Yıllarca düşük kar marjları ve karmaşık prosedürler nedeniyle "zor" bir sektör olarak kabul edilen sosyal konut, gayrimenkul piyasasında yeni bir "gözde alan" haline geliyor. Sadece büyük gayrimenkul şirketleri değil, aynı zamanda birçok sanayi parkı geliştiricisi, inşaat şirketi ve yapı malzemesi tedarikçisi de bu sektördeki varlıklarını eş zamanlı olarak genişletiyor.
Bu gelişmeler , hükümetin 2021-2030 döneminde en az 1 milyon sosyal konut birimi geliştirme planını sürekli olarak desteklemesi ve aynı zamanda yerel yönetimlerden yatırım süreçlerini hızlandırmalarını, arazi fonları tahsis etmelerini ve işletmeler için yasal engelleri kaldırmalarını istemesiyle aynı zamana denk gelmektedir.
Pazar büyüklüğü önemli ölçüde arttı, ancak hâlâ büyük bir arz açığı var.
2024 yılının sonundan itibaren sosyal konut geliştirme çalışmaları hızlandırılmış ve öncelikli bir görev olarak defalarca vurgulanmıştır. Geçen yılın ortalarında, Ulusal Meclis , sosyal konut geliştirme için bir dizi özel mekanizma ve politikaya ilişkin pilot bir karar tasarısını kabul etmiş olup, özellikle proje uygulama süresini kısaltmak için idari prosedürlerin azaltılması ve reformuna odaklanmıştır.
İnşaat Bakanlığı'na göre, şu anda ülke genelinde yaklaşık 720.055 konut birimini kapsayan 781 sosyal konut projesi devam etmektedir. Hükümet, mevcut hızın korunması halinde, 1 milyon sosyal konut biriminin tamamlanması hedefinin, başlangıçta planlanandan yaklaşık iki yıl önce, 2028 yılında gerçekleştirilebileceğini tahmin etmektedir.
Sadece 2026 yılı için, yerel yönetimlere 158.723 konut biriminin tamamlanması hedefi verildi. Yaklaşık 28.500 konutla Ho Chi Minh Şehri başı çekerken, onu Hanoi ve Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong gibi birçok sanayi bölgesi ve şehir izledi. Bunların hepsi, göçmen işçilerin yoğunluğu ve sürekli yükselen ticari konut fiyatları nedeniyle yüksek konut talebine sahip bölgelerdir.
Dikkat çekici bir nokta, sosyal konut projelerinin artık eskiden bu kesimin sadece şehir merkezinden uzak ve olanaklardan yoksun bölgelerde ortaya çıktığı görüşünün aksine, en gözde lokasyonlara yatırım yapılıyor olmasıdır. Hanoi'de, Ciputra, Starlake gibi kentsel alanlarda veya Nguyen Trai ve Tran Thai Tong gibi ana yolların çevresinde birçok sosyal konut projesi onaylandı...
Arz ve ürün kalitesi iyileşmeye başlasa da, gerçek talep ile mevcut konut arzı arasındaki fark hala çok büyük.
 |
Sosyal konut arzı ve talebi arasındaki farkın hâlâ çok büyük olduğu düşünülüyor. Fotoğraf: Tuan Anh. |
Ho Chi Minh şehrinde, 2030 yılına kadar sosyal konut talebinin yaklaşık 1 milyon birime ulaşması öngörülürken, belirlenen projelerden sağlanan arz yalnızca 229.000 birimin üzerinde olup, bu da talebin dörtte birinden daha azına denk gelmektedir.
Hanoi'de, son dört yılda ticari konut fiyatlarındaki keskin artış, sosyal konut ve uygun fiyatlı evlere olan talebin artmasına yol açtı. Birçok projeye çok sayıda başvuru geldi ve insanlar ev satın almak için başvurularını sunmak üzere gece boyunca kuyrukta bekledi.
Dikkat çekici bir diğer nokta ise, en acil segment olarak kabul edilen kiralık konutların mevcut sosyal konut arzındaki oranının çok düşük kalmasıdır. İnşaat Bakanlığı verilerine göre, bugüne kadar ülke genelinde yaklaşık 42.275 sosyal konut kiralık olarak bulunmakta olup, bu rakam bu segmentteki toplam ürünlerin %6'sından azını oluşturmaktadır.
Gayrimenkul devleri de bu yarışa katılıyor.
Büyük pazar potansiyeli ve bir dizi yasal kolaylaştırma mekanizması, sosyal konut sektörünü işletmeler için giderek daha cazip bir segment haline getiriyor. Daha önce pazar ağırlıklı olarak birkaç uzmanlaşmış işletme tarafından geliştirilirken, mevcut eğilim hem devlet şirketlerini hem de büyük ölçekli özel şirketleri kapsayacak şekilde genişledi.
Devlet şirketleri arasında konut piyasasında bilinen isimler arasında Konut ve Kentsel Gelişim Yatırım Kurumu (HUD), Hanoi İnşaat Şirketi (Hancorp), Becamex IDC ve diğerleri yer almaktadır.
Özellikle HUD, Ha Nam, Binh Duong vb. yerlerde birçok sosyal konut projesi hayata geçirdi. Sadece 2025 yılında şirket, toplamda yaklaşık 1.900 daire ve yaklaşık 200.000 m2'lik bir alana sahip, birçok bölgeye yayılmış 7 projeye inşaata başladı. Amaç, 2030 yılına kadar piyasaya yaklaşık 9.000 sosyal konut birimi sağlamaktır.
Becamex IDC, eski Binh Duong eyaletindeki sanayi parkları ve kentsel alanlarla bağlantılı sosyal konut projeleri geliştirmeye devam ediyor. Şirket, 2024 yılı sonuna kadar yaklaşık 9.000 konutu satış ve kiralama için teslim etti. Bir sonraki aşamada Becamex IDC, 40.000'den fazla ek konut geliştirmeyi planlıyor.
Bu arada Hancorp daha önce de Hanoi, Ninh Binh ve Dong Nai'de 10.000 sosyal konut birimi geliştirme hedefini açıklamıştı.
Özel sektörde Vingroup, Happy Home markası ve Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Ho Chi Minh City ve Tay Ninh'de 500.000 sosyal konut birimi geliştirme planıyla dikkat çekiyor. Tamamlandığı takdirde, bu sayı 2021-2030 dönemi için belirlenen ulusal sosyal konut hedefinin yarısına denk gelecek.
Viglacera, özellikle Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh ve Hanoi'deki işçi konutları segmentinde, pazardaki en büyük sosyal konut geliştiricilerinden biri olmaya devam ediyor. Şirket, bu yıl yaklaşık 10.000 konut için yatırım arazisi hazırladığını belirtti. Geçen yıl Viglacera, ülke genelinde tamamlanan toplam konut sayısının %8'ine denk gelen yaklaşık 8.000 sosyal konut birimini tamamladı.
 |
Viglacera'nın Bac Ninh'de yatırım yaptığı bir sosyal konut projesi. Fotoğraf: VGC |
Milyarder Tran Dinh Long'un Hoa Phat Grubu da sanayi parklarıyla bağlantılı olarak sosyal konut ve işçi konutları geliştirme konusunda aktif olarak çalışmalar yürütüyor. Son olarak, grup Yen My II Sanayi Parkı'nda toplamda yaklaşık 5.000 milyar VND yatırımla bir işçi konutu ve sosyal konut kompleksi inşaatına başladı. Projenin, kuzey sanayi bölgesindeki on binlerce işçinin konaklama ihtiyaçlarını karşılaması planlanıyor.
Bu tür gayrimenkullere yatırım yapan yeni isimlerden biri de Bay Le Phuoc Vu'ya ait Hoa Sen Grubu. Şirket yakın zamanda, 2026 ile 2030 yılları arasında Ho Chi Minh Şehrinde işçiler ve emekçiler için yaklaşık 20.000 sosyal konut birimi geliştirme planlarını açıkladı. Bu, uzun yıllar gayrimenkul sektöründen çekildikten sonra "çelik kralı" için önemli bir geri dönüş olarak değerlendiriliyor. Yeni yöneliminde Hoa Sen, önceki dağınık geliştirmelerinin aksine, sosyal konutlara, işçi konutlarına ve endüstriyel altyapıya bağlı projelere odaklanıyor.
Bu arada, en büyük özel gayrimenkul şirketlerinden biri olan Sun Group da Ninh Binh'deki (eski adıyla Ha Nam ili) projeler aracılığıyla sosyal konut sektörüne de genişlemeye başladı. Şirket, eskiden olduğu gibi sadece düşük maliyetli konut modeli yerine, çeşitli büyük şehirlerde ve sanayi bölgelerinde entegre olanaklara sahip sosyal konut kompleksleri geliştirmeyi hedefliyor.
Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest gibi diğer birçok gayrimenkul şirketi de sosyal konut segmentine yatırım planlarını açıkladı veya açıklama sürecinde.
Hai Phat Invest Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Van Phuong, şirketin ticari konutlara kıyasla kar marjı o kadar cazip olmasa da, yüksek pazar talebi ve likidite nedeniyle bu sektöre girmeye karar verdiğini söyledi.
"Şirket, yakın gelecekte Hanoi ve çevresindeki illerde orta ölçekli sosyal konut projeleri uygulama onayını almayı bekliyor," dedi.
Hâlâ birçok darboğaz mevcut.
Tri Thức - Znews'e konuşan Vietnam Gayrimenkul İşletmeleri Birliği (VARS) Başkanı Nguyen Van Dinh, piyasanın arz ve talep yapısında önemli bir değişim evresine girdiğini söyledi. Daha önce işletmeler daha yüksek kar marjları nedeniyle ağırlıklı olarak orta ve üst segment konutlara odaklanırken, sosyal konutlar artık önemli bir gerçek talebe sahip ve spekülatif döngülere daha az bağımlı bir pazar olarak kabul edilmeye başlandı.
Ancak bu sektör hala birçok darboğazla karşı karşıya. Uzun yatırım süreçleri, temiz arazinin sınırlı bulunabilirliği ve kısıtlı kar marjları, birçok işletmenin büyük yatırımlar yapmaktan kaçınmasına neden olan faktörlerdir.
Ayrıca, ticari projeler içindeki sosyal konutlar için ayrılan %20'lik arazi tahsisi, bölgeler arasında eşit olmayan bir şekilde dağılmış durumda. Hem geliştiriciler hem de konut alıcıları için tercihli kredi paketlerine erişimin sınırlı olması nedeniyle kredi sorunu da tam olarak çözülmüş değil.
Sayın Dinh'e göre, birçok büyük işletmenin pazara girmesi, sosyal konut piyasasında sadece arz ölçeği açısından değil, ürün kalitesi açısından da önemli değişiklikler yaratabilir. Eskiden farklı olarak, birçok sosyal konut projesi artık altyapı, olanaklar ve tasarıma daha sistematik bir şekilde yatırım yapıyor ve hatta sıradan ticari dairelerin standartlarına yaklaşıyor.
Bununla birlikte, 2028-2030 döneminde 1 milyon sosyal konut birimi hedefine ulaşmak için piyasanın özellikle onay sürecinin kısaltılması, temiz arazi fonlarının oluşturulması, kredi sermaye kaynaklarının istikrara kavuşturulması ve işletmeler için makul kar marjlarının artırılması gibi önemli politika değişikliklerine ihtiyacı vardır.
"Pazar talebi neredeyse kesinlikle gerçek ve çok büyük. Mevcut sorun üretimle ilgili değil, proje uygulama hızıyla ilgili," dedi Bay Dinh.
Kaynak: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
