Застряг із земельною ділянкою.
Після двох років володіння кутовою земельною ділянкою в житловому районі поблизу промислової зони в Біньзионг (нині Хошимін), пан Тхань (район Катлай, Хошимін) не зміг її продати, незважаючи на численні спроби. У 2024 році він витратив понад 7 мільярдів донгів на купівлю землі, сподіваючись, що після розвитку промислової зони ціни на землю різко зростуть, подібно до попередніх стрибків цін на ринку.
Однак ціни залишилися майже незмінними, а ліквідність дуже низька. Найбільше він шкодує, що за той самий період багато проектів квартир зросли в ціні щонайменше на 30-40%, тоді як інші інвестиційні канали, такі як акції, також зазнали значного зростання цін.
Аналогічна ситуація сталася з паном Хунгом (район Бінь Чунг, Хошимін). У 2024 році він зняв усі гроші зі свого рахунку в цінних паперах, щоб купити дві земельні ділянки вартістю майже 2 мільярди донгів у районі Дау Тієнг (колишня провінція Бінь Дуонг), який мав виграти від планування промислової та житлової зони.
Однак, після двох років ціни на землю майже не змінилися, а передача прав власності стала складною. Озираючись назад, він вважає, що якби продовжував тримати акції або перейшов на квартири, інвестиційна прибутковість могла б бути набагато сприятливішою.
Ринок землі млявий (Фото: KC).
Наведені вище історії частково відображають поточні події на ринку землі. Дані Batdongsan.com.vn за травень показують, що інтерес до земельних ділянок по всій країні знизився на 40% порівняно з аналогічним періодом минулого року – найрізкіше падіння серед усіх видів нерухомості. Тільки в Ханої інтерес знизився на цілих 55%, тоді як у колишньому районі Хошиміну він знизився на 16%.
Цей підрозділ зазначив, що в Ханої попит на земельні ділянки розпорошений по багатьох районах, тоді як у Хошиміні він зосереджений переважно в кількох районах, таких як 9-й район, місто Тху Дик , Ку Чі та колишній 2-й район. Ціни продажу все ще демонструють тенденцію до зростання в деяких районах, але переважно зосереджені в Центральному регіоні.
Експерт Нго Тхань Хуан навів дані опитування, які показують, що багато районів, які колись були «гарячими точками» для інвестицій у землю та сільськогосподарські угіддя, такі як Бінь Фуок, Бао Лок, Хоа Бінь та Тхай Нгуєн, ще не відновилися до пікових цін, встановлених у 2022 році. Тим часом, у деяких інших населених пунктах спостерігається значне зростання цін, що відображає дедалі чіткішу диференціацію потоків капіталу на ринку.
За словами пана Хуана, у періоди швидкого зростання ринку багато інвесторів переважно базують свої інвестиції на очікуваннях щодо міського планування чи інфраструктурних проектів, а не враховують фундаментальні фактори, такі як чисельність населення, потенціал створення робочих місць або фактична експлуатаційна вартість нерухомості.
Сама поява інформації про міське планування може призвести до різкого зростання цін на землю в багатьох районах за короткий період. Фумі (Ба Ріа - Вунг Тау), Дик Чонг, Бао Лок, Фантхьєт, Бінь Фуок та північні населені пункти, такі як Хоа Бінь, Бак Джанг та Бак Нінь, зазнали такого зростання цін.
Зміни грошових потоків
Однак, експерт Нго Тхань Хуан вважає, що з моменту спаду ринку наприкінці 2022 року картина суттєво змінилася. Ліквідність земельних ділянок у районах, віддалених від центру міста та з низькою щільністю населення, зменшилася більш ніж на 80%, тоді як квартири та інші товари з реальним потенціалом грошового потоку відновилися набагато швидше як за обсягом угод, так і за цінами продажу, приблизно за рік. На сьогоднішній день багато районів, де ціни на землю раніше зростали переважно через спекулятивні очікування, ще не повернули собі колишній рівень цін.
За словами пана Хуана, це найважливіший сигнал на сучасному ринку нерухомості, який формуватиме майбутні тенденції. Гроші не зникають; натомість вони переходять до якісних активів, які генерують грошовий потік, мають інфраструктуру, прозору правову базу та реальну корисну цінність.
Поділяючи таку ж точку зору, експерт Тран Куанг Чунг вважає, що період відтепер і до кінця року, і особливо в наступному році, буде часом, коли інвесторам потрібно буде проактивно реструктуризувати свої портфелі нерухомості, замість того, щоб продовжувати інвестувати, керуючись стадним менталітетом чи емоціями, як у попередніх циклах.
За його словами, перше, що потрібно зробити, це переглянути весь портфель, щоб оцінити, які активи слід зберегти, які активи потрібно пріоритезувати для додавання, та що буде основним інвестуванням у стратегії на наступні 5-10 років.
Пан Трунг наголосив, що в поточних умовах ліквідність є такою ж важливою, якщо не більшою, ніж очікувана прибутковість. Тому інвесторам необхідно передбачати ринкові тенденції та зміни попиту покупців, щоб визначити, який сегмент лідируватиме в наступному циклі.
За словами експерта, на відміну від попередніх періодів, напрямок планування, розвиток інфраструктури та розширення міст зараз чіткіші, а інформація про планування також є публічно та прозоро доступною. Тому замість того, щоб ганятися за стрибками цін на землю, інвесторам слід базувати свій довгостроковий інвестиційний вибір на плануванні.
Він стверджував, що стратегії, які колись приносили високі прибутки, такі як поділ землі для продажу або інвестування на основі місцевих тенденцій, більше не підходять у новому контексті.
Щоб вибрати нерухомість із довготривалою цінністю, інвесторам необхідно визначити пріоритети фундаментальних факторів, таких як чисельність населення, швидкість розвитку інфраструктури, потенціал створення робочих місць та зручності. Райони з лініями метро, школами, лікарнями, торговими центрами та іншими ключовими інфраструктурними проектами матимуть більший потенціал для довгострокового зростання цін порівняно з районами, що підтверджуються лише очікуваннями, отриманими на основі інформації про планування.
Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[Фото] Зміцнення характеру та досвіду: Інтенсивне навчання для артилеристів.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
