Нерухомість у новому контексті

Це важливі, фундаментальні закони, які змінюють правову базу ринку нерухомості. Поряд із цим уряд постійно докладає зусиль для усунення перешкод та підтримки ринку нерухомості. Однак, окрім сприятливої ​​політики, ринок нерухомості також стикається з коливаннями на макроекономічних та фінансових/грошових ринках як на внутрішньому, так і на міжнародному рівнях, створюючи новий контекст для інвестиційної діяльності в нерухомість.

Кадр із семінару (Фото: HNV)

Ці питання були з'ясовані на семінарі «Інвестиційний фокус: нерухомість у новому контексті», організованому TheLEADER 30 липня вдень у Ханої .

Залучивши велику кількість експертів, юристів та менеджерів, семінар надав аналіз впливу нових правових норм на інвестиційну діяльність у сфері нерухомості, обговорив, що потрібно зробити бізнесу для адаптації до нової правової бази, а також проаналізував потенційні інвестиційні можливості та стратегічні напрямки інвестування в новому контексті.

На семінарі представники бізнес-асоціацій, інвестиційних та консалтингових фірм у сфері нерухомості, а також експерти з питань права у сфері нерухомості обговорили вплив трьох змінених законів на ринок нерухомості та ріелторський бізнес; правові перешкоди, які було усунено; питання, що залишилися; чи розпочав ринок нерухомості новий цикл; тенденції цін на нерухомість; потенційні інвестиційні напрямки; привабливість різних сегментів нерухомості для інвестиційного капіталу; бізнес-стратегії адаптації до нових правових норм, змін на ринку та вподобань клієнтів; кредитні потоки в нерухомість та тиск на облігації нерухомості.

Пані Нгуєн Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, представила свою думку на семінарі (Фото: PV)

Позитивний прогноз для ринку нерухомості

Виступаючи на семінарі, пані Нгуєн Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, підтвердила, що серед кількох рушійних сил економічного зростання В'єтнаму за останній період є постійне сильне зростання прямих іноземних інвестицій (ПІІ). За перші шість місяців 2024 року В'єтнам залишався однією з провідних країн за залученням ПІІ (як зареєстрованих, так і виплачених) у регіоні. Цей капітал сприяв загальному економічному зростанню та стимулював розвиток нерухомості, особливо промислової. За словами пані Ан, ще одним рушійним фактором зростання стало відновлення експорту та імпорту за перші шість місяців 2024 року, яке досягло 14,5%, що значною мірою сприяло відновленню ВВП країни. Це відновлення торговельного балансу було зумовлене відновленням світового попиту. Крім того, слід також згадати збільшення кількості іноземних туристів, які повертаються до В'єтнаму після тривалого періоду пандемії COVID-19. Прогнозується, що кількість іноземних туристів, які відвідують В'єтнам, може сягнути 18-19 мільйонів. Крім того, кількість внутрішніх туристів була і продовжує бути позитивною рушійною силою для туристичної галузі загалом та, зокрема, для туристичної нерухомості. Крім того, В'єтнам також стикається з численними проблемами. Наприклад, інфляція може вплинути на ціни на нерухомість, скоротити споживчі витрати та особливо вплинути на процентні ставки. Раніше процентні ставки були відносно помірними або низькими, що було рушійною силою економічного зростання та зростання ринку нерухомості.

Адвокат Фам Тхань Туан з Ханойської асоціації адвокатів висловив свою думку на семінарі (Фото: PV)

Поділившись думками щодо використання можливостей та подолання труднощів для підприємств у сфері нерухомості в контексті набрання чинності нових правових норм, адвокат та магістр права Фам Тхань Туан з Асоціації адвокатів Ханоя та експерт з питань нерухомості заявив, що Закон про житло 2023 року, Закон про бізнес у сфері нерухомості 2023 року та Закон про землю 2024 року набудуть чинності з 1 серпня 2024 року. Нові положення цих трьох законів, що набувають чинності одночасно, допоможуть вирішити деякі перешкоди та дублювання, які спричинили багато труднощів для підприємств, що працюють у секторі нерухомості. Окрім нових пунктів, які позитивно впливають на бізнес, ці три закони все ще мають деякі проблеми, які не були вирішені або потребують подальшого дослідження для вдосконалення. До них належать: контракти підприємств, які виграють тендери, можуть бути розірвані, якщо вони повільно виплачують кошти на компенсацію та підтримку переселення. «Підприємства, які є інвесторами в проекти землекористування, повинні передбачати (нові) правові ситуації, пов’язані з правовими наслідками затримок у виділенні коштів на компенсацію та підтримку переселення, і тому ретельно готуватися з точки зору фінансових ресурсів, щоб уникнути ризику скасування тендеру», – рекомендував адвокат Фам Тхань Туан.

За словами адвоката Туана, до інших недоліків належать: відсутність схвалення інвесторів для проектів міських та сільських житлових районів; проекти комерційного житла, схвалені відповідно до форми інвестиційної політики, але без «житлової землі», все ще «застрягли»; різниця між передачею частини проекту та передачею прав користування землею з існуючою інфраструктурою в рамках проекту нерухомості організації; нові правила оцінки землі залишаються «ризикованою невідомістю» для бізнесу; а закони, що стосуються нерухомості, після набрання чинності призведуть до змін у структурі ринку та масштабах бізнесу.

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віце-президент Асоціації нерухомості В'єтнаму (Фото: PV)

Вірячи у вплив нової законодавчої бази на ринок нерухомості.

Під час безпосереднього обговорення на семінарі доктор Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, звернув увагу на кілька нових аспектів законодавства, пов'язаного з ринком нерухомості. Наприклад, прейскуранти на землю, які раніше регулювалися раз на п'ять років і затверджувалися центральним урядом, тепер оновлюються щорічно, що децентралізує владу на місцевому рівні. Інформація про ціни на землю тепер є більш чіткою та зрозумілою, що забезпечує справедливіші та рівноправніші умови гри. Крім того, правила щодо інвестицій, соціального житла та продажу будинків іноземцям – це нові положення, які створять цікавіші та привабливіші умови гри в майбутньому.

Тим часом, пан Нгуєн Хоанг Нам, генеральний директор G-Home, сказав, що зі значним послабленням правових обмежень він сподівається, що новий циркуляр допоможе усунути всі труднощі, щоб інвестори могли впевнено будувати соціальне житло.

Високо оцінюючи промислову нерухомість, пан Нгуєн Куок Хань, голова правління DTJ Group, зазначив, що хоча в'єтнамська економіка страждає від загальних труднощів світової економіки, промислова привабливість В'єтнаму є дуже хорошою та вважається «гарячою точкою» для залучення іноземних інвестицій. Крім того, інфраструктура та морські порти у В'єтнамі значно покращилися. Ринки промислової нерухомості, такі як Хунг Єн та Ха Нам, мають сприятливу транспортну інфраструктуру, що приваблює багатьох вітчизняних та іноземних інвесторів. Крім того, нещодавня урядова політика також надала значну підтримку сектору промислової нерухомості, особливо новий закон, що дозволяє передачу промислової нерухомості, який завершив формування правової бази. Однак, інвестори також стикаються з проблемами, окрім великих вимог до капіталу, тривалих термінів погашення, помірних прибутків та повільної ліквідності. Уряд прагне розвивати зелені галузі промисловості з акцентом на зелені елементи.

У своїй загальній оцінці ринку нерухомості пан Ле Хонг Хан, директор з аналізу та кредитного рейтингу FiinRatings, вважає, що перспективи ринку на наступні 1-2 роки залишатимуться повільним відновленням. Позитивні зміни, що виникли внаслідок законодавчих актів або політики, потребуватимуть часу, щоб набути чинності.

Пан Тран Куанг Чунг, директор з розвитку бізнесу компанії One Housing (Фото: PV)

Пан Тран Куанг Чунг, директор з розвитку бізнесу One Housing, прогнозує, що ринок Ханоя збережеться в поточному стані до кінця року, а пропозиція квартир покращиться лише після 2025 року. Інші сегменти, такі як малоповерхова забудова, також зазнають значного зростання наприкінці цього та на початку наступного року.

Джерело: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html