У офіційному листі 5333/BXD-QLN, надісланому до Урядового офісу , в якому повідомлялося про нещодавню ситуацію з цінами на нерухомість, Міністерство будівництва запропонувало оподатковувати випадки володіння кількома будинками та земельними ділянками. Ця пропозиція була зроблена в контексті постійного зростання цін на житло та нерухомість у міських районах у 2024 році, особливо в Ханої.
Припиніть «накопичувати землю та чекати на слушний час»
Для вирішення проблеми зростання вартості житла та нерухомості Міністерство будівництва пропонує дослідити та вдосконалити нормативні акти, що стосуються аукціонів з продажу прав користування землею, забезпечуючи їх відповідність практичним реаліям. Це включає збільшення суми застави та встановлення початкової ціни землі для аукціонів ближчою до фактичної ринкової вартості. Одночасно пропонується скоротити термін оплати за виграшні торги та обмежити участь в аукціонах у спекулятивних цілях.
Міністерство будівництва також рекомендувало Міністерству фінансів дослідити, запропонувати та надати консультації щодо податкової політики для другої або порожньої/невикористаної нерухомості; а також дослідити політику оподаткування випадків володіння або використання кількох будинків та земельних ділянок для боротьби зі спекуляціями та короткостроковою купівлею-продажем з метою отримання прибутку.
Пропозиція оподатковувати другу та наступну нерухомість, або тих, хто володіє кількома будинками та землею, не є новою ідеєю. Раніше, з 2009 по 2018 рік, Міністерство фінансів згадувало це питання під час обговорення проекту Закону про податок на майно. У серпні 2023 року виборці в Хошиміні також продовжували пропонувати оподаткування другої нерухомості та запровадження вищих податків на незабудовану землю, яка не приносить жодних доходів.
Крім того, під час обговорення зміненого Закону про землю Постійний комітет Національних зборів також звернувся до уряду з проханням терміново запропонувати положення про вищі ставки оподаткування для тих, хто користується великими земельними ділянками, володіє кількома будинками або займається спекуляціями землею.
Нещодавно В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) також запропонувала політику оподаткування нерухомості, що застосовується до двох груп: тих, хто купує другий або наступний будинок, та власників, які припиняють проекти. Ставка податку поступово зростатиме для операцій, коли продавець володів нерухомістю протягом короткого періоду.
VARS повідомляє, що останніми роками поняття «покинуті будинки», «покинуті вілли» та «покинуті міські райони» стають дедалі більш звичними та поширеними. З такою ситуацією можна легко зіткнутися будь-де. Це свідчить про парадоксальну ситуацію: з одного боку, «покинута земля та будинки», а з іншого – люди, які намагаються дозволити собі навіть ділянку землі чи будинок, працюючи все своє життя.
VARS оцінює, що така ситуація не лише марнує земельні ресурси, але й створює соціальну несправедливість, оскільки більшість житлового фонду, який стає дедалі менш доступним, продовжує потрапляти до рук тих, хто має достатні фінансові ресурси.
Вони володіють кількома, навіть десятками чи сотнями об’єктів нерухомості, але залишають їх порожніми, «накопичуючи землю та чекаючи на слушний час», що призводить до зростання цін на нерухомість та подальшого обмеження доступу людей до житла.
Очікується, що пропозиція оподатковувати використання кількох об'єктів нерухомості обмежить спекуляції та штучне завищення цін на нерухомість з метою отримання прибутку. (Фото: ХОАНГ ТРІЕУ)
Як стягуються податки?
Громадськість хвилює, чи буде цей запропонований податок ефективно впроваджений, сприяючи запобіганню спекуляціям та боротьбі зі штучним підвищенням цін.
За словами пана Нгуєна Ван Діня, голови VARS, чинній правовій системі бракує санкцій для контролю та запобігання спекуляціям землею та накопиченню, спрямованим на підвищення цін; тоді як неконтрольована купівля-продаж є основною причиною різкого зростання цін на землю в багатьох населених пунктах.
Спекулянти купують землю, а потім залишають її без діла, чекаючи зростання цін або створюючи штучний дефіцит, є поширеною практикою, і все це з метою «підвищити ціни заради прибутку». «Вивчення питання запровадження податку на нерухомість є терміновим для регулювання ринку. Ми не повинні ігнорувати цю політику лише тому, що її здається важко реалізувати», – сказав пан Дінь.
За даними VARS, паралельно зі сприянням постачанню соціального житла в міських районах, уряд повинен мати регуляторні механізми для зменшення спекулятивних елементів, допомагаючи ринку нерухомості досягти довгострокової рівноваги.
Ефективне та прозоре оподаткування нерухомості, спрямоване на тих, хто накопичує багатство та займається спекуляціями, а не на тих, хто купує нерухомість для житла чи бізнесу, збільшить державні доходи та допоможе регулювати ринок нерухомості. Це також поширена тенденція в усьому світі.
Щодо методології, VARS пропонує застосовувати податок до другого та наступних будинків. Подібно до Сінгапуру, де будь-який сінгапурець, який купує житло, повинен сплатити 20% комісії від вартості нерухомості за другий будинок, 30% за третій будинок тощо. Крім того, ставка податку може бути поступово збільшена для операцій з нерухомістю, коли продавець володіє майном протягом коротшого періоду.
У Сінгапурі продаж нерухомості протягом першого року тягне за собою 6% податок на її вартість, 8% податок протягом другого року, 4% податок протягом третього року, а після четвертого року податки та збори не стягуються.
У Південній Кореї земля, яка була залишена під паром або перебувала на меліорації більше 2 років, оподатковується за ставкою 5%, 8% протягом 5 років, 9% протягом 7 років та 10% протягом більше 10 років. У США земля під паром оподатковується за ставкою 3%...
Пан Нгуєн Ван Дінь стверджував, що такі правила відбиють або зменшать мотивацію людей до спекуляцій, стримуючи зростання цін на нерухомість, оскільки поряд із витратами на відсотки та іншими альтернативними витратами володіння спекулятивною нерухомістю стає більш ризикованим.
З іншого боку, якщо податки запроваджено, але люди все ще мають потребу в спекуляціях, бюджет збиратиме податки для фінансування державних інвестицій, будівництва шкіл, лікарень, транспортної інфраструктури тощо.
Побудова прозорого ринку нерухомості.
Щодо пропозиції Міністерства будівництва, на черговій щоквартальній прес-конференції за третій квартал 2024 року, організованій Міністерством фінансів вранці 27 вересня, заступник міністра Нгуєн Дик Чі заявив, що Міністерство фінансів повністю погоджується з цією пропозицією Міністерства будівництва.
Однак, за словами пана Нгуєн Дик Чі, запроваджена політика має бути комплексною та цілісною, спрямованою на побудову ринку нерухомості, який є все більш прозорим та розвивається стійко.
Адвокат Нгуєн Ван Дінь , експерт з питань нерухомості:
Реалізація синхронізації
Оподаткування будинків та землі є необхідним рішенням, оскільки воно було чітко інституціоналізовано в Резолюції 18-NQ/TW від 2022 року Центральним комітетом про продовження інновацій та вдосконалення інституцій та політики, а також підвищення ефективності та результативності управління та використання земель. У Резолюції чітко зазначено: «Подолати ситуацію марнотратного землекористування, залишення земель під паром, забруднення та деградації», а також «Передбачити вищі ставки оподаткування для тих, хто використовує великі земельні ділянки, володіє кількома будинками, спекулює землею, повільно використовує землю або залишає землю під паром».
Оподаткування будинків та землі має бути однаковим та справедливим у всіх населених пунктах, а також необхідна база даних, щоб забезпечити стягнення податків з правильних суб'єктів та максимізувати ефективність податкової політики.
Наразі Прем'єр-міністр схвалив Проект 06 щодо розробки додатків для обробки даних про населення, електронну ідентифікацію та автентифікацію для потреб цифрової трансформації. Нові закони про землю, житло та нерухомість також передбачають створення національної бази даних про землю, житло та ринок нерухомості... Це вирішальні дані для впровадження Закону про податок на нерухомість у майбутньому, після того, як його буде подано Урядом та схвалено Національними зборами.
Адвокат Тран Дінь Дунг, Асоціація адвокатів міста Хошимін:
Забезпечення справедливості для платників податків.
Необхідно запропонувати податок на друге житло та землю, а також впровадити рішення для стабілізації ринку нерухомості. Однак, для забезпечення справедливості для платників податків потрібен єдиний підхід. Зокрема, як кількісно, так і якісно, слід врахувати, як слід розраховувати площу землі в центральних та передмістях. Наприклад, той, хто володіє другим та третім будинком у центрі міста загальною площею 200 м2 та вартістю понад 50 мільярдів донгів, повинен сплачувати різні податки, ніж той, хто володіє другим будинком такого ж розміру в іншому районі. Розумним підходом є диференціація за площею, місцем розташування, вартістю тощо, у спосіб, який є доречним та справедливим.
Також важливо, щоб ставка податку відображала ринкові умови та була доступною для платників податків. Наприклад, якщо друга нерухомість оцінюється в 100 мільярдів донгів, а продається за 200 мільярдів донгів, податкові зобов'язання мають відповідно збільшитися. Але якщо вартість знизиться до 90 мільярдів донгів, чи отримають вони відшкодування? Чи відповідає ця ставка податку їхнім фінансовим можливостям?
В. Дуан - запис С. Нхунга
Джерело: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
Коментар (0)