Gayrimenkul piyasasının "çözülmesi" neden bu kadar zor?

Temkinli alıcı tutumu, yeni arzın yetersizliği ve çok sayıda yasal değişken, bazı yatırımcıların dikkatini çeken bir segment olmasına rağmen, arsa piyasasının likiditesinin yavaş toparlanmasına neden oluyor.

Covid-19 pandemisinden bu yana, arsa piyasasında önemli bir olumlu işaret görülmedi ve emilim oranları sürekli olarak düşük seviyelerde, genellikle %20'nin altında kaldı. DKRA Consulting tarafından hazırlanan bir rapora göre, 2023'te arsa emilim oranı sadece yaklaşık %10 iken, 2024'te %15,15 oldu ve 2025'te likidite sadece biraz iyileşti ve genel piyasa emilim oranı yaklaşık %18 civarında kaldı. Geçtiğimiz yıl boyunca, Güney piyasasında yaklaşık 9.450 arsa satışa sunuldu ve yaklaşık 1.700 ürün emildi.

Çevrimiçi veri platformları da benzer bir eğilimi yansıtıyor. Çevrimiçi emlak sitesi Batdongsan'a göre, Nisan ayındaki yerel bir artışın ardından, arsa talebi hızla soğudu ve geçen yılın aynı dönemine göre ortalama %15-20 azaldı; arsa aramaları ise birçok kez %30-40 oranında düştü. Yeni başlatılan projelerdeki arsa satışları, mevcut stokun yaklaşık %20-30'u seviyesinde kaldı.

Bu arada Nha Tot , eyalet birleşmesi duyurusunun ardından yaşanan yerel patlamayı hariç tutarak, geçen yıl arazi piyasasının genel olarak durgun olduğunu, alıcı sayısının 2024 yılının aynı dönemine göre %35-50 azaldığını ve çoğu bölgede düşüş gösterdiğini değerlendiriyor.

Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkuller, arsa ve tarım arazileri dahil. Fotoğraf: Quynh Tran

Seenee Vietnam CEO'su Phan Dinh Phuc, arazi likiditesinin yavaş toparlanmasının nedenlerini açıklarken , en büyük engelin şu anda nakit akışı ve yatırımcı duyarlılığında yattığına inanıyor. Önceki döngüde, çoğu yatırımcı, esas olarak fiyat artışlarını bekleyip satmak için satın alınan ve elde tutma süresi boyunca herhangi bir kullanım değeri veya nakit akışı üretmeyen, gerçekten "taşınmaz" bir varlık türü olan araziye yatırım yaparken para kaybetti. Piyasa düştüğünde, düşük likidite birçok arazi alıcısının sermayesinin uzun süre bağlı kalmasına neden oluyor. Bu deneyim, birçok yatırımcının, henüz satılmamış olsalar bile kiraya verilebildikleri daireler gibi nakit akışı üretebilen segmentleri yeniden değerlendirmesine ve takdir etmesine yol açtı.

Arz açısından bakıldığında, DKRA Grubu Genel Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, birçok yatırımcının bu segmentten kademeli olarak çekilmesi nedeniyle arazi piyasasında yeni projelerde ciddi bir kıtlık yaşandığını analiz etti. Geçtiğimiz yıl, yeni arz toplam birincil arzın yalnızca yaklaşık %13'ünü oluştururken, piyasadaki ürünlerin çoğu önceki yıllardan kalan stoklardan oluşuyordu. Güneyde en büyük arazi arzı oranına sahip olan Tay Ninh ilinde sadece iki yeni proje kaydedildi: Dragon Eden konut alanı (146,8 hektar) ve The Solia kentsel alanı (20,5 hektar). Ho Chi Minh Şehrinde (Binh Duong ve Ba Ria - Vung Tau'nun birleşmesinden sonra), satışa sunulan arz çoğunlukla mevcut stoklardan veya önceki aşamaların yeniden başlatılmasından oluşuyor.

Dolayısıyla arz ve talep dengesiz durumda; talebin yaklaşık %69'u yeni projelere yoğunlaşmış durumda. Bunun kanıtı olarak, Tay Ninh'deki projelerin geçen yıl Güney arazi piyasasındaki likiditenin %53'ünden fazlasını oluşturması gösterilebilir.

İş açısından bakıldığında, arsa yatırımlarından çekilme eğilimi giderek daha belirgin hale geliyor. Bir zamanlar bu segmenti temel direk olarak gören Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh ve Khai Hoan Land gibi birçok geliştirici, 2026 iş planlarında artık buna öncelik vermiyor.

Bir gayrimenkul şirketinin temsilcisine göre, daha sıkı yasal düzenlemeler, altyapı ve arazi kullanım ücretlerinden tesislere kadar yatırım maliyetlerinin hızla artması ve uygulama süresinin uzaması nedeniyle arsa geliştirme giderek zorlaşıyor. Öte yandan, satış fiyatlarının apartman daireleri ve sıra evlerle rekabet etmesi zorlaşıyor, bu da kar marjlarını daraltıyor ve hatta projeyi kârsız hale getiriyor. Bu gerçeklik, birçok geliştiriciyi uyum sağlamaya zorladı ve bu da son bir yılda arsa fiyatlarının %20-30 oranında artmasına neden oldu; bu artışın temel nedeni ise geliştirme maliyetlerini karşılamaktı.

Uzmanlar, 2026 yılı için yaptıkları tahminlerde, gayrimenkul piyasasındaki yatırım dengesinin kademeli olarak değiştiğine ve bazı yatırımcıların arsa alımlarını yeniden değerlendirme olasılığının ortaya çıktığına inanıyor. Bay Phan Dinh Phuc, apartman fiyatlarındaki keskin artışın, bu segmentin gelir ve kullanılabilirlik açısından giderek daha dengesiz hale gelmesine neden olduğunu belirtti. Birçok bölgede apartman fiyatları makul eşikleri aşıp aynı konumdaki arsa fiyatlarına yaklaştığında, aradaki fark daha az ikna edici hale geliyor. Bay Phuc, Long An örneğini verdi; burada apartman fiyatları metrekare başına yaklaşık 35 milyon VND'ye ulaşırken, 1/500 ölçekli planlamaya ve tamamlanmış altyapıya sahip projelerdeki arsa fiyatları metrekare başına sadece 20-25 milyon VND arasında değişiyor.

Ancak Bay Phuc'a göre, arsaların geri dönüşü, eğer gerçekleşirse, önceki döngülerdeki gibi yaygın olmayacak, daha ziyade seçici olacak ve altyapısı, bağlantısı, olanakları, istihdamı ve özellikle de sakinlerinden gelen gerçek nakit akışı olan bölgelere odaklanacaktır. Yeni arzın yetersizliği, arazi fiyatlarının piyasa değerine yaklaşması ve yaşam kalitesine yönelik artan talepler, bu segmenti yeniden şekillendirmeye devam edecektir.

Aynı görüşü paylaşan gayrimenkul uzmanı Tran Hoang, arazi piyasasının önemli bir değişim geçirdiğine inanıyor. Eskiden birçok proje sadece araziyi bölmek, iç yollar inşa etmek ve arsaları satmaktan ibaretti. Şimdi ise işletmeler, altyapıya, olanaklara, okullara, alışveriş merkezlerine ve diğer temel hizmetlere yatırım yaparak, tam bir kentsel alan modeline yaklaşarak daha sistematik bir şekilde gelişmelidir. Bu değişim, 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe giren ve geleneksel arazi bölme ve arsa satma yöntemini neredeyse tamamen ortadan kaldıran yeni Arazi Kanunu'ndan kaynaklanmaktadır. Projelerin, denetlenip tapu verilmeden önce plana göre altyapıyı, olanakları ve konutları tamamlaması gerekmektedir.

Uzmanlara göre, kalkınma modellerindeki değişimler ve ulaşım altyapısından kaynaklanan ivme, 2026 yılında arazi fiyatlarında %10-20'lik bir artışa neden olabilir. Bununla birlikte, bölgeler arasındaki fiyat farklılıkları, konum, ürün ve yerel talepteki farklılıkları yansıtacak şekilde, büyük ölçüde farklılaşmaya devam edecektir. Bu nedenle, arazi fiyatlarının daha önce olduğu gibi büyük fiyat artışlarına yol açması veya piyasa likiditesini artırması olası değildir, ancak yerel fiyat artışları meydana gelebilir.

Sayın Phan Dinh Phuc, bu sektörün özellikle likidite ve nakit akışı yaratma yeteneği açısından son döngünün ardından hâlâ psikolojik "yaralardan" muzdarip olduğuna inanıyor. Sadece iyi geliştirilmiş, gerçek bir yerleşim topluluğu oluşturan ve iç nakit akışı üreten projeler bu zayıflığı aşabilir ve böylece arazi piyasasının sürdürülebilir bir şekilde toparlanmasının temelini atabilir.

Vnexpress.net'e göre

Kaynak: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm