زمین کے سرٹیفکیٹ کے بغیر زمین میں سرمایہ کاری کرتے وقت محتاط رہیں۔

2024 کا ترمیم شدہ اراضی قانون، جسے حال ہی میں قومی اسمبلی نے منظور کیا ہے، یکم اگست سے نافذ العمل ہوگا۔ انتہائی دلچسپی کے نکات میں سے ایک زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (عام طور پر زمین کے عنوان کے طور پر جانا جاتا ہے) بغیر زمین کے استعمال کے موجودہ دستاویزات کے فراہم کرنے کا ضابطہ ہے۔

ابتدائی خریداری کے لیے تلاش کریں۔

خاص طور پر، ترمیم شدہ اراضی قانون کے آرٹیکل 138 میں کہا گیا ہے کہ وہ گھرانے اور افراد جو فی الحال بغیر دستاویزات کے زمین استعمال کر رہے ہیں لیکن زمینی قوانین کی خلاف ورزی نہیں کر رہے ہیں، اور ایسے معاملات میں نہیں آتے جہاں 1 جولائی 2014 سے پہلے مناسب اتھارٹی کے بغیر زمین مختص کی گئی تھی، زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ کے اجراء کے لیے غور کیا جائے گا۔ اس مضمون میں کئی ایسے معاملات بھی بیان کیے گئے ہیں جن پر زمین کے استعمال کے حق سرٹیفکیٹ کے اجراء کے لیے غور کیا جائے گا۔

بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ جب مذکورہ بالا ضابطہ نافذ ہو جائے گا، تو یہ زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ دینے کے مسئلے کو حل کر دے گا جو زمین کے استعمال کے معاملات میں آباؤ اجداد سے شروع ہوئے ہیں جو مستحکم طور پر استعمال کیے گئے ہیں۔ یہ اب بھی عام معاملات ہیں، خاص طور پر دیہی علاقوں میں۔

سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں، زیادہ تر سرمایہ کاری کے ذرائع غیر کشش کے ساتھ، کچھ نے دیہی علاقوں میں زمین کے ٹائٹلز کے بغیر زمین خریدنے کا خطرہ مول لیا ہے، اس امید پر کہ جب زمین کا قانون نافذ ہو جائے گا اور زمین کے ٹائٹل جاری کیے جائیں گے، تو فروخت کی قیمت کئی گنا بڑھ جائے گی۔

بہت سے لوگ کوانگ کھی کمیون، ڈاک گلونگ ضلع، ڈاک نونگ صوبے میں زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے بغیر زمین خریدنا چاہتے ہیں۔

Nguoi Lao Dong اخبار کے نامہ نگار سے بات کرتے ہوئے، Dak Nong صوبے میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر، مسٹر بوئی کانگ نے کہا کہ گزشتہ چند مہینوں میں انہیں ایسے صارفین کی جانب سے کافی "آرڈرز" موصول ہوئے ہیں جو زمین کے عنوان کے بغیر زرعی زمین خریدنے کے بارے میں پوچھتے ہیں۔ مسٹر کانگ کے مطابق، گاہک بنیادی طور پر سبز عنوانات والی زمین (جنگل کی زمین) کی درخواست کرتے ہیں، سرخ عنوان کے بغیر زمین لیکن ان لوگوں کی ملکیت ہے جنہوں نے کئی سالوں سے اس پر کاشت کی ہے، یا زمین کے نچوڑ والی زمین (زمین جس کا سروے کیا گیا ہے اور باؤنڈری مارکروں سے نشان زد کیا گیا ہے)۔ "میں نے صرف ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی کے دو گاہکوں کو زمین کے دو پلاٹ بیچنے کی دلالی کی۔ انہوں نے بغیر ٹائٹل کے زرعی زمین خریدی، اور خریداری کے بعد فوری طور پر باؤنڈری مارکر لگا دیے گئے۔ انہوں نے کہا کہ انہوں نے یکم اگست سے نیا قانون نافذ ہونے پر زمین کے ٹائٹلز کے لاگو ہونے کا انتظار کرنے کے لیے اسے خریدا،" مسٹر کانگ نے بیان کیا۔

مسٹر کانگ کے مطابق، زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے بغیر جنگل کی زمین اور زرعی زمین فی الحال بہت سستی ہے، صرف 400-500 ملین VND/ہیکٹر (10,000 m2)۔ دریں اثنا، زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے ساتھ زمین 2-3 گنا زیادہ مہنگی ہے.

"پہلے، جب لوگ زمین کے ٹائٹل کے بغیر زرعی اراضی کے بارے میں بات کرتے تھے، تو ہر کوئی ہچکچاتا تھا کیونکہ وہ ڈرتے تھے کہ وہ اسے خریدنے کے بعد کاغذی کارروائی نہیں کر پائیں گے۔ صرف مقامی لوگ ہی اسے کاشت کے لیے آپس میں خریدتے اور بیچتے تھے۔ حال ہی میں، بہت سے لوگ سرگرمی سے اس کی تلاش کر رہے ہیں، میرے ساتھ اسے تلاش کرنے کے لیے آرڈر دے رہے ہیں۔ انھیں زمین کے عنوان کے بارے میں یہ حقیقت معلوم ہوئی ہے کہ زمین کے عنوان کے بارے میں نئے قانون کے بارے میں معلوم ہوا ہے۔ سستے ہیں، یہی وجہ ہے کہ وہ اتنا زیادہ خرید رہے ہیں،" مسٹر کانگ نے زور دیا۔

اسی طرح، Binh Phuoc اور Tay Ninh صوبوں میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کمپنی کی ملازم محترمہ کم نے بھی کہا کہ حال ہی میں بہت سے لوگوں نے ان سے رابطہ کیا ہے کہ وہ زراعت کے لیے زمین کے بڑے پلاٹ خریدیں، کچھ نے تو زمین کے ٹائٹل کے بغیر زمین خریدنے کے بارے میں پوچھ گچھ کی ہے جب تک کہ قیمت اچھی ہو۔ "پچھلے ہفتے، میری کمپنی نے مشورہ دیا اور 12 ہیکٹر سے زیادہ اراضی کے ایک پلاٹ کے لیے ایک معاہدے کو حتمی شکل دی جس میں فی الحال ڈوریان اور دیگر پھلوں کے درخت لگائے گئے ہیں، Loc Ninh ضلع، Binh Phuoc صوبے میں، 7 بلین VND سے زیادہ میں۔ ان 12 ہیکٹروں میں سے صرف 3 ہیکٹر کے پاس زمین کے ٹائٹلز ہیں؛ باقی ابھی تک غیر رجسٹرڈ ہیں۔" ایم نے کہا۔

ایک خطرناک رجحان

SENLAW لاء فرم کے وکیل Nguyen Phuong Lien نے کہا کہ زمین کا نیا قانون، جلد ہی نافذ ہونے والا ہے، شہریوں کو زمین کے ٹائٹل جاری کرنے میں سہولت فراہم کرے گا۔ تاہم، بغیر عنوان کے زمین خریدنا سرمایہ کاری کی ایک خطرناک اور ممکنہ طور پر بہت خطرناک شکل ہے۔ شہریوں اور سرمایہ کاروں کو اس رجحان کے بعد زمین خریدتے یا بیچتے وقت فوائد اور نقصانات پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ "قانونی دستاویزات کے بغیر زمین عام طور پر سرکاری طور پر تسلیم شدہ ملکیت والی زمین کے مقابلے میں بہت سستی ہوتی ہے۔ تاہم، یہ بہت سے خطرات کے ساتھ آتا ہے۔ قانونی دستاویزات کے بغیر زمین خریدتے وقت، خریداروں کو زمین کی اصلیت، پلاٹ کے بارے میں معلومات، اور اس کی منصوبہ بندی کی حیثیت کی تصدیق کرنا مشکل ہوتا ہے۔ مزید برآں، کیونکہ زمین کے استعمال کے حق کا کوئی سرٹیفکیٹ نہیں ہے، خریدار اس بات کا یقین نہیں کر سکتے کہ زمین کسی تنازعات یا تنازعات کی زد میں نہیں ہے۔ اس صورت میں، خریدار بیچنے والے کی ایمانداری پر منحصر ہوتے ہیں کیونکہ وہ زمین کے استعمال کے مقصد کو منتقل، تحفہ، وراثت، رہن، یا لیز پر نہیں دے سکتے ہیں، انہیں زمین کے استعمال کے حق کے لیے درخواست دینے کے طریقہ کار کے مکمل ہونے کا انتظار کرنا ہوگا۔

رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں کام کرنے والے شخص کے طور پر، رئیل اسٹیٹ فنانشل سروسز کمپنی (FINA) کے جنرل ڈائریکٹر، ڈاکٹر فام انہ خوئی نے کہا کہ صرف یکم اگست کے بعد، جب رئیل اسٹیٹ اور زمین کے کاروبار سے متعلق قوانین نافذ ہوں گے اور لاگو ہوں گے، کیا ہم کچھ لوگوں کے "شارٹ کٹ" فیصلوں کی تاثیر کا اندازہ لگا سکتے ہیں جو زمین کے عنوان کے بغیر زمین خرید سکتے ہیں۔

"ہر کوئی جانتا ہے کہ زرعی زمین، خاص طور پر بغیر زمین کے ٹائٹل والی زمین، بہت سستی ہے، لیکن اگر اسے ٹائٹل دیا جاتا ہے، تو اس کی قیمت کئی گنا بڑھ جائے گی۔ تاہم، کوئی بھی اس بات کا یقین نہیں کر سکتا کہ آیا بغیر ٹائٹل والی زمین کسی منصوبہ بندی کی پابندیوں سے متاثر ہوئی ہے، تنازعات کا شکار ہے، یا اسے ٹائٹل کے لیے بھی سمجھا جائے گا۔"

"زرعی زمین، اگر کاشت کے لیے استعمال کی جائے اور اقتصادی کارکردگی کو بڑھانے کے لیے ہائی ٹیک زرعی پیداوار میں سرمایہ کاری کے ساتھ، اس کی بڑی صلاحیت ہے۔ تاہم، جو لوگ بعد میں اس کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے، اسے ذیلی تقسیم کرنے اور پلاٹ فروخت کرنے کے لیے بغیر کسی ٹائٹل ڈیڈ کے زرعی اراضی خریدتے ہیں، انہیں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا اور زمینی قانون اور اس حقیقی ماہر سے متعلق دیگر قوانین کے تحت حوصلہ افزائی نہیں کی جائے گی۔"

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ اور مالیاتی ماہرین نے بارہا مشورہ دیا ہے کہ وہ ان لوگوں کو جو بیکار رقم رکھتے ہیں اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو دور دراز اور مضافاتی صوبوں میں زمین اور مکانات میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے احتیاط سے غور کرنا چاہیے۔ سرمایہ کاری کرنے سے پہلے، انہیں معاشی کارکردگی، استحصال کی صلاحیت، فوائد، نقد بہاؤ، سرمایہ کاری پر واپسی، لیکویڈیٹی، اور خاص طور پر متوقع خطرات پر غور کرنا چاہیے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm