На ринку домінує елітна нерухомість.

У радіусі 4-5 км від центру Хошиміна майже немає проектів вартістю нижче 100 мільйонів донгів/м².

Ринок елітної та розкішної нерухомості демонструє сильне та стійке зростання цін.

Різниця очевидна.

На нещодавньому семінарі з питань житла пан Во Хюїнь Туан Кіет, директор з питань ринку житла CBRE Vietnam, заявив, що ціни на квартири на первинному ринку в Хошиміні та Ханої зросли на 35%-45% за останній рік. Тільки у третьому кварталі ціни на квартири в Хошиміні продовжили зростати ще на 15%-18%, довівши середню ціну приблизно до 90 мільйонів донгів/м². Примітно, що близько 70% нової пропозиції цього року належить до сегментів високого класу та класу люкс, що свідчить про явну невідповідність фактичним потребам у житлі більшості населення.

Проект розкішних апартаментів для надбагатих людей у ​​самому серці Хошиміна.

Дані Knight Frank Vietnam також демонструють аналогічну тенденцію: середня первинна ціна квартир у Хошиміні наближається до 96 мільйонів донгів/м², що майже на 9% більше, ніж за аналогічний період минулого року. З них майже 60% квартир, запропонованих на продаж, мали ціну вище 100 мільйонів донгів/м², а решта переважно вище 60 мільйонів донгів/м². Надлишок пропозиції елітних квартир, що затьмарює середній та високий сегменти, призводить до постійного встановлення рекордів цін у 2025 році.

Спостереження показують, що з початку року багато великих забудовників безперервно запускали елітні проекти в центральній частині Хошиміна. У радіусі 4-5 км від нового міського району Тху Тхьєм та центру міста практично немає проектів вартістю нижче 100 мільйонів донгів/м². Це ще більше звужує можливості для клієнтів середнього класу отримати житло.

Згідно зі звітом One Mount Group, у Ханої за перші дев'ять місяців 2025 року на ринку було зареєстровано приблизно 20 000 нових квартир із середньою ціною 86 мільйонів донгів/м² (без ПДВ та плати за обслуговування). На сегмент високого класу припадало 62% пропозиції, тоді як на сегмент класу люкс – 38%. Примітно, що на п'ятьох основних забудовників – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam та Sun Group – припадало 74% квартир, запропонованих на продаж. Первинний рівень поглинання для цієї групи становив у середньому 86%, що відображає те, що купівельна спроможність залишається зосередженою на основних брендах.

У Хошиміні також очевидна поляризація, де понад 80% нової пропозиції належить Dat Xanh Group, Gamuda Land та Masterise Homes. Ці три бренди не лише домінують у пропозиції, але й створюють значну ліквідність із середнім коефіцієнтом поглинання приблизно 84%. Однак експерти вважають, що хорошої короткострокової ліквідності недостатньо для усунення довгострокових ризиків, якщо ринок продовжуватиме значною мірою сприяти сегменту високого класу, тоді як доступне житло залишатиметься дефіцитним.

Це не випадкове явище.

Пан Во Хюїнь Туан Кіет вважає, що «бульбашка на ринку нерухомості» може виникнути навіть за відсутності пропозиції, якщо спекулятивний капітал надходить занадто сильно, інвестори накопичують нерухомість та встановлюють короткострокові очікування щодо прибутку, які значно перевищують фактичну здатність до поглинання. Він згадав період з 2007 по 2011 рік, коли ціни на нерухомість різко зросли, кредитування було посилено, а ринок зазнав тривалого застою. «Наразі, з огляду на тенденцію до зростання сегментів високого класу та класу люкс, ризик насичення існуватиме, якщо ціни продовжуватимуть підвищуватися до неприйнятних рівнів, таких як 200-250 мільйонів донгів/м²», – попередив цей експерт.

За словами пана Тран Мінь Тьєна, директора Центру маркетингових досліджень та аналізу потреб клієнтів One Mount Group, зростаюча концентрація пропозиції житла в руках великих забудовників не є випадковістю. В умовах дедалі суворіших правових норм, високих капітальних витрат та дедалі суворіших вимог до якості проектів, лише компанії з потужними фінансовими ресурсами, системним досвідом розробки проектів та хорошими можливостями управління ризиками здатні реалізовувати висококласні та елітні проекти.

І навпаки, пропозиція житла середнього та доступного класу продовжує бути обмеженою. Більшість запущених нових проектів належать до сегментів високого та розкішного житла, що практично не залишає вибору реальним покупцям, особливо тим, хто має середній дохід. Це сприяє зростанню цін на житло та збільшує розрив між попитом та його доступністю.

У цьому контексті економіст доктор Кан Ван Люк вважає, що для стабільнішого розвитку ринку нерухомості уряду та відповідним міністерствам і відомствам необхідно продовжувати вдосконалювати інституції, пов'язані із землею, плануванням та нерухомістю. Рішуче впровадження рішень щодо соціального житла, включаючи Указ 261/2025/ND-CP та Указ 302/2025/ND-CP про створення Національного фонду житла, є нагальною вимогою для зниження цін на житло, особливо на житло для людей із середнім та низьким рівнем доходу.

Водночас необхідно диверсифікувати джерела капіталу для ринку нерухомості, оперативно створити Національний житловий фонд та інвестиційні трасти нерухомості (REIT), а також вивчити відповідну дорожню карту оподаткування нерухомості для боротьби зі спекуляціями та створення ресурсів для сталого розвитку житла.

З точки зору бізнесу, доктор Кан Ван Люк вважає, що інвесторам необхідно продовжувати реструктуризацію своєї діяльності, жорстко контролюючи ризики, пов'язані з рухом грошових коштів, настанням терміну погашення боргу та витратами. Бізнесу також необхідно проактивно звертатися до державних програм підтримки, особливо до програм розвитку соціального житла та інвестицій в інфраструктуру, щоб диверсифікувати свої продуктові портфелі та зменшити залежність від сегмента високого класу. «Нагальною проблемою є те, що бізнесу необхідно співпрацювати, щоб довести ціни на житло до більш розумного рівня. Наразі ціни на житло у В'єтнамі зросли приблизно на 59% між 2019 і 2024 роками. До 2025 року в'єтнамцям знадобиться в середньому 25,8 років доходу, щоб купити квартиру, що посідає 9-е місце серед понад 100 опитаних країн, що свідчить про те, що доступ до житла стає дедалі складнішим», – наголосив доктор Кан Ван Люк.

Покупці скоротили свої «спекулятивні» витрати.

Згідно з опитуванням One Mount Group, інвестори в нерухомість переходять від короткострокового інвестування до довгострокового накопичення активів. Замість того, щоб «спекулювати» заради швидкого прибутку, покупці все частіше надають перевагу безпечній нерухомості зі стабільною вартістю та мінімальними коливаннями з часом. У цьому контексті репутація забудовника стає ключовим фактором, який оцінюється за трьома критеріями: прозорі юридичні процедури та здатність повністю реалізувати проект; авторитетна партнерська екосистема, від підрядників та консультантів до банків-гарантів; та операційна спроможність після передачі проекту. Це означає, що висока ціна продажу є лише необхідною умовою, тоді як ефективна експлуатація є вирішальним фактором сталої привабливості проекту.

Джерело: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm