Оподаткування власності на кілька будинків та земельних ділянок для боротьби зі спекуляцією

У офіційному донесенні 5333/BXD-QLN, надісланому до Урядового офісу з повідомленням про нещодавню ситуацію з цінами на нерухомість, Міністерство будівництва запропонувало оподатковувати випадки володіння великою кількістю будинків та земельних ділянок. Ця пропозиція була зроблена в контексті постійного різкого зростання цін на житло та нерухомість у міських районах у 2024 році, особливо в Ханої.

Блок «обіймати землю та чекати на потрібний час»

Щоб подолати ситуацію зростання цін на житло та нерухомість, Міністерство будівництва запропонувало вивчити та запропонувати вдосконалити нормативні акти, пов'язані з аукціонами з права користування землею, забезпечивши дотримання практичних ситуацій у напрямку збільшення депозитів, визначення початкової ціни землі для аукціону, наближеної до реальної на місцевості. Водночас скоротити терміни оплати переможної ставки, обмеживши кількість осіб, які беруть участь в аукціоні зі спекулятивною метою.

Міністерство будівництва також рекомендувало Міністерству фінансів вивчити, запропонувати та надати консультації щодо податкової політики для другого житла та земельних ділянок або покинутих та невикористовуваних будинків та земельних ділянок; а також вивчити податкову політику для випадків володіння та використання багатьох будинків та земельних ділянок, щоб обмежити спекуляції та купівлю-продаж протягом короткого періоду часу з метою отримання прибутку.

Пропозиція оподатковувати другу або більше нерухомості або осіб, які володіють кількома будинками та земельними ділянками, не є новою ідеєю. Раніше, з 2009 по 2018 рік, Міністерство фінансів згадувало цей зміст під час обговорення проекту Закону про податок на майно. У серпні 2023 року виборці в Хошиміні також продовжували пропонувати оподаткування другої нерухомості та запровадження вищих податків на порожні будинки та земельні ділянки, які не створюють вартості від землі.

Крім того, під час обговорення Закону про землю (зі змінами) Постійний комітет Національних зборів також звернувся до уряду з проханням терміново запропонувати положення про вищі ставки оподаткування для осіб, які користуються великими земельними ділянками, багатьма будинками, а також для осіб, що займаються спекуляціями землею.

Нещодавно В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) також запропонувала політику оподаткування нерухомості, що застосовується до двох груп: покупців другого житла або більше, та власників, які припиняють проекти. Ставка податку поступово зростатиме для угод, де продавець має короткий період володіння.

VARS зазначив, що останніми роками поняття «покинуті будинки», «покинуті вілли», «покинуті міські райони» стають дедалі більш звичними та популярними. З такою ситуацією можна легко зіткнутися будь-де. Це демонструє іронічний парадокс між «покинутою землею та будинками» з одного боку та сценою людей, які борються за виживання, працюють усе своє життя, але все одно не можуть купити ні ділянки землі, ні будинку, з іншого.

VARS оцінює, що така ситуація не лише марнує земельні ресурси, але й створює соціальну несправедливість, коли більша частина житлового фонду, який стає дедалі меншим, продовжує «потрапляти» до рук людей з фінансовим надлишком.

Вони володіють кількома, навіть десятками, сотнями об'єктів нерухомості, але залишають їх покинутими, «тримаючи землю та чекаючи на слушний час», що призводить до зростання цін на нерухомість, що дедалі більше обмежує доступ людей до житла.

Очікується, що пропозиція оподаткувати використання кількох об'єктів нерухомості запобіжить спекуляціям та «завищенню» цін на нерухомість з метою отримання прибутку. Фото: ХОАНГ ТРІЕУ

Як оподатковувати?

Громадськість хвилює, чи буде ця податкова пропозиція ефективно впроваджена, сприяючи запобіганню спекуляціям та боротьбі з віртуальним зростанням цін.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, голови VARS, чинна правова система не має санкцій для контролю та запобігання спекуляціям землею та накопиченню з метою підвищення цін; тоді як неконтрольована купівля та продаж є основною причиною «земельної лихоманки» в багатьох місцевостях.

Спекулянти купують землю та залишають її покинутою, чекаючи зростання цін або створюючи штучний дефіцит, що є поширеним явищем, з метою «підвищити ціни для отримання прибутку». «Дослідження податку на нерухомість є терміновим для регулювання ринку. Не ігноруйте цю політику лише тому, що її важко запровадити», – сказав пан Дінь.

За даними VARS, поряд зі сприянням постачанню соціального житла в містах, держава повинна мати регуляторний механізм для зменшення спекулятивних факторів, що допоможе збалансувати ринок нерухомості в довгостроковій перспективі.

Ефективне та прозоре оподаткування нерухомості, спрямоване на тих, хто накопичує та спекулює, а не на тих, хто купує нерухомість для проживання або організації виробництва та бізнесу, сприятиме збільшенню надходжень до бюджету та регулюванню ринку нерухомості. Це також поширена тенденція у світі.

Щодо методології, VARS вважає, що податок має застосовуватися до другого житла та вище. Наприклад, у Сінгапурі будь-який сінгапурець, який купує житло, повинен сплатити збір у розмірі 20% від вартості нерухомості за друге житло, 30% за третє житло... Крім того, ставка податку може поступово збільшуватися для операцій з нерухомістю, де продавець має короткий термін володіння.

У Сінгапурі за продаж протягом першого року доведеться сплатити 6% податку від вартості нерухомості, за продаж протягом другого року – 8% податку, протягом третього року – 4%, а після четвертого року податку чи збору не буде.

У Кореї покинуті землі або землі, що перебувають під рекультивацією більше 2 років, оподатковуються ставкою 5%, 5 років – 8%, 7 років – 9%, а більше 10 років – 10%. У США покинуті землі оподатковуються ставкою 3%...

Пан Нгуєн Ван Дінь зазначив, що такі правила обмежать або усунуть мотивацію людей до спекуляцій, стримуючи зростання цін на нерухомість, оскільки поряд із витратами на відсотки та іншими альтернативними витратами володіння спекулятивною нерухомістю стає більш ризикованим.

Якщо у людей все ще буде потреба спекулювати після стягнення податків, бюджет збиратиме податки для державних інвестицій, будівництва шкіл, лікарень, дорожніх робіт...

Побудова прозорого ринку нерухомості

Щодо пропозиції Міністерства будівництва, на черговій прес-конференції за третій квартал 2024 року, яку провело Міністерство фінансів вранці 27 вересня, заступник міністра Нгуєн Дик Чі заявив, що Міністерство фінансів повністю погоджується з цією пропозицією Міністерства будівництва.

Однак, за словами пана Нгуєн Дик Чі, політика має бути комплексною та цілісною, щоб побудувати ринок нерухомості, який є дедалі прозорішим та розвивається сталим чином.

Адвокат Нгуєн Ван Дінь , експерт з питань нерухомості:

Синхронізоване виконання

Оподаткування будинків та землі є обов'язковим рішенням, оскільки це чітко інституціоналізовано в Резолюції Центрального виконавчого комітету 18-NQ/TW від 2022 року про продовження інновацій та вдосконалення інституцій і політики, підвищення ефективності та результативності управління та використання земель. У Резолюції чітко зазначено: «Усіма способами вирішити ситуацію з марнотратним землекористуванням, залишенням земель під паром, забрудненням та деградацією», «Встановити вищі ставки оподаткування для осіб, які використовують великі земельні ділянки, багато будинків, спекулюють землею, уповільнюють землекористування та залишають землю під паром».

Оподаткування будинків та землі має бути запроваджене синхронно та справедливо між населеними пунктами, а також необхідна база даних для забезпечення правильного оподаткування та підвищення ефективності податкової політики.

Наразі Прем'єр-міністр схвалив Проект 06 щодо розробки додатків для даних про населення, ідентифікації та електронної автентифікації для потреб цифрової трансформації. Нові закони про землю, житло та нерухомість також згадують про створення національної бази даних про ринок землі, житла та нерухомості... Це важливі дані для впровадження Закону про податок на нерухомість у майбутньому, після того, як його подасть Уряд та схвалить Національні збори.

Адвокат Тран Дінь Дунг, Асоціація адвокатів міста Хошимін:

Забезпечення справедливості для платників податків

Необхідно запропонувати оподаткування другого житла та землі, а також впровадити рішення для стабілізації ринку нерухомості. Однак, потрібен єдиний план для забезпечення справедливості для платників податків. Зокрема, у кількісному та якісному плані, враховуючи, як буде розраховуватися площа землі в центрі та за межами передмість. Наприклад, особа з другим або третім будинком у центрі загальною площею 200 м2, вартістю понад 50 мільярдів донгів, сплачуватиме різні податки, ніж особа з другим будинком тієї ж площі в іншому районі. Розумним методом є поділ за площею, регіоном, вартістю... щоб бути доцільним та справедливим.

Ще один важливий момент полягає в тому, що ставка податку має бути близькою до ринкової та відповідати можливостям платника податків. Наприклад, вартість другого будинку становить 100 мільярдів донгів, а якщо його продати за 200 мільярдів донгів, ставка податку має зрости відповідно до вартості будинку, але якщо вартість будинку знизиться до 90 мільярдів донгів, чи буде їм повернено кошти, чи відповідає це їхнім можливостям?

В.Дуан - записав С.Нхунг

Джерело: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm