Temel bloktaki dükkanlara yatırım yapmaktan hayal kırıklığına uğradım

Go Vap semtindeki bir apartmanın içindeki dükkan uzun süredir boş duruyor.

Bir zamanlar piyasada rağbet gören ve yatırımcılar için "altın yumurtlayan tavuk" olarak görülen bu yapılar, şimdiye kadar birçok apartman binasındaki dükkanların düşük fiyatlara kiralanması veya satışa çıkarılması nedeniyle düşüşe geçti. Bu durum, birçok dükkan sahibinin zor durumda kalmasına ve yatırımcıların sermayelerini boşa harcamasına neden oldu. Zira mevcut düşük kira bedeli, birkaç milyar ila on milyarlarca VND tutarındaki ilk yatırımla karşılaştırıldığında çok düşük kalıyor. Bu durum, nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu ve tüketim mallarının ülke genelinde en yüksek seviyede olduğu Ho Chi Minh şehrinde yaşanıyor.

Ho Chi Minh City, Go Vap bölgesinde bir dükkan sahibi olan Bay Dung, 50 m2'lik bir dükkanı 3 aydan uzun süredir 500 milyon VND'den fazla zararla satıyor, ancak henüz kimse sormadı. Bu dükkan, Bay Dung tarafından 2019 yılında yaklaşık 3,8 milyar VND'ye satın alındı ​​ve başlangıçta aylık 15 milyon VND'ye kiralandı. Ancak işlerin durgun olması nedeniyle kiracı, 6 ay kiraladıktan sonra evi geri verdi. Bay Dung daha sonra kiralık tabelası asmaya devam etti, ancak çok az kişi sorduğu için tabelayı proaktif olarak aylık 13 milyon VND'ye düşürdü. Şimdiye kadar birçok kiracı aracılığıyla fiyat aylık 10 milyon VND'ye düşürüldü, ancak mülk hala boş.

Bay Dung, "Her ay 2 milyar VND'lik kredi için 20 milyon VND'den fazla banka faizi ve anaparayı ödemek zorundayım. Kira düşük, faiz baskısı çok fazla, bu yüzden dükkanı zararına satmak zorunda kaldım, ancak 3 aydan fazla reklam vermeme rağmen hala bir alıcı bulamadım," dedi.

Aynı durumda, gayrimenkul yatırımcısı Bay Hien şunları söyledi: "2018 yılında, eski Bölge 2'de (şimdiki Thu Duc City) ana cadde cephesinde, yoğun trafiğe sahip bir projede 5 milyar VND'den fazla yatırım yaptığım bir dükkana yatırım yaptım. Bu nedenle, o zamanlar evimin zamanla fiyatının artacağından veya yüksek bir fiyata kiralanacağından emindim. Planladığım gibi, ilk başta aylık 30 milyon VND'ye bir kahve dükkanı açmak üzere müşterilere kiraladım. Ancak 2020'nin sonundan bu yana, iş sıkıntıları nedeniyle dükkanım ve aynı bölgedeki bitişikteki bir dizi ev kapatıldı ve kiracı kalmadı."

Bay Hien, "Pandemi bittiğinde piyasanın hızla istikrara kavuşacağını düşünmüştüm, ancak 2 yıl sonra dairem hala boş. Geçtiğimiz günlerde bir müşteri mini süpermarket açmak için kiraya vermek ve aylık 15 milyon ödemek istedi, ancak henüz kabul etmedim, yatırımın etkili olmaması nedeniyle satmayı planlıyorum," dedi.

Birçok gayrimenkul uzmanına göre, son zamanlarda e-ticaret giderek büyüyor, birçok şirketin artık mağazalara değil, sadece depolara ihtiyacı var ve depolar artık akıllı hizmet depoları haline geldi, çevrimiçi yönetiliyor ve işletiliyor, hem ucuz hem de güvenli, bir mağazayı depo olarak kiralamak ise hem pahalı hem de güvensiz.

Uzmanlara göre, dükkân modeli 2000'li yıllarda Vietnam'da ilk ortaya çıktığında gerçekten değerliydi. Ho Chi Minh şehrinin merkez ilçelerinde, bir dizi dükkân bir zamanlar yatırımcıları cezbeden "altın yumurtlayan tavuk"tu. Başarısı sayesinde, gayrimenkul şirketleri sürekli olarak piyasaya yeni arzlar sunarak arz fazlası yarattı.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, bir dükkan projesinin birçok faktörü bir araya getirmesi gerektiğini, özellikle demografik özelliklerin, kullanıcı davranışlarının, iş ve alışveriş amaçlı gelen kişi sayısının detaylı bir şekilde hesaplanmasının proje için günlük nakit akışı sağlayacağını söyledi. Ancak bu şekilde dükkanlar işletme verimliliğini artırabilir. Ayrıca, insanların alışveriş ve eğlence yöntemlerindeki büyük değişiklikleri dikkatlice incelemek gerekir. Günümüzde tüketiciler, uydu kentlere göçle birlikte çevrimiçi alışverişi daha fazla kullanıyor ve bu da yoğun alışverişi eskisi kadar etkili kılmıyor, dolayısıyla dükkanların değeri önemli ölçüde düşüyor.

Aynı görüşü paylaşan CBRE Vietnam uzmanları, bu segmentin uzmanlar tarafından kârlı olarak değerlendirildiğini, ancak şehir merkezinden ve çevre sakinlerinden gelecek potansiyel talebin dikkatlice hesaplanmaması durumunda, mağaza açmak için dükkanlara yatırım yapmanın kolayca hayal kırıklığına yol açabileceğini belirtti. Mevcut emlak piyasasının kaçınılmaz gelişme trendinde, herhangi bir apartman projesi ticari alanlar için alan ayırmak zorundadır. Ancak, konuma bağlı olarak her projenin farklı ihtiyaçları olacaktır. Bu nedenle, dükkanların geliştirilmesi ve iyileştirilmesi, projenin konumuna ve ölçeğine bağlı olacaktır.

JLL Vietnam tarafından yakın zamanda yayınlanan bir piyasa raporunda, bu birim yatırımcılara bu dükkan segmentini seçerken şu tavsiyelerde bulundu: Atıl nakit akışı yoksa, yatırımcılar dükkanlara yatırım yaparken bu seçeneği göz önünde bulundurmalıdır, çünkü "çıkış" çok kolay olacaktır. Mevcut kiracıları elde tutmak için dükkan sahipleri kira fiyatlarını düşürmek zorundadır. Bu arada, mülkler kiraya verildiğinde, ev sahiplerinden mevcut kira fiyatını %20-40 oranında düşürmeleri istenmektedir. Sözleşme süresi hala 3-5 yıl olarak tutulmaktadır, ancak kiracılar tüm kira süresi boyunca kira fiyatını artırmamayı önermektedir...

Kaynak: https://baotainguyenmoitruong.vn/vo-mong-dau-tu-shophouse-khoi-de-362561.html