Момент набрання чинності земельними угодами.

Дозволяється передача землі зі свідоцтвом про право користування землею (також відомим як свідоцтво про право власності на землю), яке не є предметом оспорювань, виконання судових рішень, арешту тощо.

Оскільки земля є особливим активом, передача прав користування землею повинна відповідати нормам земельного законодавства та процедурам нотаріального посвідчення. Саме тому існує різниця між дійсністю договору передачі та дійсністю передачі прав користування землею.

Договір було укладено без попереднього повідомлення про те, чи набрав він чинності.

Терміново потребуючи великої суми грошей для погашення боргів, пані П.Т.Г. та її чоловік (жителі комуни Донг Там, провінція Донг Най ) підписали договір передачі з паном Х.В.Б. (житель комуни Тан Лой, провінція Донг Най) 4 сао (приблизно 0,4 гектара) землі, засадженої багаторічними культурами (зі свідоцтвом про право власності на землю) за 800 мільйонів донгів. Оскільки пан Х.В.Б. не мав достатньо грошей, щоб сплатити негайно, він вніс лише завдаток у розмірі 100 мільйонів донгів та зобов'язався сплатити повну суму через місяць. Після цього обидві сторони звернулися до найближчої нотаріальної контори для нотаріального засвідчення договору.

Адвокати з Асоціації адвокатів провінції Донг Най надавали юридичні консультації мешканцям комуни Донг Там у серпні 2025 року. Фото: Доан Фу

Через місяць пан ГВБ все ще не виконав свого зобов'язання. Тому пані ПТГ та її чоловік вирішили більше не передавати йому землю, а натомість уклали нотаріально посвідчений договір передачі з кимось іншим. Оскільки він не зміг придбати землю у пані ПТГ та її чоловіка через те, що хтось інший «відібрав» її у нього, пан ГВБ звернувся до них з вимогою повернути завдаток. Якщо пані ПТГ та її чоловік не повернуть завдаток, він погрожував найняти адвоката, щоб той подав до суду та запобіг угоді між ними та іншою стороною.

Щоб уникнути подальших ускладнень, пані П.Т.Г. та її чоловік погодилися повернути пану Х.В.Б. депозит у розмірі 100 мільйонів донгів. Однак вони все ще хочуть знати: який із договорів про передачу 4 сао (приблизно 1200 квадратних метрів) землі між ними та паном Х.В.Б., а також між ними та наступним правонабувачем, який договір зараз є дійсним, а який ні?

Оскільки багато людей не знають, коли набувають чинності договори про передачу землі та яка різниця між датою набрання чинності договору про передачу землі та датою набрання чинності передачі прав користування землею, вони часто стикаються з труднощами, намагаючись розірвати договір. Наприклад, випадок пана DVR (проживає в комуні Гіа Кіем, провінція Донг Най).

Пан DVR заявив: Після узгодження ціни він склав договір про передачу 150 квадратних ^метрів житлової землі з свідоцтвом про право власності пані НТД (проживає в районі Б'єн Хоа, провінція Донг Най). Обидві сторони лише підписали договір, який потім був нотаріально засвідчений. Однак, після закінчення терміну, зазначеного в договорі, пані НТД все ще не мала достатньо грошей, щоб заплатити йому. Тому він не продовжив передачу права власності пані НТД.

Пан DVR хоче знати, чи набрав чинності договір передачі між ним та пані НТД, і чи має він право розірвати договір, якщо пані НТД буде відсутня в день оплати та процедур передачі права власності?

Чи набуває договір чинності з моменту підписання або нотаріального посвідчення?

Стаття 401 Цивільного кодексу 2015 року передбачає, що правомірно укладений договір набирає чинності з моменту укладення. З моменту набрання чинності договору сторони повинні виконувати свої права та обов'язки одна перед одною згідно з домовленістю.

Водночас, статтями 500–503 Цивільного кодексу 2015 року визначено, що договір про право користування землею є угодою між сторонами, за якою землекористувач передає права користування землею іншій стороні відповідно до Земельного законодавства; інша сторона здійснює права та обов'язки за договором із землекористувачем. Зміст договору про право користування землею не повинен суперечити положенням про цільове призначення земельної ділянки, строк користування землею, планування землекористування, плани землекористування та інші права та обов'язки, передбачені земельним законодавством та іншими відповідними законами.

Договори щодо прав користування землею повинні бути укладені у письмовій формі, що відповідає положенням Цивільного кодексу 2015 року, земельного законодавства та інших відповідних законів. Укладення договорів про права користування землею повинно відповідати належним процедурам, передбаченим земельним законодавством та іншими відповідними законами. Передача прав користування землею набуває чинності з моменту реєстрації, як це передбачено Земельним законом.

"Договір передачі права користування землею набуває чинності з моменту нотаріального посвідчення. Передача права користування землею набуває чинності з моменту реєстрації змін відповідно до норм земельного законодавства."

Адвокат НГУЄН ДУК, Асоціація адвокатів провінції Донгнай.

Крім того, стаття 6 Закону про нотаріат 2024 року чітко передбачає, що нотаріально посвідчений документ набирає чинності з моменту його підписання нотаріусом та скріплення печаткою нотаріальної організації. Нотаріально посвідчений документ має юридичну силу для залучених сторін і слугує підставою для звернення сторін до компетентного державного органу з проханням про виконання процедур, пов'язаних з нотаріально посвідченою угодою.

Адвокат Нгуєн Дик (Асоціація адвокатів провінції Донгнай) заявив: Відповідно до вищезазначених правил, договір про передачу 4 сао (приблизно 1000 квадратних метрів) землі між пані П.Т.Г. та її чоловіком, а також паном Х.В.Б. ще не набрав чинності, оскільки він не відповідає формальним вимогам (він не був нотаріально посвідчений). Однак договір, укладений між подружжям та наступною стороною, набуває чинності з моменту нотаріального посвідчення. Питання вимоги пана Х.В.Б. про повернення завдатку, на що подружжя погодилося, не пов'язане з тим, чи є договір про передачу землі юридично дійсним чи ні.

Щодо справи пана ДВР: договір передачі між ним та пані НТД є дійсним. Однак, оскільки пані НТД не виконала своїх зобов'язань, передбачених договором, він має право вимагати його розірвання. Розірвання нотаріально посвідченого договору вимагає таких умов: Повинна бути письмова згода або зобов'язання всіх сторін, залучених до договору. Крім того, нотаріальне посвідчення розірвання має бути здійснене тією ж нотаріальною конторою, яка раніше посвідчувала договір, та нотаріусом.

Якщо нотаріально засвідчений договір не може бути розірваний у нотаріальній конторі, пан DVR має право подати позов, вимагаючи від суду анулювання договору на тій підставі, що пані НТД серйозно порушила свої договірні зобов'язання та не виконала зобов'язань, зазначених у договорі.

Доан Фу

Джерело: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/