Сегмент сільськогосподарських угідь залишається спокійним

Закон про землю 2024 року дозволяє особам, які не беруть безпосередньої участі в сільськогосподарському виробництві, передавати землі для вирощування рису. Це можливість для потенційних інвесторів, але цей «шматок пирога» нелегко з'їсти.

Якщо раніше право користування рисовими землями мали лише особи, безпосередньо залучені до сільськогосподарського виробництва, то з чинними новими правилами особи, які безпосередньо не залучені до сільськогосподарського виробництва, якщо мають умови та можливості вирощувати рис, також можуть отримати право на його передачу для інвестування у виробництво.

На нещодавньому семінарі з питань нерухомості пан Ле Ван Бінь, заступник директора Земельного департаменту ( Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища ), заявив, що коли набуде чинності Закон про землю 2024 року, цей сегмент буде активно розвиватися.

Фактично, у період 2020-2022 років ситуація з операціями з сільськогосподарськими землями була досить гарячою. Багато підприємств та приватних осіб купували сільськогосподарські угіддя з метою перетворення їх на ділянки для продажу, що спричинило ажіотаж у той час.

Хоча очікується, що ринок буде більш активним, насправді сегмент сільськогосподарських угідь та лісових угідь цікавий лише для великих, організованих інвесторів, таких як підприємства. Оскільки нові правила створюють сприятливі умови лише для фермерів та підходять для підприємств, що інвестують у сільськогосподарський сектор, тоді як діяльність зі збору та придбання сільськогосподарських угідь та очікування зміни цільового призначення, поділу ділянок та продажу землі для дрібних інвесторів буде дуже складною для реалізації.

Пані Ха Кієн, брокер та земельний інвестор у багатьох сегментах Ханоя, Хоабіня та Тай Нгуєна, поділилася тим, що наразі сегмент сільськогосподарських угідь все ще «тихий», оскільки податок та збір за перетворення сільськогосподарських угідь та лісових угідь досить високі, тому дрібні інвестори не вкладають кошти в цей сегмент. Натомість «великі хлопці», яким потрібно інвестувати до десятків гектарів рисових угідь, лісових угідь, щоб пізніше перепланувати їх під землі обслуговування, туризм, торгівлю, житлові проекти..., схоже, раді приєднатися до гри.

Керівник компанії з нерухомості в Ханої поділився, що його компанія планує «полювати» на великомасштабні лісові та сільськогосподарські угіддя в Хоабіні та Тхай Нгуєні, і навіть «ловити рибу далеко від берега», вирушаючи купувати землю в Центральне нагір'я.

Щодо перетворення сільськогосподарських угідь, пан Ле Ван Бінь зазначив, що необхідно дотримуватися планування та цільового показника – понад 3 мільйони гектарів рисових угідь – для забезпечення національної продовольчої безпеки. Тому інвесторам у нерухомість необхідно бути обережними та розуміти положення закону, щоб уникнути неефективних інвестицій, купівлі за високими цінами та труднощів з ліквідацією.

За даними Асоціації ріелторів В'єтнаму, за перші 6 місяців 2024 року сегмент землі покращився завдяки продажу землі на аукціонах та розподілу земель. Тим часом, земельні ділянки під проекти, а також сільськогосподарські та лісові угіддя не демонструють ознак відновлення, демонструючи похмуру ліквідність та повільні транзакції. Навіть багато інвесторів, які володіють сільськогосподарською землею, хочуть продати свій товар на даний момент, але це складно.

Директор агентства нерухомості проаналізував, що маржа інвестиційного прибутку в цьому сегменті становить близько 25-30% на рік, а якщо його можна буде перевести в житлову нерухомість, то вона сягне 35-40% на рік. Можливість зростання ціни на сільськогосподарські угіддя протягом десятиліття може зрости в 3-5 разів або навіть вище. Однак, згідно з очікуваним прайс-листом на землю, вартість підготовки документів для переведення житлової нерухомості в сільськогосподарські угіддя зросте в 9 разів порівняно з нинішнім рівнем.

Наприклад, якщо інвестор хоче змінити цільове призначення та відокремити сільськогосподарську земельну ділянку площею 1000 м2 у Донг Ані (Ханой), поточна плата за користування землею становить 6,6 млрд донгів, але якщо розрахувати її за ціною нового проекту прайс-листа, ця сума зросте до 61,8 млрд донгів. Таким чином, лише плата за користування землею для ділянки площею 100 м2 становить понад 6 млрд донгів. За цією ціною людям купівля вільної житлової землі обходиться дешевше, ніж податок, який потрібно сплачувати під час перетворення сільськогосподарських угідь.

Крім того, Закон про землю 2024 року передбачає, що сільськогосподарські угіддя, які залишаються необробленими або не використовуються безперервно протягом 12-24 місяців, підлягатимуть адміністративним штрафам і можуть бути анульовані. Таким чином, інвесторам, які володіють сільськогосподарськими угіддями, доведеться швидко завершити процедури перетворення їх на землі для житлової забудови або на сільськогосподарські угіддя, якщо вони не хочуть втратити все.

«Якщо ви купуєте землю, щоб зловити інвестиційну хвилю, дотримуючись планування, але регіональне планування призупинено, повільно впроваджується або коригується, інвестори можуть зіткнутися з поганим сценарієм, коли її ніхто не купить. Крім того, купуючи сільськогосподарські угіддя, особливо ділянки, які не можна конвертувати, також може виникнути ризик банкрутства, якщо використовується фінансовий леверидж», – обговорив сьогодні ризики володіння сільськогосподарськими угіддями інвестор.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html