Ho Chi Minh Şehri arazi kaynaklarını serbest bırakıyor

Boş arazi, sefil insanlar

Terk edilmiş araziler ve kendiliğinden yerleşim alanlarının hikayesi yeni değil, aslında uzun yıllardır var; kamuoyuna ve basına defalarca yansıdı, özellikle de 20-30 yıldır askıya alınmış projeler ve planlamalar. Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesinde, 31 yıldır askıya alınmış Binh Quoi - Thanh Da kentsel alanı (Binh Thanh Bölgesi), 20 yıldan uzun bir süre sonra hâlâ yalnızca birkaç proje oluşturulmuş Thu Thiem yeni kentsel alanı (Thu Duc Şehri); ve uzakta, yine 25 yıldan uzun süredir askıya alınmış Sing - Viet kentsel alanı (Binh Chanh Bölgesi) sayılabilir; kuzeybatısı Hoc Mon Bölgesi, Cu Chi Bölgesi'ne aittir; Ho Chi Minh şehrinin güneyinde de uzun süredir askıya alınmış bir dizi proje bulunmaktadır...

Ho Chi Minh Şehri Parti Sekreteri Nguyen Van Nen, helikopterle arazi araştırması yapıyor. Fotoğraf 26 Ağustos'ta çekildi.

Binh Chanh Bölgesi Halk Komitesi istatistiklerine göre, bölgede konut, sosyal altyapı, park vb. inşa etmeyi amaçlayan 323 proje bulunmaktadır. Mayıs 2022 itibarıyla 92 proje gecikmiş durumda, hatta bazı projeler 20-30 yıldır "askıda". Bu nedenle bölge, yatırımcılara süreci hızlandırmaları için belgeler göndermiş, aksi takdirde iptal etmeyi önerecektir. Projelerin iptali güçlü bir önlemdir ve yerel yönetimin isteğidir, ancak uygulanması büyük ölçüde departmanların ve şubelerin değerlendirmesine ve özel tavsiyelerine bağlı olan uzun bir süreçtir.

Ho Chi Minh şehrinin banliyölerinde hala çok sayıda boş arazi bulunuyor ve yerleşim alanları kendiliğinden gelişiyor.

Binh Chanh Bölgesi'nin yanında Hoc Mon Bölgesi bulunmaktadır. Hoc Mon Bölge Parti Komitesi Sekreteri Tran Van Khuyen bir zamanlar Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi forumunda, Nhi Binh Komünü'nde (Hoc Mon Bölgesi) durup Binh Duong'un Thuan An Şehri'ne bakarken parlak ışıkları gördüğünde üzüldüğünü, Hoc Mon tarafında ise gelişme seviyesinin hala çok mütevazı olduğunu, hala çok sayıda boş arazi olduğunu paylaştı. Hoc Mon ayrıca birçok askıya alınmış projeye, çakışan planlamaya ve %50'ye varan tarım arazisi oranına sahip bölgelerden biridir. Arazi kullanım planlamasında kişisel ihtiyaçlarla karşılaştırıldığında yaşanan yetersizlikler insanları üzüyor çünkü toprakları var ancak ev inşa edemiyorlar, büyük araziler çocukların ayrı yaşayabilmesi için parsellere bölünemiyor. 2022 yılının ortalarında bu bölge, Ho Chi Minh Şehri'nin uzun yıllardır planlanan ancak uygulamaya konulmayan askıya alınmış projelere ait 700 hektardan fazla araziyi ele alıp geri kazanmayı düşünmesini önerdi.

Boş araziler yalnızca özel yatırımcıların kapasite yetersizliğinden kaynaklanmıyor, aynı zamanda devlet bütçesiyle hayata geçirilen birçok projenin de yavaş ilerlemesinden kaynaklanıyor. Örneğin, Da Phuoc (Binh Chanh Bölgesi) ve Tay Bac (Cu Chi Bölgesi) atık arıtma tesislerini birbirinden ayırmak için yeşil çit inşa etme projesi buna bir örnek. Proje her yıl askıya alındığı için insanlar ne evlerini terk edebiliyor ne de kalabiliyor ve varlıkları düşük fiyatlarla devrediliyor...

Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet gibi kağıt üzerindeki kentsel alanlar, Ho Chi Minh Şehri'ndeki yüzlerce askıya alınmış projeden sadece birkaçı. Ulusal Meclis ve Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi seçmenlerle her görüştüğünde, insanlar bu projelerden rahatsız oluyor ve ne zaman hayata geçirileceklerini, eğer hayata geçirilmezlerse, halkın meşru toprak ve konut haklarının iadesi için ne zaman geri alınacaklarını soruyorlar. Bunlar aynı zamanda Ho Chi Minh Şehri liderlerinin helikopterden yaptıkları incelemede daha net gördükleri "bolca boş arazi" tablosunu oluşturan parçalanmış parçalar.

Ho Chi Minh Kenti Kalkınma Çalışmaları Enstitüsü'nün araştırma sonuçlarına göre, Ho Chi Minh Kenti'nde 2011-2020 döneminde tarım arazilerinden tarım dışı arazilere dönüşüm oranı oldukça yavaştır. Özellikle 2011-2015 döneminde onaylanan plana kıyasla %11,2, 2016-2020 döneminde ise yalnızca %13,18 oranında gerçekleşmiştir.

Bu durumun nedeni, planlama, imar planları ile diğer planların birlikte değerlendirilmesi ve yatırım ve inşaat projelerine ilişkin yasal düzenlemelerdeki yetersizlikler ve zorluklardır. Ayrıca, arazi verileri eksiksiz, doğru, birleşik ve sürekli olmadığından, planlama ve arazi kullanım planlarının tahmin doğruluğu etkilenmektedir. Arazi fonlarının istatistikleri ve değerlendirmesi (özellikle parçalanma ve bölünme, kullanım verimliliği değerlendirmesi) eksiksiz ve doğru olmadığından, planlama ve arazi kullanım planlarının tahmin kalitesi yüksek değildir.

Planlama ve arazi kullanım planlarının uygulanmasında ise, tarım arazilerinin ıslahında yaşanan zorluklar, teknik altyapı çerçevesine ve arazi üzerindeki projelere yatırım yapacak kaynak yetersizliği gibi nedenler de bulunmaktadır...

TARIM ARAZİLERİNİN YAVAŞ DÖNÜŞÜMÜ

"Hâlâ çok sayıda boş arazi var" ifadesi, Ho Chi Minh Şehri'nin arazi kullanım yapısında tarım arazilerinin hâlâ büyük bir paya sahip olmasından da kaynaklanmaktadır. 2010 yılında Ho Chi Minh Şehri'nin tarım arazisi 118.052 hektardı ve %56,3'üne denk geliyordu. Haziran 2018'de Hükümet, 2020 yılına kadar arazi kullanım planlamasının ve nihai arazi kullanım planının (2016-2020) düzenlenmesine ilişkin 80 sayılı Kararı yayınladı. Buna göre Hükümet, Ho Chi Minh Şehri'nin 26.000 hektardan fazla tarım arazisini tarım dışı araziye dönüştürmesine izin verdi, böylece 2020 yılına kadar tarım arazisi yapısı %42,1'e düşecekti.

Binh Quoi - Thanh Da Kentsel Alanı (Binh Thanh Bölgesi), askıya alınmış planlama ve uzun vadeli askıya alınmış projelere sahip alanlardan biri

Ancak Ho Chi Minh Şehri Kalkınma Çalışmaları Enstitüsü'nün araştırmasına göre, Ho Chi Minh Şehri'ndeki arazi kullanım amaçlarının dönüşümü oldukça yavaş ilerliyor ve yalnızca %13'ün üzerine çıkıyor. Araştırma ayrıca, tarım arazilerinin %6,5'inin Binh Thanh, Binh Tan ve Thu Duc Şehri gibi bazı ilçelerde dağınık bir şekilde bulunduğunu, ancak gerçekte bazı yerlerin artık tarımsal üretim için kullanılmadığını, sadece kağıt üzerinde tarım arazisi olduğunu gösteriyor. "Leopar derisi" görünümündeki, küçük ölçekli, rengi solmuş ve banliyölere dağılmış tarım arazilerinin de tarımsal amaçlarla etkin bir şekilde değerlendirilmesi zor, ancak çoğu boş bırakılıyor veya tarım dışı amaçlarla kullanılıyor.

Ekim 2022'de Ho Chi Minh Şehri Parti Komitesi Daimi Komitesi ile yapılan bir çalışma oturumunda, Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha (o dönemde Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı), Ho Chi Minh Şehri'ndeki tarım arazilerinin %50'nin üzerindeki oranının çok büyük olduğunu belirtti. Aynı zamanda, tarım arazilerini çok amaçlı kullanmak, arazi verimliliğini artırmak ve arazi kullanıcılarının arazilerini daha makul bir şekilde kullanmalarına yardımcı olmak için bir plan hazırlanması gerektiğini öne sürdü. Bay Ha, "Tarım arazileri sadece bir tarım ekonomisi olarak değil, aynı zamanda ticaret, hizmet, turizm, ormancılık ve tıbbi bitki üretimini birleştiren bir çevre alanı olarak da düşünülmelidir," dedi.

Ho Chi Minh şehrinde onlarca yıldır planlama çalışmalarına katılan Vietnam Mimarlar Birliği eski Başkan Yardımcısı Mimar Khuong Van Muoi, planlama çalışmalarının sınırlılığını daha önceki birçok açıklamasında şöyle açıklamıştı: Ağaç dikimi için araziler tarım arazisi olarak planlanıyordu. Saz ekimi için araziler de tarım arazisi olarak kabul ediliyordu, ancak gerçekte pirinç veya diğer mahsullerin yetiştirildiği araziler hayatta kalamazdı veya düşük verimliliğe sahipti. Ayrıca, Ho Chi Minh şehri, kalkınma için alan yaratmak amacıyla kullanım amacını değiştirmek istediğinde, pirinç yetiştirme arazilerinin kullanım amacının değiştirilmesinin Merkezi Hükümet'ten geçmesi gerektiği yönündeki düzenlemeye bağlı kalmıştı. Ho Chi Minh şehrinin gelişimini sınırlayan şey buydu.

HO CHI MINH ŞEHRİNİN NÜFUSU NASIL DEĞİŞİYOR ?

Planlama ve Yatırım Departmanı'na göre, 2004'ten günümüze Ho Chi Minh Şehri nüfusu, çoğunluğu göçmenlerden oluşan yeni gelişen şehir içi ve banliyö bölgelerinde (Can Gio Bölgesi hariç) hızla artmıştır. Özellikle hızlı nüfus artışının yaşandığı bölgeler arasında 7. Bölge, 12. Bölge, Binh Tan Bölgesi, Binh Chanh Bölgesi, Hoc Mon Bölgesi, Nha Be Bölgesi ve Thu Duc Şehri bulunmaktadır.

Bu bölgedeki nüfus, arazi fiyatları, yeni altyapı projeleri ve fabrika ve işletmelerdeki işgücü kaynakları gibi faktörler nedeniyle hızla artmaktadır. Bölgedeki hızlı kentleşme ve yüksek nüfus yoğunluğu, mevcut şehir merkezini çevreleyen bir kuşak oluşturarak, teknik ve sosyal altyapıyı geliştirmeye yönelik yatırım politikaları üzerinde büyük bir baskı oluşturmaktadır. Buna karşılık, 1. Bölge, 3. Bölge, 5. Bölge, 10. Bölge ve Phu Nhuan Bölgesi gibi mevcut şehir merkezi bölgeleri neredeyse tamamen kentleşmiş olup, nüfuslarında çok az değişiklik olmuş ve hatta birçok bölgenin nüfusu 2004 yılına kıyasla daha düşük bir seviyededir.

2022 yılı sonuna kadar Ho Chi Minh şehrinin toplam nüfusu yaklaşık 9,4 milyon kişi olacak. 2040 yılına kadarki kalkınma ihtiyaçları göz önüne alındığında, ilçelerin nüfusunun 16,8 milyonun üzerine çıkarılması öneriliyor. Bu arada, Başbakan'ın Ho Chi Minh şehrinin genel planlamasının 2040 yılına kadar 2060 vizyonuyla yeniden düzenlenmesi görevini onaylama kararıyla, planlanan toplam nüfus yaklaşık 14 milyon kişi olacak.

ÇIĞIR AÇAN PLANLAMA

Ho Chi Minh Şehri'nin tüm kentsel alanını incelemek için yapılan helikopter uçuşu ve daha önce Saigon Nehri üzerinde yapılan araştırma, Ho Chi Minh Şehri liderlerinin, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkanı Phan Van Mai'nin de belirttiği gibi, şehrin mevcut planlama durumu hakkında daha fazla bilgi edinmelerine yardımcı oldu. Bay Mai, kentsel alanı, üretimi, ortak yaşamı, yeşil alanları vb. düzenlemek ve yeniden düzenlemek için planlama çalışmalarında daha yenilikçi ve çığır açıcı bir düşünceye sahip olmanın gerekli olduğuna inanıyor.

Ho Chi Minh Şehri şu anda iki plan hazırlıyor: Ho Chi Minh Şehri'nin 2021-2030 dönemine yönelik, 2050 vizyonuyla planlanması ve Ho Chi Minh Şehri'nin genel planlamasının 2040'a yönelik, 2060 vizyonuyla ayarlanması. Danışma birimi şu anda departmanlar, ilçeler ve iller ile birlikte çalışarak bilgi topluyor ve 72 görev grubunu çözüyor; bu görevlerden departman bloğunun 50 görevi ve ilçelerin 22 görevi bulunuyor.

Bay Mai, süreyi kısaltmak, doğru süreci ve kaliteyi sağlamak için bakanlıklar, şubeler ve uzmanlarla yakın iş birliği içinde olduğunu belirtti. 2024 yılının ilk çeyreğinde, 2050 vizyonuyla Ho Chi Minh Şehri'nin 2021-2030 dönemi planlamasının onaylanması için dosyanın yetkili makama sunulması bekleniyor. Genel planlamayı düzenleme dosyası, 2023 yılı sonunda yapılacak toplantıda Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi'ne sunulacak ve ardından değerlendirme için İnşaat Bakanlığı'na sunulacak.

Yerel bir bakış açısıyla, Hoc Mon Bölge Halk Komitesi lideri, bölgenin arazi kaynaklarının kullanımına rehberlik etmesi için Ho Chi Minh Şehri'nin genel planlamasını beklediklerini söyledi. Ancak, bir planlama yapıldıktan sonra, yatırımcıları belirli projeleri hayata geçirmeye çekecek bir mekanizmanın olması gerekiyor. Son yıllarda birçok yatırımcı öğrenmeye geldi, ancak bir mekanizma ve temiz arazi olmadan, sadece ilgi ve öğrenme düzeyinde kalıyorlar.

Kentsel yönetimi organize etme ve uydu şehirler geliştirme fikri Ho Chi Minh Şehri tarafından onlarca yıldır destekleniyor ve bu fikrin nüfus dağılımı sorununu çözmesi ve banliyö bölgelerindeki arazi kaynaklarını etkin bir şekilde kullanması bekleniyor. Ancak Ho Chi Minh Şehri bunu başaramadı; banliyö bölgeleri hala parçalı ve kendiliğinden gelişiyor. Mimar Khuong Van Muoi'ye göre, Ulusal Meclis'in 98/2023 sayılı Kararname ile pilot uygulamasına izin verdiği toplu taşımaya (TOD) odaklı kentsel gelişim modeli, banliyö bölgelerini ilçelere veya "şehir içinde şehirlere" dönüştürme projesiyle birlikte Ho Chi Minh Şehri için bunu başarmanın "anahtar"ı olacak.

Uzman, "İlçelerin kentsel gelişim için kendi hedefleri var ve Ho Chi Minh Şehri'nin desteğine bağlılar. Kentsel gelişim, insanlar için iş yaratmalı, ekonomiyi desteklemeli ve yerel halka, karşılıklı kalkınma için mevcut arazi koşullarından yararlanma koşulları sağlamalıdır," diye ekledi.

Bay Phan Van Mai, Metro Hattı 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Metro Hattı 2 (Ben Thanh - Tham Luong), Çevre Yolları 2, 3, 4 ve Ho Chi Minh Şehri - Moc Bai Otoyolu (inşa halinde) boyunca TOD modeline göre kentsel alanlara dönüştürülebilecek yaklaşık 10.000 hektarlık bir alanın bulunduğunu belirtti. Çevre Yolu 3 projesinde ise Hoc Mon Bölge Halk Komitesi lideri, incelemelerin ardından yaklaşık 2.000 hektarlık bir alanın, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı tarafından Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin ilk etapta bölgede bir pilot proje yürütmesi için önerildiğini belirtti.

Arazi kaynakları aslında devlet bütçesine büyük katkı sağlıyor. Arazi gelirlerini artırmak için bir dizi gayrimenkul projesinin önündeki engellerin kaldırılmasına odaklanılması planına göre, Ho Chi Minh şehrinin 2023 yılı sonuna kadar yaklaşık 19.000 milyar VND ek bütçe toplaması bekleniyor.

Politika ve planlamanın tutarlı olması gerekir.

Ho Chi Minh Şehri'nin mevcut planlaması gereklilikleri karşılamıyor, planlama ile gerçeklik arasında büyük bir fark var. Planlama ve teori iyi, ancak hala spesifik ürün eksikliği var. İşletmeler ayrıca şeffaflığı sağlamayan ve esneklikten yoksun idari prosedürler ve planlamadan sıkça şikayetçi, bu da yatırım araştırmasından tamamlanmaya kadar uzun bir sürece yol açıyor. Devlet yatırım çekmek istiyor, ancak mekanizmalar ve politikalar dar ve vade anlayışına göre değişiyor. Bu sorun uzun zamandır dile getiriliyor, ancak hâlâ kapsamlı bir çözüm bulunmuyor.

Bu nedenle, Ho Chi Minh Şehri'nin yaklaşan planlama düzenlemesinin bu eksikliklerin üstesinden gelmesi gerekiyor. Hükümet, yatırımcılara politika ve planlama istikrarı konusunda söz vermeli ki, nesiller boyu liderler değişse bile bu taahhüt tutarlı kalsın ve daha da kötüye gitmesin, daha da iyiye gitmesin. Politikalar istikrarsız değil, istikrarlı olmalı; bir dönem çok iyi giderken, bir sonraki dönem durgun olmalı.

Şehir yönetimi kararlı olmalı ve her departmanın ve her bireyin sorumluluklarını belirlemelidir. İşletmeler istikrara kavuştuklarında, işletmeler otomatik olarak yatırım arayacaktır. Ancak o zaman Ho Chi Minh Şehri, yalnızca yerel yönetimler arasında değil, aynı zamanda bölgedeki büyük şehirler arasında da rekabet gücünü artırabilir.

Ho Chi Minh Şehri'nin banliyö bölgelerinde uydu şehirler kurma ve Can Gio'da denizi ıslah projesini hayata geçirme gibi bazı önemli yönelimleri halktan büyük destek gördü. Ancak hükümetin, özellikle çevre yolları, otoyollar, üst geçitler vb. gibi önemli ulaşım projeleri olmak üzere, güven oluşturmak için tipik projeleri hızla hayata geçirmesi gerekiyor.

Dr. Tran Quang Thang , Ho Chi Minh Şehri Ekonomi ve Yönetim Enstitüsü Müdürü, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi Delegesi

Belirli sorumluluklar atamanız gerekiyor

2021-2030 döneminde ilçelerin kentsel ilçelere (veya Ho Chi Minh Şehri'ndeki şehirlere) dönüştürülmesi projesinin planlanması, düzenlenmesi ve uygulanması sürecinde, arazi verilerinin farklı konular için farklı düzeylerde gerçek zamanlı ve açık doğaya uygun olarak oluşturulması ve yönetilmesi gerekmektedir. Yetkili makamlar, arazi verilerinin analizine dayanarak, tarım arazisi fonlarını, özellikle tarım arazisi fonlarının parçalanması ve bölünmesini ve tarım - ormancılık - balıkçılık üretimi için gerçek kullanım verimliliğini doğru bir şekilde değerlendirmektedir.

İlçelerin tarım arazisi kullanım amaçlarının tarım dışı araziye dönüştürülmesine karar verilirken dikkatli bir değerlendirme ve değerlendirme yapılması gerekmektedir. Bu bölge, çevre ve iklim değişikliğine duyarlı olduğundan, geçici su depolama alanlarının kaybı ve akışın engellenmesi nedeniyle sel baskınları üzerinde olumsuz etki riski bulunmaktadır. Ayrıca, teknik altyapı sisteminin kapasitesinin garanti altına alınmaması nedeniyle çevre kirliliği riski de bulunmaktadır.

Ho Chi Minh şehrindeki birçok planlama ve proje askıya alınması, kısmen zayıf yatırımcı kapasitesi, kısmen de hükümetin henüz yatırımcı çekmek için bir mekanizmaya sahip olmaması nedeniyle insanları öfkelendirdi. Planlama uygulama sürecinde yatırımcı çekmek için, gerçek zamanlı arazi verilerinin sağlanması ve uygun seviyelerde işletmelere açılması gerekiyor.

Ayrıca, arazi üzerinde inşaat projeleri için yatırımcı seçimine yönelik arazi ihalesi ve ihale süreci kamuya açık, şeffaf, makul ve hızlı olmalıdır. Ho Chi Minh Şehri ayrıca, her eyalet yönetim kurumuna belirli ve net sorumluluklar atamak için planlama uygulamasına ilişkin hedefler belirlemeli ve bunu planlama ve lider atama için önemli bir temel olarak görmelidir.

Ho Chi Minh Kent Kalkınma Çalışmaları Enstitüsü Kentsel Yönetim Araştırmaları Bölümü Başkan Yardımcısı Sayın Pham Tran Hai

Sy Dong (kaydedildi)

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm