دائیں "مارو" ورنہ آپ سپلائی کو ماریں گے۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے 15 جنوری کی صبح اراضی قانون کے مسودے کی رپورٹنگ اور تبصرے وصول کرتے ہوئے کہا کہ ریاستی منصوبہ بندی کی وجہ سے زمین کے کرایے میں فرق کو کنٹرول کرنے کے لیے بہت سے مکانات اور زمین والے لوگوں پر جلد ہی ٹیکس کی بلند شرحیں عائد کرنا ضروری ہے۔

ماضی کی طرف جاتے ہوئے، 3 اگست 2023 کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے سے متعلق وزیر اعظم کی زیر صدارت کانفرنس میں، نائب وزیر خزانہ Nguyen Duc Chi نے یہ بھی کہا کہ وزارت خزانہ دوسرے گھروں اور سست استعمال شدہ زمین پر ٹیکس لگانے کا مطالعہ کر رہی ہے۔

اس وقت نائب وزیر خزانہ نے کہا کہ ہر ٹیکس پالیسی کے مختلف اور کثیر جہتی اثرات ہوتے ہیں۔ لہذا، ٹیکس پالیسی قیاس آرائیوں سے بچنے کا مقصد حاصل کر سکتی ہے لیکن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مجموعی مانگ کو محدود کر سکتی ہے۔

مزید برآں، حکومت نے 2017 میں ہو چی منہ شہر میں ایک پائلٹ پراپرٹی ٹیکس (ہاؤسنگ) کی تجویز پیش کی۔ وزارت خزانہ نے 2018 میں پراپرٹی ٹیکس سے متعلق ایک مسودہ قانون بھی حکومت کو پیش کیا۔ تاہم، ان پالیسیوں کو بعد میں عوام کی طرف سے ملی جلی رائے ملی اور مجاز حکام کی طرف سے ان کی منظوری نہیں دی گئی۔

ابھی تک، بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر ٹیکس لگانے کی کہانی تب بھی جاری ہے جب زمین کا قانون (ترمیم شدہ) ابھی پاس ہوا ہے۔

پراپرٹی ٹیکس - دو دھاری تلوار

مندرجہ بالا مسئلہ کے بارے میں Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - سابق نائب وزیر قدرتی وسائل اور ماحولیات نے کہا کہ ریاست کی طرف سے 2008 سے کئی بار مذکورہ پالیسی کی منصوبہ بندی کی گئی اور اس پر تبادلہ خیال کیا گیا، لیکن "اسے بہت پرجوش انداز میں بنایا گیا، اس پر بحث کے لیے بہت سی آراء اٹھائی گئیں" اور اب تک اس کا عملی طور پر اطلاق نہیں ہوسکا ہے۔

مسٹر وو نے کہا کہ مندرجہ بالا ٹیکس کے اہم مقاصد میں سے ایک مناسب جائیداد کی قیمت کی سطح کو بنانا ہے، نہ کہ "افراط" اور قیاس آرائیوں سے بچنا۔ ٹیکس کی معقول پالیسی ہو تو زمین کی قیاس آرائیوں کو روکا جائے گا، جائیداد کی قیمتیں فوری طور پر کم ہو جائیں گی، عام لوگوں کی خدمت۔ تاہم، اگر بہت سی چیزوں کو ٹیکس کے لیے "ڈرائنگ" کیا جائے تو پروفیسر نے یہ بھی کہا کہ اس سے بہت سی مشکلات پیدا ہوں گی۔

"مسئلہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی سپلائی کو روکے بغیر قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے مناسب طریقے سے "لڑائی" کیسے جائے، مسٹر وو نے کہا۔

اسی مناسبت سے، پروفیسر کا خیال ہے کہ ٹیکس کے قانون میں اصلاحات کے لیے ایک روڈ میپ کی ضرورت ہے، لیکن خاص طور پر، مسٹر وو نے اس بات پر زور دیا کہ اس وقت ویتنامی مارکیٹ میں ٹیکس لگانے کا مقصد فوری طور پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو تبدیل کرنے کے ہدف کو ترجیح دینے کے بجائے، پہلے رسد اور طلب کو تبدیل کرنا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ - بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس: صحیح طریقے سے 'مارو' ورنہ یہ سپلائی کو متاثر کرے گا — پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر۔

مذکورہ مسئلے کے بارے میں بھی اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر نگوین کووک انہ - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ موجودہ تناظر میں ٹیکس ایک اچھا حل ہے، لیکن ٹیکس کی کہانی بھی مسئلے کے دو رخوں کا سبب بنتی ہے۔

مثبت پہلو پر، ٹیکس لگانے سے ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوگا، اور ساتھ ہی ساتھ ابتدائی چند مہینوں سے ابتدائی چند سالوں تک مختصر مدت میں مارکیٹ کو ایڈجسٹ کرنے میں بھی مدد ملے گی۔

تاہم، دوسری طرف، مسٹر Quoc Anh کے مطابق، بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس لگانا ضروری نہیں کہ کوئی طویل مدتی حل ہو۔

اس کے علاوہ، موجودہ صورتحال میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مارکیٹ میں سپلائی کی کمی اور قلیل مصنوعات کا مسئلہ درپیش ہے، لہٰذا ٹیکسوں کے نفاذ کے موثر ہونے کا امکان نہیں ہے۔

مثال کے طور پر، کچھ ترقی یافتہ ممالک میں، مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ جائیداد کی ملکیت پر براہ راست ٹیکس کا اب بھی ہاؤسنگ اور زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے یا مارکیٹ میں قیمتوں کو واقعی کنٹرول کرنے میں کوئی اثر نہیں ہے۔ یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں اور ٹیکس ٹولز کے استعمال کے باوجود قیاس آرائیاں جاری ہیں۔

قانون بناتے وقت خاص طور پر محتاط رہیں۔

بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس لگانے کے مواقع اور چیلنجوں کا سامنا کرتے ہوئے، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر کا خیال ہے کہ ٹیکس لگانے کے لیے قانونی پہلوؤں، معیارات، اہداف، طبقات وغیرہ کے لحاظ سے بہت احتیاط سے تیاری کرنا ضروری ہے۔

سب سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ جائیداد کے ہر طبقے کو واضح طور پر الگ کیا جائے، الگ الگ میکانزم رکھنے کے لیے اسے ہر قسم میں تقسیم کیا جائے، اور تنازعات کا سبب بننے والی سطح بندی سے گریز کیا جائے۔

دوسرا، ہر قسم اور ہر طبقے کے لیے مناسب ٹیکس کی شرحوں کا مطالعہ اور اطلاق ضروری ہے۔ اس سے مارکیٹ میں طلب اور رسد کے توازن کو یقینی بنانے میں مدد ملتی ہے، رئیل اسٹیٹ کی مستحکم ترقی کو برقرار رکھنے میں مدد ملتی ہے، اور اسے تنگ کرنے کے بجائے رسد کو فروغ دینے کا راستہ تلاش کرنا چاہیے۔

تیسرا، مندرجہ بالا پالیسی درست ہے لیکن اسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی سمت بندی اور تبدیلی پر قریب سے عمل کرنے کی ضرورت ہے۔ مقصد سے قطع نظر، ٹیکس لگانے کو طویل مدتی ہونے کی ضرورت ہے اور فوری فوائد کا حساب لگانے کی بجائے مجموعی مسئلہ کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔

اور خاص طور پر، مسٹر Quoc Anh نے اس بات پر زور دیا کہ اگرچہ مندرجہ بالا ٹیکس مارکیٹ میں توازن پیدا کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے لگایا گیا ہے، لیکن یہ لوگوں کے اثاثے رکھنے اور جمع کرنے کے حق پر بھی توجہ دیتا ہے، خاص طور پر کم آمدنی والے اور معاشرے میں پسماندہ افراد کے۔

رئیل اسٹیٹ - بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس: صحیح طریقے سے 'مارو' ورنہ یہ سپلائی کو متاثر کرے گا (شکل 2)۔ — مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر۔

اس کے علاوہ پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ ٹیکس کا استعمال اثاثوں کے استعمال کو منظم کرنے، سماجی انصاف کو یقینی بنانے کے لیے کیا جاتا ہے۔ اثاثوں پر ٹیکس لگانا بھی ایک براہ راست ٹیکس ہے، جو براہ راست اثاثوں کے صارفین اور مالکان پر لاگو ہوتا ہے، لہذا اگر اس کا اطلاق صحیح مضامین اور صحیح معاملات میں نہیں کیا جاتا ہے، تو اس ٹیکس کی آمدنی سے حاصل ہونے والے اصل اچھے مقصد کو نافذ کرنا اور اسے تباہ کرنا مشکل ہو جائے گا۔

اس لیے، زمین کے سب سے بڑے مالکان پر ٹیکس عائد کرتے وقت، یہ واضح طور پر بیان کرنا ضروری ہے کہ کون ٹیکس کے تابع ہے یا نہیں، اور پارٹی اور ریاست کی پالیسیوں کی تعمیل کو یقینی بناتے ہوئے، نفاذ کے دوران تاثیر کا باقاعدگی سے جائزہ لیں۔

مسٹر وو نے کہا ، "لوگوں سے اعلی اتفاق اور اتفاق حاصل کرنے کے لیے جمع کرنے کی مناسب سطحوں، جمع کرنے کی اقسام، اور جمع کرنے والے مضامین کا بغور مطالعہ اور حساب لگانا ضروری ہے۔"

انتظامی سطحوں کو بھیجی گئی ایک درخواست میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے درخواست کی کہ وزارت خزانہ، پراپرٹی ٹیکس قانون پروجیکٹ (رئیل اسٹیٹ ٹیکس) تیار کرتے وقت، ٹیکس کے قابل اداروں پر ٹیکس قانون کے اثرات کا مکمل اور درست طریقے سے جائزہ لے۔

خاص طور پر، گھرانوں اور افراد کے لیے، ٹیکس قوانین کے اثرات کا مکمل اور درست طریقے سے جائزہ لینا ضروری ہے تاکہ ٹیکس قوانین دونوں ریاستی بجٹ کے لیے محصول پیدا کریں اور قابل ٹیکس مضامین کے لیے موزوں ہوں، آمدنی کے ذرائع کو فروغ دیں، اور زیادہ جمع نہ ہوں، اور صحت مند اور پائیدار ترقی کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کا ایک مؤثر ذریعہ ہو۔

HoREA نے تجویز پیش کی ہے کہ رہائشی اراضی پر غیر زرعی اراضی کے استعمال کے ٹیکس میں اضافہ نہ کیا جائے، اور ہو چی منہ سٹی میں دوسری یا اس سے زیادہ جائیداد کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس میں اضافہ نہ کیا جائے۔

ماخذ