Чи закінчилася епоха спекуляцій на ринку нерухомості?

VTV.vn - Збільшення процентних ставок за іпотечними кредитами після Місячного Нового року створює тиск на покупців та компанії з нерухомості, а також спричиняє сильну диференціацію ринку.

Збільшення процентних ставок за іпотечними кредитами одразу після Нового року за місячним календарем має очевидний вплив на ринок нерухомості, торкаючись покупців житла, ріелторських компаній та банківської системи. Експерти вважають, що це не є неочікуваною подією, але це підштовхне ринок до більш інтенсивного періоду консолідації.

Процентні ставки за іпотечними кредитами впливають на ринок нерухомості.

Відразу після Нового року за місячним календарем як державні, так і приватні банки оголосили про коригування процентних ставок, при цьому ставки за іпотечними кредитами значно зросли. Опитування у відділенні Vietcombank у Хошиміні показало, що найнижча процентна ставка за кредитами на купівлю квартир або таунхаусів із сертифікатом або договором купівлі-продажу становить 9,5%. Це значне збільшення порівняно зі ставкою 6%, яка застосовувалася протягом 12 місяців з середини минулого року.

Державні банки оголосили про кредитні ставки від 9% до понад 13% для термінових позик на 6, 12 та 18 місяців.

Недержавні банки зафіксували схожі фіксовані процентні ставки, але плаваючі процентні ставки зросли, коливаючись у межах 11-15%.

За словами пані Май Тхань Тхао, заступниці директора департаменту банківських та корпоративних послуг Savills Vietnam, підвищення процентних ставок за іпотечними кредитами після Tet відображає процес циклічного коригування в банківській системі.

Після періоду пікових виплат наприкінці року та підвищеного попиту на кредити на початку року банки зазвичай переглядають свою кредитну структуру, балансують капітальні витрати та коригують процентні ставки відповідно до схильності до ризику. Водночас, ліміти зростання кредитів (кредитний простір) також роблять банки більш вибірковими щодо нових кредитів, особливо в секторі нерухомості, який має високий коефіцієнт ризику.

Крім того, глобальна монетарна політика, на яку все ще впливає попередня тенденція до посилення монетарної політики, спонукала вітчизняну банківську систему зберігати певну обережність. «Це коригування процентної ставки відображає баланс між метою зростання кредитування та контролем ризиків, а не раптовий крок до посилення монетарної політики на ринку нерухомості», – сказала пані Тао.

Покупці житла та підприємства зазнають найбільшого тиску.

Для покупців житла збільшення вартості погашення боргу безпосередньо впливає на їхню щомісячну спроможність. За словами пана Во Хонг Ту, директора юридичної фірми «Мінь Ту», позика у розмірі приблизно 900 мільйонів донгів, яку раніше можна було погашати за 7-8 мільйонів донгів на місяць, тепер може зрости майже до 15 мільйонів донгів із застосуванням плаваючої процентної ставки. Це змушує багато домогосподарств відкладати плани купівлі житла, щоб забезпечити фінансовий баланс.

Savills також припускає, що найбільше постраждала група покупців з високим фінансовим левериджем. Зі зростанням вартості позик покупці, як правило, обережніші, розглядаючи продукти, що відповідають їхнім фінансовим можливостям, замість того, щоб повністю виходити з ринку. Попит на нерухомість зберігається, але рішення про купівлю будуть прийматися більш ретельно.

Тим часом, для бізнесу в сфері нерухомості основний тиск виник з боку капітальних витрат та грошового потоку. Підприємства, які використовують високий рівень левериджу або покладаються на швидкі продажі для генерування грошового потоку, зіткнуться з більшими труднощами. І навпаки, підприємства з міцною фінансовою основою, чистими земельними резервами та чітким правовим статусом все ще здатні підтримувати стабільну діяльність.

Для інвесторів, які використовують фінансовий леверидж, цей період є особливо складним. Короткострокові або «деннотермінові» стратегії з використанням позикового капіталу стають більш ризикованими, що змушує багатьох інвесторів реструктуризувати свої портфелі або навіть погоджуватися на продаж зі збитком, щоб зменшити тиск на погашення боргу.

За словами експертів, середовище високих процентних ставок також створює багато ризиків для позичальників, особливо тих, чиї кредити залежать від короткострокових пільгових процентних ставок.

Кредитні пакети з низькими процентними ставками спочатку можуть різко зрости після переходу на плаваючі ставки, що порушить початкові фінансові плани. Крім того, банки тепер схильні обережніше оцінювати активи, що призводить до зниження співвідношення позики до вартості та змушує покупців готувати більші суми власного капіталу.

Крім того, пов'язані з цим витрати, такі як комісії за дострокове погашення, комісії за зобов'язання або вимоги до страхування, також збільшують фактичну загальну вартість позики.

З системної точки зору, зростання процентних ставок також наражає банки на підвищений ризик безнадійної заборгованості, якщо позичальники стикаються з труднощами з грошовими потоками. Тому кредитні установи посилюють критерії схвалення заявок та ретельно оцінюють фінансову спроможність своїх клієнтів.

Для справжніх покупців житла все ще існують можливості.

Хоча зростання процентних ставок створює короткостроковий тиск, Savills вважає, що це не несприятливий час для всіх покупців. На більш обережному ринку покупці житла можуть мати більше можливостей домовитися про кращі ціни, особливо якщо вони мають стабільну фінансову основу та розумне співвідношення кредиту до вартості нерухомості.

Експерти рекомендують покупцям контролювати коефіцієнти позик, забезпечуючи, щоб виплати не перевищували їхньої платоспроможності, і щоб вони не покладалися повністю на початкові пільгові процентні ставки. Надання пріоритету нерухомості з чітким юридичним статусом, практичною придатністю до використання та хорошою ліквідністю також має вирішальне значення для мінімізації ризику.

Водночас позичальники повинні мати фінансовий резерв, еквівалентний 6–12 місяцям погашення кредиту, щоб впоратися з коливаннями процентних ставок або доходу.

У нинішніх умовах ринок нерухомості вступає у фазу чіткішої диференціації, де перевагу матимуть покупці та підприємства з міцною фінансовою основою, тоді як інвестори, які значною мірою залежать від позикового капіталу, зіткнуться зі значним тиском. Це розглядається як коригування ринку в бік більшої стійкості, зосереджуючись на реальних потребах та фактичних фінансових можливостях.

Джерело: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm