Боротьба за право власності у багатоквартирному будинку

Десятки мешканців міського району CT3 Ко Нхуе (Бак Ту Лієм, Ханой ) не спали всю ніч, охороняючи підвал та комунальні послуги, які вони щойно забрали у інвестора.

Суперечка щодо площі, інфраструктури та комунальних послуг, що належать мешканцям CT3 та інвестору – Nam Cuong Group, виникла після 9 років експлуатації багатоквартирного будинку. 540 власників квартир, що налічують понад 2000 осіб, обрали Правління (організацію, що представляє власників квартир) через конференцію багатоквартирних будинків. Після цього Правління підписало контракт з Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), дочірньою компанією Nam Cuong Group, на управління та експлуатацію 4 будинків.

Пані Нгуєн Тхі Тхань Нга, нинішня голова правління, повідомила, що наприкінці 2022 року мешканці виявили «приховані доходи та витрати» у сфері паркування. NCP реєструвала 166 автомобілів, щомісяця паркувалися, але, за словами мешканців, «у двох підвалах B1 та B2 будівлі паркується понад 300 автомобілів із щомісячними квитками». Інвестор не сплачував плату за утримання підвалу, тоді як усе, від заміни лампочок до управління та обслуговування двох підвалів, бралося за рахунок мешканців.

Після цього правління та мешканці погодилися розірвати договір на управління та експлуатацію будівлі з NCP, і водночас вимагали від інвестора надання юридичних документів, що підтверджують право власності на підвал B2. 31 травня – дата передачі майна. Хоча NCP погодилася розірвати договір на управління, вона все одно не підписала акт передачі обладнання, знищила всі дані транспортних засобів мешканців, а також зайняла підвал B2 та офіс управління на першому поверсі будинку A.

Представник NCP ​​повідомив, що підвал B2 та офіс на першому поверсі будівлі A перебувають у приватній власності інвестора – Nam Cuong Group. Правовою підставою є протокол, який підтверджує, що цей підвал перебуває у приватній власності інвестора, підписаний з колишнім головою правління будівлі CT3 у 2015 році. Однак представник мешканця підтвердив, що цей підвал перебуває у спільній власності згідно з договором купівлі-продажу квартири.

Суперечка досягла свого апогею, коли група незнайомців, найнятих NCP, з'явилася в будинку А. Мешканці швидко повідомили групу, закликаючи всіх підтримати нову раду директорів. Тільки після появи районної поліції та багатьох мешканців група пішла.

У ніч на 31 травня десятки мешканців не спали, разом чергуючи через побоювання, що підвал та офіс на першому поверсі будуть зайняті. «Ми захистимо право власності на два підвали та надішлемо петицію до влади, щоб роз’яснити порушення операційного підрозділу NCP», – сказала пані Нга.

За 3 км від міської зони CT3 Ко Нхуе, у багатоквартирному будинку Dreamland Bonanza за адресою 23 Дуй Тан (Нам Ту Лієм, Ханой) також виник спір між інвестором та мешканцями щодо розподілу площі та комунальних послуг спільної та приватної власності.

Згідно з Житловим законом, приватна власність у багатоквартирному будинку включає приватну територію та систему обладнання, приєднану до квартири. Спільна власність – це решта території поза межами приватної власності, включаючи багато споруд та комунікацій, таких як будинки для громадських заходів, обладнання та спільна технічна інфраструктура. Таким чином, кімнати для камер відеоспостереження та кімнати для управління експлуатацією належать до спільної власності власників квартир.

Однак у Dreamland Bonanza, де 378 квартир та понад 1300 мешканців, інвестор, акціонерна компанія Vinaland Real Estate Investment, стверджував, що кімната з камерами та кімната управління операціями належать йому. Компанія призначила свою дочірню компанію MSC Vietnam для управління цією власністю. Мешканці не погодилися, тому вони найняли компанію USEM Vietnam як підрозділ управління операціями.

Пан Нго Нгок Лінь, мешканець цього будинку, розповів, що під час роботи в офісі він отримав повідомлення від групи мешканців Dreamland Bonanza про те, що «кімната з камерами знову зайнята». Сотні людей, які проживають у цьому багатоквартирному будинку, скористалися вихідними, щоб зібратися у вестибюлі будівлі, борючись за повернення прав управління та експлуатації від правління інвестора. «Але лише через день після того, як мешканці вийшли на роботу, інвестор повернув собі керівні посади в будівлі, включаючи кімнату з камерами», – сказав пан Лінь.

Мешканці Dreamland Bonanza зібралися у вестибюлі будівлі, щоб вимагати вирішення спору щодо прав управління та експлуатації. Фото: Надано правлінням.

Окрім вищезазначеного спору, у цьому багатоквартирному будинку також існує конфлікт щодо розподілу підвальної площі. Згідно з нормативними актами, паркувальне місце для мотоциклів та велосипедів у підвалі належить до спільної власності власника квартири, тоді як паркувальне місце для автомобілів належить інвестору, і інвестор не має права включати його до ціни продажу, орендної плати чи інвестиційних витрат на будівництво цього паркувального місця. Організація паркувальних місць для автомобілів повинна забезпечувати принцип пріоритетності власника квартири, а потім виділення громадського паркувального місця.

Акціонерне товариство «Віналенд Ріал Естейт Інвестмент» стверджувало, що вся площа 3 підвальних поверхів, які не були включені у ціну продажу, належить його приватній власності, включаючи підвальну зону для мотоциклів, велосипедів та триколісних транспортних засобів. Однак, правління, яке представляє мешканців, заявило, що «інвестор не зміг надати підтверджуючі документи, такі як розрахунки за витрати на будівництво підвалу, а також не було свідоцтва про право власності».

Непримиренний спір призвів до того, що в багатоквартирному будинку Dreamland Bonanza існують дві паралельні ради директорів, пов'язані зі спільною та приватною власністю як інвестора, так і мешканців. У будівлі є дві стійки реєстрації, два охоронці з двома біло-синіми уніформами в підвалі, кімната з камерами відеоспостереження та багато інших місць. Щомісяця мешканці повинні сплачувати плату за паркування управлінському підрозділу інвестора та плату за обслуговування експлуатаційному підрозділу будинку.

Рада управління багатоквартирного будинку Dreamland Bonanza нещодавно надіслала документ до Народного комітету округу Нам Ту Лієм з проханням звернутися до інвестора з проханням передати технічну інфраструктуру, обладнання, кімнату для операторів, кімнату для управління експлуатацією..., оскільки це «спільне майно багатоквартирного будинку згідно з положеннями закону».

Мешканці тримають банери на знак протесту проти підвищення плати за паркування біля багатоквартирного будинку TNR Gold Season 19 квітня. Фото: Автор.

Суперечки щодо власності квартир є поширеним явищем по всій країні. Згідно зі статистикою Асоціації нерухомості за 2022 рік, у Ханої налічується 129/845, у Хошиміні – 105/935 будівель та будівельних кластерів зі суперечками та позовами. У Ханої, окрім вищезазначених випадків, суперечки також виникали в багатоквартирних будинках Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (район Тхань Суан); Housinco Premium (Тхань Трі); Phu Thinh Green Park (Ха Донг); Kosmo Tay Ho...

Пан Нгуєн Мань Хой, заступник директора Департаменту житлового будівництва та управління ринком нерухомості ( Міністерство будівництва ), зазначив, що один із поширених спорів щодо квартир пов’язаний з питанням спільної та приватної власності; повільним внесенням та передачею коштів на утримання для спільної власності між інвесторами та мешканцями. «У деяких багатоквартирних будинках інвестори та ради директорів, що представляють мешканців, не можуть домовитися про розподіл спільних та приватних зон, а також про зону, яку інвестори залишають для продажу або не продали чи не здавали в оренду. Це призвело до неврегулювання даних та затримки передачі коштів на утримання на 1-3 роки», – сказав пан Хой.

Головний інспектор Міністерства будівництва Нгуєн Нгок Туан вказав на порушення в багатьох багатоквартирних будинках, пов'язані з тим, що інвестори посягають на спільний простір та використовують його у власних цілях.

Протягом двох років 2021-2022 Міністерство будівництва перевірило 37 інвесторів та 36 управлінь у 43 багатоквартирних будинках у 16 ​​населених пунктах; наклало адміністративні санкції на 20 інвесторів на суму понад 14 мільярдів донгів. Інспекція звернулася до інвесторів із проханням узгодити з правлінням площу та обладнання, що перебувають у спільній власності багатоквартирного будинку; повністю передати документи на багатоквартирний будинок правлінню; та змусила 5 інвесторів повернути мешканцям понад 2000 м2 зайнятої площі.

Наступна стаття: Чому поширені суперечки щодо власності на квартири?

Позика Доан - В'єтнам

Посилання на джерело: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html