کیا آپ کے خوابوں کے گھر تک پہنچنا ممکن ہے؟!

فی الحال، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں، مکان اور زمین کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔

شرح سود کو کم کرنے کی تاثیر پر بحث کرتے وقت سب سے اہم نکتہ گھروں کی قیمتوں اور لوگوں کی آمدنی کے درمیان تفاوت ہے۔ فی الحال، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں، مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔ اس قیمت کی سطح پر، یہاں تک کہ اگر قرض دینے کی شرح سود کو کم کر کے 5% فی سال کر دیا جائے، تب بھی بہت سے خاندان ہوم لون کے متحمل نہیں ہوں گے۔ ایک عام خاندان کا تصور کریں جس کی اوسط آمدنی تقریباً 25-30 ملین VND ماہانہ ہے، جسے 20 سالوں میں 2 بلین VND قرض کا سامنا ہے۔ یہاں تک کہ ہر سال 5% کی شرح سود کے ساتھ، انہیں اب بھی پرنسپل اور سود میں تقریباً 13 ملین VND ہر ماہ ادا کرنا ہوں گے۔ یہ اعداد و شمار پہلے سے ہی خاندان کی کل آمدنی کا ایک اہم حصہ بناتا ہے، دیگر اخراجات کا ذکر نہیں کرنا، جو بہت سے لوگوں کو گھر خریدنے کے لیے قرض لینے سے حوصلہ شکنی کرتا ہے، یہاں تک کہ شرح سود پر سبسڈی بھی۔

وی سی بی ایس سیکیورٹیز کمپنی کی ایک رپورٹ یہ بھی بتاتی ہے کہ 2024 کی پہلی ششماہی میں صارفین کے ہوم لون کریڈٹ میں صرف 1% سے زیادہ کا اضافہ ہوا ہے، جب کہ رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ میں 10% سے زیادہ کا اضافہ ہوا ہے۔ یہ اس بات کی عکاسی کرتا ہے کہ شرح سود میں کمی کے باوجود مکانات کی طلب صحیح معنوں میں بحال نہیں ہوئی ہے۔ اس کی بنیادی وجہ آبادی کی اکثریت کی آمدنی کے مقابلے مکانات کی بہت زیادہ قیمتیں ہیں۔ مکان کی قیمت سے آمدنی کے تناسب کے ساتھ پہلے ہی تجویز کردہ سطح سے 4 سے 5 گنا، گھر کی ملکیت ایک دور کا مقصد بن گیا ہے، یہاں تک کہ اوسط سے زیادہ آمدنی والے لوگوں کے لیے بھی۔

مزید برآں، ایک اور مسئلہ جس پر توجہ دینے کی ضرورت ہے وہ ہے بینکوں کی طویل مدتی فنڈنگ ​​فراہم کرنے کی صلاحیت۔ ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu کے مطابق، زیادہ تر کمرشل بینک اس وقت قلیل مدتی سرمائے کو متحرک کرتے ہیں (عام طور پر 12 ماہ سے کم)، جب کہ گھریلو قرضوں کی مدت 10 سے 20 سال تک ہوتی ہے۔ فنڈنگ ​​کے ذرائع اور قرض کی شرائط کے درمیان یہ مماثلت بینکوں کو لیکویڈیٹی کے خطرات سے دوچار کرتی ہے۔ حکومتی تعاون یا مزید لچکدار مالیاتی اقدامات کے بغیر، بینکوں کو طویل مدتی قرض دینے والے سرمائے کو برقرار رکھنے کو یقینی بنانے کے لیے ڈپازٹ کی شرح سود میں اضافہ کرنا پڑے گا۔ اس سے نہ صرف قرض دینے کی شرح سود پر دباؤ پڑتا ہے بلکہ ترجیحی کریڈٹ پیکجوں کی تاثیر بھی کم ہوتی ہے۔

اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu اور بہت سے ماہرین نے مشورہ دیا ہے کہ حکومت کو 10 سے 30 سال کی میچورٹی والے طویل مدتی سرکاری بانڈز سے سرمایہ اکٹھا کرنا چاہیے۔ یہ سرمایہ پالیسی یا کمرشل بینکوں کو ہوم لون پروگراموں کو نافذ کرنے کے لیے مختص کیا جا سکتا ہے۔ اس سے نہ صرف بینکوں پر لیکویڈیٹی کے دباؤ کو کم کرنے میں مدد ملے گی بلکہ طویل مدتی میں سپورٹ پیکجز کے استحکام کو بھی یقینی بنایا جائے گا۔

ترجیحی کریڈٹ پیکجز کو نافذ کرنے کی متعدد کوششوں کے باوجود، تقسیم کی پیشرفت سست ہے۔ 120 ٹریلین VND اور 30 ​​ٹریلین VND کریڈٹ پیکجز، جن کو حکومت نے گھر خریدنے میں لوگوں کی مدد کے لیے منظور کیا ہے، نے 2024 کے وسط تک تقریباً 1,600 بلین VND ہی تقسیم کیے ہیں۔ بنیادی وجوہات قرض کی شرائط پر سخت ضوابط اور پیچیدہ انتظامی طریقہ کار ہیں، جو بہت سے ڈویلپرز کو قرض کے سرمائے تک رسائی سے روکتے ہیں۔ بہت سے سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس، یہاں تک کہ جو پہلے سے منظور شدہ ہیں، کوالٹرل یا بقایا کریڈٹ بیلنس سے متعلق رکاوٹوں کی وجہ سے لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

مزید برآں، مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافے نے امدادی پیکجوں کو کم موثر بنا دیا ہے۔ VPBank Securities کے ماہرین کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں مکانات کی قیمتیں اس وقت زیادہ تر لوگوں کی استطاعت سے کہیں زیادہ ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی حد سے زیادہ قیمت نہ صرف گھریلو خریداروں کو متاثر کرتی ہے بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کو بھی کم کرتی ہے۔ گھر خریدنے کے لیے قرض لینے کے بجائے، بہت سے لوگوں نے زیادہ مستحکم شرح سود سے لطف اندوز ہونے کے لیے اپنی رقم بینک سیونگ اکاؤنٹس میں جمع کرائی ہے۔

مکانات کی قیمتوں میں اضافہ گھر خریداروں کے لیے سب سے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک ہے، خاص طور پر کم آمدنی والے افراد کے لیے۔ Savills Vietnam کی ایک رپورٹ کے مطابق، تقریباً 60% صارفین فی الحال VND 1.5 اور VND 2 بلین کے درمیان کی قیمت والے اپارٹمنٹس کی تلاش میں ہیں۔ تاہم، مکانات کی موجودہ قیمتوں کے ساتھ، یہاں تک کہ اس سستی طبقے میں اپارٹمنٹس بھی تیزی سے ناقابل رسائی ہوتے جا رہے ہیں، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔ یہ ایسی صورت حال کی طرف جاتا ہے جہاں لوگ رہن کی سود کی کم شرح کے باوجود گھر خریدنے کے متحمل نہیں ہوتے ہیں۔

مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافے نے نہ صرف گھر خریدنے والوں بلکہ سرمایہ کاروں کے لیے بھی رئیل اسٹیٹ کی کشش کو کم کر دیا ہے۔ چھوٹے پیمانے کے سرمایہ کاروں نے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے، مالی تحفظ کو یقینی بنانے اور مستحکم شرح سود حاصل کرنے کے لیے سرمایہ کاری کے دیگر ذرائع جیسے سیونگ اکاؤنٹس کا انتخاب کیا ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی متحرکیت کو نمایاں طور پر متاثر کرتا ہے اور صنعت کی بحالی کی صلاحیت کو کم کرتا ہے۔

غور کرنے کا ایک اور اہم مسئلہ معاشی حالات اور شرح سود کی پالیسی پر افراط زر کا اثر ہے۔ عالمی افراط زر کی شرح اوپر کی طرف بڑھنے کے ساتھ، بینک لیکویڈیٹی کو برقرار رکھنے کے لیے ڈپازٹ کی شرح سود بڑھانے پر مجبور ہوں گے۔ یہ قرضے کی شرحوں میں بحالی کا باعث بن سکتا ہے، امدادی پیکجوں کی تاثیر کو کم کر سکتا ہے۔ ڈاکٹر Nguyen Hoang Duong کے مطابق، موجودہ اقتصادی ماحول میں، طویل مدت میں کم شرح سود کو برقرار رکھنا سخت حکومتی کنٹرول کے بغیر مشکل ہوگا۔

کم شرح سود کو برقرار رکھنے سے نہ صرف ہوم لون عوام کے لیے زیادہ قابل رسائی بنتا ہے بلکہ بڑھتی ہوئی افراط زر کے درمیان میکرو اکنامک ماحول کو مستحکم کرنے میں بھی مدد ملتی ہے۔ تاہم، اگر افراط زر بے قابو رہتا ہے، تو شرح سود میں مزید کمی سے بینکاری نظام پر خاصا دباؤ پڑے گا اور مالیاتی بحران پیدا ہو سکتا ہے۔

مندرجہ بالا تجزیے سے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ ہوم لون پر سود کی شرح کو کم کرنے سے قلیل مدت میں کچھ فوائد حاصل ہو سکتے ہیں، جس سے لوگوں پر مالی بوجھ کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، یہ ویتنام میں گھر کی ملکیت کے مسئلے کو اچھی طرح سے حل کرنے کے لیے ایک جامع حل نہیں ہے۔ اس مسئلے کی بنیادی وجہ اب بھی لوگوں کی آمدنی کے مقابلے مکانات کی بہت زیادہ قیمتیں ہیں، اس کے ساتھ ساتھ سماجی رہائش کی فراہمی کی کمی اور یہ حقیقت ہے کہ امدادی پیکجز ابھی تک صحیح معنوں میں موثر نہیں ہوئے ہیں۔

لوگوں کے لیے رہائش کو حقیقی معنوں میں مزید قابل رسائی بنانے کے لیے، مالیاتی اقدامات اور ہاؤسنگ پالیسیوں کے درمیان ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔ حکومت کو گھروں کی قیمتوں پر کنٹرول کو مضبوط کرنے، مزید سماجی ہاؤسنگ سپلائی تیار کرنے اور ترجیحی کریڈٹ پیکجز کو عوام کے لیے مزید قابل رسائی بنانے کے لیے انتظامی طریقہ کار کو آسان بنانے کی ضرورت ہے۔ ان جامع اقدامات کے بغیر، شرح سود میں کمی صرف ایک عارضی حل ہو سکتا ہے، جو ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں پائیدار تبدیلی پیدا کرنے کے لیے ناکافی ہے۔

ماخذ: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html