Bir zamanlar çok rağbet gören ve yatırımcılar için "altın yumurtlayan tavuk" olarak kabul edilen birçok apartman binasının zemin katındaki dükkanlar, şimdi durgun talep, düşük kira oranları veya satışa çıkarılma sorunlarıyla karşı karşıya. Bu durum, birçok dükkan sahibini zor durumda bırakırken, yatırımcıların sermayelerinin de bağlanmasına neden oldu; zira mevcut düşük kira oranları, milyarlarca hatta on milyarlarca dongluk ilk yatırıma kıyasla önemsiz kalıyor. Bu durum, ülkenin en yüksek tüketim harcamasına sahip, yoğun nüfuslu bir şehir olan Ho Chi Minh Şehrinde yaşanıyor.
Ho Chi Minh Şehri, Go Vap Bölgesi'nde bir dükkanın sahibi olan Bay Dung, 50 metrekarelik dükkanını 500 milyon VND'den fazla zararla üç aydan fazla bir süredir satmaya çalışıyor, ancak henüz kimse ilgilenmedi. Bay Dung bu dükkanı 2019 yılında yaklaşık 3,8 milyar VND'ye satın almış ve başlangıçta aylık 15 milyon VND'ye kiraya vermişti. Ancak, işlerin kötü gitmesi nedeniyle kiracı altı ay sonra mülkü boşalttı. Bunun üzerine Bay Dung tekrar "kiralık" tabelası astı, ancak az sayıda talep gelmesi üzerine kirayı aylık 13 milyon VND'ye düşürdü. Şimdi, birkaç kiralama girişiminden sonra fiyat aylık 10 milyon VND'ye kadar daha da düşürüldü, ancak dükkan hala boş.
"Her ay 2 milyar VND'lik kredimin faiz ve anapara ödemesi olarak 20 milyon VND'den fazla ödeme yapmak zorundayım. Kira geliri çok az ve faiz ödemelerinin baskısı çok fazla, bu yüzden dükkanı zararına satmak zorunda kaldım, ancak 3 aydan fazla süredir ilan veriyorum ve hala alıcı bulamadım," dedi Bay Dung.
Benzer bir deneyimi paylaşan gayrimenkul yatırımcısı Bay Hien şunları söyledi: "2018'de, eski 2. Bölge'deki (şimdiki Thu Duc Şehri) bir projede 5 milyar VND'nin üzerinde bir fiyata bir dükkan satın aldım. Yoğun trafiğe sahip ana bir yol üzerinde bulunan mülkümün zamanla değer kazanacağına veya yüksek fiyata kiraya verileceğine inanıyordum. Planlandığı gibi, başlangıçta aylık 30 milyon VND karşılığında bir kahve dükkanı açan bir kiracıya kiraladım. Ancak, 2020 yılının sonundan bu yana, iş zorlukları nedeniyle, dükkanım, aynı bölgedeki birkaç komşu mülkle birlikte kapalı ve kiraya verilmiyor."
“Pandemi bittiğinde piyasanın hızla istikrara kavuşacağını düşünmüştüm, ancak iki yıl geçti ve dairem hala boş. Son zamanlarda potansiyel bir kiracı, mini bir süpermarket için aylık 15 milyon VND teklif etti, ancak henüz kabul etmedim. Kârlı bir yatırım olmadığı için satmayı planlıyorum,” dedi Bay Hien.
Birçok gayrimenkul uzmanına göre, e-ticaret son zamanlarda önemli ölçüde büyüdü. Birçok şirket artık fiziksel mağazalara değil, sadece depolara ihtiyaç duyuyor ve bu depolar artık çevrimiçi olarak yönetilen ve işletilen, hem daha ucuz hem de daha güvenli akıllı hizmet depoları haline geldi. Depolama için dükkan kiralamak hem pahalı hem de güvensizdir.
Uzmanlara göre, dükkanlı evler 2000'li yıllarda Vietnam'da ilk ortaya çıktıklarında gerçekten değerliydiler. Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgelerinde, bir dizi dükkanlı ev bir zamanlar yatırımcıları cezbeden "altın yumurtlayan yumurtlayan tavuklar"dı. Başarıları nedeniyle, emlak şirketleri sürekli olarak piyasaya yeni arz sürdüler ve bu da arz fazlasına yol açtı.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, bir dükkan projesinin, özellikle demografik yapı, kullanıcı davranışının detaylı hesaplamaları ve projeden geçen insan sayısı gibi birçok faktörü dikkate alması gerektiğine inanıyor. Bu faktörler, iş ve alışveriş faaliyetlerinin proje için günlük nakit akışı yaratmasını sağlamak için önemlidir. Ancak bu şekilde bir dükkan karlı olabilir. Ayrıca, insanların alışveriş ve eğlence alışkanlıklarındaki önemli değişiklikleri dikkatlice incelemek gereklidir. Günümüzde tüketiciler online alışverişi daha sık kullanıyor ve uydu kentlere göç, yoğun ticareti eskisine göre daha az etkili hale getirerek dükkanların değerini önemli ölçüde düşürüyor.
CBRE Vietnam uzmanları da aynı görüşü paylaşıyor ve dükkanların profesyoneller tarafından karlı bir segment olarak kabul edilmesine rağmen, kentsel alan ve çevredeki sakinlerden gelebilecek potansiyel talebin dikkatlice değerlendirilmemesi durumunda perakende amaçlı yatırımların kolayca hayal kırıklığına yol açabileceğine inanıyorlar. Mevcut gayrimenkul piyasasının kaçınılmaz gelişim trendinde, her apartman kompleksi projesinin ticari alanlar için yer ayırması gerekiyor. Ancak, konuma bağlı olarak, her projenin farklı ihtiyaçları olacaktır. Bu nedenle, dükkanların geliştirilmesi ve iyileştirilmesi, projenin konumuna ve ölçeğine bağlı olacaktır.
JLL Vietnam'ın yakın tarihli bir pazar raporunda, şirket ayrıca bu dükkan segmentini düşünen yatırımcılara, hazırda nakitleri yoksa yatırım yapmadan önce iki kez düşünmeleri gerektiğini, çünkü piyasanın "çökmesinin" çok kolay olduğunu tavsiye etti. Mevcut kiracıları elde tutmak için dükkan sahipleri kiraları düşürmek zorunda kalıyor. Bu arada, şu anda kiraya verilen mülkler için, ev sahipleri mevcut kira fiyatlarını %20-40 oranında düşürme talepleriyle karşı karşıya. Sözleşme süreleri 3-5 yıl olarak kalıyor; ancak kiracılar kira süresi boyunca kiraları artırmamayı teklif ediyor…
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)