Gayrimenkul kredisi nereye akıyor?

Yeni projeler hala yavaş yavaş geliyor

Özellikle, Vietnam Devlet Bankası (SBV) 2. Bölge Şubesi, Nisan ayı sonuna kadar Ho Chi Minh şehrindeki toplam ödenmemiş gayrimenkul kredi bakiyesinin bir önceki aya göre %0,34 ve 2024 sonuna göre %2,85 artarak 1.116 trilyon VND'ye ulaştığını belirtti. Gayrimenkul kredilerinin ölçeği korunmaya devam ediyor ve bölgedeki toplam ödenmemiş kredi bakiyesinin yaklaşık %28'ini oluşturuyor. Özellikle, kendi kendine kullanım grubuna yönelik gayrimenkul kredileri (ev satın alma, ev inşa etmek için arazi kullanım haklarını devretme; ev onarımı için krediler...) hala toplam ödenmemiş gayrimenkul kredi bakiyesinin yüksek bir oranını oluşturuyor, %65'ini oluşturuyor ve 727.000 milyar VND'ye ulaşıyor, bir önceki aya göre %0,05 ve 2024 sonuna göre %0,65 artmış.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — Kredi büyümesine rağmen piyasadan nakit çıkışı çok az.

Rakamlar oldukça iyi görünse de, gerçekte hem işlemler hem de yeni projeler "yavaş" seyrediyor. Bu nedenle birçok kişi, bir milyon milyar dong'u aşan gayrimenkul kredisinin nereye gittiğini soruyor.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, emlak kredisi büyüme rakamlarının çok yüksek olmasına rağmen, bu büyümeden kimin faydalandığını bilmediğini söyledi. Çünkü işletmeler hala yasal belgeleri işlemekte ve sermayeye erişmekte zorlanırken, pek çok kişi gayrimenkul satın almak için borç almıyordu. Özellikle yılın ilk 4 ayında Ho Chi Minh Şehri'nde sermaye seferberliğine uygun sadece 3 proje vardı ve toplam 3.286 daire vardı ve bunların hepsi lüks dairelerdi. Yılın ilk 4 ayında hiçbir proje devredilmedi çünkü yasalara göre, projenin başka bir ortağa satılabilmesi için mali yükümlülüklerini tamamlaması gerekiyor.

"Piyasanın yükselişe geçtiği 2017 yılına kıyasla, mevcut arz yalnızca %10. Gerçekte, özellikle uygun fiyatlı konutlar ve özellikle sosyal konutlar olmak üzere, arz eksikliği devam ediyor ve emlak fiyatları istikrarlı bir şekilde artıyor. Yıl başından bu yana piyasaya sürülen toplam daire sayısı çok az, işlem sayısı az, ancak Devlet Bankası'nın bildirdiği kredi büyümesi oldukça tuhaf. Sadece Ho Chi Minh Şehri değil, tüm ülke artıyor, ben de anlamıyorum," diyen Bay Le Hoang Chau, özellikle Ağustos - Aralık 2025 civarında vadesi dolacak kurumsal tahvillerle başa çıkmakta zorlanan işletmeler bağlamında, işletmelerin nakit akışı ve sermaye konusunda hâlâ zorluk çektiğini sözlerine ekledi. Bu durum, borç ödemelerini uzatmak için müşterilerle pazarlık yapmak zorunda kalmalarına ve mücadele etmeye devam etmelerine neden oluyor.

Bilişim ve Uygulamalı Ekonomi Enstitüsü Müdürü Dr. Dinh The Hien de gerçekte işletmelerin hâlâ sermaye eksikliği yaşadığını, sermayeye erişimde zorluk çektiğini ve piyasaya akıtılan para miktarının çok fazla olmadığını belirtti. Dolayısıyla, gayrimenkul kredileri artarsa, kuruluşların ve bireylerin eski borçlarını kapatmak veya borçlarını devretmek için borçlanmaları olasıdır. Faiz oranları ve stok maliyetlerindeki artış, kredi bakiyelerinin de buna bağlı olarak artmasına neden olacaktır.

"Borsaya kayıtlı yaklaşık 100 şirketle yaptığım bir anket sonucunda, gayrimenkul ve inşaat sektörlerindeki kredi büyümesinin sürekli azaldığını tespit ettim. Çünkü gayrimenkuldeki nakit akışı iki ana kaynaktan geliyor: işletme nakit akışı ve finansal nakit akışı. Ancak bu iki kaynak da zorluklarla karşı karşıya, bu nedenle gayrimenkul şirketleri bu yıl hala birçok zorlukla karşı karşıya," diye analiz etti Dr. Dinh The Hien.

İnsanlar arasındaki alışverişler artıyor, ikincil piyasa hareketleniyor

Genel olarak, Vietnam Emlak Brokerleri Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh şu yorumu yaptı: Ay Yeni Yılı'ndan bu yana, güney pazarı büyüme belirtileri gösterdi ve 2024'e göre daha iyi işliyor. Çok fazla yeni proje olmasa da, insanlar arasındaki işlemler de daha iyi. İstatistiklere göre, emlak işlemlerinin sayısındaki hızlı artış, Ho Chi Minh şehrindeki arazi gelirinin yüksek bir seviyeye ulaşmasına yardımcı oldu ve 2025'in ilk çeyreğinde 2.200 milyar VND'ye ulaştı; aynı dönemde 540 milyar VND'den fazla arttı. Ayrıca, emlak iş hizmetlerinden elde edilen gelir de Mart ayında 25.547 milyar VND'ye ulaştı; bir önceki aya göre %9 arttı. Yılın ilk 3 ayında, bu sektörden elde edilen gelir %16 artışla 72.321 milyar VND'ye ulaştı. Bu, yatırımcıların ilgi seviyesiyle açıkça gösterilen olumlu bir artış ve emlak piyasasının toparlandığını gösteriyor.

Dr. Nguyen Van Dinh'e göre, sınırlı arz nedeniyle birincil piyasa işlem hacmi düşük olsa da, ikincil piyasadaki işlemler ve halk arasında gayrimenkul işlemleri oldukça aktif bir şekilde gerçekleşiyor. Bu, güçlü kredi büyümesinin nedeni olabilir. Dahası, Ho Chi Minh şehrinde son aylarda az sayıda proje olmasına rağmen, Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau, Binh Duong gibi çevre bölgelerde tamamlanan ve açılan proje sayısı oldukça fazla. Bu arada, Ho Chi Minh şehrinde "yerleşik" işletmeler, illere yatırım yapmak için şehirden borç almış olabilir. Ayrıca, son zamanlarda gayrimenkul fiyatlarındaki keskin artış da kredilerin değerinin artmasına neden oldu. Dr. Dinh, "Ancak bir şey açıkça görülüyor ki, mevcut piyasada gerçek talep çok az, ancak çok fazla yatırım ve spekülasyon var, bu nedenle kredi sermayesi projelere akmaktan çok bu gruplara akıyor," diye analiz etti.

Aynı görüşü paylaşan ekonomi uzmanı Huynh Phuoc Nghia da kredi büyümesinin çoğunlukla konut alımı, onarımı ve inşaat kredilerinde gerçekleştiğini; yeni projelerin ise yıl başından bu yana arzın çok düşük olması nedeniyle "kaybettiğini" belirtti. Bu durum, Devlet Bankası'nın konut alımı, konut inşa etmek için arazi kullanım haklarının devri ve konut onarımı kredilerinin hala toplam gayrimenkul kredilerinin önemli bir kısmını oluşturduğunu belirten raporuyla da tutarlı. Ayrıca, son zamanlardaki kredi büyümesi, piyasaya nakit akışı çok düşük olduğu için yeniden yapılandırma ve ipotek kredileriyle ilgili. Ho Chi Minh City'deki projelerin yasal çıkmazlar nedeniyle borçlanması zor olabilir, ancak işletmeler Ho Chi Minh City'deki kredileri garanti altına almak için eyaletteki projeleri ve diğer ürünleri kullanabilirler.

Hem arz hem de fiyatlar artıyor

İnşaat Bakanlığı'nın 2025 yılı birinci çeyreğine ilişkin gayrimenkul piyasası raporuna göre, daire, müstakil ev ve arsa olmak üzere üç tipteki gayrimenkul işlem hacmi, 2024 yılı dördüncü çeyreğine kıyasla artış eğiliminde. Bunlardan daire ve müstakil ev segmentinde 33.585 başarılı işlem gerçekleşmiş olup, bu oran 2024 yılı dördüncü çeyreğine kıyasla %132'ye denk gelmektedir. Arsa segmentinde ise 101.049 başarılı işlem gerçekleşmiş olup, bu oran 2024 yılı dördüncü çeyreğine kıyasla %116,4'e denk gelmektedir. Bu arada, tüm çeyrekte, yaklaşık 3.813 tamamlanmış daire ölçeğine sahip 14 proje yer almakta olup, bu oran 2024 yılı aynı dönemine kıyasla %140'a denk gelmektedir. Yaklaşık 15.780 daire ölçeğine sahip 26 yeni ruhsatlı proje yer almakta olup, bu oran 2024 yılı dördüncü çeyreğinin %144'üne ve 2024 yılı aynı dönemine kıyasla %136'ya denk gelmektedir. Ülke genelinde yaklaşık 399.873 dairelik ölçekte 994 adet inşaat halinde proje bulunmaktadır. Bu arada, gelecekte konut satışı için uygun olan 59 adet proje bulunmaktadır ve bu projelerin ölçeği yaklaşık 19.760 dairedir; bu da 2024 yılının dördüncü çeyreğine göre %96,7'ye ve 2024 yılının aynı dönemine göre %155,2'ye denk gelmektedir.

Kaynak: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm