Ho Chi Minh Şehri arazi kaynaklarının kullanımını açıyor.

BOŞ TOPRAK, ACI ÇEKEN İNSANLAR

Boş arazilerin terk edilmesi ve kendiliğinden gelişen yerleşim alanları sorunu yeni değil; aslında yıllardır var. Özellikle 20-30 yıldır askıda kalan projeler ve planlamalar durumu, kamuoyu ve medya tarafından defalarca dile getirildi. Ho Chi Minh şehrinin merkezinde, örnek olarak 31 yıldır askıda kalan Binh Quoi - Thanh Da kentsel alanı (Binh Thanh Bölgesi); 20 yıldan fazla bir süre sonra hala sadece birkaç dağınık yapının bulunduğu Thu Thiem yeni kentsel alanı (Thu Duc Şehri); daha uzakta, 25 yıldan fazla bir süredir askıda kalan Sing-Viet kentsel alanı (Binh Chanh Bölgesi); kuzeybatıda Hoc Mon ve Cu Chi Bölgeleri; ve Ho Chi Minh şehrinin güney kesiminde de çok sayıda uzun süredir askıda kalan proje bulunmaktadır…

Ho Chi Minh Şehri Parti Sekreteri Nguyen Van Nen, helikopterle bölgeyi incelerken görülüyor. Fotoğraf 26 Ağustos'ta çekildi.

Binh Chanh Bölgesi Halk Komitesi'nin istatistiklerine göre, bölgede konut, sosyal altyapı, parklar vb. alanlarda 323 proje bulunmaktadır. Mayıs 2022 itibarıyla 92 proje gecikmiş, hatta bazıları 20-30 yıldır "durmuş" durumdadır. Bu nedenle, bölge yönetimi yatırımcılara ilerlemeyi hızlandırmaları yönünde mektuplar göndermiş, aksi takdirde projelerin iptal edileceğini bildirmiştir. Projelerin iptali güçlü bir önlem ve yerel yönetimin isteğidir, ancak uygulanması uzun bir süreçtir ve büyük ölçüde ilgili departman ve kurumların değerlendirmesine ve özel tavsiyelerine bağlıdır.

Ho Chi Minh şehrinin banliyö bölgelerinde hâlâ çok sayıda boş arazi bulunmakta ve yerleşim alanları kendiliğinden gelişmektedir.

Binh Chanh Bölgesi'ne bitişik olan Hoc Mon Bölgesi'nde, Hoc Mon Bölgesi Parti Sekreteri Tran Van Khuyen, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi forumunda, Nhi Binh Komünü'nden (Hoc Mon Bölgesi) Binh Duong Eyaleti'ndeki Thuan An şehrine baktığında, şehrin ışıl ışıl aydınlatılmış olduğunu, Hoc Mon'un ise büyük miktarda boş araziyle gelişmemiş kaldığını görünce hayal kırıklığına uğradığını paylaşmıştı. Hoc Mon ayrıca, birçok yarım kalmış projeye, çakışan planlamaya ve %50'ye varan arazi kullanım oranına sahip yerleşim yerlerinden biridir. Bireysel ihtiyaçlarla karşılaştırıldığında arazi kullanım planlamasındaki bu tutarsızlıklar, kendi arazilerine ev inşa edemeyen ve çocuklarının ayrı yaşaması için büyük parselleri bölemeyen sakinler arasında hayal kırıklığına neden olmuştur. 2022 yılının ortalarında, bölge, Ho Chi Minh Şehrinin yarım kalmış projelere ve uzun süredir planlanan ancak uygulanmamış projelere ait 700 hektardan fazla araziyi geri kazanmak için harekete geçmesini önermiştir.

Boş arazilerin satışında yaşanan gecikmeler sadece özel yatırımcıların beceriksizliğinden kaynaklanmıyor, aynı zamanda devlet bütçesinden finanse edilen birçok proje de yavaş ilerliyor. Bunun bir örneği, Da Phuoc (Binh Chanh Bölgesi) ve Tay Bac (Cu Chi Bölgesi) atık arıtma tesislerinin etrafına yeşil tampon bölge inşa etme projesidir. Proje yıllardır askıda kaldığı için, bölge sakinleri zor durumda kalmış, ne ayrılabiliyor ne de kalabiliyor ve mülkleri düşük fiyatlarla satılıyor...

Binh Quoi - Thanh Da ve Sing - Viet gibi sadece kağıt üzerinde kalan kentsel gelişim projeleri, Ho Chi Minh Şehrindeki yüzlerce durdurulmuş projeden sadece birkaçıdır. Ulusal Meclis ve Şehir Halk Konseyi temsilcilerinin seçmenlerle yaptığı her toplantıda, insanlar hayal kırıklıklarını dile getiriyor ve bu projelerin ne zaman uygulanacağını, uygulanmazsa da vatandaşların toprak ve konut haklarının iade edilmesi için arazinin ne zaman geri alınacağını soruyorlar. Bunlar ayrıca, Ho Chi Minh Şehri liderlerinin havadan yapılan incelemelerle daha net bir şekilde gördüğü "bol miktarda boş arazi" tablosunu oluşturan parçalı unsurlardır.

Ho Chi Minh Şehri Kalkınma Araştırma Enstitüsü'nün araştırmasına göre, 2011-2020 döneminde Ho Chi Minh Şehrinde tarım arazilerinin tarım dışı arazilere dönüştürülme oranı oldukça yavaş seyretmiştir. Özellikle, onaylanan plana kıyasla dönüşüm oranı 2011-2015 döneminde sadece %11,2'ye, 2016-2020 döneminde ise sadece %13,18'e ulaşmıştır.

Bu durum, arazi kullanım planlaması ve diğer planlarla entegrasyonuna ilişkin düzenlemelerdeki yetersizlikler ve çelişkilerden, ayrıca yatırım ve inşaat projelerinin hukuki yönlerinden kaynaklanmaktadır. Dahası, arazi verileri eksik, yanlış, tutarsız ve istikrarsızdır; bu da arazi kullanım planlaması tahminlerinin doğruluğunu etkilemektedir. Arazi kaynaklarının (özellikle parçalanma, dağılım ve kullanım verimliliği ile ilgili) istatistikleri ve değerlendirmesi yetersiz ve yanlıştır; bu da düşük kaliteli arazi kullanım planlaması tahminlerine yol açmaktadır.

Arazi kullanım planlamasının uygulanmasıyla ilgili olarak, diğer katkıda bulunan faktörler arasında tarımsal arazi edinimiyle ilgili engeller, arazideki temel teknik altyapı ve projelere yatırım için kaynak eksikliği vb. yer almaktadır.

TARIM ARAZİLERİNİN DÖNÜŞTÜRÜLMESİNDE YAVAŞ İLERLEME

Hâlâ çok fazla boş arazi bulunmasının bir diğer nedeni de, Ho Chi Minh şehrinin arazi kullanım yapısında tarım arazilerinin hala büyük bir paya sahip olmasıdır. 2010 yılında Ho Chi Minh şehrindeki tarım arazisi 118.052 hektar olup, bu da %56,3'lük bir oranı temsil ediyordu. Haziran 2018'de Hükümet , 2020 yılına kadar arazi kullanım planlamasını ve nihai arazi kullanım planını (2016-2020) düzenleyen 80 numaralı Kararı yayınladı. Buna göre, Hükümet, Ho Chi Minh şehrinin 26.000 hektardan fazla tarım arazisini tarım dışı araziye dönüştürmesine izin vererek, 2020 yılına kadar tarım arazisinin oranının %42,1'e düşmesini sağladı.

Binh Quoi - Thanh Da kentsel alanı (Binh Thanh İlçesi), planlama çalışmaları durmuş ve uzun süredir askıya alınmış projelerin bulunduğu bölgelerden biridir.

Ancak, Ho Chi Minh Şehri Kalkınma Araştırma Enstitüsü'nün araştırmasına göre, Ho Chi Minh Şehrindeki arazi kullanım dönüşüm oranı oldukça yavaş olup yalnızca %13'ün biraz üzerinde seyrediyor. Araştırma ayrıca, tarım arazilerinin %6,5'inin 12. Bölge, Binh Thanh, Binh Tan ve Thu Duc Şehri gibi çeşitli bölgelere dağılmış olduğunu, ancak gerçekte bazı alanların artık tarımsal üretim için kullanılmadığını ve sadece kağıt üzerinde tarım arazisi olarak var olduğunu gösteriyor. Banliyölerdeki bu küçük, verimsiz ve dağınık tarım arazilerinin tarımsal amaçlar için etkin bir şekilde kullanılması da zor olup, çoğunlukla boş bırakılıyor veya tarım dışı amaçlarla kullanılıyor.

Ekim 2022'de Ho Chi Minh Şehri Parti Komitesi Daimi Komitesi ile yaptığı bir toplantıda, Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha (o dönemde Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı), Ho Chi Minh Şehrindeki tarım arazilerinin oranının %50'yi aşmasının aşırı yüksek olduğunu belirtti. Ayrıca, arazi verimliliğini artırmak ve arazi kullanıcılarının araziyi daha rasyonel bir şekilde kullanmalarına yardımcı olmak için çok amaçlı tarım arazisi kullanım planının değerlendirilmesi gerektiğini öne sürdü. Bay Ha, "Tarım arazisi sadece tarımsal ekonomi olarak değil, ticaret, hizmetler, turizm, ormancılık ve tıbbi bitki üretimi gibi unsurları birleştiren bir çevre alanı olarak görülmelidir" dedi.

Vietnam Mimarlar Birliği'nin eski Başkan Yardımcısı ve Ho Chi Minh şehrinde on yıllarca kentsel planlamayla ilgilenen Mimar Khuong Van Muoi, önceki dönemlerdeki kentsel planlamanın bir sınırlamasının, ağaç dikmek için kullanılan arazinin basitçe tarım arazisi olarak sınıflandırılması olduğunu açıklıyor. Gerçekte, bu arazide yetiştirilen pirinç veya diğer ürünler hayatta kalamayacak veya düşük verim verecek olsa bile, kamış yetiştirmek için kullanılan arazi de tarım arazisi olarak kabul ediliyordu. Dahası, Ho Chi Minh şehri daha fazla gelişim alanı yaratmak için arazi kullanım amacını değiştirmek istediğinde, merkezi hükümet onayını gerektiren düzenlemelerle engelleniyordu. Bu durum, şehrin gelişimini önemli ölçüde sınırladı.

HO CHI MINH ŞEHRİNİN NÜFUSU NASIL DEĞİŞİYOR ?

Planlama ve Mimarlık Dairesi'ne göre, 2004 yılından günümüze kadar Ho Chi Minh Şehri'nin nüfusu, özellikle göç nedeniyle, yeni gelişen şehir içi ve banliyö bölgelerinde (Can Gio Bölgesi hariç) hızla artmıştır. Özellikle hızlı büyüme gösteren bölgeler arasında 7. Bölge, 12. Bölge, Binh Tan Bölgesi, Binh Chanh Bölgesi, Hoc Mon Bölgesi, Nha Be Bölgesi ve Thu Duc Şehri bulunmaktadır.

Bu bölgedeki nüfus, arazi fiyatları, yeni altyapı projeleri ve fabrika ve işletmelerdeki iş gücü gibi faktörler nedeniyle hızla artmaktadır. Bu bölgedeki hızlı kentleşme ve yüksek nüfus yoğunluğu, mevcut şehir merkezini çevreleyen bir kuşak oluşturarak, teknik ve sosyal altyapı geliştirme yatırım politikaları üzerinde önemli bir baskı oluşturmaktadır. Buna karşılık, 1, 3, 5, 10. Bölgeler ve Phu Nhuan gibi mevcut şehir merkezi bölgeleri neredeyse tamamen kentleşmiş olup, nüfus dalgalanması azdır; hatta birçok bölgede 2004 yılına kıyasla nüfus azalması görülmüştür.

2022 yılının sonu itibarıyla Ho Chi Minh şehrinin toplam nüfusu yaklaşık 9,4 milyon kişiydi. 2040 yılına kadar olan kalkınma ihtiyaçlarına ilişkin olarak, ilçe ve belediyeler nüfusun 16,8 milyonu aşmasını öngörmektedir. Bu arada, Başbakan'ın Ho Chi Minh şehrinin genel planlamasının 2040 yılına kadar ayarlanması ve 2060 vizyonunun belirlenmesi görevini onaylayan kararı, toplam nüfusun yaklaşık 14 milyon kişi olacağını öngörmektedir.

PLANLAMADA ÇIĞIR AÇAN GELİŞME

Ho Chi Minh şehrinin tüm kentsel alanının helikopterle incelenmesi, daha önce Saigon Nehri üzerinde yapılan incelemeyle birlikte, Ho Chi Minh Şehri liderlerine şehrin mevcut planlama durumuna ilişkin daha geniş bir bakış açısı kazandırdı. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkanı Phan Van Mai'nin de belirttiği gibi, bu durum birçok bölgenin düzensiz ve yamalı bir yapıda olmasıyla karakterize ediliyor. Bay Mai, kentsel alanları, üretim alanlarını, ortak yaşam alanlarını ve yeşil alanları yeniden düzenlemek ve yeniden yapılandırmak için kentsel planlamada daha yenilikçi ve çığır açan bir yaklaşıma ihtiyaç duyulduğuna inanıyor.

Şu anda Ho Chi Minh Şehri iki planlama belgesi hazırlıyor: 2021-2030 dönemi için 2050 vizyonunu içeren Ho Chi Minh Şehri ana planı ve 2040'a kadar 2060 vizyonunu içeren revize edilmiş Ho Chi Minh Şehri ana planı. Danışma birimi şu anda departmanlar, ilçeler ve belediyelerle bilgi toplamak ve 72 görev grubunu ele almak için çalışıyor; bu görev gruplarının 50'si departmanlara, 22'si ise ilçe ve belediyelere ait.

Sayın Mai, zaman çerçevesini kısaltmak ve doğru prosedürleri ve kaliteyi sağlamak için bakanlıklar, kurumlar ve uzmanlarla yakın koordinasyon içinde olduklarını belirtti. 2021-2030 dönemi ve 2050 vizyonunu içeren Ho Chi Minh Şehri planlama dosyasının, 2024 yılının ilk çeyreğinde yetkili makama onay için sunulması bekleniyor. Genel planlamanın düzenlenmesine ilişkin dosya ise, değerlendirilmek üzere İnşaat Bakanlığı'na sunulmadan önce, 2023 yılının sonunda Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi'ne sunulacak.

Yerel bir bakış açısıyla, Hoc Mon Bölgesi Halk Komitesi liderleri, bölgenin arazi kaynaklarının kullanımına rehberlik edecek Ho Chi Minh Şehri ana planını beklediklerini belirttiler. Ancak, bir ana plan olsa bile, belirli projeleri hayata geçirmek için yatırımcıları çekmek üzere mekanizmalara hala ihtiyaç duyulmaktadır. Son yıllarda birçok yatırımcı projeler hakkında bilgi aldı, ancak gerekli mekanizmalar ve mevcut arazi olmadan, ilgileri sadece sorgulama aşamasında kaldı.

Belediye yönetimi kurma ve uydu şehirler geliştirme fikri, Ho Chi Minh Şehri tarafından on yıllardır besleniyordu ve banliyö bölgelerindeki nüfus dağılımı ve verimli arazi kullanımı sorununu çözmesi bekleniyordu. Ancak Ho Chi Minh Şehri henüz bunu başaramadı ve banliyö bölgeleri plansız ve kendiliğinden gelişmeye devam ediyor. Mimar Khuong Van Muoi'ye göre, Ulusal Meclis'in 98/2023 sayılı Kararı ile pilot uygulamasına izin verdiği Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) modeli, banliyö bölgelerini kentsel bölgelere veya "şehir içinde şehirlere" dönüştürme planıyla bağlantılı olarak, Ho Chi Minh Şehri'nin bunu başarması için "anahtar" olacaktır.

Uzman, "Bölgelerin kendi kentsel gelişim hedefleri var ve Ho Chi Minh Şehrinin desteğine bağımlılar. Kentsel gelişim, insanlar için iş imkanları yaratmalı, ekonomiyi canlandırmalı ve yerel halkın mevcut arazi kaynaklarını karşılıklı kalkınma için kullanmasını sağlamalıdır," diye ekledi.

Sayın Phan Van Mai'ye göre, 1 numaralı metro hattı (Ben Thanh - Suoi Tien), 2 numaralı metro hattı (Ben Thanh - Tham Luong), 2, 3 ve 4 numaralı çevre yolları ve Ho Chi Minh Şehri - Moc Bai otoyolu (şu anda yapım aşamasında) boyunca, Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) modeli kullanılarak kentsel alanlara dönüştürülebilecek yaklaşık 10.000 hektarlık bir alan bulunmaktadır. 3 numaralı çevre yolu projesiyle ilgili olarak, Hoc Mon Bölgesi Halk Komitesi liderleri de, bölgeyi inceledikten sonra yaklaşık 2.000 hektarlık bir alanın tespit edildiğini ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne bu bölgede bir pilot proje yürütülmesini önerdiğini belirtmiştir.

Gerçekte, arazi kaynakları devlet bütçesine önemli ölçüde katkı sağlıyor. Arazi gelirlerini artırmak için çeşitli gayrimenkul projelerindeki engelleri çözmeye odaklanma planına göre, Ho Chi Minh şehrinin 2023 yılı sonuna kadar bütçeye yaklaşık 19.000 milyar VND daha fazla gelir sağlaması öngörülüyor.

Politikalar ve planlar tutarlı olmalıdır.

Ho Chi Minh şehrinin mevcut şehir planlaması gereklilikleri karşılamakta yetersiz kalıyor; planlama ile gerçeklik arasında önemli bir uçurum var. Planlama ve teori sağlam olsa da, somut sonuçlardan yoksun. İşletmeler de sık sık idari prosedürlerden ve planlamadaki şeffaflık ve esneklik eksikliğinden şikayet ediyor; bu da ilk yatırım araştırmasından tamamlanmaya kadar uzun bir sürece yol açıyor. Hükümet yatırım çekmek istiyor, ancak mekanizmalar ve politikalar kısıtlayıcı ve kısa vadeli düşünceye dayalı olarak değişiyor. Bu sorun uzun zamandır gündeme geliyor, ancak kesin bir çözüm hala bulunamadı.

Bu nedenle, Ho Chi Minh şehrinin planlamasında yapılacak olan düzenlemeler bu eksiklikleri gidermelidir. Hükümet, yatırımcılara politikaların ve planlamanın istikrarlı olacağına dair taahhütte bulunmalıdır; böylece yıllar içinde liderlik değişikliklerine rağmen, taahhüt tutarlı kalır ve bozulmak yerine yalnızca iyileşir. Politikalar tutarlı olmalı, tutarsız olmamalıdır; bir dönem olağanüstü başarılı olurken, bir sonraki dönem durgun olabilir.

Şehir yönetimi kararlı olmalı ve her departmanın ve bireyin sorumluluklarını açıkça tanımlamalıdır. İşletmeler istikrar algıladıklarında, otomatik olarak yatırım yapmaya yöneleceklerdir. Ancak bu şekilde Ho Chi Minh Şehri, yalnızca ülke genelindeki yerleşim birimleri arasında değil, aynı zamanda bölgedeki büyük şehirler arasında da rekabet gücünü artırabilir.

Ho Chi Minh şehrinin banliyö bölgelerinde uydu şehirler geliştirme ve Can Gio'da arazi ıslahı kentsel alan projesini uygulama gibi bazı önemli kalkınma yönelimleri halktan güçlü destek gördü. Ancak hükümetin, özellikle çevre yolları, otoyollar ve üst geçitler gibi önemli ulaşım projeleri başta olmak üzere, güveni inşa etmek için örnek teşkil edecek projeleri hızla hayata geçirmesi gerekiyor…

Dr. Tran Quang Thang , Ho Chi Minh Şehri Ekonomi ve Yönetim Enstitüsü Müdürü, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi Üyesi

Sorumlulukların belirlenmesi gerekiyor.

2021-2030 döneminde ilçelerin kentsel bölgelere (veya Ho Chi Minh Şehri içindeki şehirlere) dönüştürülmesi projesinin formüle edilmesi, planlanması, ayarlanması ve uygulanması sürecinde, farklı paydaşlar için farklı seviyelerde gerçek zamanlı ve açık arazi verilerinin oluşturulması ve yönetilmesi gerekmektedir. Arazi verilerinin analizine dayanarak, yetkililer özellikle tarım arazilerinin parçalanması ve bölünmesi ile ilgili olarak tarım, ormancılık ve balıkçılık üretimi için fiili verimlilik açısından tarım arazisi fonunu doğru bir şekilde değerlendirebilirler.

İlçelerdeki tarım arazilerinin tarım dışı arazilere dönüştürülmesi kararları alınırken, dikkatli bir değerlendirme ve inceleme yapılması gerekmektedir. Çünkü bu alanlar çevreye ve iklim değişikliğine karşı hassastır ve geçici su depolama alanının kaybı ve su akışının engellenmesi nedeniyle sel gibi olumsuz etkiler riski taşır. Ayrıca, teknik altyapı sisteminin yetersizliği nedeniyle çevre kirliliği riski de bulunmaktadır.

Ho Chi Minh şehrindeki birçok planlama projesinin durması, kısmen yatırımcı kapasitesinin zayıflığından, kısmen de hükümetin yatırımcılar için cazip mekanizmalar henüz uygulamaya koymamış olmasından dolayı kamuoyunda hayal kırıklığına yol açmaktadır. Planlama uygulama sürecinde yatırımcıları çekmek için, gerçek zamanlı arazi verileri sağlamak ve bunları uygun seviyelerde işletmelere açmak gereklidir.

Ayrıca, arazi üzerindeki inşaat projeleri için yatırımcı seçimi amacıyla yapılacak arazi ihalesi ve teklif verme süreci açık, şeffaf, makul ve zamanında olmalıdır. Ho Chi Minh Şehri ayrıca, planlamanın uygulanmasıyla ilgili hedefler belirlemeli ve her bir devlet yönetim kurumuna belirli ve net sorumluluklar atamalıdır; bu, planlama ve üst düzey yetkililerin atanmasında önemli bir temel olarak değerlendirilmelidir.

Ho Chi Minh Şehri Kalkınma Araştırma Enstitüsü Kentsel Yönetim Araştırma Bölümü Başkan Yardımcısı Sayın Pham Tran Hai

Sỹ Đông (kaydedildi)

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm