صحیح طریقے سے "ہٹ" کریں، بصورت دیگر آپ سپلائی سورس کو ماریں گے۔

Người Đưa Tin•20/01/2024

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے 15 جنوری کی صبح پیش کیے گئے اراضی قانون کے مسودے کی وضاحت اور اس پر رائے شامل کرنے والی ایک رپورٹ میں کہا کہ ریاستی منصوبہ بندی کے نتیجے میں زمین کے کرایے کے فرق کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ایک سے زیادہ مکانات اور اراضی کے پلاٹوں کے مالکان پر جلد ہی زیادہ ٹیکس کی شرح کا اطلاق کیا جانا چاہیے۔

وقت کے ساتھ پیچھے چلتے ہوئے، 3 اگست 2023 کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو حل کرنے پر وزیر اعظم کی زیر صدارت کانفرنس میں، نائب وزیر خزانہ Nguyen Duc Chi نے یہ بھی کہا کہ وزارت خزانہ دوسرے گھروں اور زیر استعمال زمین پر ٹیکس لگانے کا مطالعہ کر رہی ہے۔

اس وقت، نائب وزیر خزانہ نے دلیل دی کہ متعارف کرائی گئی ہر ٹیکس پالیسی کے مختلف اور کثیر جہتی اثرات ہوتے ہیں۔ لہٰذا، ٹیکس کی پالیسی قیاس آرائیوں کو روکنے کا ہدف حاصل کر سکتی ہے لیکن اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مجموعی مانگ کو بھی محدود کر دیا جائے گا۔

مزید برآں، حکومت نے اس سے قبل 2017 میں ہو چی منہ شہر میں ایک پائلٹ پراپرٹی ٹیکس (ہاؤسنگ پر) تجویز کیا تھا۔ وزارت خزانہ نے 2018 میں پراپرٹی ٹیکس قانون کا مسودہ بھی حکومت کو پیش کیا تھا۔ تاہم، ان پالیسیوں کو بعد میں عوام کی طرف سے ملے جلے ردعمل کا سامنا کرنا پڑا اور مجاز حکام کی جانب سے ان کی منظوری نہیں دی گئی۔

اب، ترمیم شدہ اراضی قانون کی حالیہ منظوری کے بعد ایک سے زیادہ مکانات اور زمین کے پلاٹوں کے مالکان پر ٹیکس لگانے کے معاملے کی دوبارہ جانچ کی جا رہی ہے۔

پراپرٹی ٹیکس - دو دھاری تلوار۔

اس مسئلے کے بارے میں Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - سابق نائب وزیر برائے قدرتی وسائل اور ماحولیات - نے کہا کہ ریاست کی طرف سے 2008 سے کئی بار مذکورہ پالیسی کی منصوبہ بندی کی گئی اور اس پر تبادلہ خیال کیا گیا، لیکن "بہت پرجوش ترقی اور بہت سے مباحث کے نکات" کے باوجود، اسے ابھی تک ٹھوس اور عملی طور پر لاگو نہیں کیا گیا ہے۔

پروفیسر وو نے کہا کہ اس ٹیکس کا ایک بنیادی مقصد ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں کی مناسب سطح قائم کرنا ہے، جس سے افراط زر اور قیاس آرائیوں کو روکا جائے۔ ٹیکس کی ایک معقول پالیسی زمین کی قیاس آرائیوں کو روکے گی، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو فوری طور پر کم کرے گی اور نچلے طبقے کو فائدہ پہنچے گی۔ تاہم، ان کا یہ بھی ماننا ہے کہ بہت زیادہ غیر اعلانیہ ٹیکس لگانے سے متعدد مسائل پیدا ہوں گے۔

مسٹر وو نے کہا کہ "چیلنج یہ ہے کہ مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی کو روکے بغیر قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے کے لیے مناسب طریقے سے 'ہڑتال' کا راستہ تلاش کیا جائے۔"

اسی مناسبت سے، پروفیسر نے دلیل دی کہ ٹیکس کے قانون میں اصلاحات کے لیے ایک روڈ میپ کی ضرورت ہے، لیکن انھوں نے خاص طور پر اس بات پر زور دیا کہ اس وقت ویتنامی مارکیٹ میں ٹیکس لگانے کا مقصد رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں فوری طور پر تبدیلیوں کو ترجیح دینے کے بجائے پہلے طلب اور رسد کو تبدیل کرنا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ - ان لوگوں پر زیادہ ٹیکس عائد کرنا جو بہت سے مکانات اور زمین کے مالک ہیں: سپلائی میں خلل ڈالنے سے بچنے کے لیے صحیح طریقے سے 'ہدف بنانا'۔ — پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر۔

اس معاملے پر اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے تبصرہ کیا کہ موجودہ تناظر میں ٹیکس لگانا ایک اچھا حل ہے، لیکن ٹیکس کے معاملے کے بھی اس کے دو پہلو ہیں۔

مثبت پہلو پر، ٹیکس لگانے سے حکومت کی آمدنی میں اضافہ ہوگا اور ابتدائی چند مہینوں سے پہلے چند سالوں تک، مختصر مدت میں مارکیٹ کے ضابطے میں مدد ملے گی۔

تاہم، دوسری طرف، مسٹر Quoc Anh کی تشخیص کے مطابق، ایک سے زیادہ مکانات اور زمینی پلاٹوں کے مالکان پر زیادہ ٹیکس لگانا ضروری نہیں کہ کوئی طویل مدتی حل ہو۔

مزید برآں، موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپلائی کی کمی اور دستیاب املاک کی کمی کا سامنا ہے، ٹیکس کا نفاذ اتنا موثر نہیں ہو سکتا جتنا ہو سکتا ہے۔

کچھ ترقی یافتہ ممالک کی مثالوں کا حوالہ دیتے ہوئے، مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ جائیداد کی ملکیت پر براہ راست ٹیکس ہاؤسنگ اور زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے یا مارکیٹ میں قیمتوں کو صحیح معنوں میں ریگولیٹ کرنے میں موثر نہیں ہے۔ درحقیقت، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں زیادہ ہیں اور ٹیکس ٹولز کے استعمال کے باوجود قیاس آرائیاں جاری ہیں۔

قانون بناتے وقت خاص طور پر محتاط رہیں۔

متعدد جائیدادوں کے مالکان پر زیادہ ٹیکس لگانے سے پیدا ہونے والے مواقع اور چیلنجوں کے پیش نظر، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر کا خیال ہے کہ قانونی فریم ورک، ضوابط، معیار اور ٹیکس کے حصوں کے حوالے سے مکمل تیاری کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مختلف حصوں کے درمیان واضح طور پر فرق کیا جائے، انہیں مخصوص اقسام میں تقسیم کرکے الگ الگ میکانزم رکھنے کے لیے، ایک ہی سائز کے فٹ ہونے والے تمام نقطہ نظر سے گریز کیا جائے جو تنازعات کا باعث بن سکتا ہے۔

دوم، ہر قسم کی جائیداد اور ہر سماجی طبقے کے لیے مناسب ٹیکس کی شرحوں کا مطالعہ اور اطلاق ضروری ہے۔ یہ مارکیٹ میں طلب اور رسد کے درمیان توازن کو یقینی بنانے، رئیل اسٹیٹ میں مستحکم ترقی کو برقرار رکھنے، اور رسد کو محدود کرنے کے بجائے فروغ دینے میں مدد کرتا ہے۔

تیسرا، جب کہ مذکورہ پالیسی درست ہے، اسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی سمت اور تبدیلیوں کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔ مقصد سے قطع نظر، ٹیکس لگانے کو طویل مدتی پائیداری اور مجموعی مسئلہ کو حل کرنے کے لیے تیار کیا جانا چاہیے، نہ کہ مختصر مدت کے فوائد پر توجہ مرکوز کرنا۔

اور خاص طور پر، مسٹر Quoc Anh نے اس بات پر زور دیا کہ جہاں ٹیکس کے نفاذ کا مقصد مارکیٹ میں توازن پیدا کرنا اور رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنا ہے، اس میں لوگوں کے اثاثے رکھنے اور جمع کرنے کے حق کو بھی مدنظر رکھا جاتا ہے، خاص طور پر کم آمدنی والے اور معاشرے میں کمزور گروہ۔

رئیل اسٹیٹ - ان لوگوں پر زیادہ ٹیکس عائد کرنا جو بہت سے مکانات اور زمین کے مالک ہیں: سپلائی کے ذریعہ کو مارنے سے بچنے کے لیے صحیح طریقے سے 'ہدف بنانا' (شکل 2)۔ — مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر۔

اس کے علاوہ، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ ٹیکس کا استعمال اثاثوں کے استعمال کو منظم کرنے اور سماجی مساوات کو یقینی بنانے کے لیے کیا جاتا ہے۔ پراپرٹی ٹیکس ایک براہ راست ٹیکس ہے، جو براہ راست ان لوگوں پر لاگو ہوتا ہے جو اثاثے استعمال کرتے ہیں اور ان کے مالک ہیں۔ لہٰذا، اگر اسے صحیح مضامین اور صحیح حالات میں لاگو نہیں کیا گیا تو اس پر عمل درآمد میں مشکلات پیدا ہوں گی اور اس ٹیکس ریونیو کے اصل نیک مقصد کو نقصان پہنچے گا۔

لہٰذا، سب سے بڑے زمینداروں پر ٹیکس لگانے کے لیے واضح ضابطوں کی ضرورت ہوتی ہے جس میں یہ واضح کیا جائے کہ کون ٹیکس کے تابع ہے یا نہیں، اور نفاذ کے دوران اس کی تاثیر کا باقاعدہ جائزہ لیا جائے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ یہ پارٹی اور ریاست کی پالیسیوں سے ہم آہنگ ہے۔

مسٹر وو نے کہا کہ "اعلی سطح کے عوامی اتفاق رائے اور معاہدے کو حاصل کرنے کے لیے مناسب فیس کی سطحوں، فیسوں کی اقسام، اور ہدف والے گروپوں کا بغور مطالعہ اور حساب لگانا ضروری ہے ۔ "

متعلقہ حکام کو بھیجی گئی ایک درخواست میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے درخواست کی ہے کہ وزارت خزانہ، پراپرٹی ٹیکس (رئیل اسٹیٹ ٹیکس) سے متعلق قانون کا مسودہ تیار کرتے وقت، تمام ٹیکس دہندگان پر ٹیکس قانون کے اثرات کا مکمل اور درست جائزہ لے۔

خاص طور پر، گھرانوں اور افراد کے لیے، ٹیکس قوانین کے اثرات کا مکمل اور درست اندازہ لگانا ضروری ہے تاکہ وہ دونوں ریاستی بجٹ کے لیے محصول پیدا کریں اور ٹیکس دہندگان کے لیے موزوں ہوں، بغیر زیادہ ٹیکس لگائے محصول میں اضافے کو فروغ دیں، اور صحت مند اور پائیدار ترقی کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے ایک مؤثر ذریعہ کے طور پر کام کریں۔

HoREA تجویز کرتا ہے کہ رہائشی زمین پر غیر زرعی اراضی کے استعمال کے ٹیکس میں اضافہ کرنے کے پائلٹ پروگرام کو فی الحال لاگو نہیں کیا جانا چاہیے، اور ہو چی منہ سٹی میں دوسری یا اس کے بعد کی جائیداد کی ملکیت منتقل کرتے وقت ذاتی انکم ٹیکس میں اضافہ نہیں کیا جانا چاہیے۔

ماخذ