Нерухомість переживає бурю.

«За понад 20 років роботи в сфері нерухомості я ніколи не бачив такого складного періоду, як цей», – вигукнув один власник бізнесу, звертаючись до автора. Ця заява частково відображає труднощі, з якими стикаються підприємства та окремі особи, що працюють у секторі нерухомості. Проте вони залишаються стійкими, знаходячи способи подолати ці темні дні.

Пані Фам Тхі Нгуєн Тхань, генеральний директор акціонерного товариства з нерухомості Dat Xanh (Dat Xanh Service), заявила, що компанія наразі є однією з найбільших брокерських фірм у сфері нерухомості, займаючи приблизно 33% ринку. Однак великий розмір Dat Xanh не означає, що вона не стикається з труднощами. Компанія лише трохи менше обтяжена, ніж інші, завдяки накопиченому капіталу за 20 років роботи на ринку.

За словами пані Тхань, останній період став «великою повінню» для ріелторів, і ніхто по-справжньому «успішно не пережив» цей час. Звичайно, навіть у скрутних обставинах є можливості, і компанії впровадили різні рішення, щоб пережити «зиму».

« Наша система охоплює всю територію з півночі на південь. До кредитної кризи наша компанія мала близько 70 дочірніх компаній. Коли ринок став складним, ми регулярно та безперервно реструктуризували всю нашу систему, від рівня групи до компаній-членів, щоб забезпечити збереження лише найздоровіших «клітин» для подолання складного періоду», – сказала пані Тхань.

Ця компанія використала свій досвід під час карантину COVID-19 для розробки сценаріїв надзвичайних ситуацій. Коли кредитування на ринку погіршилося, компанія негайно впровадила низку сценаріїв вищого рівня, ніж ті, що використовувалися під час пандемії.

Компанія скоригувала та звузила свої бізнес-сектори, масштаб, географічні області діяльності та продуктові лінійки, одночасно скорочуючи та оптимізуючи неефективні відділи. Навіть відділи, які працювали добре, але не були життєво важливими, були змушені пріоритезувати ресурси для більш нагальних потреб.

За словами пані Тхань, компанія зосередилася на оптимізації своїх фінансових та людських ресурсів. Компанія здійснила низку трансформацій, перейшовши від моделі, що сильно залежить від фіксованих витрат, до моделі, зосередженої на змінних витратах.

« Ми сповнені рішучості швидко адаптуватися, щоб вижити, бо всі ми в човні, який переживає шторм. Ми повинні позбутися всього, що робить човен важким, щоб зробити його якомога легшим», – поділилася пані Тхань.

Що стосується персоналу, компанія оптимізувала всі відділи та підрозділи. Кожен співробітник повинен виконувати 2-3 завдання, навіть абсолютно різні. Компанія також постійно оптимізує свій брокерський персонал. На піку своєї діяльності Dat Xanh Service виплачувала зарплати понад 7000 торговим співробітникам, а також понад 10 000 співробітникам. Однак під час реструктуризації компанія скоротила понад 60% свого персоналу для оптимізації системи.

« Ми не звільняємо всіх працівників; ми переходимо від постійних витрат до змінних. Ми виплачуємо зарплату 40% співробітників, а решта 60% або залишать компанію, або продовжать продавати її продукцію як фрілансери», – поділилася пані Тхань.

Таким чином, діяльність Dat Xanh Service залишається забезпеченою завдяки тому, що її основний персонал залишається в компанії. Компанія продовжує виплачувати заробітну плату, підтримувати пільги та винагороджувати видатних працівників. Однак, якщо працівник не відповідає стандартам ефективності, він буде змушений залишити компанію.

Генеральний директор Dat Xanh Service заявив, що компанія також оптимізує управління грошовими потоками. Для брокерської фірми основним джерелом доходу є брокерські комісії. Однак останнім часом брокерські фірми стикаються з труднощами через затримки забудовників зі сплатою комісій.

« Наша система працює з понад 200 інвесторами, тому в нас багато непогашених комісій. Наразі ми зосереджуємо всі наші зусилля на стягненні цих боргів, щоб повернути гроші; сума, яку нам потрібно стягнути, становить приблизно понад 1000 мільярдів донгів », – сказала пані Тхань.

Крім того, підприємства також зосереджуються на рішеннях для створення нових потоків доходів, диверсифікації продуктів і послуг, розширення ринків і розширення своєї клієнтської бази.

Пані Данг Фуонг Ханг, генеральний директор CBRE Vietnam, поділилася тим, що протягом 30 років присутності компанії на в'єтнамському ринку вона зазнала багатьох змін та коливань. Яскравим прикладом є криза 1997-1998 років, велика фінансова криза в Азії, яка серйозно вплинула на ринок нерухомості. Аналогічно, період 2008-2009 років характеризувався тривалим «заморожуванням» ринку нерухомості.

« Таїланд стикається з більшими труднощами, ніж В'єтнам, щодо клієнтської бази, але він не стикається з тими ж юридичними труднощами, доступом до капіталу чи фінансовими ресурсами, що й В'єтнам », – сказала пані Ханг.

За словами пані Ханг, компанії з нерухомості в Таїланді постійно продають нерухомість за кордоном, щоб знайти клієнтів. Спочатку результати були відносно позитивними.

Туристи з Росії та Китаю повернулися до Таїланду, щоб придбати нерухомість, особливо популярним напрямком є Пхукет.

У В'єтнамі команда з продажу нерухомості CBRE також нещодавно зіткнулася з багатьма труднощами. Компанії довелося переглянути всі питання всередині організації.

По-перше, це управління витратами; компанія проводить зустрічі майже щотижня, щоб переглянути своє управління витратами. По-друге, це огляд продукту. Якщо продукт добре продається, але має нечіткий юридичний статус або проблемних інвесторів, збір платежів стає дуже трудомістким. Тому вибір продуктів для продажу також ретельно продумується.

Крім того, CBRE також розширилася на вторинний ринок завдяки великій клієнтській базі з реальними потребами в житлі. Угоди на вторинному ринку є відносно стабільними. Основними клієнтами CBRE є іноземці з Азії, Європи, США та Близького Сходу.

« Іноземні інвестори зазвичай не стикаються з такими ж юридичними чи фінансовими труднощами, як у В'єтнамі. Їх хвилює лише те, чи є інвестиції безпечними та чи принесуть вони гарний прибуток», – сказала пані Ханг.

За словами пані Ханг, останнім часом іноземні покупці виявляють менший інтерес до нерухомості в Хошиміні через зростання цін. Однак іноземні покупці виявляють більший інтерес до нерухомості на півночі через привабливіші ціни.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, голови В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), окрім рішень, які застосовує бізнес, таких як реструктуризація, скорочення персоналу та оптимізація витрат, вихід на нові ринки є дуже важливим завданням наразі.

Деякі проекти зайшли в глухий кут, залишаючись неактивними, тому брокерам не потрібно їх далі розвивати; натомість їм слід зосередитися на розвитку нових ринків. Пан Дінь вважає, що попит на інвестиції у В'єтнамі все ще дуже високий. Однак, наразі цей попит перебуває в стані спокою, чекаючи на слушну можливість для сильного зростання. Як тільки цей попит буде розкрито, він різко зросте.

« Я бачив, як деякі в'єтнамські компанії з нерухомості виходять на міжнародний ринок. Вони співпрацюють з місцевими брокерами, щоб залучити інвесторів на закордонні ринки. Нещодавно, під час презентації бізнес-планів для закордонних ринків у Куангніні , одна компанія одразу ж залучила 100 партнерів для реалізації цього плану », – поділився пан Дінь.

За словами пана Діня, мільйони людей у всьому світі зараз працюють віддалено онлайн. Ці люди часто шукають доступні туристичні напрямки, де вони можуть одночасно відпочивати та працювати. З огляду на нинішні низькі ціни на номери у В'єтнамі, туристи зі США, Європи, Південної Кореї, Японії та інших країн охоче приїжджають, щоб побачити нашу країну. Головне, щоб туристичні агенти знайшли спільну мову з цими клієнтами.

Пані Фам Фуонг Ханг, генеральний директор CBRE Vietnam, зазначила, що зараз настав час, коли брокерам з нерухомості необхідно покращити якість, стандартизувати навички, підвищити довіру клієнтів та підвищити статус брокерської професії.

« Брокери – це перші люди, з якими клієнти взаємодіють під час транзакції. Якщо брокери поводяться непрофесійно та не вдається побудувати довіру з клієнтами, транзакція зірветься, навіть якщо продукт хороший, а розробник має гарну репутацію. Саме брокери відновлюють довіру клієнтів та ринку», – сказала пані Ханг .

Поділяючи точку зору пані Ханг, пан Фам Лам, голова правління та генеральний директор DKRA Vietnam, заявив, що покращення якості брокерських послуг є надзвичайно важливим сьогодні. Він пропрацював брокером майже 20 років у Хошиміні та був свідком багатьох злетів і падінь на ринку.

Пан Лам зазначив, що ринок нерухомості стикається з унікальними викликами на кожному етапі. Навіть у періоди «процвітання» ринку часто виникають проблеми та виникають наслідки.

За словами пана Лама, попри труднощі на ринку, він залишається впевненим та оптимістичним. Його компанія змінила свою бізнес-стратегію з підходу «затягування пасок» на підхід «труднощів та наполегливості». Це більш складний та небезпечний підхід. Однак компанія не докладає безнадійних зусиль, а навпаки, наполегливо, терпляче та методично прагне.

За словами пана Лама, це також час для окремих осіб та підприємств, що беруть участь у ринку нерухомості, «загартуватися», щоб зрозуміти, чи справді вони люблять цю професію та чи обрали правильну кар’єру. Це також час «відфільтрувати» тих, хто не захоплений цією професією. Однак ті, хто любить професію та прагне, отримають гарні можливості.

Пан Лам вважає, що зараз також гарний час для компаній з нерухомості, щоб проаналізувати труднощі, з якими стикаються клієнти, підтримати їх та зміцнити довіру. Коли ринок покращиться, клієнти не відвернуться від тих, хто відданий своїй справі та сповнений ентузіазму.

« Коли я був продавцем, я підтримував клієнтів протягом п’яти років, перш ніж вони нарешті купили у мене. Я завжди давав їм поради чи підтримку, коли їм це було потрібно. Вони могли не купувати одразу, але в якийсь момент, якщо вони відчували, що продукт їм підходить і відповідає їхньому бюджету, вони робили покупку», – зізнався пан Лам.

За словами пані Фам Тхі Нгуєн Тхань, генерального директора Dat Xanh, щоб стати успішним брокером з нерухомості, потрібно мати справді відмінні знання. Окрім розуміння законодавства про нерухомість, брокери також повинні мати знання з економіки, політики, суспільства, а також володіти хорошими комунікативними навичками, розуміти психологію клієнтів тощо.

Брокери повинні бути в курсі тенденцій, щоб залучати клієнтів, коли вони хочуть обговорити тему, що викликає широкий інтерес. Без достатніх знань та досвіду дуже важко залишатися в професії, особливо в нинішніх умовах. Гарний брокер – це людина з глибокими знаннями, а не просто «посередник», як його часто називають.

У минулому брокери могли знайти клієнтів, просто сидячи на одному місці; тепер вони не можуть знайти клієнтів, навіть якщо шукають скрізь. Через це деякі брокери втратили впевненість у собі та своїй професії. Найважливіше для брокерів, щоб залишатися в професії в цей час, — це вірити в себе.

« Я вважаю, що ринок коливається вгору та вниз, як синусоїда. Як то кажуть, «після бурі настає затишшя». Це час для кожного бізнесу та окремої особи переоцінити свої сильні та слабкі сторони й здобути необхідні знання та навички», – поділилася пані Тхань.

Пані Фам Фуонг Ханг, генеральний директор CBRE Vietnam, заявила, що інвестори наразі мають достатньо коштів, а ціни на житло у В'єтнамі нижчі порівняно з Гонконгом, Сінгапуром чи Близьким Сходом. Однак інвестори залишаються дещо вагаючимися через існуючі перешкоди. Уряд та відповідні установи запропонували рішення для усунення цих вузьких місць, але ці політичні рішення ще не мали суттєвого впливу на ринок.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), поділився тим, що вже в середині 2022 року ринок нерухомості демонстрував ознаки наближення «шторму» або кризи. Тому VARS висловила наполегливі рекомендації щодо змін до законодавства.

« Ми пропонували та брали участь у внесенні поправок до Закону про землю, Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості, Закону про житло, Закону про інвестиції… Ми зібрали та узагальнили перешкоди та дублювання в цих нормативних актах, а потім розробили рішення для їх усунення», – сказав пан Дінь.

За словами пана Діня, VARS також терміново переглядає труднощі кожного проекту, щоб вирішити невирішені питання. Асоціація також запропонувала уряду рішення для усунення перешкод для бізнесу.

Уряд врахував ці пропозиції та виділив пільговий кредитний пакет у розмірі 120 трильйонів донгів. Це важливий кредитний пакет для підтримки інвесторів та покупців соціального житла, які терміново потребують капіталу.

За словами пана Діня, з початку 2023 року Державний банк В'єтнаму п'ять разів коригував процентні ставки, і після кожного коригування Державний банк повинен стежити за подіями, щоб вносити відповідні корективи. Однак пан Дінь вважає, що поточні процентні ставки за депозитами є високими та сягають 8% річних. Тим часом, бізнес з нерухомості досягає лише 8-10% рентабельності.

« Ніхто не буде настільки дурним, щоб інвестувати в нерухомість у ці складні часи. Я думаю, що процентні ставки за депозитами повинні впасти нижче 5%, щоб була хоч якась надія на повернення інвесторів на ринок нерухомості», – поділився пан Дінь.

За словами голови VARS, у минулому організація також надавала багато рекомендацій щодо правових питань у сфері туристичної та курортної нерухомості, оскільки інвестори вкладають гроші в проект, але не визнаються власниками. Інвестори не можуть довести, що вони є власниками курортної нерухомості, тому вони не можуть здійснювати угоди чи продажі, що призводить до втрати довіри в цьому сегменті.

Нещодавно Уряд видав Постанову № 10 про визнання прав власності на готельні апартаменти, курортні апартаменти (кондотелі), офісні резиденції (офістель), курортні вілли тощо, що відповідають законодавчим вимогам. Це дуже позитивна зміна, яка відповідає потребам людей та бізнесу.

Протягом останніх кількох місяців ринок нерухомості демонстрував позитивні ознаки, оскільки великі гравці відновили свої проекти.

Novaland перезапустила проєкти Novaworld Phan Thiet (провінція Бінь Тхуан), Novaworld Ho Tram (провінція Ба Ріа Вунг Тау) та The Grand Manhattan (Хошимін). Hung Thinh Group також перезапустила проєкт Merry Land Quy Nhon (провінція Бінь Дінь) з районом Марина.

Phat Dat Group також продовжує реалізацію таких проектів, як Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Вежа Бінь Дуонг (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) і проект 39 Pham Ngoc Thach (Ho Chi Minh City).

Представники вищезгаданих підприємств заявили, що останнім часом інвестори та клієнти виявили більший інтерес до проектів порівняно з початком року. Операції з нерухомістю також стали активнішими, ніж раніше.

Представник Hung Thinh Group повідомив, що компанія поступово відновила свою діяльність. Протягом останнього місяця Hung Thinh забезпечила клієнтам кілька десятків одиниць. Хоча ця цифра все ще досить скромна порівняно з масштабом групи, надія поступово знову з'являється.

За словами пана Нгуєн Куок Аня, заступника генерального директора Batdongsan.com.vn, індекс інтересу до нерухомості по всій країні дещо зріс на 1% у другому кварталі 2023 року. У Хошиміні попит на угоди поступово відновлюється в сегментах продажу квартир та приватних будинків.

« Пошук квартир у 10-му районі, районах Тан Фу, Бінь Тан, Бінь Чань та 9-му районі (місто Тху Дик) зріс на 5-9%. Попит на оренду квартир у Хошиміні також зріс на 8-17%, а інтерес до земельних ділянок та пошуки їх зросли на 6-7% порівняно з кінцем 2022 року», – сказав пан Куок Ань.

За словами пана Куок Аня, стабільні сигнали з макроекономічного середовища допомагають ринку нерухомості поступово відновлюватися. Наразі інфляція знаходиться під контролем, а процентні ставки та обмінні курси також поступово стабілізуються.

Виклики залишаються величезними.
Згідно з дослідженням DKRA, у травні 2023 року пропозиція квартир, таунхаусів та вілл у Хошиміні зменшилася на 92% порівняно з квітнем, а ліквідність сягнула лише близько 5%. Це свідчить про те, що ринок вступає у надзвичайно складну фазу.
Загалом, у другому кварталі 2023 року ринок житлової нерухомості в Хошиміні та його околицях продовжував демонструвати відносно позитивну динаміку як з точки зору пропозиції, так і споживання. Попит на ринку дещо зріс порівняно з першими трьома місяцями року, але залишався низьким порівняно з аналогічним періодом 2022 року. Прогнози вказують на те, що ринок продемонструє ознаки покращення у третьому кварталі 2023 року, але різке зростання в короткостроковій перспективі малоймовірне.

Джерело