آبادکاری کے علاقے کو صاف کرنا
تھو تھیم شہری علاقہ، ایک اہم مقام پر فخر کرتا ہے اور 930 ہیکٹر پر پھیلا ہوا ہے (بشمول نئے شہری علاقے کے لیے 770 ہیکٹر اور دوبارہ آبادکاری کے لیے 160 ہیکٹر)، طویل عرصے سے ہو چی منہ شہر کی "سونے کی کان" سمجھا جاتا رہا ہے۔ تاہم، کئی سالوں سے، یہاں کے عوامی اثاثوں کی ایک بڑی مقدار کم استعمال ہوتی رہی ہے۔ اس میں ہزاروں خالی اپارٹمنٹس اور زمینی پلاٹوں کے ساتھ آباد کاری کا علاقہ شامل ہے جو پہلے نیلام کیے گئے تھے لیکن کبھی کامیابی سے تیار نہیں ہوئے۔
منصوبے کے مطابق، ہو چی منہ سٹی اس مئی میں اپنے 3,790 بازآبادکاری اپارٹمنٹس کی 5ویں نیلامی کرے گا۔ اس نیلامی کی ایک نئی خصوصیت کشش بڑھانے اور شرکاء کے پول کو وسیع کرنے کے لیے اثاثوں کو دو گروپوں میں تقسیم کرنا ہے۔
خاص طور پر، گروپ 1 میں تقریباً 2,220 اپارٹمنٹس کے ساتھ R1، R2، اور R3 شامل ہیں۔ گروپ 2 میں تقریباً 1,570 اپارٹمنٹس کے ساتھ لاٹ R4 اور R5 شامل ہیں۔ اس چھوٹے پیمانے سے سرمایہ کاروں پر ابتدائی مالی دباؤ کو کم کرنے کی توقع ہے، اس طرح مزید کاروباروں کو شرکت کی طرف راغب کیا جائے گا۔
ماہرین کے مطابق، اس نیلامی کی نوعیت صرف پہلے سے تعمیر شدہ اپارٹمنٹس کی فروخت سے متعلق نہیں ہے، بلکہ بنیادی طور پر تھو تھیم کے قلب میں واقع ایک نادر پلاٹ کو دوبارہ تیار کرنے کے حق کی منتقلی کے بارے میں ہے۔ اس سے سرمایہ کاروں کے لیے نئے منصوبوں کی تعمیر کے لیے موجودہ ڈھانچے کی تزئین و آرائش، یا یہاں تک کہ انہیں منہدم کرنے کے اہم مواقع کھلتے ہیں۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا: "اس علاقے میں منصوبہ بندی میں نمایاں تبدیلیاں کی گئی ہیں، جن میں زمین کے استعمال کے گتانک میں 90 گنا اضافہ اور عمارت کی اونچائیوں میں ایڈجسٹمنٹ شامل ہیں، جو تقریباً 40-45 منزلوں تک پہنچ سکتے ہیں۔ ان تبدیلیوں سے سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ سازگار حالات پیدا ہونے کی توقع ہے، جو کہ حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کے مطابق حصہ لے سکتے ہیں۔ منظور شدہ منصوبے کے مطابق نئے منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے تمام موجودہ عارضی رہائشی ڈھانچے کو منہدم کرنا۔
کچھ ماہرین تجویز کرتے ہیں کہ زمین کے استعمال کے زیادہ سے زیادہ تناسب پر تقریباً 15 گنا غور کیا جائے، جو اس علاقے میں بہت سے موجودہ ہائی رائز پروجیکٹس کے برابر ہے۔ زمین کے استعمال کے تناسب میں اضافے سے کل تعمیر شدہ منزل کے رقبے میں اضافہ ہوگا، اس طرح پروجیکٹ کی قدر اور کشش میں اضافہ ہوگا۔
فی الحال، تھو تھیم میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں پہلے ہی زیادہ ہیں، 200 سے 300 ملین VND/m²، اور کچھ جگہوں پر اس سے بھی زیادہ۔ مالی امکانات کو یقینی بنانے کے لیے منصوبہ بندی کے اشاریوں میں توسیع کو ایک اہم عنصر سمجھا جاتا ہے۔
ماضی کے منظرناموں کو دہرانے سے بچنے کے لیے نیلامی کی شرائط کو سخت کریں۔
این خانہ وارڈ میں آباد کاری کے علاقے کے علاوہ، تھو تھیم میں 7 "پرائم لینڈ" پلاٹوں کی نیلامی کا منصوبہ بھی دوبارہ شروع کر دیا گیا ہے۔ اس کے مطابق، 2026 میں، ہو چی منہ سٹی تھو تھیم نیو اربن ایریا میں 7 اراضی پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔
فہرست میں لاٹ شامل ہیں 3-8, 3-9, 3-12 (فنکشنل زون 3)؛ لاٹ 7-1، 7-17 (فنکشنل زون 7)؛ لاٹ 1-12 (فنکشنل زون 1) اور لاٹ 4-21 (فنکشنل زون 4)۔ یہ تمام زمینی پلاٹ ہیں جن میں تکنیکی بنیادی ڈھانچہ مکمل ہے اور بنیادی طور پر مکمل معاوضہ اور زمین کی منظوری کا کام، مارکیٹ میں پیش کرنے کے لیے تیار ہے۔
آنے والی نیلامی نہ صرف بجٹ کے لیے آمدنی پیدا کرے گی بلکہ پورے خطے کے لیے ایک نئی بینچ مارک قیمت بھی قائم کر سکتی ہے۔ ایک ایسی مارکیٹ میں جس کی بازیابی کے لیے ایک اہم موڑ کی ضرورت ہے، بڑے زمینی پلاٹوں کو نیلامی کے لیے پیش کرنے سے وسائل کو غیر مقفل کرنے میں مدد کی توقع ہے۔
تاہم، 2021 کی نیلامیوں سے سیکھے گئے اسباق، جہاں ڈپازٹس کی منسوخی نے مارکیٹ میں خلل ڈالا، وہ متعلقہ رہتا ہے۔ لہذا، اس نیلامی میں زیادہ سخت، ٹھوس نقطہ نظر اور پائیدار قدر پر توجہ دینے کی توقع ہے۔
ماہرین کے مطابق، کلیدی عنصر نیلامی کے عمل میں شفافیت کو یقینی بنانا اور قیمتوں کے تعین کا ایک طریقہ کار قائم کرنا ہے جو مارکیٹ کے حالات کو قریب سے ظاہر کرتا ہے۔ مناسب قیمتوں کے تعین کے لیے آزاد تشخیصی ماہرین پر مشتمل ورکنگ گروپس کی تشکیل کو ایک ضروری حل سمجھا جاتا ہے۔
تشخیص کا معیار متعدد عوامل پر مبنی ہونا چاہیے جیسے کہ پروجیکٹ کا پیمانہ، ترقی کی قسم، مقام، اور مارکیٹ جذب کی شرح۔ اس کے علاوہ، برانڈ ویلیو جو سرمایہ کار پرائم ریل اسٹیٹ کے مالک ہونے سے حاصل کرتے ہیں وہ بھی ایک اہم عنصر ہے۔ اس نیلامی کی ایک خاص بات قیاس آرائیوں اور ڈپازٹ کی ضبطی کو محدود کرنے کے لیے شرکت کی شرائط کو سخت کرنا ہے۔
ماہرین تجویز کرتے ہیں کہ نیلامی کے بعد پورے منصوبے "لائف سائیکل" کی نگرانی کی جائے، سرمایہ کار کی مالی صلاحیت اور عمل درآمد کی صلاحیتوں پر توجہ دی جائے۔ تشخیص میں مالی ڈھانچہ، قرض کا تناسب، اور ماضی میں اسی طرح کے منصوبوں کو لاگو کرنے کا تجربہ شامل ہونا چاہیے۔
اس کے علاوہ، ریگولیٹری ایجنسیوں جیسے کہ ٹیکس، فنانس، اور بینکنگ کے درمیان قریبی ہم آہنگی ضروری ہے تاکہ پروجیکٹ کے نفاذ کے عمل کی نگرانی کی جاسکے۔ نیلامی کے عمل کی سنجیدگی اور تاثیر کو یقینی بنانے کے لیے اسے ایک اہم "تکنیکی رکاوٹ" سمجھا جاتا ہے۔
ریئل اسٹیٹ کے ماہرین کا خیال ہے کہ اگر زمین کی نیلامی مناسب طریقے سے کی جاتی ہے، تو یہ مارکیٹ کے لیے ایک بڑا فروغ پیدا کرے گی۔ اس کے برعکس، اگر انتظام سست ہے، تو یہ "قیاس آرائیوں کے بلبلے" پیدا کرنے کا خطرہ پیدا کر سکتا ہے۔
2026 کے پہلے تین مہینوں میں، ہو چی منہ شہر میں زمین کے استعمال کی فیس سے آمدنی تقریباً 8,900 بلین VND تک پہنچ گئی، جو بجٹ کے ڈھانچے میں زمینی وسائل کے بڑھتے ہوئے اہم کردار کو ظاہر کرتی ہے۔
ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف ریسورس اینڈ انوائرنمنٹل اکنامکس کے مطابق، عوامی اراضی کے موثر استحصال کو، خاص طور پر تھو تھیم کے شہری علاقے میں، فضلے کا مقابلہ کرنے اور وسائل کو بہتر بنانے کے مقصد میں ترجیح دی جانی چاہیے۔ تعمیراتی منتقلی (BT) ماڈل کے تحت کچھ دوسرے اراضی پلاٹ استعمال کی تبدیلی یا سرمایہ کاروں کو ادائیگی کے لیے نیلام کیے جا رہے ہیں۔ یہ زمینی وسائل کو دوبارہ مختص کرنے کے لیے اہم حل سمجھے جاتے ہیں۔
تاہم، معاشی ماہرین یہ بھی بتاتے ہیں کہ نیلامی کی گئی زمین کے پلاٹوں کی کشش کا تعین کرنے والا اہم عنصر نیلامی جیتنے کے بعد زمین کے استعمال کا تناسب اور عمارت کی اونچائی ہے۔ اس سے قبل، بازآبادکاری کے منصوبے اکثر محدود مارکیٹ کی طلب کی وجہ سے سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے جدوجہد کرتے تھے۔ اب جب کہ انہیں کمرشل ہاؤسنگ میں تبدیل کر دیا گیا ہے، امکانات واضح ہیں، لیکن منصوبہ بندی کے مخصوص اشارے جیسے کہ زمین کے استعمال کا تناسب اور عمارت کی اونچائی کو ابھی بھی واضح کرنے کی ضرورت ہے۔ "کاروبار کا مقصد ہمیشہ منافع ہوتا ہے، لہذا اگر منصوبہ بندی کے مطابق فعالیت کو زیادہ سے زیادہ کیا جائے، تو سرمایہ کار حصہ لینے میں زیادہ پر اعتماد ہوں گے،" ایک معاشی ماہر نے زور دیا۔
اگر نیلامی کامیاب ہوتی ہے اور اس میں ایک ایسا طریقہ کار شامل ہے جو جگہ اور وقت کے زیادہ سے زیادہ استعمال کی اجازت دیتا ہے، تو تھیم میں رئیل اسٹیٹ کی قدر میں تیزی سے اضافہ ہوگا۔ ایک ہی وقت میں، یہ شہر کے بجٹ میں دسیوں کھربوں VND کی آمدنی لائے گا۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے ایک نمائندے نے تبصرہ کیا، "جب تکنیکی انفراسٹرکچر سسٹم، ٹرانسپورٹیشن نیٹ ورک، خاص طور پر میٹرو لائنوں میں ہم آہنگی کے ساتھ سرمایہ کاری کی جاتی ہے، تو یہ علاقہ خطے میں ایک اہم رئیل اسٹیٹ ایریا بننے کی بھرپور صلاحیت رکھتا ہے۔"
ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
تبصرہ (0)