Банки переповнені кредитами на нерухомість

Коефіцієнт кредитування нерухомості багатьох банків у першій половині цього року різко зріс. Зокрема, темпи зростання кредитування багатьох банків сягають 20-30%, що втричі перевищує загальні темпи зростання кредитування по всій системі.

Капітал надходить у нерухомість

Фінансовий звіт за другий квартал 2025 року показує, що у першій половині цього року нерухомість була основним фактором зростання кредитування багатьох банків.

Наприклад, у Техкомбанку за перші 6 місяців цього року кредити на нерухомість (включаючи кредити та облігації) становили 59% від загального обсягу непогашених кредитів. Враховуючи індивідуальних клієнтів, частка кредитів на нерухомість у Техкомбанку досягла понад 64% від загального обсягу непогашених кредитів усього банку. Консолідоване зростання кредитів на нерухомість у Техкомбанку (лише кредити) досягло 21,5% порівняно з кінцем 2024 року (майже вдвічі більше, ніж зростання кредитів банку на 11,6%).

У багатьох інших комерційних банках кредити на нерухомість у першій половині року також зафіксували дуже значне зростання. Зокрема, у HDBank непогашені кредити на нерухомість досягли 83 125 млрд донгів, що на 22% більше порівняно з початком року та становить 16,4%. У SHB непогашені кредити на нерухомість досягли 163 754 млрд донгів, що майже на 28,4% більше порівняно з початком року, що становить 27,5%, замість 24,5% на кінець 2024 року. У MB кредити на нерухомість досягли 85 834 млрд донгів, що майже на 34% більше порівняно з початком року та становить 9,72% (порівняно з 8,26% на кінець минулого року).

Станом на кінець червня 2025 року обсяг непогашених кредитів на нерухомість у TPBank зріс на 32%, у PGBank – на 30%, у VietBank – на 19%, у MSB – на 15%...

Станом на 30 червня 2025 року непогашені кредити на нерухомість оцінюються в 3,18 мільйона мільярдів донгів, що в 2,4 рази більше, ніж на кінець 2024 року, та становить 18,5% від загального обсягу непогашеного боргу всієї системи.

Неважко пояснити, чому банки поспішають кредитувати нерухомість. Аналітики SSI Research вважають, що в умовах невизначеності на світовому ринку щодо податкової політики рушійною силою зростання кредитування переважно є нерухомість та інфраструктура. Це також дві сфери, яким приділяється все більша увага з боку політики, відповідно до зусиль уряду щодо стимулювання внутрішнього попиту та підтримки динаміки економічного зростання.

Однак пан Тран Нгок Бау, генеральний директор WiGroup (компанії, що спеціалізується на наданні фінансово-економічних даних), попередив, що різке зростання кредитування нерухомості в умовах слабкого виробництва та споживання створює ризик «розсинхронізації» кредитного потоку.

Багато капіталу, дешевий капітал, але його потрібно спрямовувати в правильному напрямку

Пояснюючи зосередження на кредитуванні нерухомості, пан Нгуєн Ань Туан, директор відділу роздрібного банкінгу Техкомбанку, зазначив, що попит людей на власне житло дуже великий. Це довгострокова та постійно актуальна потреба. Керівництво Техкомбанку також підтвердило, що рівень безнадійної заборгованості (NPL) у сегменті іпотечного кредитування Техкомбанку жорстко контролюється та підтримується на рівні близько 2%. Цей показник жорстко контролюється завдяки стратегії вибору застави з самого початку, а також здатності ефективно керувати заставою. Кредити мають заставу, тому фактичний рівень збитків дуже низький.

Хоча банки стверджують, що ризик низький, експерти все ж попереджають про нього. Наразі пакет позик на соціальне житло (145 000 мільярдів донгів) виплачується дуже повільно через брак пропозиції. Кредитування на нерухомість різко зросло головним чином тому, що банки активно кредитують проекти елітної нерухомості. Якщо така ситуація продовжиться, виникне нестабільність як на ринку нерухомості, так і в банках.

Цього року уряд встановив цільовий показник зростання ВВП на рівні 8,3–8,5%. Для досягнення цієї мети, економічні експерти вважають, що кредитування за весь рік може зрости до 18%, замість цільового показника 16%, встановленого Державним банком В'єтнаму (SBV) на початку року.

Нещодавно (31 липня) Державний банк В'єтнаму оголосив про підвищення цільового показника зростання кредитування для кредитних установ. Поряд з цим Державний банк В'єтнаму звернувся до кредитних установ із проханням спрямовувати потоки капіталу у виробництво, бізнес, пріоритетні сектори та рушійні сили зростання; суворо контролювати кредитування потенційно ризикованих секторів, забезпечуючи безпеку та ефективність.

За словами економічних експертів, цього року зростання кредитування на 18-20% відповідає темпам зростання ВВП та рівню інфляції, а не є "гарячим". Однак такі темпи зростання кредитування є безпечними лише за умови, що капітал надходить у пріоритетні сектори. Навпаки, якщо кредит надходить у спекулятивні сектори, такі як акції, нерухомість тощо, то можуть утворюватися бульбашки активів, що чинить тиск на процентні ставки, інфляцію, спричиняючи ризики безнадійної заборгованості та макроекономічну нестабільність.

«Якщо капітал надходитиме в пріоритетні сектори, цьогорічний обсяг кредитування має збільшитися лише на 17-18%, щоб задовольнити попит на зростання ВВП на 8,3-8,5%. Однак, якщо він надходить у спекулятивні сектори, такі як цінні папери, нерухомість тощо, обсяг кредитування має збільшитися понад 20%, щоб досягти цільового показника зростання ВВП на 8,3-8,5%», – сказав доцент, доктор Нгуєн Хю Хуан (Економічний університет міста Хошимін).

В умовах сильного зростання кредитування, в останні місяці деякі комерційні банки почали дещо підвищувати процентні ставки за депозитами на багато термінів, що застосовуються до великих депозитів.

Зіткнувшись із цією ситуацією, 4 серпня Державний банк провів зустріч із комерційними банками, на якій звернувся із проханням стабілізувати процентні ставки за депозитами; продовжувати знижувати операційні витрати, сприяти цифровій трансформації та бути готовими ділитися частиною свого прибутку для зниження процентних ставок за кредитами. Пан Фам Чі Куанг, директор Департаменту монетарної політики (SBV), заявив, що середня процентна ставка за новими депозитами становила лише 4,18% на рік, що в основному стабільно порівняно з 2024 роком. Середня процентна ставка за кредитами знизилася до 6,53% на рік, що на 0,4 процентних пункти менше, ніж на кінець 2024 року.

Державний банк В'єтнаму вимагає від кредитних установ, окрім підтримки стабільних процентних ставок, прагнути до зниження процентних ставок, спрямовуючи кредити у виробництво, бізнес, пріоритетні сектори та рушійні сили зростання; суворо контролювати кредитування потенційно ризикованих секторів, забезпечуючи безпеку та ефективність.

Джерело: https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html