Нерухомість «переживає шторм»

«За понад 20 років роботи в сфері нерухомості я ніколи не бачив такого важкого періоду, як цей», – вигукнув один власник бізнесу, звертаючись до автора. Це твердження також частково відображає труднощі як бізнесу, так і тих, хто працює в сфері нерухомості. Однак вони все ще стійкі та знаходять способи подолати темні дні.

Пані Фам Тхі Нгуєн Тхань, генеральний директор акціонерного товариства з нерухомості Dat Xanh (Dat Xanh Service), зазначила, що наразі компанія має найбільший масштаб серед брокерських майданчиків з часткою ринку близько 33%. Однак, те, що Dat Xanh є великим підрозділом, не означає, що він не стикається з труднощами. Компанія менш складна, ніж інші підприємства, лише завдяки грошам, накопиченим за 20 років ведення бізнесу на ринку.

За словами пані Тхань, минулий період був «великою повінню» для ріелторів, і ніхто не був по-справжньому «здоровим» протягом цього періоду. Звичайно, в «небезпеці» все ще є «можливості», і підприємства запровадили багато рішень, щоб пережити «зиму».

« Наша система простягається з півночі на південь. До того, як сталася історія посилення кредитної політики, наша компанія мала близько 70 дочірніх компаній. Коли ринок став складним, ми регулярно та безперервно проводили реструктуризацію, широку та глибоку, по всій системі, від рівня групи до компаній-членів, щоб забезпечити збереження лише найздоровіших «клітин» для подолання складного періоду», – сказала пані Тхань.

Ця компанія використала свій досвід під час карантину через COVID-19, щоб розробити сценарії для надзвичайних ситуацій. Коли кредитний ринок запеклий, компанія негайно застосувала низку сценаріїв на вищому рівні, ніж під час пандемії.

Компанія скоригувала, звузила свої бізнес-напрямки, масштаб, операційні зони, вибрала продуктові лінійки, а також скоротила та оптимізувала неефективні відділи. Навіть відділи, які працювали ефективно, але не були терміновими, були змушені пріоритезувати більш термінові ресурси.

За словами пані Тхань, компанія зосередилася на оптимізації своїх фінансових та людських ресурсів. Компанія здійснила низку заходів для переходу від моделі «фіксованих витрат» до моделі «змінних витрат».

« Ми були сповнені рішучості швидко змінити штат, щоб вижити, бо всі ми сиділи на човні, щоб подолати шторм. Що б не робило човен важким, нам довелося спустити його на воду, щоб зробити його якомога легшим для пересування», – поділилася пані Тхань.

Що стосується людських ресурсів, компанія оптимізувала всі відділи та підрозділи. Кожен співробітник повинен виконувати 2-3 завдання, навіть якщо ці завдання абсолютно різні. Компанія також постійно оптимізувала персонал брокерських компаній. На піку своєї діяльності Dat Xanh Service виплачувала зарплати понад 7000 торговим представникам, а також понад 10 000 співробітникам. Однак під час реструктуризації компанія скоротила понад 60% свого персоналу для оптимізації системи.

« Нам не потрібно повністю скорочувати витрати, але ми переходимо з постійних на змінні витрати. Ми виплачуємо зарплату 40% наших співробітників, решта 60% звільняться, але є люди, які продовжують продавати продукцію компанії як співробітники », – поділилася пані Тхань.

Таким чином, діяльність Dat Xanh Service все ще гарантована завдяки збереженню основного персоналу. Компанія продовжує виплачувати заробітну плату, підтримувати режими соціального забезпечення та винагороджувати видатних працівників. Однак, якщо якийсь працівник неефективний, він змушений «попрощатися» з компанією.

Генеральний директор Dat Xanh Service зазначив, що компанія також оптимізує діяльність з управління грошовими потоками. Оскільки для брокерської компанії основним джерелом коштів є брокерські комісії. Однак останнім часом брокерські компанії «мали проблеми», оскільки інвестори запізнюються зі сплатою комісій.

« Наша система супроводжує понад 200 інвесторів, тому ми маємо багато заборгованості. Наразі ми зосереджені на стягненні боргів, щоб повернути гроші, сума до стягнення становить понад 1000 мільярдів донгів », – сказала пані Тхань.

Крім того, підприємства також зосереджуються на рішеннях для створення нових джерел доходу, диверсифікації продуктів і послуг, розширення ринків збуту та розширення клієнтської бази.

Пані Данг Фуонг Ханг, генеральний директор CBRE Vietnam, поділилася тим, що за 30 років присутності цього підрозділу на в'єтнамському ринку компанія пережила багато змін, злетів і падінь ринку. Як правило, криза 1997-1998 років, яка була величезною фінансовою кризою в Азії, сильно вплинула на ринок нерухомості. Або ж у період 2008-2009 років ринок нерухомості також був «заморожений» на багато років.

« Таїланд має більше труднощів, ніж В'єтнам, щодо джерел клієнтів, але не стикається з труднощами щодо законності, доступу до капіталу чи фінансових ресурсів, як у В'єтнамі », – сказала пані Ханг.

За словами пані Ханг, компанії з нерухомості в Таїланді постійно продають свою продукцію за кордон, щоб знайти клієнтів. Спочатку результати є відносно позитивними.

Туристи з Росії та Китаю повернулися до туристичних напрямків Таїланду, щоб придбати нерухомість, особливо в районі Пхукета, який викликав великий інтерес у покупців.

У В'єтнамі команда з продажу нерухомості CBRE також зіткнулася з багатьма труднощами останнім часом. Компанії довелося переглянути всі внутрішні проблеми.

Перше – це управління витратами, майже щотижня компанія повинна зустрічатися для перегляду управління витратами. Друге – це перегляд продукції: якщо продукт добре продається, але його правовий статус незрозумілий, у інвестора виникають проблеми, то збір коштів займе багато часу. Тому вибір продукції для продажу також ретельніше розглядається.

Крім того, CBRE також розширюється на вторинний ринок завдяки великій клієнтській базі з реальними потребами в житлі. На вторинному ринку угоди є відносно стабільними. Основними клієнтами CBRE є іноземці з країн Азії, Європи, Америки та Близького Сходу.

« Іноземні клієнти часто не стикаються з юридичними труднощами чи доступом до капіталу, як у В'єтнамі. Їх хвилює лише те, чи безпечні інвестиції та чи є прибуток хорошим», – сказала пані Ханг.

За словами пані Ханг, останнім часом іноземні клієнти виявляють менший інтерес до продуктів нерухомості в Хошиміні через високі ціни. Однак іноземні клієнти більше зацікавлені в продуктах Північного регіону через привабливіші ціни.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, голови В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), окрім рішень, які застосовує бізнес, таких як реструктуризація, скорочення персоналу та оптимізація витрат, розширення нових ринків є дуже важливим завданням наразі.

Деякі проекти були «заморожені» та перебувають у стані спокою, тому брокерам не потрібно продовжувати їх реалізацію, а потрібно освоювати нові ринки. Пан Дінь вважає, що інвестиційний попит у В'єтнамі все ще дуже великий. Однак цей попит тимчасово перебуває у стані спокою та чекає нагоди для значного зростання. Цей попит, коли його буде відкрито, дуже сильно зросте.

« Я бачу, що деякі в'єтнамські компанії з нерухомості вийшли на міжнародний ринок. Вони співпрацюють з місцевими брокерами, щоб залучати інвесторів на іноземні ринки. Нещодавно, під час сесії щодо бізнес-планів на іноземних ринках у Куангніні , одна компанія одразу ж знайшла 100 партнерів для реалізації цього плану », – поділився пан Дінь.

За словами пана Діня, зараз у світі мільйони людей працюють віддалено онлайн. Ці люди часто шукають туристичні напрямки з розумними цінами як для відпочинку, так і для роботи. А завдяки низьким цінам на проживання, як у В'єтнамі сьогодні, туристи зі США, Європи, Кореї, Японії тощо охоче приїжджають до нашої країни, щоб отримати досвід. Важливо, щоб брокери встановлювали зв'язок з клієнтами.

Пані Фам Фуонг Ханг, генеральний директор CBRE Vietnam, зазначила, що зараз саме час, коли брокерам з нерухомості потрібно покращувати якість, стандартизувати навички, підвищувати довіру клієнтів та підвищувати рівень брокерів.

« Брокери – це перші люди, з якими клієнти стикаються під час угоди. Якщо брокери поводяться непрофесійно та не вдається побудувати довіру з клієнтами, угода «провалиться», навіть якщо продукт хороший, а інвестор має гарну репутацію. Саме брокери відновлюють довіру клієнтів та довіру ринку», – сказала пані Ханг.

Поділяючи думку пані Ханг, пан Фам Лам, голова ради директорів і генеральний директор DKRA Vietnam, зазначив, що покращення якості брокерських послуг є надзвичайно важливим питанням сьогодні. Він пропрацював брокером майже 20 років у Хошиміні та був свідком багатьох злетів і падінь ринку.

Пан Лам усвідомив, що ринок нерухомості має свої власні виклики на будь-якому етапі. Навіть у часи «процвітання» все ще існують проблеми та наслідки, які часто виникають.

За словами пана Лама, хоча ринок має багато труднощів, він все ще почувається впевнено та оптимістично. Його компанія змінила свій бізнес-статус з «затягування пасок» на режим «смакування меду та лежання на тернях». Це більш «напружений» та небезпечний режим. Однак бізнес не прагне даремно, а працює наполегливо, завзято та методично.

За словами пана Лама, зараз саме час для окремих осіб та підприємств, що беруть участь у ринку нерухомості, «навчатися», щоб зрозуміти, чи справді вони люблять свою роботу, і чи обрали правильну роботу. Це також час «відфільтрувати» тих, хто не захоплений цією роботою. Однак ті, хто любить свою роботу та докладає зусиль, отримають гарні можливості.

Пан Лам вважає, що це також гарний час для агентів з нерухомості, щоб розглянути труднощі, з якими стикаються клієнти, супроводжувати клієнтів та будувати з ними довіру. Коли ринок тепліший, клієнти не ігноруватимуть тих, хто відданий своїй справі та має ентузіазм.

« У минулому, коли я працював продавцем, були клієнти, про яких я піклувався протягом 5 років, перш ніж вони купували мої товари. Я завжди давав їм поради чи підтримку, коли їм це було потрібно. Можливо, клієнт не купить одразу, але в якийсь момент він відчує, що товар підходить для нього, відповідає його платоспроможності, тоді він заплатить» , – зізнався пан Лам.

За словами пані Фам Тхі Нгуєн Тхань, генерального директора Dat Xanh, щоб стати успішним брокером з нерухомості, знання брокера повинні бути справді добрими. Окрім розуміння законодавства про нерухомість, брокер повинен мати знання з економіки, політики, суспільства та гарну комунікацію, розуміючи психологію клієнта...

Брокери повинні йти в ногу з «трендом» спілкуватися з клієнтами, коли вони хочуть обговорити питання, що цікавить багатьох людей. Без достатніх знань та розуміння дуже важко залишатися в професії, особливо в сучасний період. Гарний брокер — це людина з дуже глибокими знаннями, а не «брокер», як його часто називають.

Раніше брокери могли знаходити клієнтів, сидячи на одному місці, але тепер вони не можуть знайти клієнтів ніде. Через це деякі брокери втратили впевненість у собі та своїй професії. Найважливіше для брокерів, щоб залишатися в професії в цей час, — це вірити в себе.

« Я вважаю, що ринок має злети та падіння, як синусоїда. Наші предки часто казали: «Після найгіршого настає найкраще». Це час для кожного бізнесу та кожної людини переоцінити свої сильні та слабкі сторони й доповнити необхідні знання та навички », – поділилася пані Тхань.

Пані Фам Фуонг Ханг, генеральний директор CBRE Vietnam, зазначила, що наразі в кишенях інвесторів все ще багато грошей, а ціни на житло у В'єтнамі також нижчі, ніж у Гонконзі, Сінгапурі чи на Близькому Сході. Однак інвестори все ще «стримані» через поточні проблеми. Уряд та відповідні установи також запропонували рішення для подолання «вузьких місць». Однак політичні рішення ще не мали значного впливу на ринок.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), поділився тим, що з середини 2022 року ринок нерухомості демонструє ознаки «зони шторму» та кризової зони попереду. Тому VARS висловила дуже наполегливі рекомендації щодо зміни законодавчого регулювання.

« Ми надали рекомендації та брали участь у внесенні поправок до Закону про землю, Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості, Закону про житло, Закону про інвестиції тощо. Ми зібрали та узагальнили проблеми та дублювання в нормативних актах, на основі яких запропонували рішення», – сказав пан Дінь.

За словами пана Діня, VARS також терміново переглянула труднощі кожного проекту, щоб вирішити невирішені питання. Асоціація також запропонувала уряду рішення для усунення перешкод для бізнесу.

Уряд розглянув ці пропозиції та виділив пільговий кредитний пакет у розмірі 120 000 мільярдів донгів. Це важливий кредитний пакет для підтримки інвесторів та покупців соціального житла, які терміново потребують капіталу.

За словами пана Діня, з початку 2023 року і дотепер Державний банк коригував процентні ставки 5 разів, і після кожного коригування Державний банк повинен відстежувати зміни, щоб відповідно вносити корективи. Однак, пан Дінь зазначив, що поточна мобілізаційна процентна ставка є високою, до 8% на рік. Тим часом, бізнес з нерухомості отримує прибуток лише 8-10%.

« Ніхто не настільки дурний, щоб інвестувати гроші в нерухомість у цей складний період. Я вважаю, що процентна ставка має бути нижчою за 5%, щоб мати надію на повернення інвесторів на ринок нерухомості», – поділився пан Дінь.

За словами голови VARS, останнім часом цей підрозділ також надав багато рекомендацій щодо правових питань курортної нерухомості, оскільки інвестори витрачають гроші, але не визнають їх право власності. Інвестори не можуть довести, що вони є власниками курортної нерухомості, тому вони не можуть торгувати чи купувати та продавати, що призводить до втрати довіри в цьому сегменті.

Нещодавно Уряд видав Постанову № 10 про визнання права власності на готельні апартаменти, курортні апартаменти (кондотелі), офісні апартаменти, курортні вілли..., що відповідають умовам, встановленим законом. Це дуже позитивна зміна, яка відповідає потребам людей та бізнесу.

Протягом останніх кількох місяців ринок нерухомості демонстрував позитивні ознаки, оскільки «великі гравці» на ринку нерухомості відновили проекти.

Novaland перезапустила проєкти Novaworld Phan Thiet (провінція Бінь Тхуан), Novaworld Ho Tram (провінція Ба Ріа Вунг Тау) та The Grand Manhattan (Хошимін). Корпорація Hung Thinh також перезапустила проєкт Merry Land Quy Nhon (Бінь Дінь) з районом Марина.

Phat Dat Group також продовжує реалізацію таких проектів, як Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Вежа Бінь Дуонг (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) і проект 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Представники вищезгаданих підприємств зазначили, що останнім часом інвестори та клієнти виявили більший інтерес до проектів, ніж на початку року. Передача продуктів нерухомості також відбувається активніше, ніж раніше.

Представник корпорації Hung Thinh поділився, що цей підрозділ знову почав «повільно» вести бізнес. За останній місяць Hung Thinh також «закрив» для клієнтів близько кількох десятків квартир. Хоча це число все ще занадто «скромне» порівняно з масштабом корпорації, поступово з'являється надія.

За словами пана Нгуєн Куок Аня, заступника генерального директора Batdongsan.com.vn, індекс інтересу до нерухомості по всій країні дещо зріс на 1% у другому кварталі 2023 року. У Хошиміні попит на транзакції в сегменті квартир та будинків на продаж поступово відновився.

« Кількість пошуків квартир у 10-му районі, районах Тан Фу, Бінь Тан, Бінь Чань та 9-му районі (місто Тху Дик) зросла на 5-9%. Попит на оренду квартир у Хошиміні також зріс на 8-17%, кількість зацікавлених сторін та пошуків земельних ділянок також зросла на 6-7% порівняно з кінцем 2022 року», – сказав пан Куок Ань.

За словами пана Куок Аня, стабільні сигнали з макроекономіки допомагають ринку нерухомості поступово відновлюватися. Наразі інфляція знаходиться під контролем, процентні ставки та обмінні курси також поступово стабілізуються.

Виклик залишається величезним.
Згідно з дослідженням DKRA, у травні 2023 року пропозиція квартир, таунхаусів та вілл у Хошиміні зменшилася на 92% порівняно з квітнем, а ліквідність сягнула лише близько 5%. Це свідчить про те, що ринок вступає у надзвичайно складний період.
Загалом, у другому кварталі 2023 року ринок житлової нерухомості в Хошиміні та прилеглих районах все ще демонструє відносно позитивні зміни як у пропозиції, так і в споживанні. Попит на світовому ринку дещо зріс порівняно з першими 3 місяцями року, але все ще залишається низьким порівняно з аналогічним періодом 2022 року. Прогнозується, що в третьому кварталі 2023 року ринок матиме ознаки покращення, але важко зробити раптові зміни в короткостроковій перспективі.

Джерело