam edecek," diye analiz etti Dr. Dinh The Hien.
Bireysel işlemler hızla artıyor ve ikinci el piyasası da oldukça hareketli.
Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh genel olarak şu yorumda bulundu: "Ay Yeni Yılı'ndan bu yana, güney pazarı 2024'e kıyasla büyüme ve daha iyi performans belirtileri gösterdi. Çok fazla yeni proje olmamasına rağmen, bireyler arasındaki işlemler de daha iyi durumda. İstatistiklere göre, gayrimenkul işlemlerinin sayısındaki hızlı artış, Ho Chi Minh Şehrindeki arazi gelirlerinin yüksek bir seviyeye ulaşmasına yardımcı oldu ve 2025'in ilk çeyreğinde 2.200 milyar VND'ye ulaşarak aynı döneme göre 540 milyar VND'den fazla artış gösterdi. Ayrıca, gayrimenkul iş hizmetlerinden elde edilen gelir Mart ayında 25.547 milyar VND'ye ulaşarak bir önceki aya göre %9 artış gösterdi. Yılın ilk üç ayında ise bu sektörden elde edilen gelir 72.321 milyar VND'ye ulaşarak %16 artış gösterdi. Bu olumlu bir artış olup, yatırımcı ilgisinin seviyesini açıkça göstermekte ve gayrimenkul piyasasının toparlanmasını ortaya koymaktadır."
Bu nedenle, Dr. Nguyen Van Dinh'e göre, sınırlı arz nedeniyle birincil piyasa işlemlerinin hacmi düşük olsa da, ikincil piyasadaki işlemler ve bireyler arasında arsa ve ev alım satımı oldukça aktiftir. Bu, güçlü kredi büyümesinin nedeni olabilir. Ayrıca, son aylarda Ho Chi Minh Şehrinde az sayıda proje olmasına rağmen, Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau ve Binh Duong gibi çevre bölgelerde birçok proje tamamlanmış ve başlatılmıştır. İşletmeler Ho Chi Minh Şehrinde yerleşik olduğundan, bu illere yatırım yapmak için şehirde borç almış olabilirler. Ek olarak, son zamanlarda gayrimenkul fiyatlarındaki keskin artış da kredilerin değerinde artışa yol açmıştır. Dr. Dinh, "Ancak, mevcut piyasada gerçek talebin az olduğu ve çok fazla yatırım ve spekülasyon olduğu açıkça görülüyor, bu nedenle kredi sermayesi projelerden ziyade bu gruplara akıyor" diye analiz etti.
Aynı görüşü paylaşan ekonomist Huynh Phuoc Nghia da, kredi büyümesinin büyük ölçüde bireylerin ev satın alma, onarım ve inşaat kredilerinden kaynaklandığına; yıl başından beri arzın çok sınırlı olması nedeniyle yeni projelerin "gerilediğine" inanıyor. Bu, Vietnam Merkez Bankası'nın ev satın alma, ev inşaatı için arazi kullanım hakkı devri ve ev onarımları için verilen kredilerin toplam gayrimenkul kredilerinin yüksek bir oranını oluşturduğunu gösteren raporuyla tutarlıdır. Ayrıca, son dönemdeki kredi büyümesi, piyasaya çok az nakit akışı olması nedeniyle yeniden yapılandırma ve teminatlandırmayla ilişkilidir. Ho Chi Minh Şehrindeki projeler yasal engeller nedeniyle kredi almakta zorluk çekebilirken, işletmeler Ho Chi Minh Şehrindeki kredileri garanti altına almak için diğer illerdeki projeleri veya diğer ürün türlerini kullanabilirler.
Hem arz hem de fiyatlar artıyor.
İnşaat Bakanlığı'nın 2025 yılının ilk çeyreğine ilişkin gayrimenkul piyasası raporuna göre, apartman, müstakil ev ve arsa olmak üzere üç kategorideki gayrimenkul işlemlerinin hacmi, 2024 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla artış eğilimi gösterdi. Özellikle, apartman ve müstakil ev segmentinde 33.585 başarılı işlem gerçekleşti; bu da 2024 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla %132'lik bir artışa denk geliyor. Arsa segmentinde ise 101.049 başarılı işlem gerçekleşti; bu da 2024 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla %116,4'lük bir artışa karşılık geliyor. Bu arada, çeyrekte yaklaşık 3.813 daireden oluşan 14 proje tamamlandı; bu da 2024 yılının aynı dönemine kıyasla %140'lık bir artışı temsil ediyor. Yaklaşık 15.780 birimden oluşan 26 yeni projeye ruhsat verildi; bu da 2024 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla %144 ve 2024 yılının aynı dönemine kıyasla %136'lık bir artışı temsil ediyor. Ülke genelinde yaklaşık 994 proje inşaat halinde bulunuyor. 399.873 adet konut. Bu arada, yapım aşamasında olan ve toplamda yaklaşık 19.760 adet konut birimini kapsayan 59 proje satışa sunmaya hak kazanmıştır; bu da 2024 yılının 4. çeyreğinin %96,7'sini ve 2024 yılının aynı dönemine kıyasla %155,2'lik bir artışı temsil etmektedir.
Kaynak: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
Yorum (0)