Несподіваний прибуток від продажу землі, але не варто святкувати надто швидко.

Плата за користування землею, зібрана у першій половині цього року, різко зросла, досягнувши понад 243 000 мільярдів донгів, що у 2,6 раза більше, ніж за аналогічний період минулого року. Однак багато експертів та підприємств вважають, що святкувати ще зарано, оскільки це одноразовий платіж з багатьма потенційними ризиками.

Деякі підприємства стверджують, що зростання плати за користування землею ускладнить контроль над цінами на житло.

Різке зростання доходів від землі у першій половині цього року також ускладнило доступ бізнесу до землі. Навіть підприємствам, проекти яких зупинялися десятиліттями, тепер, коли правові перешкоди усунено, важко реалізувати свої проекти, оскільки плата за користування землею та земельні податки зросли вдесятеро.

Що спричинило зростання плати за користування землею?

Професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища , заявив, що збільшення надходжень від плати за користування землею у першій половині цього року було зумовлене коригуванням таблиць цін на землю в бік збільшення. Коли ціни на землю підвищуються ближче до ринкової вартості, доходи від користування землею природно зростають. Зокрема, у Хошиміні, населеному пункті з найвищим коригуванням цін на землю, ціни на землю еквівалентні 70% від ринкової вартості.

«Протягом тривалого часу В’єтнам був однією з провідних країн світу за рівнем доходів від землі. Навіть коли ціни на землю були низькими, як у попередні роки, дохід від землі в нашій країні становив приблизно 3% ВВП, що на рівні з розвиненими країнами, такими як США та Велика Британія, і вище, ніж у Японії та Південній Кореї», – поділився далі пан Во.

За словами пана До Тхіен Ань Туана, викладача Школи державної політики та управління імені Фулбрайта, той факт, що низка населених пунктів прискорює організацію земельних аукціонів, особливо в районах з високою економічною цінністю, таких як міські пояси, промислові зони або райони з нещодавно завершеною інфраструктурою, також сприяє збільшенню доходів від землі.

Крім того, відновлення ринку нерухомості з кінця 2024 до 2025 року та низка заходів політики щодо пом'якшення ринкових умов почали давати результати.

«Прискорення затвердження проектів, завершення планування та підвищення прозорості процесу перетворення землекористування сприяли здійсненню транзакцій, тим самим генеруючи значні надходження до бюджету від плати за користування землею», – додав пан Туан.

Однак, за словами пана Нгуєна Куока Хієпа, голови правління GP Invest, хоча доходи бюджету зросли завдяки збільшенню плати за користування землею, державним органам управління необхідно врахувати, як раптове збільшення плати за землю у першій половині цього року впливає на інвестиції, виробництво та бізнес.

«Доходи від плати за користування землею різко зросли у першій половині цього року, оскільки багато проектів, які тривали вже давно, були змушені перейти на новий прейскурант землі на початку цього року. У Ханої деякі проекти були зупинені на десятиліття і не могли бути реалізовані до початку цього року, коли підприємства нарешті змогли усунути перешкоди та продовжити свої проекти», – сказав пан Хіеп.

Представники кількох інших підприємств також стверджували, що різке збільшення плати за користування землею у першій половині цього року не є доброю ознакою для інвестиційного та бізнес-середовища, особливо для інвестицій у нерухомість.

Земельні аукціони сприяють збільшенню надходжень від плати за користування землею у першій половині 2025 року - Фото: B. NGOC

Плата за користування землею призводить до зростання цін на житло.

Окрім позитивного впливу збільшення надходжень до бюджету, за словами пана Нгуєна Куок Хієпа, високі ціни на землю також мають багато негативних наслідків. До них належить зростання цін на житло, оскільки всі виробничі витрати враховуються в ціні, і жоден забудовник не хоче зазнавати збитків. Однак реальність також показує, що просте підвищення цін на житло не гарантує продажів.

«Ціни на квартири вже становлять 70-80 мільйонів донгів/ ^м² , що вже є обурливим. Якщо їх зростуть до понад 100 мільйонів донгів/ ^м² , хто їх купить? Ціни на житло перевищують можливості штатних працівників».

«Навіть ті, хто має гроші на купівлю житла для інвестицій, спекуляцій і готовий купувати за високими цінами, сподіваючись на зростання цін, припинять інвестувати, коли ринок сповільниться», – висловив своє занепокоєння пан Хіеп.

Тим часом, пан NQK, забудовник з Ханоя, сказав, що багато забудовників зараз переглядають свої плани, оскільки ціни на житло вже дуже зросли, а ринковий попит поступово знижується. У певний момент ринковий попит припиниться, і ринок зупиниться. Навіть після сплати зборів за користування землею забудовники не зможуть продовжувати інвестувати в проекти, оскільки не зможуть продавати свою продукцію.

За словами пана НQK, Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища також планує внести зміни до Закону про землю 2024 року, щоб повернутися до таблиці цін на землю та коефіцієнта землекористування, як у Законі про землю 2014 року. Відповідно, система цін на землю залишатиметься незмінною протягом 5 років і буде скоригована на коефіцієнт землекористування.

Отже, потрібні більш конкретні правила щодо коефіцієнтів землекористування. Хоча ми делегуємо це визначення провінціям, необхідні правила для встановлення цих коефіцієнтів, щоб запобігти довільним розрахункам. Інвесторам також необхідно розуміти ціни на землю своїх проектів, щоб готувати кошториси та розраховувати результати, додав пан НКК.

Крім того, багато підприємств висловили стурбованість тим, що, згідно із Законом про землю, прейскурант на землю набуде чинності з 1 січня 2026 року, але багато населених пунктів ще не розробили новий прейскурант на землю та досі використовують чинний. Тому необхідно провести розрахунки, щоб забезпечити своєчасне видання нового прейскуранта на землю на початку 2026 року.

За словами представників кількох підприємств, ціни на землю є головним питанням для більшості проектів. «Якщо населені пункти дотримуватимуться Указу 71, процес оцінки землі для проектів зіткнеться з багатьма перешкодами, і для завершення оцінки одного проекту знадобиться 1-2 роки. Тому перше питання, яке потребує уваги під час внесення змін до Закону про землю, – це перегляд методу оцінки землі», – сказав один власник бізнесу.

Джерело: Міністерство фінансів, дані: LE THANH - Графіка: TUAN ANH

* Пан До Тхієн Ань Туан (Викладач у Школі державної політики та менеджменту імені Фулбрайта):

Зростання цін на землю може загальмувати виробництво.

Прагнення до стягнення плати за користування землею може підштовхнути населені пункти до продажу землі за гроші, що призведе до зростання цін на землю через аукціони, спотворення ринку, збільшення інвестиційних витрат та перешкоджання виробництву.

Це може придушити конкурентоспроможність економіки, зменшуючи привабливість інвестицій у виробництво та сферу послуг з високою доданою вартістю.

Дохід від землі має бути більш сталим.

З точки зору експерта з питань землі, пан Данг Хунг Во вважає, що ціни на землю повинні бути близькими до ринкової вартості, але держава повинна мати відповідну фінансову політику щодо землі. Зокрема, земельна політика повинна контролювати ціни на житло, як це роблять багато країн.

«В інших країнах це вирішується так: інвестори повинні сплатити лише 30% плати за користування землею авансом, замість того, щоб сплачувати повну суму авансом, як це робимо ми. Держава розраховує податок лише тоді, коли об’єкт вводиться в експлуатацію. Це означає, що решта 70% стягується як податок на збільшення вартості землі після того, як об’єкт введе в експлуатацію», – сказав пан Во.

Тим часом пан До Тхіен Ань Туан стверджував, що необхідна комплексна реформа політики щодо доходів від землі та нерухомості не лише для створення сталої системи доходів бюджету, але й для раціонального регулювання доходів, забезпечення соціальної справедливості та розвитку здорового ринку нерухомості.

За словами пана Туана, необхідно поступово ліквідувати так звані «збори» та замінити їх системою податку на майно. Зокрема, податок на майно має бути розроблений за прогресивною шкалою, тобто чим більше нерухомості володіє людина або чим вища вартість її майна, тим вища ставка податку.

Це спрямовано не лише на збільшення доходів, але, що ще важливіше, на регулювання додаткового доходу від землі – форми пасивного доходу, яка наразі не оподатковується пропорційно, як дохід від праці чи виробничої та підприємницької діяльності.

«Основною функцією податку на майно є перерозподіл, тобто вилучення частини вигод у групи, яка володіє багатьма об’єктами нерухомості, та їх перерозподіл. Тут податок спрямований не на зниження цін на житло, а на створення ресурсів для підтримки вразливих груп у доступі до житла, розвитку соціального житла, реконструкції збіднілих міських районів або інвестуванні в громадську інфраструктуру, що обслуговує більшість».

«Поряд із податком на майно, нам також слід рішуче застосовувати прогресивний податок на прибуток від передачі нерухомості, щоб регулювати доходи та стримувати спекулятивну поведінку», – далі проаналізував пан Туан.

Повертаючись до теми

ЛЕ ТХАНЬ - БАО НГОК

Джерело: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm