«Посилення контролю» за спекуляціями землею.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

Ціни на землю мають тенденцію до зниження.

Змінений Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року, який набрав чинності 1 січня 2025 року, був прийнятий Національними зборами 28 листопада. Відповідно, змінений Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року посилює правила поділу та продажу земельних ділянок, забороняючи передачу прав користування землею фізичним особам для самостійного будівництва будинків у районах, округах та містах спеціальних міських районів типу I, типу II та типу III.

Це положення є суворішим за чинне, яке забороняє лише поділ та продаж земельних ділянок у районах міст спеціального класу та міст I класу з центральним управлінням; районах з високими вимогами до архітектурного ландшафту; центральних районах та районах навколо архітектурних пам'яток міста; а також на фасадах доріг регіонального рівня та вище, а також на основних мальовничих дорогах міста. Очікується, що нове положення, видане відповідно до Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року, матиме значний вплив на ринок землі.

10aa(1).jpg — Деякі поділені земельні ділянки наразі покинуті. Фото: Цао Нгуєн

Пан Нгуєн Чі Тхань, генеральний директор будівельної компанії Thanh Binh, заявив, що в період 2010-2015 років через кризу ліквідності на ринку нерухомості Міністерство будівництва дозволило проектам поділу землі та продаж ділянок (без необхідності будівництва будинків). Завдяки цьому регулюванню ринок вирішив свою проблему ліквідності. Однак з того часу багато населених пунктів «скористалися» цим регулюванням, дозволивши широке поділ землі та її продаж, ризикуючи порушити міське планування. Тому Закон про ріелторську діяльність запровадив положення, яке забороняє проектам поділ землі та продаж ділянок. Це означає, що інвесторам доведеться самостійно будувати основну конструкцію для клієнтів. В результаті вартість земельної ділянки зросте через витрати на будівництво. Це обмежить спекуляції землею. Ринок землі зазнає значних коливань. Однак це також неминуча тенденція, подібна до інших країн світу.

«Ринок нерухомості стає більш професійним, а бізнес зосереджується на інвестуванні та розвитку житла та будівництва на землі, а не просто інвестує в інфраструктуру та «продає нерухомість до завершення будівництва». Водночас це допомагає використовувати землю більш ефективно та результативно; долаючи ситуацію «спекуляцій землею, повільного землекористування та занедбаних земель». Очікується, що ця політика також сприятиме «фільтрації» інвесторів, формуванню більш професійних та компетентних підприємств у сфері нерухомості після того, як ті, хто має обмежені фінансові та технічні можливості, будуть усунені ринком», – оцінив пан Тхань.

Сприяння здоровому розвитку ринку нерухомості.

Посилення правил щодо поділу та продажу землі у великих містах є сталим рішенням, яке допоможе зробити в'єтнамські міста більш упорядкованими та красивими, що матиме цінність з точки зору планування, архітектури, естетики та кращого забезпечення соціального добробуту в довгостроковій перспективі.

Це положення також є однією з найважливіших змін у нещодавно прийнятому Законі про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості. Зокрема, для проектів у сфері нерухомості, які отримали ліцензію, але ще не завершені, інвесторам доведеться ретельно розглянути як короткострокові, так і довгострокові рішення на майбутнє.

Таким чином, трохи більше ніж за рік компанії з нерухомості почнуть застосовувати це регулювання. Тому ринок зазнає різкого падіння цін, оскільки забудовники прискорюють продажі, щоб повернути капітал і уникнути непроданої нерухомості. Однак на поточному млявому ринку ліквідність буде нелегкою. Лише підприємства з достатньою фінансовою впевненістю збережуть свою нерухомість, щоб відповідати новому плану.

Пан Нгуєн Мань Ха, заступник голови Асоціації нерухомості В'єтнаму, заявив: «У 2025 році ми посилимо правила щодо поділу та продажу землі у великих містах. Це матиме дуже сильний вплив на ринок. По-перше, пропозиція та попит на земельні ділянки будуть менш різноманітними. Раніше люди могли купувати земельні ділянки незалежно від своїх фінансових можливостей, але тепер клієнти повинні бути готові витратити додатково 1-3 мільярди донгів на будівництво будинку. У довгостроковій перспективі земельні ділянки перестануть бути «легким» ринком для багатьох. Цей ринок вимагатиме від продавців і покупців значного капіталу для участі. Правила щодо посилення поділу землі є вирішальним і позитивним заходом для забезпечення здорового розвитку ринку нерухомості. Бізнес у сфері нерухомості повинен навчитися дотримуватися нових правил гри, щоб адаптуватися та вижити».

Історично склалося так, що інвестори в нерухомість віддавали перевагу моделі поділу землі на ділянки для продажу через низькі фінансові витрати. Однак посилення правил поділу землі ліквідує цю модель, що призведе до меншої різноманітності продуктів нерухомості. За словами пані Нгуєн Тху Ханг, директора з досліджень Savills Vietnam, велика кількість інвесторів піде з ринку, коли новий закон офіційно набуде чинності.

У короткостроковій перспективі ринок зазнає різкого скорочення кількості угод через занепокоєння покупців щодо юридичних питань. Ринок, безумовно, зазнає корекції цін. Може знадобитися 2-3 роки, коли пропозиція зменшиться, перш ніж ціни на нерухомість знову зможуть зрости. Ринок розвиватиметься більш стійко, коли продукти нерухомості будуть орієнтовані на тих, хто має реальні потреби.

Джерело