Парадокс купівельної спроможності в сегменті квартир.

Окрім фінансових факторів, місце розташування також суттєво впливає на потенціал продажу квартири.

Хоча питання доступного житла постійно порушується як занепокоєння для працівників із середнім та низьким рівнем доходу, ринок нерухомості демонструє помітний парадокс: багато доступних квартир та вторинної нерухомості в передмістях намагаються знайти покупців, тоді як нерухомість середнього та високого класу в центрі міста зберігає значну привабливість.

На дешеве житло все ще важко знайти покупців.

Вже понад два роки пані Хоанг Ні (Хошимін) безперервно намагається продати свою квартиру площею 62,2 м² у проекті Teco Homes An Phu (район Ан Фу, Хошимін) за 1,89 мільярда донгів, але досі не знайшла покупця. Вона сказала, що квартиру придбала чотири роки тому в розстрочку. Початкова ціна покупки становила понад 1,7 мільярда донгів, не враховуючи відсотків за банківським кредитом. За поточною ціною запиту ціна за одиницю становить приблизно 30 мільйонів донгів/м², що значно нижче, ніж у багатьох комерційних проектах, представлених на ринку сьогодні, проте вона досі не знайшла покупця.

Проекти елітних квартир у новому міському районі Тху Тхьєм, а також у центральному районі Хошиміна, залишаються привабливими, незважаючи на високі ціни, тоді як проекти доступних квартир у передмістях демонструють відносно повільні продажі.

Так само пан Хоанг колись придбав однокімнатну квартиру площею 46 м² у проєкті Legacy у районі Тхуан Ан (район Тхуан Джао, Хошимін). Проживши там деякий час, він вважав незручним добиратися до центру міста, тому вирішив продати її. Навіть попри те, що він погодився на ціну понад 1,3 мільярда донгів, включаючи меблі, йому все одно знадобилося багато місяців, щоб знайти покупця.

За даними ріелторів на півдні, багато комерційних квартир вартістю 28-30 мільйонів донгів/м² постійно пропонуються на продаж, але обсяги угод залишаються досить скромними. Пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора DKRA Group, сказав, що багато завершених проектів квартир у центральному районі Хошиміна все ще генерують угоди, хоча ціни суттєво не зросли. Тим часом проекти в прикордонних або передмістях стикаються з більшим тиском ліквідності. Багато домовласників погоджуються на зниження цін, навіть продаючи нижче собівартості, але все ще намагаються знайти покупців.

На думку експертів, найбільший парадокс полягає в тому, що продукт розроблений для людей із середнім рівнем доходу, проте саме ця група стикається з численними перешкодами для доступу. Пан Дат Мінь, давній агент з нерухомості в Хошиміні, заявив, що більшість клієнтів у цьому сегменті накопичили лише близько 1 мільярда донгів, а решта залежить від банківських кредитів. Однак такі вимоги, як декларації про доходи, трудові договори та фінансова історія, ускладнюють для багатьох фрілансерів, робітників на заводах або власників малого бізнесу виконання кредитних вимог.

Пан Нгуєн Ле Хай Данг, заступник директора зі стратегії та зовнішніх зв'язків компанії Smartland, зазначив, що багато некваліфікованих працівників мають мало звички проводити фінансові операції з банками, окрім отримання зарплати або зняття грошей. Тому заповнення кредитних заявок з багатьма складними процедурами є значним викликом. Не маючи доступу до капіталу, вони змушені продовжувати орендувати житло замість того, щоб володіти ним.

Окрім фінансових міркувань, розташування також суттєво впливає на потенціал продажів доступного житла. Земля в центральній частині міста стає дедалі дефіцитнішою та дорожчою, що змушує більшість недорогих проектів розвиватися в містах-супутниках або приміських районах, за 20-30 км від центру Хошиміна. Хоча ціна є більш прийнятною, час у дорозі, затори на дорогах та обмежена інфраструктура та послуги змушують багатьох людей вагатися.

У той час як сегмент доступного житла стикається зі значними проблемами ліквідності, ринок елітної нерухомості працює за зовсім іншими правилами. Тут історія обертається не лише навколо цін продажу, а й навколо необхідності накопичення активів, їх збереження та підтвердження статусу серед фінансово заможних клієнтів.

Що нам говорить реальність?

Багато хто запитує, чому забудовники не зосереджуються на недорогому житлі, сегменті з підвищеним попитом, а натомість продовжують будівництво квартир вартістю сотні мільйонів донгів за квадратний метр? Реальність така, що попит з боку клієнтів середнього та вищого класу залишається стабільним, що створює основу для розвитку високоякісних продуктів.

Для цієї групи клієнтів житло – це не просто місце для проживання. Вони шукають повноцінного житлового середовища із зеленими зонами, низькою щільністю населення, високоякісними зручностями, професійними послугами управління та спільнотою мешканців зі схожим способом життя. Ці фактори змушують їх платити вищу ціну за конфіденційність, безпеку та довгострокове зростання вартості.

За даними Savills Vietnam, багато нещодавно запущених проектів класу А показали позитивні показники поглинання. Більшість цих проектів розташовані в престижних районах, що сприяє підвищенню цін продажу на первинному ринку вище 100 мільйонів донгів/м². Фактично, очікується, що середня ціна продажу в деяких досліджуваних сегментах первинного ринку досягне приблизно 224 мільйонів донгів/м² до кінця 2025 року. Незважаючи на високий рівень цін, попит на нерухомість у цьому сегменті залишається високим.

Привабливість елітної нерухомості додатково підтверджується інтересом до нових проектів у центральній частині Хошиміна та новому міському районі Тху Тхьєм. Наприклад, проект Son Kim Land, орієнтований на модель 5.0 на станції Тху Тхьєм, вже привернув увагу інвесторів, незважаючи на те, що ціна його продажу ще не оголошена. Раніше такі проекти, як The Metropole та The Berkley, з цінами від 280 до 430 мільйонів донгів/м², також демонстрували сприятливі показники поглинання. Аналогічно, багато інших проектів, таких як The Prive, Eaton Park та Masterise Cosmo Central, з самого початку викликали значний інтерес клієнтів.

Пан Нгуєн Ле Хай Данг вважає, що елітна нерухомість оцінюється не лише за розміром чи вартістю будівництва, але й за такими факторами, як дефіцит, розташування та здатність зберігати вартість у довгостроковій перспективі. Для тих, хто має сильні фінансові ресурси, рішення про купівлю будинку часто ґрунтується на унікальній цінності продукту, репутації забудовника та потенціалі зростання вартості активів у майбутньому, а не на абсолютній ціні.

Насправді, пропозиція елітного житла в центральній частині Хошиміна обмежена через дефіцит землі. Через це нерухомість у престижних районах з часом стає ще рідкіснішою.

За словами пана Во Хонг Тханга, проекти, розташовані поблизу центрального ділового та фінансового району Хошиміна, особливо навколо району Тху Тхіем, завжди мають унікальну перевагу з точки зору розташування. Ця нестача допомагає цим проектам залучати заможних клієнтів, які прагнуть накопичити активи та очікувати довгострокового зростання цін. «Загалом, зростання цін у сегменті високого класу значною мірою відображає закон попиту та пропозиції, зростаючу вартість землі та суворіші стандарти розробки продукту. Тим часом труднощі в сегменті недорогого житла полягають у доступності для покупців, від юридичних процедур та умов кредитування до розташування проекту», – сказав пан Тханг.

Нам потрібно розплутувати вузли.

На думку експертів, фундаментальне рішення полягає не в тому, щоб знизити ціну на елітне житло нижче ринкової вартості, а в усуненні юридичних перешкод, розширенні доступу до кредитування та інвестуванні в інфраструктуру, що з'єднує приміські райони. Після усунення цих перешкод доступне житло зможе досягти нужденних, допомагаючи скоротити розрив між попитом і пропозицією, який існує вже багато років на ринку нерухомості.

Джерело: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm