Ціни на оренду стають все вищими і вищими.

Наприкінці серпня 2024 року багатьох здивувала новина про те, що Starbucks закриває свій найпрестижніший магазин у Хошиміні, розташований за адресою вулиця Хан Тхуєн, 11-13, район 1, після 7 років роботи та постійно високого потоку клієнтів. Ще більш шокуючим було те, що Starbucks звільнив приміщення після закінчення терміну оренди, а орендодавець збільшив орендну плату з 700 мільйонів до 750 мільйонів донгів на місяць, або приблизно 9 мільярдів донгів на рік.

Всі вони поспішають відмовитися від елітної нерухомості.

Для ділових людей та тих, хто працює в галузі оренди нерухомості, ціна оренди вищезгаданої нерухомості не вважається надто високою.

Насправді, на тій самій вулиці Хан Тхуєн або сусідніх вулицях є й інші об'єкти нерухомості зі значно вищими цінами на оренду. Наприклад, приміщення відомої японської мережі кав'ярень %Arabica Coffee, яка відкрилася лише кілька місяців тому, коштувало не менше 700 мільйонів донгів на місяць.

Першокласне комерційне приміщення в самому серці Хошиміна залишалося порожнім протягом багатьох років. (Фото: ФАМ ДІНЬ)

Однак ці ультра-преміальні простори підходять лише для бізнесу з конкретними стратегічними цілями. Бізнесу, який прагне отримати прибуток лише від продажу продуктів чи послуг, буде дуже важко вижити.

За кілька місяців до закриття Starbucks Han Thuyen низка відомих брендів, таких як Highlands Coffee, звільнили свої приміщення на розі вулиць Нгуєн Ду та Пастер; ресторан YEN Sushi закрив свою філію на вулиці Донг Кхой, 8. Магазин валіз та сумок MIA також звільнив свої приміщення на перехресті з Фу Донг кілька місяців тому. Орендна плата за цей магазин також становила до 700 мільйонів донгів на місяць, і лише за п'ять років він перейшов до чотирьох великих брендів.

Насправді, високі ціни на оренду, нездатність бізнесу впоратися з поточними складними економічними умовами та, як наслідок, вимушене повернення орендованих приміщень не є чимось новим; вони відбуваються з початку пандемії COVID-19 у 2020 році. За спостереженнями репортерів газети Nguoi Lao Dong, багато комерційних приміщень вздовж жвавих вулиць у самому серці Хошиміна, таких як Нгуєн Хюе, Ле Лой (Район 1), Во Ван Тан (Район 3), Нгуєн Трай (Район 5), Нгуєн Ван Лінь (Район 7), Фан Січ Лонг (Район Фу Нхуан) тощо, залишаються порожніми або закритими.

Вулиця Ле Лой (Район 1), завдовжки приблизно 550 метрів, є однією з найкрасивіших вулиць у самому серці Хошиміна, що перетинається із «золотими» вулицями, такими як Пастер, Нам Кі Кхой Нгіа та Нгуєн Хюе, але наразі на ній є близько 15 вільних приміщень. Пані Нгуєн Хань, керуюча сувенірною крамницею на цій вулиці, вважає, що причина закриття багатьох магазинів поблизу полягає в тому, що вони не можуть дозволити собі орендну плату, яка становить 25-30 мільйонів донгів на день або 800-900 мільйонів донгів на місяць; не враховуючи витрати на персонал, податки, капітал тощо. Деякі власники магазинів спочатку не передбачили бізнес-ситуацію та орендували за цінами, що перевищувало їхній дохід, що призводило до недостатнього доходу для покриття витрат, змушуючи їх закриватися та орендувати приміщення в іншому місці, хоча вони переїхали лише кілька місяців тому.

«Ювелірні магазини, відома мережа кафе з бабл-чаєм PL, туристичні агентства... одне за одним повертають свої приміщення, бо не можуть витримати орендної плати. На сьогодні ніхто не наважився знову орендувати, бо ціна занадто висока. Я також прошу орендодавця знизити орендну плату, бо туристів багато, але покупок мало, і я не знаю, чи доживу до наступного року», – хвилюється пані Хань.

Пан Хоанг Тхань, агент з нерухомості двоповерхового будинку за адресою Ле Лой-стріт, 48, сказав, що власник просить 12 000 доларів США на місяць (майже 300 мільйонів донгів) за умови чотиримісячного депозиту, сплати орендної плати за два місяці наперед та мінімального терміну оренди на два роки. Примітно, що будинок пустує вже понад рік з моменту закриття магазину годинників TT, але власник відмовляється знижувати орендну плату.

«Якщо клієнти хочуть орендувати приміщення на вулиці Ле Лой для бізнесу або брендингу, їм слід ретельно обміркувати це питання, оскільки ціни дуже високі, коливаючись від 10 000 до 12 000 доларів США на місяць. Багато клієнтів не могли дозволити собі цю орендну плату та були змушені змиритися з втратою своїх депозитів, які становлять сотні мільйонів донгів», – повідомив пан Тхань.

Вулиця Нгуєн Трай (5-й район) колись була відома як « модна вулиця» Хошиміна, де знаходилися сотні магазинів, що продавали взуття, одяг, сумки, капелюхи, сонцезахисні окуляри тощо. Однак через млявий бізнес та непомірну орендну плату багато людей розмістили вивіски, що розпродають свої товари та передають свої приміщення.

Пані Фам Нгок, представниця магазину дизайнерського одягу для вагітних Mdl, сказала, що хоче передати своє приміщення площею 14,5 м², корисною площею 35 м², що включає один поверх, один перший поверх та невелике складське приміщення, за орендною платою 60 мільйонів донгів на місяць. Ціна передачі становить 259 мільйонів донгів (включаючи кондиціонер, освітлення, вивіски, депозит тощо), щоб перейти до іншого бізнесу. «Продажі модних товарів знижуються, тоді як орендна плата залишається високою, що не підходить для ринку. Після багатьох невдалих переговорів я вирішила передати бізнес», – пояснила пані Нгок.

Пані Ха Фуонг, власниця сусіднього магазину модного одягу NN, також заявила, що вона планує продати всі свої запаси та здати в суборенду приміщення на першому поверсі площею 80 квадратних метрів у зв'язку з «виходом на пенсію». Поточна орендна плата становить 45 мільйонів донгів на місяць, з мінімальним терміном оренди один рік та двомісячним депозитом. Суборенда дозволить заощадити на витратах на полиці та демонстрацію товарів. Однак, згідно з нашим розслідуванням, пані Фуонг припинила продаж та повернула приміщення, оскільки орендодавець відмовився знижувати орендну плату для підтримки бізнесу, натомість постійно збільшуючи її щорічно.

Краще залишити його порожнім, ніж знижувати орендну плату!

Ле Тхі Ту Уєн, орендарка, яка спеціалізується на екологічно чистих споживчих товарах та чистих продуктах харчування, розповіла, що колись орендувала приміщення на вулиці Нгуєн Хюе, 1-й район, за 20 мільйонів донгів на місяць, але закрила його лише через 3 місяці, хоча й втратила свій депозит. Це сталося тому, що, хоча вулиця була жвавою, клієнтурою були переважно молоді люди з помірною купівельною спроможністю, тому доходу не вистачало для покриття витрат.

Пізніше пані Уєн зосередилася на розвитку свого онлайн-каналу та зрозуміла, що витрачаючи лише близько 200 000 донгів на день, або близько 6 мільйонів донгів на місяць на рекламу, вона може охопити приблизно 40 000 людей. З коефіцієнтом конверсії 0,5% магазин отримував 200 замовлень на місяць. Інтернет-магазин може охоплювати клієнтів усюди та орієнтуватися на потрібну аудиторію завдяки штучному інтелекту (ШІ), що призводить до високого коефіцієнта конверсії. «Поточні ціни на оренду торгових площ є необґрунтовано високими. Розвиток онлайн-каналу значно знизить витрати на оренду та поступово наблизить їх до справжньої вартості», – прогнозує пані Уєн.

Нещодавно мережа продуктових магазинів високого класу в Хошиміні закрила свій перший магазин, який працював понад 10 років на вулиці Нгуєн Дінь Ч'єу, 3-й район, через «необґрунтоване підвищення орендної плати» орендодавцем. Засновник бренду заявив, що приміщення площею менше 40 квадратних метрів було дуже старим, з частими несправними кондиціонерами, протікало водою під час дощу, і його було важко відремонтувати, оскільки воно мало спільну стіну з сусіднім магазином, проте орендна плата сягала 60 мільйонів донгів на місяць.

Більше ніж через три місяці після закриття вищезгаданого продуктового магазину на приміщенні досі висить вивіска «В оренду», а нових орендарів так і не знайшлося. «З такою ціною оренди та станом приміщення це можуть собі дозволити лише великі корпорації зі значним капіталом для розвитку свого бренду або ті, хто дотримується високоризикової, «самодостатньої» бізнес-моделі. Звичайні підприємства просто не можуть впоратися з орендною платою», – прокоментував представник торгової мережі.

За словами Хоанга Тунга, голови правління F&B Investment & FoodEdu Academy, експерта в галузі продуктів харчування та напоїв (F&B), незважаючи на швидке зростання онлайн-каналів, їхній внесок у дохід залишається незначним, оскільки більшість доходів все ще надходить з офлайн-каналів. Тому комерційні приміщення все ще відіграють вирішальну роль у харчовій промисловості. «Не тільки в престижних місцях зростає орендна плата через дефіцит і перевищення попиту пропозицією, але навіть ціни на звичайні комерційні приміщення зростають», – зазначив він.

Пан Тунг вважає, що традиційно орендодавці завжди мають перевагу, вимагаючи від орендарів сплатити депозит або орендну плату наперед та щорічно або періодично підвищуючи ціни, щоб компенсувати інфляцію. Більшість орендодавців фінансово забезпечені, тому вони можуть залишати нерухомість порожньою на 6 місяців-рік, щоб підтримувати ціну, відмовляючись знижувати орендну плату. «Щодо приміщень, то підтримка орендної плати вже є хорошою справою; мало надії на її зниження. Власники бізнесу в сфері харчування та напоїв повинні враховувати це у своїх витратах, перш ніж розпочинати свій бізнес», – порадив пан Тунг.

Тим часом пан Нгуєн Хонг Хай, голова правління акціонерної компанії VNO Investment and Development, що спеціалізується на оренді та суборенді будинків та приміщень, вважає, що закриття або повернення приміщень підприємствами не обов'язково пов'язане з високими цінами на оренду, а може бути пов'язане з тим, що вони більше не потребують цього приміщення або вважають бізнес-ситуацію нежиттєздатною в майбутньому.

Преміальні локації все ще користуються високим попитом.

За словами експерта з галузі харчування та напоїв, мережі кав'ярень та напоїв, які значно інвестують у престижні місця, включають Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland тощо. Однак серед них Katinat Coffee & Tea та Phe La мають одного власника. Можливо, метою інвестора в агресивному розширенні мережі на цьому етапі є продаж акцій або якась інша причина, тому її не можна порівнювати з брендами, які зазвичай працюють заради прибутку…

Насправді, в районах з обмеженим простором ціни на оренду, як правило, зростають, а не знижуються. Типовими прикладами є престижні місця в центральному районі №1, приміщення на вулиці Хан Тхуєн, яке нещодавно звільнила компанія Starbucks, та приміщення навколо кільцевої розв'язки Хо Кон Руа… великі бренди та мережі закладів харчування завжди змагаються за право орендувати ці приміщення.

Джерело: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm