Оскільки земля є особливим активом, передача права користування землею повинна відповідати положенням земельного законодавства та нотаріального посвідчення. Саме тому існує різниця між дійсністю договору передачі та дійсністю передачі права користування землею.
Підписав контракт, але не знаю, чи він вже набрав чинності
Терміново потребуючи великої суми грошей для погашення боргів, пані П.Т.Г. (проживає в комуні Донг Там, провінція Донг Най ) та її чоловік уклали договір про передачу пану Х.В.Б. (проживає в комуні Тан Лой, провінція Донг Най) 4 сао землі із загальної площі 2 гектари багаторічних угідь (з червоною книгою) за 800 мільйонів донгів. Оскільки пан Х.В.Б. не мав достатньо грошей, щоб сплатити все одразу, він вніс лише 100 мільйонів донгів та зобов'язався сплатити повну суму для купівлі землі через місяць. Після цього обидві сторони звернулися до найближчої нотаріальної контори для нотаріального засвідчення договору.
 |
| Адвокати з Асоціації адвокатів провінції Донг Най надають юридичні консультації мешканцям комуни Донг Там у серпні 2025 року. Фото: Доан Фу |
Через місяць пан ХВБ все ще не виконав свого зобов'язання. Тому пані ПТГ та її чоловік більше не передавав землю йому, а уклали нотаріально засвідчений договір передачі іншій особі. Оскільки він не міг купити землю у пані ПТГ та її чоловіка, бо хтось інший її «відібрав», пан ХВБ зустрівся з пані ПТГ та її чоловіком, щоб вимагати повернення внесеного ним завдатку. Якщо пані ПТГ та її чоловік не повернуть завдаток, він найме адвоката, щоб той подав до суду та запобіг угоді між нею та кимось іншим.
Щоб зменшити складність ситуації, пані П.Т.Г. та її чоловік погодилися повернути пану Х.В.Б. депозит у розмірі 100 мільйонів донгів. Однак вона та її чоловік все ще хочуть знати: який договір про передачу 4 сао землі між нею та паном Х.В.Б. та пізнішим правонабувачем набрав чинності, а який – ні?
Через незнання того, коли набирає чинності договір про передачу землі, та різниці в часі набрання чинності між договором про передачу землі та передачею прав користування землею, багато людей стикаються з труднощами, коли хочуть розірвати договір. Наприклад, випадок пана DVR (проживає в комуні Гіа Кіем, провінція Донг Най).
Пан DVR сказав: Коли він остаточно визначився з ціною, він підписав договір про передачу 150 квадратних метрів житлової землі з червоною книгою пані НТД (проживає в районі Б'єн Хоа, провінція Донг Най), і обидві сторони лише підписали договір, який був нотаріально засвідчений. Однак, після закінчення терміну, зазначеного в договорі, правонабувач, пані НТД, все ще не підготувала достатньо грошей, щоб передати йому. З цієї причини він не завершив процедуру передачі права власності пані НТД.
Пан DVR хоче знати, чи набув чинності договір передачі між ним та пані НТД, і чи має він право розірвати договір, коли настає дата оплати та процедура зміни імені, але пані НТД відсутня?
Набуває чинності з моменту підписання або нотаріального посвідчення?
Стаття 401 Цивільного кодексу 2015 року передбачає, що правомірно укладений договір набуває чинності з моменту його укладення. З моменту набрання чинності договором сторони повинні виконувати свої права та обов'язки одна перед одною так, як вони взяли на себе.
Водночас, зі статті 500 до статті 503 Цивільного кодексу 2015 року передбачено, що договір про право користування землею – це угода між сторонами, згідно з якою землекористувач передає права користування землею відповідно до положень Земельного закону іншій стороні; інша сторона здійснює права та обов'язки за договором із землекористувачем. Зміст договору про право користування землею не повинен суперечити положенням про цільове призначення, термін користування землею, планування, план землекористування та іншим правам та обов'язкам відповідно до положень закону про землю та інших положень відповідних законів.
Договори про права користування землею повинні бути укладені у письмовій формі у формі, що відповідає положенням Цивільного кодексу 2015 року, закону про землю та іншим відповідним законодавчим положенням. Виконання договорів про права користування землею повинно відповідати належним процедурам та формальностям, передбаченим законом про землю та іншими відповідними законодавчими положеннями. Передача прав користування землею набуває чинності з моменту реєстрації, як це передбачено Законом про землю.
«Договір передачі права користування землею набуває чинності з моменту нотаріального посвідчення. Передача права користування землею набуває чинності з моменту реєстрації змін відповідно до положень законодавства про землю».
Адвокат НГУЄН ДУК, Асоціація адвокатів провінції Донгнай.
Крім того, стаття 6 Закону про нотаріальне посвідчення 2024 року чітко передбачає, що нотаріально посвідчені документи набувають чинності з моменту їх підписання нотаріусом та скріплення документа печаткою нотаріальної організації. Нотаріально посвідчені документи набувають чинності для відповідних сторін і є підставою для сторін, що беруть участь в угоді, звернутися до компетентних державних органів з проханням про здійснення процедур, пов'язаних з нотаріально посвідченою угодою.
Адвокат Нгуєн Дик (Асоціація адвокатів провінції Донгнай) зазначив: На підставі вищезазначених правил, договір про передачу 4 сао землі між пані П.Т.Г. та паном Х.В.Б. ще не набрав чинності, оскільки він не відповідав формальним умовам (не був нотаріально засвідчений). Що стосується договору між подружжям, укладеного з останнім, то він набуває чинності з моменту нотаріального засвідчення. Питання про те, чи пан Х.В.Б. вимагає повернення завдатку та чи погоджується це подружжям, не пов'язане з питанням про те, чи набуває чинності договір про передачу землі.
У випадку пана DVR: Договір передачі між ним та пані NTD має право набрати чинності. Однак, оскільки пані NTD неналежним чином виконала зобов'язання, узгоджені в договорі, вона має право вимагати розірвання підписаного договору. Розірвання нотаріально посвідченого договору повинно відповідати таким умовам: Наявність згоди та письмового зобов'язання від усіх осіб, які брали участь у цьому договорі. Водночас, нотаріальне посвідчення розірвання нотаріально посвідченого договору має бути здійснене в попередній нотаріальній організації та проведене нотаріусом.
У разі нерозірвання нотаріально засвідченого договору в нотаріальній організації, пан DVR має право подати позов до суду з вимогою розірвати договір, оскільки пані НТД серйозно порушила договірні зобов'язання та неналежним чином виконала зобов'язання, взяті на себе за договором.
Доан Фу
Джерело: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/
Коментар (0)