Японська нерухомість втрачає свою привабливість.

Спекуляції щодо того, що Японія цієї весни вперше за 17 років підвищить процентні ставки, призводять до падіння іноземних інвестицій у вітчизняну нерухомість до найнижчого рівня за п'ять років.

Політика негативних процентних ставок незабаром закінчиться.

Іноземні інвестиційні фонди розпродають низку великих об'єктів нерухомості в Японії приблизно в останньому кварталі 2023 року. Сінгапурська фірма Mapletree Investments продала комерційну будівлю в Осаці за 54 мільярди єн роздрібному продавцю електроніки Edion. Американська інвестиційна фірма Fortress продала курортний готель на Окінаві одному зі своїх інвестиційних трастів нерухомості приблизно за 40 мільярдів єн…

За даними CBRE, найбільшої у світі компанії з інвестицій та надання послуг у сфері комерційної нерухомості, нові інвестиції іноземних компаній у четвертому кварталі 2023 року скоротилися на 80% порівняно з аналогічним періодом 2022 року. За перші дев'ять місяців 2023 року продажі нерухомості іноземними інвесторами зросли більш ніж удвічі порівняно з аналогічним періодом минулого року, досягнувши 1,05 трильйона єн (7,1 мільярда доларів США), тоді як їхні покупки скоротилися приблизно на 20% до 830 мільярдів єн.

За весь 2023 рік іноземні інвестиції в японську нерухомість скоротилися приблизно на 30% до 1 трильйона єн (6,7 мільярда доларів США), тоді як продажі нерухомості подвоїлися приблизно до 1,37 трильйона єн, що стало першим повним роком чистих продажів з 2018 року.

Хоча багато об'єктів нерухомості продаються за вигідними цінами, численні будівельні проекти в Японії також зупинені через нестачу робочої сили. Фото: NIKKEI ASIA

Розпродаж нерухомості частково пов'язаний з можливістю коригування монетарної політики Банком Японії (BOJ). Голова BOJ Казуо Уеда нещодавно підтвердив ймовірність підвищення процентних ставок Банком Японії цієї весни. За словами експертів, BOJ ближче до рішення про припинення своєї політики негативних процентних ставок у квітні 2024 року. Інвестори стурбовані тим, що як тільки процентні ставки почнуть різко зростати, вартість позик зросте та зменшить прибутковість інвестицій у нерухомість.

Розпродаж будівлі.

Млявий ринок закордонної нерухомості також зіграв свою роль у вищезгаданому розпродажі. Вищі процентні ставки та продовження тенденції роботи з дому призвели до зниження цін на офісну нерухомість у США та Європі. Деякі компанії пом'якшили збитки, продавши та фіксуючи прибуток на ранніх стадіях нерухомості в Японії, де ціни залишалися відносно високими порівняно з іншими ринками.

Ті самі міжнародні інвестори, які колись підживлювали ринок офісних будівель Японії, зараз вперше продають нерухомість, оскільки ціни на оренду падають через надлишок пропозиції та зростання банківських процентних ставок. Аналітики прогнозують, що іноземні інвестори продовжать продавати японську нерухомість у 2024 році.

Тим часом, сінгапурський фонд активів GIC цього літа розпочав процес продажу контрольного пакету акцій хмарочоса Шіодоме в Токіо, але наскільки успішно це пройде, поки що незрозуміло. Номінальна річна прибутковість GIC за п'ять років, що закінчилися в березні 2023 року, становила 3,7%, що є найнижчим показником з 2016 року. Оскільки ціни на офісні будівлі в США та Європі різко впали, GIC продав нерухомість у Японії, де ціни вищі, щоб компенсувати ці втрати.

За даними Асоціації цінних паперів нерухомості, офісні будівлі є центральним елементом японського ринку інвестицій у нерухомість, складаючи приблизно 40% портфелів японських інвестиційних трастів нерухомості. Хоча попит на інші типи нерухомості, такі як житлова та готельна нерухомість, залишається високим, слабкий ринок офісних приміщень створює труднощі для деяких інвесторів у нерухомість.

Обсяги транзакцій з офісними будівлями особливо сильно постраждали, впавши на 40% до 1,08 трильйона єн, що є найнижчим рівнем з 2012 року. За даними Nikkei Asia, рівень вакантності офісних приміщень у Токіо досяг найвищого рівня за 11 років, навіть попри те, що ціни на оренду впали на 30% порівняно з чотирма роками раніше.

Іноземних інвесторів приваблює японська нерухомість значною мірою через низькі витрати на запозичення, що зумовлені надзвичайно м'якою монетарною політикою Банку Японії. Однак перспектива вищих процентних ставок цієї весни кидає тінь на ринок. Згідно з опитуванням Mitsubishi UFJ Trust and Banking, хоча 89% іноземних інвесторів заявили, що вони оптимістично або частково оптимістично налаштовані щодо японської нерухомості у 2019 році, зараз цей показник знизився до 28%.

ХАНЬ ЧІ

Джерело