Ціни на житло залишаються на високому рівні.

VTV.vn - Експерти вважають, що зростання процентних ставок переважно зменшує ліквідність, але його недостатньо для зниження загального рівня цін.

Процентні ставки за іпотечними кредитами знову зростають з початку 2026 року. Багато хто очікує, що високі капітальні витрати тиснутимуть на ціни на нерухомість, що призведе до їх падіння. Однак ринок демонструє протилежну тенденцію. Ціни на житло залишаються високими, а в деяких сегментах навіть продовжують зростати. Експерти вважають, що підвищення процентних ставок переважно зменшує ліквідність, а не є достатнім для зниження загальних цін.

Процентні ставки різко зросли, але ціни на житло продовжують зростати.

Пан Дінь Мінь Туан, директор південного регіону Batdongsan.com.vn, вважає, що високі процентні ставки лише уповільнюють ринок, але недостатньо, щоб знизити ціни на житло. Серед інвесторів поширена думка, що коли процентні ставки зростають або світова економіка коливається, гроші вилучатимуться з ризикованих активів, таких як нерухомість, і повертатимуться до банків або золота.

Однак, за словами пана Туана, фактичні дані за останні роки не повністю підтверджують цю точку зору. Процентні ставки різко зросли, але ціни на житло продовжують зростати.

Огляд ринку, проведений batdongsan.com.vn на початку березня 2026 року, показав, що процентні ставки за іпотечними кредитами значно зросли порівняно з аналогічним періодом минулого року. Державні банки наразі застосовують пільгові процентні ставки у розмірі близько 7-9% річних протягом перших 6-12 місяців. Після закінчення пільгового періоду переважаюча плаваюча процентна ставка коливається від 10 до 12% річних, залежно від умов клієнта.

Наприклад, у відділенні банку в Хошиміні процентна ставка за іпотечними кредитами з наявними сертифікатами або договорами купівлі-продажу наразі знаходиться на найнижчому рівні – 9,6% річних. Натомість, за аналогічний період минулого року фіксована процентна ставка становила лише близько 6-7% річних, що становить зростання майже на 60%.

Аналогічно, багато інших банків також значно підвищили свої процентні ставки. Деякі підвищили фіксовану 24-місячну процентну ставку до понад 12% річних або застосували ставки 9,7–13,5% залежно від терміну. ​​Приватні банки також дотримуються цієї тенденції, зі звичайними процентними ставками від 8,5% до 12% на початковому періоді та поступово зростаючими протягом терміну кредиту, – навів як приклад пан Туан.

Зростають не лише капітальні витрати, але й кредитування нерухомості посилюється. Державний банк В'єтнаму вимагає від кредитних установ обмежувати темпи зростання залишків кредитів на нерухомість, прагнучи до частки близько 25% від загальної суми непогашених кредитів. Це ускладнює доступ до капіталу як для покупців житла, так і для компаній, що займаються розробкою проектів.

Пан Дінь Мінь Туан також вказав на три причини, чому ціни на житло важко падають. По-перше, ринок нерухомості має значний часовий лаг. На відміну від акцій чи золота, нерухомість є високоцінним активом з низькою ліквідністю та довгим циклом. Коли ринок стикається з труднощами, першою реакцією зазвичай є різке зменшення кількості угод. Покупці зволікають з рішеннями, тоді як продавці не поспішають знижувати ціни. Тому ліквідність знижується до того, як ціни помітно скоригуються.

Далі, обмежена пропозиція є одним із факторів, що сприяє цьому. Протягом багатьох років пропозиція квартир у великих містах була обмежена правовими перешкодами та тривалими процесами затвердження проектів. Кількість нових проектів, що виходять на ринок, недостатня для задоволення зростаючого попиту на фактичне житло. Коли пропозиція обмежена, забудовники схильні підтримувати або підвищувати ціни, щоб максимізувати прибуток, незалежно від млявого загального ринку, – проаналізував пан Туан.

Третя причина полягає в тому, що фінансовий тиск на продавців не є значним. За словами пана Туана, на відміну від деяких міжнародних ринків, де рівень фінансового левериджу високий, багато власників нерухомості у В'єтнамі не надто покладаються на позиковий капітал. Це допомагає їм уникнути необхідності продавати свою нерухомість, коли процентні ставки зростають. Натомість вони можуть чекати відновлення ринку, зберігаючи свої активи як довгостроковий інвестиційний канал.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Ван Дінь, віце-голова Асоціації нерухомості В'єтнаму, також заявив, що процентні ставки є лише одним із багатьох факторів, що впливають на ринок. Ціни на нерухомість значною мірою залежать від попиту та пропозиції. Коли пропозиція не покращилася, важко очікувати різкого падіння цін лише через зростання процентних ставок. Тому неможливо очікувати, що ціни на житло знизяться пропорційно зростанню процентних ставок.

2026 рік буде періодом стабілізації ринку, але вона буде нерівномірною в різних сегментах.

Ринок фрагментований, пріоритет надається внутрішній цінності.

Згідно з ринковими даними batdongsan.com.vn, протягом періоду 2022–2025 років, незважаючи на труднощі на ринку нерухомості через різке зниження ліквідності, ціни на квартири у двох великих містах все ж значно зросли.

У Ханої ціни на квартири зросли приблизно з 40 мільйонів донгів/м2 до майже 87 мільйонів донгів/м2. У Хошиміні також зафіксовано зростання з приблизно 46 мільйонів донгів/м2 до приблизно 75 мільйонів донгів/м2. Примітно, що темпи зростання в Ханої навіть перевищили показники в Хошиміні, що було рідкісним явищем у попередні роки.

Цей розвиток подій підкреслює важливу характеристику ринку нерухомості: ціни не реагують миттєво на короткострокові коливання вартості капіталу або настроїв ринку.

Експерти прогнозують, що 2026 рік буде періодом більшої стабільності ринку, але нерівномірно в різних сегментах. Пан Су Нгок Кхуонг, старший директор з інвестицій Savills Vietnam, вважає, що високі процентні ставки зроблять інвесторів більш обережними, особливо з великими кредитами. Однак це не обов'язково означає, що ціни на активи впадуть.

«В умовах зростання капітальних витрат ринок саморегулюватиметься. Продукти з реальною корисною цінністю, чітким правовим статусом та здатністю генерувати грошовий потік, як і раніше, будуть пріоритетними, що дозволить підтримувати кращі ціни», – проаналізував пан Куонг.

Ця тенденція також узгоджується з оцінкою пана Дінь Мінь Туана про те, що сегменти, що задовольняють реальні потреби в житлі, продовжуватимуть лідирувати на ринку. Прогнозується, що квартири у великих містах та супутникових районах з гарним інфраструктурним підключенням збережуть стабільну ліквідність.

Крім того, нова пропозиція, ймовірно, переміститься до приміських районів, де землі все ще багато, а в інфраструктуру інвестуються значні кошти. Це розширює простір для забудови, не чинячи тиску на зниження цін у центрі міста.

Варто зазначити, що завдяки сприятливій політиці очікується зростання сегментів соціального житла та доступного житла найближчим часом. Однак, на думку експертів, це зростання переважно допоможе покращити загальну пропозицію, а не призведе до широкомасштабного зниження цін.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, ринок вступає у фазу реструктуризації. Інвестори, які використовують високий рівень левериджу та очікують короткострокових прибутків, зіткнуться з труднощами, тоді як переважатимуть реальні покупці та довгострокові інвестори.

Поточні події показують, що високі процентні ставки не є достатньо сильним «важелем» для зниження цін на житло. Натомість вони діють як фільтр, уповільнюючи ринок і змушуючи учасників коригувати свої стратегії. Постійно висока ціна на нерухомість більше не є парадоксом, а точно відображає характер попиту та пропозиції, а також специфічні характеристики ринку нерухомості.

Джерело: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm