Визначення щільності населення багатоквартирних будинків відкриває шлях для квартир середнього цінового сегмента.

На практиці розміри домогосподарств мають тенденцію до зменшення зі збільшенням кількості нуклеарних сімей з 1-3 осіб та зростанням потреби в самостійному житті серед молодого покоління. Тому потрібен більш науковий, гнучкий та реалістичний метод розрахунку чисельності населення, щоб розширити можливості для розвитку доступних квартир, які відповідають фактичним потребам більшості міських жителів.

Попит на житло зростає.
Дані опитувань організацій, що займаються дослідженням ринку, показують, що в останні роки кількість квартир площею 45-70 м² стає дедалі меншою. Багато нових проектів зосереджені на розвитку великогабаритних квартир з високими цінами продажу для максимізації прибутку, що ускладнює доступ до житла для молоді, державних службовців, інтелектуалів та невеликих сімей.

Однією з виявлених причин є регулювання контролю за чисельністю населення в проектах. Відповідно, під час затвердження планування, керуючий орган часто базує свої рішення на цільових показниках чисельності населення для визначення масштабів будівництва, технічної інфраструктури, соціальної інфраструктури та щільності населення. Тому багато інвесторів змушені зменшувати кількість малогабаритних квартир та збільшувати розмір великих квартир, щоб «утримати» цільовий показник чисельності населення в затверджених межах.

Багато забудовників змушені зменшувати кількість малогабаритних квартир та збільшувати кількість великих квартир, щоб «підтримувати» цільові показники населення. Фото: Фам Хунг

Примітно, що чинний метод визначення чисельності населення в багатоквартирних будинках у багатьох населених пунктах все ще переважно використовує механічний підхід, усереднюючи кількість людей на квартиру, без єдиного стандарту. Наприклад, у Ханої , на основі Рішення № 39/2026/QD-UBND від 1 квітня 2026 року, яким вносяться зміни та доповнення до деяких статей Рішення № 34/2024/QD-UBND від 27 травня 2024 року, місто визначає: Однокімнатна квартира корисною площею ^{25-45 м²} вважається 1 особою; дво- або трикімнатна квартира корисною площею ^понад 40-55 м² вважається 2 особами; квартира корисною площею понад ^{55-70 м²} вважається 3 особами; а квартира корисною площею понад ^{70-77 м²} вважається 4 особами.
У місті Хошимін , згідно з Рішенням № 32/2025/QD-UBND, яке набуло чинності 9 січня 2026 року, нормативні акти передбачають: квартири з 1 спальнею мають площу ^{25-56 м²} , з 2 спальнями ^{– 56-96 м²} , а з 3-4 спальнями – ^{96-160 м²} або більше…

За словами Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, за останні 10 років тенденція «збільшення розміру домогосподарств до 1-3 осіб, головним чином через небажання одружуватися та мати дітей, а також життєві труднощі та високу вартість життя, призвела до того, що рівень народжуваності у 2024 році становив лише 1,91 дитини на жінку, що нижче за рівень відтворення населення у 2,1 дитини на жінку. Це, у поєднанні з тенденцією до довшого життя людей, призвело до швидкого старіння населення».

Якщо у 2009 році в країні проживало 7,45 мільйона людей похилого віку, то до початку 2025 року очікується, що ця кількість зросте до 16,1 мільйона, що становитиме понад 16% населення країни. Поряд із цим спостерігається зростаюча тенденція до «розширених сімей», які проживають близько один до одного в одному районі чи проекті, але з окремими приміщеннями, будинками чи квартирами; а також значне збільшення кількості самотніх людей, молодих пар без дітей або невеликих сімей з меншою кількістю поколінь...

«Таким чином, визначення чисельності населення в багатоквартирних будинках за допомогою жорсткого методу розрахунку чисельності населення збільшить кількість «великих квартир» у нових проектах, що підійде лише для потреб сегмента людей з високим рівнем доходу. У застосуванні до проектів квартир середнього класу наявність великої кількості «великих квартир» не підходить для потреб та фінансових можливостей більшості людей із середнім та низьким рівнем доходу, а також молоді, яка тільки починає свою кар’єру», – проаналізував пан Ле Хоанг Чау.
Нам потрібен гнучкий та практичний підхід.
На думку експертів, замість жорсткого розрахунку чисельності населення на основі кількості квартир, слід розробити більш наукову систему даних про населення та модель прогнозування. Визначення чисельності населення має базуватися на кількох факторах, таких як розмір квартири, кількість спалень, тип житла, регіональні характеристики та демографічні тенденції. Це дозволить підприємствам розробляти більш доступні продукти, водночас забезпечуючи відповідний загальний розмір населення.

Деякі експерти пропонують застосовувати метод розрахунку чисельності населення на основі фактичного використання. Наприклад, квартира-студія або однокімнатна квартира може бути розрахована на 1-2 осіб; двокімнатна квартира – на 3-4 осіб; а до більших квартир можна застосувати вищий коефіцієнт.

Визначення чисельності населення для проектів багатоквартирного будівництва вимагає гнучких та реалістичних рішень. Фото: Доан Тхань

Крім того, щільність населення має бути пов’язана з інфраструктурними можливостями району. Якщо в районі є хороша транспортна система, школи, медичні заклади та громадські місця, тоді може бути більше гнучкості в структурі квартир.

«Вкрай важливо перейти від підходу «обмеження кількості малих квартир для зменшення щільності населення» до підходу комплексного розвитку міської інфраструктури. Тому що, якщо в інфраструктуру інвестувати належним чином, збільшення кількості малих і середніх квартир сприятиме вирішенню житлової проблеми для більшості людей, не створюючи надмірного тиску на місто», – сказав Чан Нгок Чінь, голова Асоціації міського планування та розвитку В’єтнаму.

Поділяючи таку ж думку, доктор Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент В'єтнамської асоціації нерухомості, вважає, що необхідно розробити набір критеріїв для класифікації квартир за площею та функцією, щоб застосовувати більш відповідний коефіцієнт чисельності населення; а також швидко завершити взаємопов'язану базу даних про населення та житло між секторами будівництва, планування та поліції, щоб зробити прогнозування чисельності населення точнішим.

Виходячи з цього, населені пункти можуть проактивно розподіляти цільові показники населення для кожної області, уникаючи застосування єдиної формули до всіх проектів. Крім того, забудова малогабаритних квартир повинна супроводжуватися суворими стандартами щодо дизайну, якості життя та громадських зручностей, щоб уникнути ризику формування щільно забудованих житлових районів, де бракує житлового простору для громад.

Водночас уряду необхідно продовжувати створювати механізми заохочення бізнесу до будівництва квартир середнього цінового сегмента шляхом пільгової політики щодо землі, кредитування, інвестиційних процедур тощо, оскільки найбільший попит на ринку сьогодні спостерігається на квартири, доступні для людей із середнім рівнем доходу. Для збільшення пропозиції в цьому сегменті необхідно одночасно усунути правові, планувальні та демографічні перешкоди.

Джерело: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html