Дохід від землі високий, не надто радійте

Збір за користування землею у першій половині цього року різко зріс, досягнувши понад 243 000 мільярдів донгів, що у 2,6 раза більше, ніж за аналогічний період минулого року, але багато експертів та підприємств кажуть, що не варто надто радіти, оскільки це одноразове стягнення з багатьма потенційними ризиками.

Деякі підприємства стверджують, що збільшення плати за користування землею ускладнить контроль над цінами на житло.

Різке зростання доходів від землі у першій половині цього року також ускладнює доступ бізнесу до землі. Навіть підприємствам, проекти яких були призупинені на десятиліття, тепер після усунення юридичних перешкод, важко реалізувати свої проекти, оскільки плата за користування землею та земельні податки зросли в десятки разів.

Чому плата за користування землею стрімко зростає?

Професор доктор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища , заявив, що збільшення плати за користування землею у першій половині цього року було пов'язане зі зростанням цін на землю. Коли цінник на землю буде наближено до ринкової ціни, дохід від користування землею природно зростатиме. Зокрема, населеним пунктом з найвищою ціною на землю є Хошимін, де ціна на землю еквівалентна 70% від ринкової ціни.

«Протягом тривалого часу В’єтнам був серед провідних країн світу за рівнем доходів від землі. Навіть коли ціни на землю були низькими, як у попередні роки, дохід від землі в нашій країні становив приблизно 3% ВВП, що дорівнює показнику розвинених країн світу, таких як США та Велика Британія, і вище, ніж у Японії та Південній Кореї», – додав пан Во.

За словами пана До Тхієн Ань Туана, викладача Школи державної політики та управління імені Фулбрайта, той факт, що низка населених пунктів прискорює організацію земельних аукціонів, особливо в районах з високою економічною цінністю, таких як міські зони, промислові парки або райони з нещодавно завершеною інфраструктурою, також сприяє збільшенню доходів від землі.

Крім того, почали набувати чинності відновлення ринку нерухомості з кінця 2024 до 2025 року та низка політик щодо очищення ринку.

«Прискорення затвердження проектів, завершення планування та підвищення прозорості в процесі зміни цільового призначення землі сприяли більш плавному проведенню транзакцій, тим самим створюючи значний потік доходів до бюджету від плати за користування землею», – додав пан Туан.

Однак, за словами пана Нгуєна Куока Хієпа – голови правління GP Invest, хоча доходи бюджету різко зросли завдяки збільшенню плати за користування землею, державним органам управління необхідно враховувати, як раптове зростання цін на землю в першій половині цього року впливає на інвестиції, виробництво та бізнес.

«Доходи від плати за користування землею різко зросли в першій половині цього року, оскільки багато проектів реалізовувалися вже давно. На початку цього року з’явився новий прейскурант на землю, тому їм довелося це зробити. У Ханої були проекти, які застрягли на десятиліття і не могли бути реалізовані до початку цього року, коли підприємствам вдалося усунути перешкоди для продовження реалізації», – сказав пан Хіеп.

Представники кількох інших підприємств також заявили, що різке зростання плати за користування землею у першій половині цього року не є доброю ознакою для інвестиційного середовища бізнесу, особливо інвестицій у нерухомість.

Земельні аукціони сприяють збільшенню плати за користування землею у першій половині 2025 року - Фото: B.NGOC

Занепокоєння щодо плати за користування землею підвищує ціни на житло

Окрім позитивного впливу збільшення бюджетних надходжень, за словами пана Нгуєна Куок Хієпа, високі ціни на землю також мають багато негативних наслідків. Тобто, ціни на житло зростатимуть, оскільки всі виробничі витрати включені у вартість будинку, і жоден інвестор не погодиться на збитки. Але реальність також показує, що не всі інвестори можуть продати будинки, підвищуючи ціну.

«Ціна на квартири вже становить 70-80 мільйонів донгів/ ^м², що вже жахливо. Якщо вона зросте до понад 100 мільйонів донгів/ ^м² , хто її купить? Ціни на житло перевищують можливості працівників та найманих працівників».

Навіть ті, хто має гроші на купівлю житла для інвестицій, спекуляцій і погоджується купувати за високими цінами, чекаючи зростання цін, коли ринок сповільниться, вони не продовжуватимуть інвестувати», – висловив стурбованість пан Хіеп.

Тим часом, пан NQK, інвестор у Ханої, сказав, що наразі багато інвесторів розглядають цей проект, оскільки ціни на житло дуже зросли, а ринковий попит зменшується. У певний момент споживча спроможність ринку зникне, ринок зупиниться. У той час, навіть якщо вони сплатять плату за користування землею, інвестори не зможуть продовжувати інвестувати в проект, оскільки не зможуть споживати продукцію.

За словами пана НQK, Міністерство сільського господарства та розвитку сільських районів планує внести зміни до Закону про землю 2024 року в напрямку повернення до таблиці цін на землю та коефіцієнта землекористування, як у Законі про землю 2014 року. Відповідно, рамка цін на землю залишатиметься незмінною протягом 5 років і буде скоригована на коефіцієнт землекористування.

Тому потрібні більш конкретні правила щодо коефіцієнтів використання землі, ми залишаємо це на розсуд провінцій, але мають бути правила щодо коефіцієнтів використання землі під забудову, щоб уникнути довільних коефіцієнтів. Оскільки інвесторам також потрібно візуалізувати ціну землі за проектом, щоб робити оцінки та розраховувати результат, додав пан НКК.

Крім того, багато підприємств висловили занепокоєння тим, що згідно із Законом про землю, прейскурант на землю набуде чинності з 1 січня 2026 року, але до цього моменту багато населених пунктів ще не розробили новий прейскурант на землю, досі розраховуючи згідно з чинним прейскурантом. Тому необхідно розрахувати, щоб оперативно видати новий прейскурант на землю на початку 2026 року.

За словами представників деяких підприємств, ціни на землю є пекучою проблемою для більшості проектів. «Якщо населені пункти дотримуватимуться Указу 71, процес оцінки землі для проектів зіткнеться з багатьма труднощами, і для завершення оцінки проекту знадобиться 1-2 роки. Тому перше питання, яке потребує уваги під час внесення змін до Закону про землю, – це зміна методу оцінки землі», – сказав представник підприємства.

Джерело: Міністерство фінансів, дані: LE THANH - Графіка: TUAN ANH

* Пан До Тхієн Ань Туан (Викладач у Школі державної політики та менеджменту імені Фулбрайта):

Зростання цін на землю може загальмувати виробництво.

Гоніння за платою за користування землею може спонукати населені пункти продавати землю за гроші, підвищуючи ціни на землю через аукціони, спотворюючи ринок, збільшуючи інвестиційні витрати та перешкоджаючи виробництву.

Це може придушити економічну конкурентоспроможність, зменшуючи привабливість інвестицій у виробництво та послуги з доданою вартістю.

Дохід від землі має бути більш сталим

З точки зору експерта з питань землі, пан Данг Хунг Во вважає, що прайс-лист на землю має бути близьким до ринкового, але держава повинна мати відповідну фінансову політику щодо землі. Зокрема, земельна політика повинна контролювати ціни на житло, як це роблять багато країн.

«Інші країни вирішують це питання так, що інвестори повинні сплачувати лише 30% плати за користування землею, а не всю суму з самого початку, як це робимо ми. Тільки коли об’єкт запрацює, держава розрахує податок. Тобто решта 70% стягується як податок на збільшення вартості землі, коли об’єкт запрацює», – сказав пан Во.

Тим часом пан До Тхіен Ань Туан заявив про необхідність проведення комплексної реформи політики доходів від землі та нерухомості, не лише для створення стійкої системи доходів бюджету, але й для розумного регулювання доходів, забезпечення соціальної справедливості та розвитку здорового ринку нерухомості.

За словами пана Туана, необхідно поступово ліквідувати так зване «збір грошей» та замінити його системою податку на майно. Зокрема, податок на майно має бути розроблений за прогресивною шкалою, тобто чим більше нерухомості володіє людина або чим цінніша нерухомість, тим вища ставка податку.

Це не лише для збільшення доходів, але й, що ще важливіше, для регулювання додаткового доходу від землі – форми пасивного доходу, яка не оподатковується так належним чином, як дохід від праці чи виробництва та бізнесу.

«Основною функцією податку на майно є перерозподіл, тобто вилучення частини вигод у групи, яка володіє великою кількістю активів, для перерозподілу. Тут податок спрямований не на зниження цін на житло, а на створення ресурсів для підтримки малозабезпечених груп у доступі до житла, розвитку соціального житла, реконструкції бідних міських районів або інвестування в громадську інфраструктуру для обслуговування більшості».

«Поряд із податком на майно, нам також слід рішуче застосовувати прогресивний податок на прибуток від передачі нерухомості для регулювання доходів та регулювання спекулятивної поведінки», – далі проаналізував пан Туан.

Повернутися до теми

ЛЕ ТХАНЬ - БАО НГОК

Джерело: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm