کیا سرمایہ کار قواعد و ضوابط میں تبدیلی کا انتظار کر رہے ہیں؟

کم از کم 1 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر کے منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے "برق رفتاری سے چل رہا ہے"۔

حال ہی میں، حکومت نے 2021-2030 کی مدت کے دوران کم آمدنی والے افراد اور صنعتی زون کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس بنانے کے منصوبے کی منظوری دی۔

منصوبے کو دو مرحلوں میں تقسیم کیا گیا ہے۔ فیز 1، 2021 سے 2025 تک، کا مقصد تقریباً 428,000 یونٹس کو مکمل کرنا ہے۔ دریں اثنا، فیز 2، 2025 سے 2030 تک، تقریباً 634,200 سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تکمیل کا ہدف رکھتا ہے۔

سرمایہ کار طریقہ کار میں تبدیلی کا انتظار کر رہے ہیں (شکل 1)۔

تاہم، تعمیرات کی وزارت کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2021 سے مئی 2023 کے وسط تک، پورے ملک نے شہری علاقوں میں 41 سماجی ہاؤسنگ منصوبے مکمل کیے، ایک اندازے کے مطابق 19,500 سے زائد اپارٹمنٹس حوالے کیے گئے۔ توقع ہے کہ اب سے لے کر 2025 تک، پروجیکٹ کے فیز 1 کے اختتام تک، تقریباً 294 منصوبے مکمل ہو جائیں گے، جن میں تقریباً 288,500 اپارٹمنٹس حوالے کیے جائیں گے۔

اگر یہ منصوبے شیڈول کے مطابق مکمل ہوتے ہیں، تو اسکیم کے فیز 1 میں، سوشل ہاؤسنگ کی کل سپلائی تقریباً 308,000 یونٹس ہوگی، جو کہ 30.8% کے برابر ہے۔ یہ اعداد و شمار فیز 1 کے لیے حکومت کے مختص کردہ اخراجات کو پورا نہیں کرتا ہے۔

اس طرح، فیز 2 میں، 2015 سے 2030 تک، مقامی لوگوں کو اپارٹمنٹس کے بقیہ 69.2%، جو کہ 692,000 یونٹس کے برابر ہے، مکمل کرنے کے لیے بے دلی سے کام کرنا پڑے گا۔ اس میں منصوبوں میں تاخیر یا ضابطوں کے مطابق جان بوجھ کر عمل درآمد نہ کیے جانے کے معاملات شامل نہیں ہیں، جس سے پلان میں کاموں پر عمل درآمد مشکل ہوتا جا رہا ہے۔

شہری علاقوں میں سماجی رہائش کی تعمیر میں بہت سی رکاوٹیں موجود ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق اس منصوبے کو عملی جامہ پہنانے میں بہت سی مشکلات اور چیلنجز ہیں، جیسے کہ محدود سرمایہ؛ مختص زمین کی کمی؛ اور سماجی رہائش کی ترقی کی حوصلہ افزائی کے لیے میکانزم اور پالیسیاں جو واقعی پرکشش نہیں ہیں،...

تاہم، 2021 میں جاری ہونے والے حکومتی حکم نامہ 49 کے ساتھ کچھ مشکلات ہیں، جس میں اس شرط کے حوالے سے کہ کمرشل ہاؤسنگ اور شہری علاقوں کے ڈویلپرز کو سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے اپنی زمین کا 20% مختص کرنا چاہیے۔

خاص طور پر، فرمان نمبر 49 یہ شرط رکھتا ہے کہ خاص شہری علاقوں میں 2 ہیکٹر یا اس سے زیادہ اراضی والے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے 20% زمین مختص کرنی چاہیے۔ چھوٹے شہری علاقوں کے لیے، صرف 5 ہیکٹر سے زیادہ اراضی کے پلاٹ والے شہری ترقیاتی منصوبوں کی تعمیل کرنے کی ضرورت ہے۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے مطابق، شہر میں اس وقت بہت سے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس ہیں جن کا رقبہ 2 ہیکٹر سے زیادہ ہے مضافاتی علاقوں، دور دراز علاقوں جیسے با وی، اُنگ ہو، مائی ڈک، وغیرہ میں، اس لیے ان منصوبوں میں 20% سے زیادہ اراضی پر سوشل ہاؤسنگ تیار کرنا نامناسب ہے۔

اس کے علاوہ، 2 ہیکٹر سے بڑے لیکن مکانات کی تعمیر کے لیے چھوٹے رقبے کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے اب بھی کل اراضی کا 20% مختص کرنا ضروری ہے جہاں سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر تیار کیا گیا ہے۔

لہذا، ان منصوبوں میں سماجی رہائش کے لیے زمین مختص کرنا نامناسب اور بکھرا ہوا ہے۔ تاہم، ضوابط کے مطابق، ان منصوبوں میں سماجی رہائش کے لیے زمین مختص نہ کرنے کے فیصلے کی اطلاع وزیر اعظم کو دی جانی چاہیے۔

دریں اثنا، ڈونگ نائی صوبے کی پیپلز کمیٹی کے مطابق، ایسے معاملات ہیں جہاں سرمایہ کاروں نے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس (لیول I پروجیکٹس) مکمل کیے ہیں، اور اب وہ اس کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ (لیول II پروجیکٹس) کے 20% اراضی پر سماجی ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری جاری رکھنا چاہتے ہیں۔ تاہم، سرمایہ کار کو 20% اراضی کی تقسیم کو ایک آزاد سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ میں الگ کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ اس کے بجائے، انہیں سرمایہ کاری کے منصوبے کو ایڈجسٹ کرنا ہوگا اور پروجیکٹ کی ٹائم لائن کو بڑھانا ہوگا۔

تاہم، بہت سے معاملات میں، لیول I کے پراجیکٹس کے لیے پراجیکٹ کی ٹائم لائن میں توسیع پر غور ممکن نہیں ہے کیونکہ کچھ لیول I پروجیکٹس اپنی سرمایہ کاری کی مدت 24 ماہ سے زیادہ کر چکے ہیں۔

20% سے زیادہ شہری اراضی پر سماجی رہائش کی تعمیر میں سست پیش رفت۔

فی الحال، بہت سے ڈویلپرز جان بوجھ کر 20% سے زیادہ شہری اراضی پر سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر میں تاخیر کر رہے ہیں، جس کا مقصد قواعد و ضوابط میں تبدیلیوں کا انتظار کرنا اور قواعد کی خلاف ورزی کرنا ہے ۔ یہ خاص طور پر ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں سچ ہے، جہاں زمین کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، اور بہت کم ڈویلپر اس ضابطے کی تعمیل کرتے ہیں۔

اس سے قبل، 2022 کے آخر میں، وزارت تعمیرات نے تجارتی ہاؤسنگ اور شہری علاقوں کے ڈویلپرز کے لیے سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے اپنی زمین کا 20% مختص کرنے کی لازمی شرط کو ختم کرنے کی تجویز پیش کی تھی۔ اس کے بجائے، وزارت تعمیرات نے ایک ضابطہ شامل کرنے کی درخواست کی جس میں کہا گیا تھا کہ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے زمین مختص کرنا صوبائی عوامی کمیٹیوں کی ذمہ داری ہے۔

اخبار اور عوامی رائے کے ایک رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر Nguyen Trung Tuan نے کہا: اس تجویز کی وجہ سے، ایک ایسا رجحان ہے جہاں ڈویلپرز جان بوجھ کر پالیسی میں تبدیلی کا انتظار کرنے کے لیے "اسٹال" کرتے ہیں۔

"خصوصی شہری علاقوں میں، 2 ہیکٹر اراضی کا 20% بہت قیمتی ہے۔ اس لیے، کچھ ڈویلپرز کے لیے، اس زمین پر سوشل ہاؤسنگ بنانا فضول ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ منافع کی حد کے ساتھ مشروط ہیں۔ دریں اثنا، جب طریقہ کار تبدیل ہوتا ہے اور اس ضابطے کو ہٹا دیا جاتا ہے، تو وہ زیادہ منافع کے ساتھ دوسرے تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹ بنا سکتے ہیں۔" مسٹر نے کہا۔

اسی طرح، ہو چی منہ شہر کی پیپلز کمیٹی نے کہا: شہر کے اندر، بہت سے شہری ترقی اور تجارتی ہاؤسنگ منصوبے ہیں جن میں بڑے اراضی کے رقبے 2 ہیکٹر سے زیادہ ہیں، اور کچھ 10 ہیکٹر سے بھی زیادہ ہیں۔ ان پراجیکٹس نے سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے اپنی زمین کا 20% مختص کیا ہے، لیکن پروجیکٹ ڈویلپرز نے زمین کے معاوضے اور کلیئرنس پر عمل درآمد میں سست روی کا مظاہرہ کیا ہے یا انہوں نے ابھی تک تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری نہیں کی ہے، اس طرح سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے آغاز کو روکا جا رہا ہے۔

اس صورت حال کے جواب میں، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی اس ضابطے کا جائزہ لے گی اور سختی سے نافذ کرے گی جس میں رہائشی قانون کے مطابق، کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور شہری علاقوں میں مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ اراضی فنڈ کا 20% مختص کیا جائے گا۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی شہر میں سماجی رہائش اور ورکر ہاؤسنگ کی ترقی میں قانونی خلاف ورزیوں کے معائنے، نگرانی اور نمٹنے کو مضبوط بنائے گی، بشمول تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس اور شہری علاقوں میں سماجی رہائش کے لیے زمین مختص کرنا۔

ساتھ ہی، کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور شہری علاقوں کے سرمایہ کاروں پر زور دیں کہ وہ منظور شدہ شیڈول کے مطابق ان پراجیکٹس کی 20% اراضی پر سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر پر عمل درآمد کریں۔

"اس صورت میں کہ سرمایہ کار منصوبے کو نافذ کرنے میں ناکام ہو جاتا ہے، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی 20% اراضی کو منتخب کرنے اور اسے دوسرے سرمایہ کاروں کو تفویض کرنے کے لیے منسوخ کرنے پر غور کرے گی،" شہر کے رہنما نے زور دیا۔

تعمیرات کے وزیر جناب Nguyen Thanh Nghi نے حال ہی میں بڑے رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں اور کارپوریشنوں پر زور دیا کہ وہ شہری اور ہاؤسنگ پراجیکٹس تیار کرنے کے ساتھ ساتھ کم آمدنی والے افراد اور مقامی علاقوں میں صنعتی زون کے کارکنوں کے لیے سوشل ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری پر زیادہ توجہ دیں، تاکہ سماجی بہبود کو یقینی بنایا جا سکے اور پروجیکٹ کے اہداف کو حاصل کیا جا سکے۔

مزید برآں، وزارت تعمیرات سے گزارش ہے کہ کاروبار سنجیدگی سے اپنی ذمہ داری پوری کریں کہ وہ تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس اور شہری علاقوں کے اندر 20% اراضی پر سماجی ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری کریں جہاں کاروبار سرمایہ کار ہیں۔

آنے والے عرصے میں، وزارت تعمیرات اور مقامی حکام اپنے متعلقہ علاقوں میں سماجی رہائش اور کارکنوں کی رہائش کی ترقی میں معائنے، نگرانی اور قانونی خلاف ورزیوں سے نمٹنے کو مضبوط بنائیں گے۔

خاص طور پر، ایسے ضوابط جن میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور شہری علاقوں میں مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ 20% اراضی فنڈ کو ہاؤسنگ قوانین کے مطابق سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے مختص کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، کا جائزہ لیا جائے گا اور سختی سے نافذ کیا جائے گا۔

"تعمیراتی وزیر نے اس بات پر زور دیا کہ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں سے ضروری ہے کہ وہ منظور شدہ شیڈول کے مطابق اس زمین پر سوشل ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری کریں اور تعمیر کریں۔"

ڈنہ ٹران

ماخذ