دائیں "مارو" ورنہ آپ سپلائی سورس کو ماریں گے۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے 15 جنوری کی صبح اراضی قانون کے منصوبے کی رپورٹنگ اور تبصرے وصول کرتے ہوئے کہا کہ ریاستی منصوبہ بندی کی وجہ سے زمین کے کرایوں میں فرق کو کنٹرول کرنے کے لیے بہت سے مکانات اور زمین والے لوگوں پر جلد ہی ٹیکس کی بلند شرحوں کا اطلاق ضروری ہے۔

ماضی کی طرف جاتے ہوئے، 3 اگست 2023 کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے سے متعلق وزیر اعظم کی زیر صدارت کانفرنس میں، نائب وزیر خزانہ Nguyen Duc Chi نے یہ بھی کہا کہ وزارت خزانہ دوسرے گھروں اور سست استعمال شدہ زمین پر ٹیکس لگانے کا مطالعہ کر رہی ہے۔

اس وقت نائب وزیر خزانہ نے کہا کہ ہر ٹیکس پالیسی کے مختلف اور کثیر جہتی اثرات ہوتے ہیں۔ لہذا، ٹیکس پالیسی قیاس آرائیوں سے بچنے کا ہدف حاصل کر سکتی ہے لیکن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کل مانگ کو محدود کر سکتی ہے۔

مزید برآں، حکومت نے 2017 میں ہو چی منہ شہر میں ایک پائلٹ پراپرٹی ٹیکس (ہاؤسنگ) کی تجویز پیش کی۔ وزارت خزانہ نے 2018 میں پراپرٹی ٹیکس سے متعلق ایک مسودہ قانون بھی حکومت کو پیش کیا۔ تاہم، ان پالیسیوں کو بعد میں عوام کی طرف سے ملی جلی رائے ملی اور مجاز حکام کی طرف سے ان کی منظوری نہیں دی گئی۔

اب تک، بہت سے مکانات اور زمینوں کے ساتھ لوگوں پر ٹیکس لگانے کی کہانی تب بھی جاری رہی جب زمین کا قانون (ترمیم شدہ) ابھی پاس ہوا تھا۔

پراپرٹی ٹیکس - دو دھاری تلوار

مندرجہ بالا مسئلہ کے بارے میں Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - سابق نائب وزیر قدرتی وسائل اور ماحولیات نے کہا کہ ریاست کی طرف سے 2008 سے کئی بار مذکورہ پالیسی کی منصوبہ بندی اور بحث کی گئی ہے، لیکن "بہت جوش و خروش کے ساتھ بنائی گئی، بہت سی بحث کی آراء سامنے آئیں" لیکن اب تک اس کو عملی شکل دینے اور عملی جامہ پہنانے میں کامیاب نہیں ہوسکی ہے۔

مسٹر وو نے کہا کہ مندرجہ بالا ٹیکس کے اہم مقاصد میں سے ایک مناسب جائیداد کی قیمت کی سطح کو بنانا ہے، نہ کہ "افراط" اور قیاس آرائیوں سے بچنا۔ ٹیکس کی معقول پالیسی ہو تو زمین کی قیاس آرائیوں کو روکا جائے گا، جائیداد کی قیمتیں فوری طور پر کم ہو جائیں گی، عام لوگوں کی خدمت۔ لیکن اگر "ڈرائینگ" بہت سی چیزوں کو ٹیکس دینے کے لئے، پروفیسر نے یہ بھی کہا کہ اس سے بہت سی پریشانیاں ہوں گی۔

"مسئلہ یہ ہے کہ قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے مناسب طریقے سے کیسے "لڑنا" ہے لیکن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی سپلائی کو روکنا نہیں، مسٹر وو نے کہا۔

اسی مناسبت سے، پروفیسر کا خیال ہے کہ ٹیکس کے قانون میں اصلاحات کے لیے ایک روڈ میپ کی ضرورت ہے، لیکن مسٹر وو نے خاص طور پر اس بات پر زور دیا کہ اس وقت ویتنامی مارکیٹ میں ٹیکس لگانے کا مقصد فوری طور پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو تبدیل کرنے کے ہدف کو ترجیح دینے کے بجائے پہلے طلب اور رسد کو تبدیل کرنا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ - بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس: 'دائیں مارو' ورنہ سپلائی متاثر ہو جائے گی۔ — پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر۔

مذکورہ مسئلے کے بارے میں بھی اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر نگوین کووک انہ - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ موجودہ تناظر میں ٹیکس ایک اچھا حل ہے، لیکن ٹیکس کی کہانی بھی مسئلے کے دو رخوں کا سبب بنتی ہے۔

مثبت پہلو پر، ٹیکس لگانے سے ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوگا، اور ساتھ ہی ساتھ ابتدائی چند مہینوں سے ابتدائی چند سالوں تک مختصر مدت میں مارکیٹ کو ایڈجسٹ کرنے میں بھی مدد ملے گی۔

تاہم، دوسری طرف، مسٹر Quoc Anh کے مطابق، بہت سے مکانات اور زمینوں کے حامل لوگوں پر زیادہ ٹیکس لگانا، ضروری نہیں کہ کوئی طویل مدتی حل ہو۔

اس کے علاوہ، موجودہ صورتحال میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مارکیٹ میں سپلائی کی کمی اور قلیل مصنوعات کا مسئلہ درپیش ہے، لہٰذا ٹیکسوں کے نفاذ کے موثر ہونے کا امکان نہیں ہے۔

مثال کے طور پر، کچھ ترقی یافتہ ممالک میں، مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ جائیداد کی ملکیت پر براہ راست ٹیکس کا اب بھی ہاؤسنگ اور زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے یا مارکیٹ میں قیمتوں کو واقعی کنٹرول کرنے میں کوئی اثر نہیں ہے۔ یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں اور ٹیکس ٹولز کے استعمال کے باوجود قیاس آرائیاں جاری ہیں۔

قانون بناتے وقت خاص طور پر محتاط رہیں۔

بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس لگانے کے مواقع اور چیلنجوں کا سامنا کرتے ہوئے، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر کا خیال ہے کہ ٹیکس کے قانونی پہلوؤں، معیارات، اہداف، طبقات وغیرہ کے حوالے سے بہت احتیاط سے تیاری کرنا ضروری ہے۔

سب سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ جائیداد کے ہر طبقے کو واضح طور پر الگ کیا جائے، الگ الگ میکانزم رکھنے کے لیے اسے ہر قسم میں تقسیم کیا جائے، اور تنازعات کا سبب بننے والی سطح بندی سے گریز کیا جائے۔

دوسرا، ہر قسم اور ہر طبقے کے لیے مناسب ٹیکس کی شرحوں کا مطالعہ اور اطلاق ضروری ہے۔ اس سے مارکیٹ میں طلب اور رسد کے توازن کو یقینی بنانے، رئیل اسٹیٹ کی مستحکم ترقی کو برقرار رکھنے میں مدد ملتی ہے، اور اسے تنگ کرنے کے بجائے رسد کو فروغ دینے کا راستہ تلاش کرنا چاہیے۔

تیسرا، مندرجہ بالا پالیسی درست ہے لیکن اسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی سمت بندی اور تبدیلی پر قریب سے عمل کرنے کی ضرورت ہے۔ مقصد سے قطع نظر، ٹیکس لگانے کو طویل مدتی اور مجموعی مسئلہ کو حل کرنے کی ضرورت ہے، نہ کہ مختصر مدت کے منافع کا حساب۔

اور خاص طور پر، مسٹر Quoc Anh نے اس بات پر زور دیا کہ اگرچہ مندرجہ بالا ٹیکس مارکیٹ میں توازن پیدا کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے ہے، لیکن یہ لوگوں کے اثاثے رکھنے اور جمع کرنے کے حق پر بھی توجہ دیتا ہے، خاص طور پر کم آمدنی والے اور معاشرے میں پسماندہ افراد کے۔

رئیل اسٹیٹ - بہت سے مکانات اور زمینوں والے لوگوں پر زیادہ ٹیکس: صحیح طریقے سے 'ہڑتال' کریں یا اس سے سپلائی متاثر ہوگی (شکل 2)۔ — مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر۔

اس کے علاوہ پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ ٹیکس کا استعمال اثاثوں کے استعمال کو منظم کرنے، سماجی انصاف کو یقینی بنانے کے لیے کیا جاتا ہے۔ اثاثوں پر ٹیکس لگانا بھی ایک براہ راست ٹیکس ہے، جس کا اطلاق براہ راست اثاثوں کو استعمال کرنے اور رکھنے والے مضامین پر ہوتا ہے، لہٰذا اگر اس کے صحیح مضامین اور صحیح معاملات میں ہونے کی ضمانت نہیں دی جاتی ہے، تو اس پر عمل درآمد میں مشکلات پیدا ہوں گی اور اس ٹیکس کی آمدنی سے حاصل ہونے والے اصل اچھے مقصد کو تباہ کر دے گا۔

لہذا، جب سب سے بڑے زمین کے مالکان پر ٹیکس عائد کرتے ہیں، تو یہ واضح طور پر بیان کرنا ضروری ہے کہ کون ٹیکس کے تابع ہے یا نہیں، اور پارٹی اور ریاست کی پالیسیوں کی تعمیل کو یقینی بنانے کے لیے عمل درآمد کے دوران تاثیر کا باقاعدگی سے جائزہ لیں۔

مسٹر وو نے کہا، "لوگوں سے اعلی اتفاق اور اتفاق حاصل کرنے کے لیے جمع کرنے کی مناسب سطحوں، جمع کرنے کی اقسام، اور جمع کرنے والے مضامین کا بغور مطالعہ اور حساب لگانا ضروری ہے ۔ "

انتظامی سطحوں کو بھیجی گئی ایک پٹیشن میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے وزارت خزانہ سے درخواست کی کہ پراپرٹی ٹیکس لا پروجیکٹ (رئیل اسٹیٹ ٹیکس) تیار کرتے وقت ٹیکس کے قابل اداروں پر ٹیکس قانون کے اثرات کا مکمل اور درست اندازہ لگایا جائے۔

خاص طور پر، گھرانوں اور افراد کے لیے، ٹیکس قوانین کے اثرات کا مکمل اور درست طریقے سے جائزہ لینا ضروری ہے تاکہ ٹیکس قوانین دونوں ریاستی بجٹ کے لیے محصول پیدا کریں اور قابل ٹیکس مضامین کے لیے موزوں ہوں، آمدنی کے ذرائع کو فروغ دیں، اور زیادہ جمع نہ ہوں، اور صحت مند اور پائیدار ترقی کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے کا ایک مؤثر ذریعہ ہوں۔

HoREA نے تجویز پیش کی ہے کہ رہائشی اراضی کے لیے غیر زرعی اراضی کے استعمال کے ٹیکس میں اضافہ نہ کیا جائے، اور ہو چی منہ سٹی میں دوسری یا زیادہ جائیداد کی منتقلی کے وقت ذاتی انکم ٹیکس میں اضافہ نہ کیا جائے۔

ماخذ