Ціни на квартири в Ханої зростають надзвичайно високо, значно перевищуючи можливості більшості людей із середнім та низьким рівнем доходу - Фото: N.TRAN
За даними Міністерства будівництва , поточні ціни на житло складаються з вартості землі, вартості будівництва, відсотків за кредитами, прибутку від бізнесу, податків та брокерських комісій...
Для контролю цін на житло деякі експерти рекомендують такі рішення, як коригування цін на землю, розрахунок відповідних податків, зборів та процентних ставок за проектними кредитами, а також контроль цін на вхідні матеріали, балансування попиту та пропозиції, а також запобігання спекуляціям на ринку нерухомості.
Ціна квартир середнього цінового сегмента також становить 100 мільйонів донгів/м2.
За даними Міністерства будівництва, у другому кварталі цього року ціни на деякі житлові комплекси в Ханої значно зросли. Зокрема, ціни на квартири в Royal City зросли на 33%, The Pride – на 33%, My Dinh Song Da - Sudico – на 32% та Vinhomes West Point – на 28%. У деяких старих міських районах, таких як Trung Hoa - Nhan Chinh, ціни на квартири також зросли на 25%, тоді як ціни на квартири для переселення в Nam Trung Yen зросли на 20%.
Середня ціна продажу квартир у травні 2024 року значно зросла порівняно з кінцем 2023 року. Зокрема, Udic Westlake був проданий за ціною 56,7 мільйона донгів/м2, D' El Dorado – 85,3 мільйона донгів/м2, HDI Tower – 160,1 мільйона донгів/м2, Feliz Homes – 53,9 мільйона донгів/м2, а GoldSeason – 63,8 мільйона донгів/м2.
Міністерство будівництва зазначило, що раніше ціни запиту та угоди за квартири середнього цінового сегмента коливалися від 50 до 70 мільйонів донгів/м2, але зараз ціни угоди зросли до 70-100 мільйонів донгів/м2.
Наприклад, ціна продажу проєкту Noble Crystal Tay Ho становить приблизно 187 мільйонів донгів/м2, тоді як ціна Mandarin Garden коливається від 80 до 105 мільйонів донгів/м2. Зокрема, у проєкті The Grand на вулиці Хай Ба Чунг, район Хоан Кіем, деякі квартири оцінюються майже в 1 мільярд донгів/м2.
У Хошиміні протягом другого кварталу 2024 року сегмент квартир середнього цінового сегмента зріс на 2%, тоді як сегмент високого класу зріс на 5% порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Дефіцит нової пропозиції також спричинив зростання цін продажу вживаних квартир у Хошиміні.
Зокрема, середня ціна пропозиції щодо квартир у житловому комплексі City Garden становить 85 мільйонів донгів/м2, що на 18% більше; ціни на квартири в житловому комплексі Antonia (7-й район) та Masteri Thao Dien (місто Тху Дик) зросли на 11% та 10% відповідно. До кінця другого кварталу середня ціна на квартири в Хошиміні зросла приблизно на 6% порівняно з кінцем 2023 року.
Кілька житлових комплексів у Хошиміні зазнали значного зростання цін, таких як Cantavil An Phu, ціни на який зросли на 22,6% до 54,5 мільйона донгів/м2; Zenity (Район 1), ціни на який зросли на 18,2% до 101,4 мільйона донгів/м2; Green View (Район 7), ціни на який зросли на 25,1% до 53,9 мільйона донгів/м2; та The Panorama (Район 7), ціни на який зросли на 15,5% до 69,6 мільйона донгів/м2.
Що спричинило незвично високі ціни?
Нещодавні дослідження та оцінки Міністерства будівництва показують, що плата за користування землею є досить високою порівняно з ціною продажу за квадратний метр житла. У житловому проекті GP Invest у Ханої ця цифра становить приблизно 15 мільйонів донгів/36,35 мільйона донгів, що еквівалентно 41,5% від ціни продажу; у проекті кондомініуму в Хайфоні – 6,67 мільйона донгів/34,54 мільйона донгів, що еквівалентно 19,3% від ціни продажу; а в проекті малоповерхового житлового будинку в Хайфоні – 60,14 мільйона донгів/156,83 мільйона донгів.
Аналогічно, в міському районі Донгтан Лонг, місто Тху Дик (Хошимін), плата за користування землею становить 2,34 мільйона/8,84 мільйона донгів. У проекті вілл у міському районі Чанх Мі в провінції Бінь Дуонг плата за користування землею становить 16,3% від ціни продажу.
За даними Міністерства будівництва, якщо застосовуватимуться ціни на землю 2024 року, плата за користування землею для проектів продовжить різко зростати. Зокрема, плата за користування землею в структурі ціни проектів GP Invest зросте до 60%, у міській зоні Донгтан Лонг у місті Тху Дик – приблизно до 60-65%, а в проекті вілли Чанх Ми – до 50% від ціни продажу.
Міністерство будівництва оцінює, що застосування нового прейскуранта цін на землю, який точно відображає ринкові ціни, призведе до середнього зростання цін на житло та нерухомість на 15-20% порівняно з попереднім періодом. Зокрема, вартість інвестицій у будівництво квадратного метра житла в житловому проекті GP Invest (Ханой) становить 5,1 мільйона донгів/36,3 мільйона донгів, що становить приблизно 14,1% від ціни продажу. Для багатоквартирних проектів у Хайфоні це 15,7 мільйона донгів/34,5 мільйона донгів, що становить приблизно 45,5% від ціни продажу. Для малоповерхових житлових проектів у Хайфоні це 31,2 мільйона донгів/156,8 мільйона донгів, що становить 20,53% від ціни продажу...
Крім того, Міністерство будівництва заявило, що хоча кожен проект відрізняється за масштабом та продуктом, інвестиційні витрати на житлові проекти залишаються відносно стабільними або лише незначно коливалися останнім часом через збільшення витрат на пожежну безпеку.
Щодо вартості позик для житлових проектів, то, за даними міністерства, якщо житлові проекти запозичують 30-70% загального інвестиційного капіталу з комерційних джерел, процентні витрати становитимуть приблизно 3-5% від загальної вартості інвестицій у будівництво. Тим часом типові витрати на продаж комерційних житлових проектів коливаються від 3 до 7% від ціни нерухомості, а деякі проекти можуть сягати 15% від вартості будинку.
Останнім компонентом поточних цін на житло є вартість податків, прибутку та управлінських зборів для власника проекту, яка коливається від 10-20% для висотного житла та 20-30% для малоповерхового житла.
Джерело: Міністерство будівництва - Графіка: Т. ĐẠT
Як ми можемо знизити ціни на житло?
Виходячи з усіх витрат та їх пропорцій, що складають ціну продажу будинків, як згадувалося вище, в інтерв'ю газеті «Tuoi Tre» пан Нгуєн Чі Тхань, заступник голови Асоціації брокерів з нерухомості, сказав, що поточні ціни на землю дуже високі порівняно з доходами людей, тому управлінським органам необхідно скоригувати ціни на землю відповідно до реальності.
«Принцип ринкового ціноутворення на землю підходить для добре розвинених міських районів з чітко визначеними параметрами транзакцій, таких як Район 1 та місто Тху Дик (Хошимін), а також райони Хоан Кієм, Ба Дінь та Донг Да (Ханой). Однак у слаборозвинених районах, якщо ми не скоригуємо ціни на землю, щоб створити стимули для розвитку, це буде дуже небезпечно», – сказав пан Тхань.
Пан Тхань навів приклад Китаю, де будівельні компанії будують багато будинків, але за високими цінами (частково через високу вартість землі), що робить їх неприбутковими. Коли ці компанії стикаються з труднощами, уряд не може їх врятувати. Зрештою, покупець житла приймає остаточне рішення.
За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, структура вартості землі для житлового проекту включає плату за користування землею та витрати на розчищення земельних ділянок, які становлять значну суму залежно від щільності забудови кожного проекту.
З точки зору інвестиційної компанії в нерухомість, пан Нгуєн Куок Хань, голова правління акціонерної компанії DTJ Investment and Distribution, наголосив, що найважливішим фактором для бізнесу, який інвестує в житлові проекти сьогодні, є час. Скорочення часу, необхідного для виконання процедур, пов'язаних з житловими проектами, завдяки чітким правилам допоможе бізнесу зменшити витрати на дотримання вимог, тим самим знижуючи ціни на житло.
За словами пана Тханя, орієнтація ринку нерухомості на розвиток повинна бути спрямована на стабільність та покращення якості життя людей. Норма прибутку у розмірі 10-20% від ціни продажу для забудовників є нормальною, але її необхідно переглянути, щоб з'ясувати, чи це насправді так, оскільки існують масштабні проекти нерухомості, побудовані на абсолютно новій землі, які приваблюють покупців, а прибутки забудовників проектів у багато разів перевищують показники, що повідомляються департаментом статистики.
Багато експертів з нерухомості також вважають, що для збалансування поточного попиту та пропозиції на житло необхідно збільшити пропозицію доступного житла. Ця пропозиція значною мірою залежить від участі міністерств, відомств та місцевих органів влади. Крім того, потрібна зміна мислення, відхід від надмірної експлуатації землі та зосередження на контролі вартості землі на рівні, доступному для більшості населення. З огляду на нинішню високу вартість землі, багато підприємств вагатимуться інвестувати в проекти, що ускладнить збільшення пропозиції житла в майбутньому.
Пан Ле Хоанг Чау вважає, що для зниження поточних цін на житло необхідно зробити наступні шість речей:
1. Зменшити вартість землі.
2. Зменшити пов'язані податки та збори.
3. Зменшити відсоткові витрати.
4. Підтримувати стабільні витрати на матеріали для проекту, включаючи паливо та електроенергію.
5. Як ми можемо спростити процес затвердження житлових проектів, тим самим зменшивши витрати на дотримання вимог?
6. Боротися зі спекуляціями на ринку нерухомості та навмисним створенням штучних рівнів цін з метою отримання прибутку, збільшити розмір застави на земельних аукціонах до 20% та суворо карати тих, хто втрачає свою заставу після перемоги на аукціоні.
Також є причини, пов'язані зі спекуляціями та створенням штучних цін.
Міністерство будівництва також підтвердило, що високі ціни на житло частково зумовлені тим, що забудовники використовують дефіцит на ринку, щоб пропонувати нерухомість за високими цінами. Деякі спекулятивні групи, інвестори та особи, що займаються брокерською діяльністю, порушують роботу ринку, щоб «завищити ціни та створити штучні ціни».
Зазвичай забудовники житлових проектів виділяють близько 3% від вартості будинку агентствам нерухомості або брокерам, але ці агентства часто коригують ціну залежно від ринкових умов під час укладання угод з клієнтами. Ця різниця не є фіксованою і може становити 5%, 10% або 20% від вартості будинку.
Наприклад, проект малоповерхового житла в Хунг Єні з ціною продажу 7-8 мільярдів донгів/одиниця матиме середню премію близько 750 мільйонів донгів, але коли ринок охолоне, премія становитиме лише 250 мільйонів донгів/одиниця.
Проєкт нерухомості, що будується в 7-му районі міста Хошимін - Фото: КВАНГ ДІНЬ
Дефіцит пропозиції житла, стрімке зростання цін, низький фактичний обсяг угод.
Зростання цін на нерухомість у Ханої з початку року викликає багато питань щодо поточної політики житлового будівництва для населення. Ціни на нерухомість постійно зростають квартал за кварталом, встановлюючи нові, захмарні рівні цін, які значно перевищують показники минулого року, тоді як фактичні операції на ринку зменшилися. Тим часом пропозиція житла залишається дефіцитною, доступне житло «вимирає», а пропозиція соціального житла та житла для людей з низьким рівнем доходу є мінімальною, майже відсутньою в Ханої та Хошиміні. За таких високих цін більшість людей із середнім та низьким рівнем доходу, які дійсно потребують житла, не можуть дозволити собі купити житло.
З огляду на незвичайні ознаки на ринку нерухомості, прем'єр-міністр незабаром проведе зустріч з корпораціями та компаніями сектору нерухомості, щоб обговорити шляхи вирішення проблем ринку.
Згідно зі звітом, що аналізує структуру витрат, ціни продажу та причини зростання цін на нерухомість, нещодавно поданим Міністерством будівництва до Урядового офісу (18 вересня), пропозиція житла по всій країні переживає серйозне скорочення. У другому кварталі 2024 року було завершено лише 9 житлових проектів, що включають приблизно 6000 квартир, окремих будинків та таунхаусів. Якщо враховувати перше півріччя цього року в цілому, то пропозиція житла сягнула лише близько 9000 квартир, окремих будинків та таунхаусів. Кількість нещодавно ліцензованих житлових проектів склала лише 20 000 одиниць.
Дефіцит житла та землі в Ханої з кінця 2023 року різко підвищив ціни на нерухомість. Початкова ціна кількох елітних квартир у районі Західного озера перевищувала 100 мільйонів донгів/м2. Тим часом у мегаурбані Vinhomes Co Loa після запуску таунхауси пропонуються за ціною понад 300 мільйонів донгів/м2. Примітно, що ціни на земельні ділянки, що продаються на аукціонах у сільській місцевості приміських районів Ханоя, таких як Хоай Дик, Тхань Оай та Фук Тхо, розташованих за 30-40 км від центру міста, також зросли до понад 100 мільйонів донгів/м2.
Міністерство будівництва визначає причини та шляхи вирішення питань зниження цін на житло.
4 причини зростання цін на житло:
1. Вартість землі зросла згідно з новим прейскурантом цін на землю, а земельні аукціони проводяться за цінами, що у багато разів перевищують стартову ціну, що підвищує загальний рівень цін на землю.
2. Явище «створення штучних цін та завищення цін» спекулянтами та особами, які працюють брокерами з нерухомості.
3. Існує дефіцит нерухомості та житла для задоволення потреб більшості людей із середнім та низьким рівнем доходу.
4. Нещодавні економічні коливання, пов'язані з ринками акцій, облігацій та золота, призвели до сильного потоку грошей у нерухомість як безпечну гавань.
6 рішень для зниження цін на житло:
1. Усунути процедурні та правові перешкоди, збільшити пропозицію на ринку та сприяти безпечному та сталому розвитку ринку.
2. Удосконалити процедури земельних аукціонів, уточнити правила проведення земельних аукціонів шляхом збільшення розміру застави, визначення реалістичних початкових цін, скорочення часу оплати переможних торгів та обмеження спекулятивних торгів.
3. Дослідити та запропонувати податкову політику для тих, хто володіє кількома будинками та земельними ділянками, щоб обмежити спекуляції.
4. Існують рішення та заходи для пом’якшення негативних наслідків видання нового прейскуранта земельних ділянок згідно із Законом про землю 2024 року.
5. Пілотне випробування моделі центру операцій з нерухомістю та правами землекористування, що управляється державою.
6. Посилити інспекцію та нагляд за проведенням аукціонів з продажу прав землекористування, тендерів на проекти землекористування, а також ефективне управління підприємствами, що надають послуги з нерухомості, біржами нерухомості та брокерською діяльністю.
Житло для людей з низьким рівнем доходу в сусідніх країнах
Згідно з повідомленням газети «Nation» (Таїланд) на початку квітня, генеральний секретар Ради інвестицій Таїланду (BOI) Наріт Тердстірасукді заявив, що 15 березня рада схвалила податкові пільги на житло. Ці пільги є частиною третього етапу проекту, що надає позики для підтримки малозабезпечених осіб у придбанні окремих будинків та квартир, ініційованого Житловим банком Таїланду (GHB).
Наразі програма податкових субсидій поширюється лише на будинки з мінімальною площею 70 м2 для окремих будинків та квартири з мінімальною площею 24 м2. За словами пана Тердстірасукді, BOI підтримує житлові проекти для працівників з низьким рівнем доходу з 1993 року. Зокрема, BOI брала участь у забезпеченні житлом 44 багатоквартирних проектів з 34 900 одиницями в Бангкоку та провінціях Нонтхабурі, Самутпракан, Патхумтхані, Накхонпатхом та Чонбурі.
Як повідомляє інформаційне агентство Bernama, 17 вересня уряд Малайзії оголосив про запуск щонайменше 23 нових проектів доступного житла в рамках Програми народного житла (PPR) по всій країні. Заступник міністра житлово-комунального господарства та місцевого самоврядування Малайзії (KPKT) Датук Айман Атіра Сабу заявив, що станом на вересень 2024 року уряд Малайзії завершив 166 проектів доступного житла, забезпечивши 104 081 квартиру для працівників з низьким рівнем доходу, і продовжує будівництво ще 16 проектів.
Вартість будинків у рамках проекту PPR становить від 45 000 до 60 000 рингітів (від 10 700 до понад 14 000 доларів США) за одиницю. Майбутні проекти включатимуть нові зручності, що покращить якість життя мешканців.
Джерело: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
