ریڈ بک کے بغیر زمین میں سرمایہ کاری کرتے وقت محتاط رہیں

نظرثانی شدہ اراضی قانون 2024 کو قومی اسمبلی نے ابھی 1 اگست سے نافذ کرنے کی منظوری دی ہے۔ ایک نکتہ جس میں بہت سے لوگوں کی دلچسپی ہے وہ ہے زمین کے استعمال کے حق کے دستاویزات کے بغیر زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (عام طور پر ریڈ بک کے نام سے جانا جاتا ہے) دینے کا ضابطہ۔

قبل از وقت خریداری

خاص طور پر، ترمیم شدہ اراضی قانون کے آرٹیکل 138 میں کہا گیا ہے کہ ایسے گھران اور افراد جو بغیر دستاویزات کے زمین استعمال کرتے ہیں لیکن زمینی قوانین کی خلاف ورزی نہیں کرتے، اور ایسے معاملات میں نہیں جہاں 1 جولائی 2014 سے پہلے مناسب اتھارٹی کے بغیر زمین مختص کی گئی ہو، زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کے لیے غور کیا جائے گا۔ یہ قانون بہت سے ایسے معاملات کا بھی خاکہ پیش کرتا ہے جن پر زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کے لیے غور کیا جاتا ہے۔

بہت سے آراء کا خیال ہے کہ جب مذکورہ ضابطہ نافذ ہو جائے گا، تو اس سے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کا مسئلہ حل ہو جائے گا جو زمین کے استعمال کے معاملات میں آباؤ اجداد کی طرف سے چھوڑی گئی ہیں اور مستقل طور پر استعمال ہو رہی ہیں۔ یہ عام معاملات ہیں، خاص طور پر دیہی علاقوں میں۔

سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں، زیادہ تر سرمایہ کاری کے ذرائع ناخوشگوار ہیں، کچھ نے دیہی علاقوں میں ریڈ بک کے بغیر زمین خریدنے کا خطرہ اس امید کے ساتھ لیا ہے کہ جب زمین کا قانون نافذ ہو جائے گا، زمین کو سرخ کتابیں مل جائیں گی، فروخت کی قیمت کئی گنا بڑھ جائے گی۔

بہت سے لوگ کوانگ کھی کمیون، ڈاک گلونگ ضلع، ڈاک نونگ صوبے میں بغیر کسی ریڈ بک کے زمین خریدنا چاہتے ہیں۔

Nguoi Lao Dong اخبار کے نامہ نگار سے بات کرتے ہوئے، Dak Nong صوبے کے ایک رئیل اسٹیٹ بروکر مسٹر Bui Cong نے کہا کہ پچھلے کچھ مہینوں میں انہیں بہت سے صارفین کی جانب سے "آرڈرز" موصول ہوئے ہیں جن میں ریڈ بک کے بغیر زرعی زمین خریدنے کا کہا گیا ہے۔ مسٹر کانگ کے مطابق، گاہک بنیادی طور پر سبز کتاب (جنگل کی زمین) کے ساتھ زمین کی درخواست کرتے ہیں، سرخ کتاب کے بغیر لیکن طویل عرصے سے رہائشیوں کی ملکیت یا نچوڑ والی زمین (زمین کی حدود کی پیمائش اور نشان لگا دیا گیا ہے)۔ مسٹر کانگ نے کہا، "میں نے ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں 2 گاہکوں کو 2 پلاٹوں کی زمین کی فروخت کی دلالی کی ہے۔ انہوں نے بغیر کتاب کے زرعی زمین خریدی، اور خریدنے کے بعد، انہوں نے فوری طور پر باؤنڈری سٹاک لگا دیا۔ انہوں نے کہا کہ انہوں نے کتاب کا انتظار کرنے کے لیے اسے خریدا ہے جب یکم اگست سے نیا قانون لاگو ہو جائے گا،" مسٹر کانگ نے کہا۔

مسٹر کانگ کے مطابق، ریڈ بک کے بغیر جنگل کی زمین اور زرعی زمین فی الحال بہت سستی ہے، صرف 400 - 500 ملین VND/ha (10,000 m2)۔ دریں اثنا، سرخ کتابوں کے ساتھ زمین 2-3 گنا زیادہ مہنگی ہے.

"ماضی میں، جب بغیر سرٹیفکیٹ کے زرعی اراضی کی بات آتی تھی، تو ہر کوئی ہچکچاتا تھا کیونکہ وہ کاغذی کارروائی نہ کرنے سے ڈرتے تھے۔ صرف مقامی لوگ اسے خرید کر ایک دوسرے کو کھیتی باڑی کے لیے بیچتے تھے۔ حال ہی میں، بہت سے لوگ اس کا شکار کر رہے ہیں اور مجھ سے اسے تلاش کرنے کو کہا ہے۔ شاید وہ جانتے ہیں کہ نیا قانون سرٹیفکیٹ جاری کرنے کی اجازت دیتا ہے، اس لیے وہ اس قسم کی زمین کی قیمت بہت سستی لگتی ہے۔ مقدار، "مسٹر کانگ نے زور دیا۔

اسی طرح، محترمہ کِم - جو بنہ فوک اور تائے نین میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کمپنی کی ملازم ہیں - نے بھی کہا کہ حال ہی میں بہت سے لوگوں نے رابطہ کیا ہے کہ وہ زرعی مقاصد کے لیے زمین کے بڑے رقبے کو خریدنے کے لیے کہے، کچھ لوگوں نے یہاں تک کہ سرخ کتاب کے بغیر زمین خریدنے کو کہا جب تک کہ قیمت اچھی ہو۔ "پچھلے ہفتے، میری کمپنی نے صرف مشورہ کیا اور 12 ہیکٹر سے زیادہ زمین پر ڈورین اور کچھ دوسرے پھلوں کے درخت اگانے والے پلاٹ کو بند کر دیا جس کی قیمت 7 بلین VND سے زیادہ ہے Loc Ninh ضلع، Binh Phuoc صوبے میں۔ ان 12 ہیکٹروں میں سے صرف 3 ہیکٹر پر ریڈ بک ہے، باقی ابھی تک رجسٹر نہیں ہوئے ہیں۔" - Ms نے کہا۔

ایک خطرناک رجحان

SENLAW لاء فرم کے وکیل Nguyen Phuong Lien نے کہا کہ زمین کا نیا قانون، جو لاگو ہونے والا ہے، لوگوں کو سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں سہولت فراہم کرے گا۔ تاہم، بغیر سرٹیفکیٹ کے زمین خریدنا ایک مہم جوئی اور انتہائی خطرناک سرمایہ کاری ہے۔ لوگوں اور سرمایہ کاروں کو اس رجحان کی پیروی کرتے ہوئے زمین خریدتے یا بیچتے وقت فوائد اور نقصانات پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ "قانونی دستاویزات کے بغیر زمین اکثر ریاست کے تسلیم شدہ حقوق والی زمین کے مقابلے میں بہت سستی ہوتی ہے۔ لیکن یہ بہت سے خطرات کے ساتھ آتی ہے، جیسے کہ قانونی دستاویزات کے بغیر زمین خریدتے وقت، خریدار کے لیے زمین کی اصلیت، زمین کے پلاٹ کے بارے میں معلومات، اور منصوبہ بندی کی حیثیت کی تصدیق کرنا مشکل ہوتا ہے۔ اس کے بعد، کیونکہ زمین کے استعمال کے حق کا کوئی سرٹیفکیٹ نہیں ہے، خریدار کے لیے یہ یقینی بنانا مشکل ہے کہ زمین کی فروخت یا فروخت کی صورت حال پر کوئی تنازعہ نہیں ہے۔ اور اس وقت، خریدار بیچنے والے کی ایمانداری پر منحصر ہوتا ہے یا خریدار کو زمین کے صارف کے طور پر ان کے بنیادی حقوق حاصل ہوں گے کیونکہ وہ زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل نہیں کر سکتے، عطیہ نہیں کر سکتے، لیز... تجزیہ کیا

رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں کام کرنے والے ایک شخص کے طور پر، رئیل اسٹیٹ فنانشل سروسز کمپنی (FINA) کے جنرل ڈائریکٹر ڈاکٹر Pham Anh Khoi نے کہا کہ 1 اگست کے بعد ہی رئیل اسٹیٹ اور زمین کے کاروبار سے متعلق قوانین لاگو ہوں گے اور لاگو ہوں گے، کیا ہم کچھ لوگوں کے ریڈ بک کے بغیر زمین خریدنے کے لیے "شارٹ کٹ" لینے کے فیصلوں کی تاثیر کا اندازہ لگا سکتے ہیں۔

"سب جانتے ہیں کہ زرعی زمین، خاص طور پر بغیر سرٹیفکیٹ کے زمین بہت سستی ہے، اگر اسے سرٹیفکیٹ دیا جائے تو قیمت کئی گنا بڑھ جائے گی، تاہم، کسی کو یقین نہیں ہے کہ بغیر سرٹیفکیٹ کے وہ زمین کسی منصوبہ بندی میں شامل ہے، تنازع میں ہے، یا سرٹیفکیٹ کے لیے غور کیا جائے گا یا نہیں؟

زرعی زمین، اگر کاشت کاری کے لیے استعمال کی جائے، زرعی پیداوار کے لیے اعلیٰ ٹیکنالوجی میں سرمایہ کاری کی جائے، معاشی کارکردگی میں اضافہ کیا جائے تو اس کی بڑی صلاحیت ہے۔ جہاں تک وہ لوگ جو زرعی اراضی خریدتے ہیں، بغیر سرٹیفکیٹ کے زمین کو بعد میں استعمال کا مقصد تبدیل کرنا، زمین کو پلاٹوں میں تقسیم کرنا اور بیچنا، تو یہ مشکل ہوگا اور زمینی قانون اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق دیگر قوانین میں اس کی حوصلہ افزائی نہیں کی جائے گی۔"- اس ماہر نے تبصرہ کیا۔

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ اور مالیاتی ماہرین نے بارہا مشورہ دیا ہے کہ بیکار پیسے والے لوگ اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار دور دراز اور پردیی صوبوں میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے احتیاط سے غور کریں۔ سرمایہ کاری کرنے سے پہلے، اقتصادی کارکردگی، استحصال کی صلاحیت، ممکنہ فوائد، نقد بہاؤ، منافع، لیکویڈیٹی، وغیرہ، خاص طور پر متوقع خطرات پر غور کرنا ضروری ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm