Боротьба за право власності в багатоквартирних будинках

Десятки мешканців будинку CT3 у міському районі Ко Нхуе (Бак Ту Лієм, Ханой ) не спали всю ніч, охороняючи підвал та зручності, які вони щойно відібрали у забудовника.

Суперечки щодо площі, інфраструктури та зручностей, що належать до спільної та приватної власності мешканців CT3 та забудовника – Nam Cuong Group – виникли після 9 років експлуатації багатоквартирного будинку. 540 власників квартир, які представляють понад 2000 мешканців, обрали Правління (організацію, що представляє власників квартир) через збори мешканців. Після цього Правління підписало контракт з Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), дочірньою компанією Nam Cuong Group, на управління та експлуатацію чотирьох будинків.

Пані Нгуєн Тхі Тхань Нга, нинішня голова правління, заявила, що наприкінці 2022 року мешканці виявили порушення у доходах та витратах служби паркування. Керівництво будівлі реєструвало 166 паркувальних автомобілів щомісяця, але, за словами мешканців, «на двох підвальних поверхах B1 та B2 будівлі паркується понад 300 автомобілів із місячними пропусками». Забудовник не сплачував плату за утримання підвалу, тоді як усе, від заміни лампочок до управління, експлуатації та обслуговування двох підвальних поверхів, фінансувалося за рахунок коштів мешканців.

Згодом правління та мешканці погодилися розірвати договір на управління будівлею з NCP та одночасно звернулися до забудовника з проханням надати юридичні документи, що підтверджують право власності на підвал B2. Датою передачі обладнання було 31 травня. Незважаючи на згоду розірвати договір на управління, NCP відмовилася підписати документи про передачу обладнання, знищила всі дані паркувальних карток мешканців та зайняла підвал B2 та офіс управління на першому поверсі будинку A.

Представники NCP стверджують, що підвал B2 та офіси на першому поверсі будинку A є приватною власністю забудовника – Nam Cuong Group. Правовою підставою для цього є документ, що підтверджує, що підвал є приватною власністю забудовника, підписаний з колишнім головою правління будинку CT3 у 2015 році. Однак представники мешканців стверджують, що підвал є спільною власністю згідно з договорами купівлі-продажу квартир.

Суперечка загострилася, коли група незнайомців, найнятих NCP, з'явилася біля будинку А. Мешканці швидко повідомили групу, закликаючи всіх підтримати нове керівництво. Лише після прибуття місцевої поліції та багатьох мешканців група покинула будинок.

У ніч на 31 травня десятки мешканців не спали, разом чергуючи через побоювання, що офіси на підвалі та першому поверсі будуть зайняті. «Ми захистимо наші права власності на два підвали та подамо петицію до влади, щоб роз’яснити порушення, скоєні операційним підрозділом NCP», – сказала пані Нга.

Розташований за 3 км від CT3 у міській зоні Ко Нхуе, житловий будинок Dreamland Bonanza за адресою вулиця Дуй Тан, 23 (район Нам Ту Ліем, Ханой) також переживає суперечку між забудовником та мешканцями щодо розмежування спільних та приватних зон і зручностей.

Згідно із Законом про житло, приватна власність у багатоквартирному будинку включає окрему площу та обладнання, встановлене в квартирі. Спільна власність – це решта площі поза межами приватної власності, що включає різні споруди та зручності, такі як громадські центри, обладнання та спільна технічна інфраструктура. Таким чином, кімнати для камер відеоспостереження та кімнати управління/операційні належать до спільної власності власників квартир.

Однак у Dreamland Bonanza, де 378 квартир та понад 1300 мешканців, забудовник, акціонерна компанія Vinaland Real Estate Investment, стверджує, що кімната з камерами та кімната управління експлуатацією належать їм. Компанія призначила свою дочірню компанію MSC Vietnam для управління цією нерухомістю. Мешканці не погодилися з цим і тому найняли USEM Vietnam як компанію з управління експлуатацією.

Пан Нго Нгок Лінь, один з мешканців цього будинку, розповів, що, працюючи в офісі, він отримав повідомлення в груповому чаті мешканців Dreamland Bonanza: «Вони знову захопили кімнату з камерами». Сотні людей у ​​цьому багатоквартирному будинку скористалися двома вихідними, щоб зібратися у вестибюлі будинку, борючись за повернення контролю над управлінням будівлею від правління забудовника. «Але лише через день після того, як мешканці вийшли на роботу, забудовник повернув собі робочі місця в будинку, включаючи кімнату з камерами», – сказав пан Лінь.

Мешканці Dreamland Bonanza зібралися у вестибюлі будівлі, щоб вимагати вирішення свого спору щодо управління та експлуатації. Фото: Надано правлінням.

Окрім вищезгаданої суперечки, цей багатоквартирний будинок також переживає конфлікт щодо розподілу паркомісць у підвалі. Згідно з нормативними актами, паркувальні місця для мотоциклів та велосипедів у підвалі є спільною власністю власників квартир, тоді як паркувальні місця для автомобілів перебувають під управлінням забудовника, і забудовник не має права включати ці паркувальні місця у ціну продажу, ціну оренди з правом викупу або вартість будівництва. Розподіл паркувальних місць для автомобілів повинен в першу чергу враховувати власників квартир, а потім виділяти місця для громадської парковки.

Акціонерне товариство «Віналенд Реал Естейт Інвестмент» стверджує, що вся площа трьох підвальних поверхів, включаючи місця для паркування мотоциклів, велосипедів та триколісних велосипедів, перебуває у приватній власності, оскільки вона не включена до ціни продажу. Однак правління, яке представляє мешканців, заявило, що «інвестор не надав жодних документів, що підтверджують право власності, таких як розрахунки за будівельні витрати на паркінг або свідоцтво про право власності».

Непримиримий спір призвів до того, що в багатоквартирному будинку Dreamland Bonanza існує дві паралельні ради директорів, що займаються питаннями загального користування та приватних приміщень, що належать як забудовнику, так і мешканцям. У будівлі є дві стійки реєстрації, два охоронці в біло-синій формі в підвалі, кімната для камер відеоспостереження та багато інших приміщень. Мешканці щомісяця сплачують плату за паркування управлінській службі забудовника та плату за обслуговування компанії, що здійснює експлуатацію будинку.

Правління багатоквартирного будинку Dreamland Bonanza нещодавно направило документ до Народного комітету округу Нам Ту Лієм з проханням вимагати від інвестора передачі технічної інфраструктури, обладнання, кімнати для зйомки камер, кімнати для управління експлуатацією тощо, оскільки вони є «спільним майном багатоквартирного будинку згідно із законом».

19 квітня мешканці житлового комплексу TNR Gold Season тримали банери на знак протесту проти підвищення плати за паркування. Фото: CTV

Суперечки щодо права власності на квартири є поширеним явищем по всій країні. Згідно зі статистикою Асоціації нерухомості В'єтнаму, у 2022 році в Ханої було 129 з 845 будівель та комплексів зі суперечками та позовами, тоді як у Хошиміні – 105 з 935. У Ханої, окрім згаданих вище випадків, суперечки також виникали в Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (район Тхань Суан); Housinco Premium (Тхань Трі); Phu Thinh Green Park (Ха Донг); Kosmo Tay Ho тощо.

Пан Нгуєн Мань Хой, заступник директора Департаменту житлового будівництва та управління ринком нерухомості ( Міністерство будівництва ), заявив, що один із поширених спорів у багатоквартирних будинках стосується питань спільної та приватної власності; затримок зі сплатою та передачею коштів на утримання місць загального користування між інвестором та мешканцями. «У деяких багатоквартирних будинках інвестор та правління, що представляє мешканців, не можуть домовитися про розподіл спільних та приватних місць, а також про місця, які інвестор зберігає та не продає або ще не продав чи не здав в оренду. Тому це призвело до затримок із врегулюванням рахунків та передачею коштів на утримання на 1-3 роки», – сказав пан Хой.

Головний інспектор Міністерства будівництва Нгуєн Нгок Туан вказав на порушення в багатьох багатоквартирних будинках, пов'язані з тим, що забудовники вторгаються в місця загального користування та використовують їх у приватних цілях.

У 2021-2022 роках Інспекція Міністерства будівництва перевірила 37 забудовників та 36 управлінь у 43 багатоквартирних будинках у 16 ​​населених пунктах; наклавши адміністративні штрафи на загальну суму понад 14 мільярдів донгів на 20 забудовників. Інспекція вимагала від забудовників досягти угоди з управлінськими радами щодо місць загального користування та обладнання багатоквартирного будинку; передати всі документи багатоквартирного будинку управлінським радам; та зобов'язала 5 забудовників повернути мешканцям понад 2000 м2 захопленої землі.

Наступна стаття: Чому суперечки про власність є поширеними у багатоквартирних будинках?

Позика Доан - В'єтнам

Посилання на джерело: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html